狭小地・旗竿地を、売る・建てる・貸す
15坪前後の狭小地・旗竿地の出口は、①隣地の所有者へ売る、②狭小住宅の用地として売る、③駐車場やトランクルームとして貸す、④建てて持つ、の4つです。四葉不動産は買い手の種類ごとの比較と媒介を行います。
可否や価格の判断は、現地と役所の調査を経て、資格者（建築士・特定行政庁・司法書士・税理士・弁護士）が確認します。共有物分割請求や地主との紛争など、紛争性のある手続は弁護士へご案内します。
15坪前後の土地は「狭いから安い」と決まっているわけではありません。誰が買うかで価格の考え方が変わる土地です。このページでは、建築の制限の確かめ方、買い手の種類、4つの出口、四葉不動産が行うこと、誰に相談するかを整理します。
種類を問わない全体像は売りにくい土地・建物の出口相談に、接道が足りない場合は再建築不可の土地・家のページにまとめています。
最終更新：2026年9月23日
狭小地・旗竿地で、先に確かめることは何ですか？
狭い土地ほど、建てられる規模の上限と、建てられない条件が価格を左右します。役所と書類で確かめる順に並べます。
| 確認すること | 根拠 | どこで |
|---|---|---|
| 用途地域と建蔽率・容積率（建てられる規模の上限） | 建築基準法第52条（容積率）・第53条（建蔽率） | 文京区の都市計画図・文京区建築指導課 |
| 敷地面積の最低限度の定めがある区域か | 建築基準法第53条の2（都市計画で定められたときは、その面積以上） | 文京区の都市計画図・文京区建築指導課 |
| 路地状部分の幅と長さ（旗竿地） | 東京都建築安全条例第3条（長さ20m以下は幅2m以上、20m超は3m以上）・第3条の2（幅4m未満は原則3階以上不可） | 地積測量図・現地の実測・建築士 |
| 接道の長さ（2m以上か） | 建築基準法第43条第1項 | 文京区建築指導課・建築士 |
| セットバックの要否（前面道路の幅が4m未満か） | 建築基準法第42条第2項・同法施行令第2条第1項第1号（後退部分は敷地面積に算入しない） | 文京区建築指導課 |
| がけ・擁壁 | 東京都建築安全条例第6条 | 建築士・文京区建築指導課 |
旗竿地は、東京都建築安全条例第3条により、路地状部分の長さが20m以下なら幅2m以上、20mを超えるなら3m以上が必要です。幅が4m未満の路地状敷地には、原則として3階以上の建物を建てられません（同条例第3条の2）。前面道路の幅が4m未満なら、中心線から2mの線まで後退する必要があり、後退部分は敷地面積に算入されません（建築基準法第42条第2項・同法施行令第2条第1項第1号）。これらに当てはまるかどうかの最終判断は、建築士と特定行政庁（文京区）が行います。
狭小地の買い手には、どんな人がいますか？
| 買い手 | 価格の考え方 | 四葉不動産が行うこと |
|---|---|---|
| 隣地所有者 | 自分の敷地が広がり、建てられる建物の選択肢が増える。他の買い手より高い価格を付けられることがある | 媒介として書面でお尋ねします。声のかけ方と時期が結果を左右します |
| 狭小住宅を建てる個人 | 建てられる規模（建蔽率・容積率・階数）と接道が価格を決める | 建築の制限を役所で確認し、建築士の見立てを添えて情報を出します |
| 建売・分譲の事業者 | 近隣の土地とまとめて計画できるかで見方が変わる | 条件を整理して打診します |
| 駐車場などで運用する投資家 | 賃料見込みと利回りで見る | 月極・コインパーキングの見込みを並べます |
| 提携する買取業者（当社は媒介） | 再販の見込みと工事費を差し引いた価格になるのが一般的 | 複数に打診し、提示を並べます。買主が誰かは書面で明示します |
同じ地域の坪単価をそのまま当てはめられないのが狭小地です。当社は、査定額の根拠を書面でご説明します（宅地建物取引業法第34条の2第2項）。査定額と実際に売れる価格の違いは、査定額と売値の違いにまとめています。
売る以外に、どんな出口がありますか？
- ① 隣地の所有者へ売る。敷地が広がることで建てられる建物の選択肢が増えるため、他の買い手より高い価格が付くことがあります。相手の事情と時期によるので、当社が媒介として書面でお尋ねします。
- ② 狭小住宅の用地として売る。建築の制限を確認したうえで、建てられる規模を添えて買い手を探します。買取をご希望なら、提携する買取業者に打診して提示を並べます。
- ③ 駐車場やトランクルームとして貸す。月極駐車場・コインパーキング、トランクルーム、自動販売機の設置などがあります。収入は限られますが、固定資産税等の負担を軽くしながら次の判断を待てます。
- ④ 建てて持つ。狭小住宅や賃貸併用住宅を建てて住む・貸す選択肢です。建てられる規模と可否は建築士と特定行政庁の判断になるため、当社は制限の確認と収支の見込みまでを担います。
