狭小地・旗竿地を、売る・建てる・貸す

狭小地・旗竿地で、先に確かめることは何ですか？

狭い土地ほど、建てられる規模の上限と、建てられない条件が価格を左右します。役所と書類で確かめる順に並べます。

旗竿地は、東京都建築安全条例第3条により、路地状部分の長さが20m以下なら幅2m以上、20mを超えるなら3m以上が必要です。幅が4m未満の路地状敷地には、原則として3階以上の建物を建てられません（同条例第3条の2）。前面道路の幅が4m未満なら、中心線から2mの線まで後退する必要があり、後退部分は敷地面積に算入されません（建築基準法第42条第2項・同法施行令第2条第1項第1号）。これらに当てはまるかどうかの最終判断は、建築士と特定行政庁（文京区）が行います。

狭小地の買い手には、どんな人がいますか？

同じ地域の坪単価をそのまま当てはめられないのが狭小地です。当社は、査定額の根拠を書面でご説明します（宅地建物取引業法第34条の2第2項）。査定額と実際に売れる価格の違いは、査定額と売値の違いにまとめています。

売る以外に、どんな出口がありますか？

• ① 隣地の所有者へ売る。敷地が広がることで建てられる建物の選択肢が増えるため、他の買い手より高い価格が付くことがあります。相手の事情と時期によるので、当社が媒介として書面でお尋ねします。
• ② 狭小住宅の用地として売る。建築の制限を確認したうえで、建てられる規模を添えて買い手を探します。買取をご希望なら、提携する買取業者に打診して提示を並べます。
• ③ 駐車場やトランクルームとして貸す。月極駐車場・コインパーキング、トランクルーム、自動販売機の設置などがあります。収入は限られますが、固定資産税等の負担を軽くしながら次の判断を待てます。
• ④ 建てて持つ。狭小住宅や賃貸併用住宅を建てて住む・貸す選択肢です。建てられる規模と可否は建築士と特定行政庁の判断になるため、当社は制限の確認と収支の見込みまでを担います。

隣地を買い増して敷地を広げる、逆に隣地とまとめて売る、という方向もあります。土地の値段と容積率の関係は土地値と容積率の考え方にまとめています。

四葉不動産は、何をどこまで行いますか？

1. 登記事項証明書・公図・地積測量図を確認し、現地で接道の長さと路地状部分の幅を実測します。
2. 文京区建築指導課で用途地域・建蔽率・容積率・敷地面積の最低限度・道路の種別と後退の要否を確認します。
3. 確認した事実と、建築の可否の判断を要する点（建築士・特定行政庁）を報告書にします。
4. 隣地売却・媒介・賃貸・建てて持つを、価格の考え方・期間の考え方・費用で並べます。
5. 媒介契約は書面で、価額の根拠と報酬（宅地建物取引業法第46条の上限の範囲内）を明示し、買い手の候補ごとに打診します。買取をご希望なら提携する買取業者に打診して提示を並べます。
6. 契約・決済まで進めます。境界の確定は土地家屋調査士、登記は司法書士におつなぎします。

ご相談と査定は無料です。建てられるかどうかの判断は行いません。

この記事の根拠

条文は2026年9月23日に e-Gov 法令検索（法令API）で、東京都建築安全条例は東京都例規集で取得しました。各法令の現行版の施行日（同日・法令API v2）：建築基準法（昭和25年法律第201号）＝2026年5月27日（令和8年法律第23号による改正）／建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）＝2025年12月1日（令和7年政令第377号による改正）／民法（明治29年法律第89号）＝2026年6月24日（令和8年法律第45号による改正）／不動産登記法（平成16年法律第123号）＝2026年6月24日（令和8年法律第46号による改正）／借地借家法（平成3年法律第90号）＝2026年5月21日（令和4年法律第48号による改正）／宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）＝2026年4月1日（令和7年法律第68号による改正）。条ごとの最終改正日は個別に裏取りしていません（未検証）。

本ページは一般的な情報提供です。可否や価格の判断は、現地と役所の調査を経て、資格者（建築士・特定行政庁・司法書士・税理士・弁護士）が確認します。共有物分割請求や地主との紛争など、紛争性のある手続は弁護士へご案内します。

最終更新：2026年9月23日｜執筆：浦松丈二（四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士・行政書士）