繼承來的租賃併用住宅，該賣、該租、還是自住？

結論（先說重點）：繼承來的租賃併用住宅（自宅與出租部分一體的建物），賣・租・住都可以。分界在於有無租客，以及稅的特例如何生效。帶著租客以「屋主變更（Owner Change）」出售時，出租人的地位移轉給買方（民法第605條之2），租客受借地借家法保護，無法輕易請其退租。出售時的自住用3000萬日圓特別扣除（租稅特別措置法第35條），只適用於自住用部分；小規模宅地等的特例（同法第69條之4），自住用部分與出租部分的額度分開。讓渡所得稅・特例的適用屬稅理士，相續登記屬司法書士，與租客的紛爭屬律師。

寫給把自宅的一部分作出租的「租賃併用住宅」，在有租客的狀態下繼承、對出口猶豫的繼承人，把作為物件的判斷材料，依民法・借地借家法・租稅特別措置法的條文與國稅廳的資料整理。併用住宅既不同於單一自宅，也不同於單一出租公寓。價格與稅額的最終確認，由稅理士與本公司的估價進行。

繼承來的租賃併用住宅，該賣、該租、還是自住？

先掌握三者都可行。在此之上，有無租客・屋齡・自己是否入住，會改變適合與否。

租賃併用住宅在一棟中，同時有「作自宅使用的部分」與「出租他人的部分」。繼承時，出租部分的出租人地位，也作為被繼承人的財產被包括承繼（民法第896條）。也就是說，與租客的契約自動承接，租金的入帳持續。判斷的入口，是要續租取得收益、住進自宅部分，還是賣掉現金化。

選項	適合的場合	主要留意點
賣	遠方・難管理・想以現金分配	有租客時買方層・價格會變／稅特例的按分
租（持有）	想取得租金收入・地段好	修繕・空置・管理的工夫／出租人的義務
住	想繼續住在自宅部分	出租部分的管理仍持續／將來的出口

難以實物分割的一棟建物由多名繼承人繼承時，常選擇賣掉以現金分配（換價分割），其流程整理在以換價分割出售繼承不動產的流程。以共有狀態出售時的全員同意，與出售繼承來的共有不動產是相同結構。

有租客的狀態（屋主變更）與清空後再賣，有何不同？

帶著租客出售的「屋主變更」，與清空後再賣，買方層・價格・速度都不同。

屋主變更時，租賃契約・押金・租客都原樣交給買方。出租人的地位隨建物的所有權移轉給買方（民法第605條之2）。無需取得租客的承諾，但因租金匯款對象改變而通知。重要的是，要讓租客退租以清空並不容易。建物租賃受借地借家法保護，出租人的拒絕更新或解約需正當事由（借地借家法第26條〜第28條），有時還需搬遷費。

	屋主變更（帶著租客賣）	清空後再賣
買方層	投資者（作為收益物件）	實需（自己住）＋投資者
價格的看法	租金報酬率生效	作為自宅的行情生效
退租	不需（承接契約）	有時需正當事由・搬遷費
速度	不等空置，多半較快	退租交涉會耗時

帶著租客出售的實務，也整理在住在海外的繼承人，要賣出租中的公寓該如何進行，併用住宅出租部分的思路相通。與租客的交涉惡化，明渡或搬遷費成為爭議時，那屬律師的領域。

出售時的讓渡所得稅與自住3000萬日圓扣除，能用到哪裡？

賣掉若產生利益（讓渡所得），就有讓渡所得稅。自住的3000萬日圓特別扣除，在併用住宅原則上只能用於「自住用部分對應的部分」。

讓渡所得以「讓渡價額−（取得費＋讓渡費用）」計算，取得費須考量建物的折舊（國稅廳No.3252）。稅率隨持有期間而變，出售當年1月1日持有期間超過5年的長期讓渡所得，為所得稅15％・住民稅5％・復興特別所得稅（所得稅額的2.1％）（No.3208）。因繼承取得的不動產，承接被繼承人的取得時期・取得費。

自住財產出售時的3000萬日圓特別扣除在租稅特別措置法第35條。在併用住宅，扣除只適用於自住用部分對應的部分，不及於出租部分。 不過，自住用部分占大致9成以上時，國稅廳示有可把全體視為自住的處理。按分的思路與適用的可否隨個案而變。

項目	內容（根據）
3000萬日圓特別扣除	僅自住用部分對應的部分（租稅特別措置法第35條）。自住占大致9成以上時可全體視為自住
長期讓渡（超過5年）	所得稅15％＋住民稅5％＋復興特別所得稅（No.3208）
取得費	承接被繼承人的取得費・時期／建物折舊（No.3252）