隣地を買い増して敷地を広げる、逆に隣地とまとめて売る、という方向もあります。土地の値段と容積率の関係は土地値と容積率の考え方にまとめています。
四葉不動産は、何をどこまで行いますか？
- 登記事項証明書・公図・地積測量図を確認し、現地で接道の長さと路地状部分の幅を実測します。
- 文京区建築指導課で用途地域・建蔽率・容積率・敷地面積の最低限度・道路の種別と後退の要否を確認します。
- 確認した事実と、建築の可否の判断を要する点（建築士・特定行政庁）を報告書にします。
- 隣地売却・媒介・賃貸・建てて持つを、価格の考え方・期間の考え方・費用で並べます。
- 媒介契約は書面で、価額の根拠と報酬（宅地建物取引業法第46条の上限の範囲内）を明示し、買い手の候補ごとに打診します。買取をご希望なら提携する買取業者に打診して提示を並べます。
- 契約・決済まで進めます。境界の確定は土地家屋調査士、登記は司法書士におつなぎします。
ご相談と査定は無料です。建てられるかどうかの判断は行いません。
誰に相談すればよいですか？
四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）は、文京区小日向を拠点に、再建築不可・共有・借地・狭小地の土地・建物について、役所調査と出口の比較、売却の媒介を行っています。買取をご希望の場合は、提携する買取業者を買主とする媒介の形で、複数の提示を並べてお示しします。
ご相談は一つの窓口でお受けしますが、業務は資格ごとに分かれます。どの作業を誰が担うかを先に示します。
| すること | 誰が | 備考 |
|---|---|---|
| 売却の媒介、買い手探し、価格の根拠の説明 | 四葉不動産株式会社 | 宅建業法第34条の2の媒介契約に基づく |
| 買取 | 提携する買取業者（当社は媒介） | 買主は買取業者。当社は売主様との媒介契約に基づき、宅建業法第46条の範囲の報酬を受領する |
| 遺産分割協議書、相続関係説明図などの書類作成 | 四葉行政書士事務所 | 独立した事業体として受任し、別々にご契約いただく |
| 相続登記、持分移転登記、表題登記 | 司法書士・土地家屋調査士 | 直接ご依頼いただく形をご案内 |
| 譲渡所得、相続税 | 税理士・税務署 | 当社は関与しない |
| 共有物分割請求、借地非訟、地主・共有者との紛争 | 弁護士 | 直接ご依頼いただく形をご案内 |
| 43条2項の認定・許可、建築の可否、擁壁の安全性 | 建築士、特定行政庁（文京区）、建築審査会 | 当社は可否の判断をしない |
四葉不動産株式会社と四葉行政書士事務所は、それぞれ独立した事業体として業務を受任し、別々にご契約いただきます。登記は司法書士、税務は税理士、紛争は弁護士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。当社は紹介料を受け取りません。
よくある質問
15坪前後の土地は、誰が買いますか。
隣地所有者、狭小住宅を建てる個人、建売・分譲の事業者、駐車場などで運用する投資家、買取業者が主な候補です。隣地所有者は敷地が広がることで建てられる建物の選択肢が増えるため、他の買い手より高い価格を付けられることがあります。当社は候補ごとに条件を並べます。
隣地の所有者に売るには、どう声をかけますか。
ご自身で直接お話しになる前に、当社が媒介として、登記事項証明書で隣地の所有者を確認し、書面でお尋ねするのが一般的です。相手の事情と時期に左右され、声のかけ方を誤ると関係が難しくなることがあります。合意を強いる交渉や紛争性のある手続は行いません。
狭小地に家は建てられますか。
建てられる場合と、制限がある場合があります。用途地域の建蔽率・容積率のほか、都市計画で敷地面積の最低限度が定められている区域（建築基準法第53条の2）では、その面積を下回る敷地に新たに建てられないことがあります。可否と規模の判断は建築士と特定行政庁（文京区）が行い、当社は役所で確認した制限を整理してつなぎます。
旗竿地は狭小地とどう違いますか。
旗竿地は、細長い路地状部分で道路につながる形の土地です。広さにかかわらず、東京都建築安全条例第3条により路地状部分の幅（長さ20m以下は2m以上、20m超は3m以上）が求められ、幅4m未満なら原則3階以上を建てられません（同条例第3条の2）。狭小地の論点（建蔽率・容積率・敷地面積の最低限度）に、この路地状部分の論点が加わります。
駐車場やトランクルームとして貸す場合の考え方は。
建てずに貸す方法には、月極駐車場・コインパーキング、トランクルーム、自動販売機の設置などがあります。収入は限られますが、固定資産税等の負担を軽くしながら次の判断を待てます。接道と間口の広さ、前面道路の交通量、近隣の需要で向き不向きが変わるため、当社は収支の見込みを試算し、事業者に土地を貸す形の契約条件も比べます。
狭小地の価格は坪単価で決まりますか。
同じ地域の坪単価をそのまま当てはめられないことが多い土地です。建てられる建物の規模、接道、形状、セットバックの要否、隣地の状況、買い手の種類で変わります。当社は査定の根拠を書面でご説明します（宅地建物取引業法第34条の2第2項）。相場や割合の数字は、このページには書きません。
買取と媒介では、どちらが向いていますか。
一般的な判断軸は、手放す時期を急ぐか、隣地所有者や狭小住宅を建てる買い手を時間をかけて探せるか、契約不適合責任の扱いをどうしたいか、の3つです。買取は手続が早い反面、再販の見込みと工事費を差し引いた価格になります。当社は両方の条件を表にしてお示しし、結論はお客様が決めます。
相談すると、何を調べて、何を報告してもらえますか。
登記事項証明書・公図・地積測量図を確認し、現地で接道の長さと路地状部分の幅を実測します。文京区建築指導課で用途地域・建蔽率・容積率・敷地面積の最低限度・道路の種別と後退の要否を確認し、結果と、判断を要する専門家（建築士・特定行政庁・土地家屋調査士・司法書士・税理士）の一覧を報告書にしてお渡しします。ご相談と査定は無料です。
この記事の根拠
| 内容 | 根拠 |
|---|---|
| 容積率・建蔽率の制限 | 建築基準法（昭和25年法律第201号）第52条・第53条 |
| 都市計画で建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、その最低限度以上でなければならないこと（最低限度は200㎡を超えない） | 建築基準法第53条の2第1項・第2項 |
| 敷地は道路に2m以上接すること | 建築基準法第43条第1項 |
| 幅4m未満の道で特定行政庁が指定したものは道路とみなし、中心線から2mの線を境界とみなすこと（セットバック） | 建築基準法第42条第2項 |
| 後退部分を敷地面積に算入しないこと | 建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）第2条第1項第1号 |
| 路地状敷地の幅員（長さ20m以下は2m以上、20m超は3m以上） | 東京都建築安全条例（昭和25年東京都条例第89号・最終改正 令和7年3月31日条例第53号）第3条 |
| 路地状部分の幅員が4m未満の敷地には原則として階数3以上の建築物を建築できないこと | 東京都建築安全条例第3条の2 |
| がけに近接する建築物の制限 | 東京都建築安全条例第6条 |
| 媒介契約の書面交付と、価額について意見を述べるときの根拠の明示 | 宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）第34条の2第1項・第2項 |
| 媒介報酬の上限 | 宅地建物取引業法第46条第1項・第2項／昭和45年建設省告示第1552号（最終改正 令和6年国土交通省告示第949号・2024年7月1日施行。売買価格800万円以下の低廉な空家等の特例を含む） |
条文は2026年9月23日に e-Gov 法令検索（法令API）で、東京都建築安全条例は東京都例規集で取得しました。各法令の現行版の施行日（同日・法令API v2）：建築基準法（昭和25年法律第201号）＝2026年5月27日（令和8年法律第23号による改正）／建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）＝2025年12月1日（令和7年政令第377号による改正）／民法（明治29年法律第89号）＝2026年6月24日（令和8年法律第45号による改正）／不動産登記法（平成16年法律第123号）＝2026年6月24日（令和8年法律第46号による改正）／借地借家法（平成3年法律第90号）＝2026年5月21日（令和4年法律第48号による改正）／宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）＝2026年4月1日（令和7年法律第68号による改正）。条ごとの最終改正日は個別に裏取りしていません（未検証）。
本ページは一般的な情報提供です。可否や価格の判断は、現地と役所の調査を経て、資格者（建築士・特定行政庁・司法書士・税理士・弁護士）が確認します。共有物分割請求や地主との紛争など、紛争性のある手続は弁護士へご案内します。
最終更新：2026年9月23日｜執筆：浦松丈二（四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士・行政書士）
当社が対応できないこと：紛争性のある相続案件の代理交渉（弁護士におつなぎします）、不動産登記の申請代理（司法書士におつなぎします）、相続税申告（税理士におつなぎします）。社会保険労務士業務は、併設の社会保険労務士事務所が別契約で承ります。各専門家とは分離受任・個別契約であり、当社が紹介料を受け取ることはありません。