自住與出租的按分、特例的適用可否、稅額的計算，屬稅理士的領域。 本公司整理物件的自住・出租的面積與使用狀況，銜接到稅理士的判斷。相續稅評價額與實際的買賣價格並不一致。

有無區分登記，小規模宅地的特例如何改變？

相續稅一側，小規模宅地等的特例（租稅特別措置法第69條之4）會降低土地的評價。在併用住宅，自住用部分與出租部分的額度分開。

自住用部分的土地，可作特定居住用宅地等於330㎡以內減額80％；出租部分的土地，可作貸付事業用宅地等於200㎡以內減額50％（各有要件與限度面積的調整）。這裡起作用的，是建物的登記方式。一棟建物是就自住用・出租用作區分登記，還是不區分而以一個建物登記，會改變「視為誰的居住・事業」以及特例及於土地哪個範圍的判定。尤其在牽涉二世帶居住或是否生計一致的場面，區分登記的有無會左右結論。

部分	特例的區分（租稅特別措置法第69條之4）	限度・減額
自住用部分的土地	特定居住用宅地等	330㎡以內減額80％（有要件）
出租部分的土地	貸付事業用宅地等	200㎡以內減額50％（有要件・限度面積調整）

區分登記是建物表題部的問題，登記手續本身屬司法書士・土地家屋調查士的領域。小規模宅地等特例的適用可否・按分・限度面積的調整由稅理士判斷。 因相續登記義務化（不動產登記法第76條之2・令和6年〈2024年〉4月1日施行），即使為了賣也須整理名義，其順序整理在尚未做相續登記能賣掉老家嗎。

想針對您的情況進一步諮詢？

歡迎告訴我們您的找房需求或不動產出售計畫。

LINE諮詢聯絡我們

有沒有一邊繼續居住、只整理出租部分的選項？

有。住在自宅部分，只重新檢視出租部分的做法。

例如，趁出租部分的租客退租的時機停止出租作自宅使用、續租取得租金收入、或整棟賣掉換屋等組合可考慮。不過，只要有租客，出租人的義務（修繕等）仍持續，且既有借地借家法的保護，就不能僅憑出租人的方便停止出租。若展望將來的改建或出售，是否拆除以空地賣或帶古家賣的比較也可參考（繼承的空屋要拆除以空地賣，還是帶古家的土地賣）。

角色的分擔如下。物件的調查・估價・仲介與買賣契約（含屋主變更出售），由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。遺產分割協議書等權利義務書類・向官公署提出的書類製作，由四葉行政書士事務所承接。這兩者是各自獨立的事業體。請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。讓渡所得稅・3000萬日圓扣除・小規模宅地等特例請找稅理士，相續登記・區分登記請找司法書士（表題部找土地家屋調查士），與租客的明渡・搬遷費紛爭請找律師，各自直接委託。繼承不動產的全貌，彙整在繼承不動產的諮詢。諮詢免費。

常見問題

Q. 出租部分有租客。繼承後能馬上清空再賣嗎？
A. 原則不易。建物租賃受借地借家法保護，出租人的拒絕更新或解約需正當事由（第26條〜第28條），有時還需搬遷費。以「屋主變更」帶著租客出售，可把契約與押金・租客交給買方（民法第605條之2）。要等空置或帶租客賣，以價格・買方層・速度比較後決定。明渡的交涉成為爭議時屬律師領域。

Q. 自住3000萬日圓扣除，在租賃併用住宅能用嗎？
A. 能，但原則限於自住用部分對應的部分（第35條），不及於出租部分。不過，自住用部分占大致9成以上時，國稅廳示有可把全體視為自住的處理。按分與適用的可否隨個案而變，請向稅理士確認。

Q. 相續稅的小規模宅地等特例，自宅部分與出租部分都能用嗎？
A. 自住用部分的土地可作特定居住用宅地等（330㎡・減額80％），出租部分的土地可作貸付事業用宅地等（200㎡・減額50％）（第69條之4）。但有要件與限度面積的調整，且建物是否區分登記會改變判定。適用可否與計算由稅理士判斷。

Q. 出售時，一定要先完成相續登記嗎？
A. 是。因買賣以賣方為登記名義人為前提，故先完成相續登記。相續登記自令和6年（2024年）4月1日起義務化（不動產登記法第76條之2），須自知悉取得之日起3年內申請。登記手續屬司法書士的領域。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「租稅特別措置法」（昭和32年法律第26號。第35條＝自住財產讓渡所得的3000萬日圓特別扣除、第69條之4＝小規模宅地等的相續稅課稅價格計算特例。2026年9月17日參照）
• 國稅廳「No.3302 賣掉自宅時的特例」（讓渡自住財產時的3000萬日圓特別扣除。有店舖併用住宅等非自住部分時的處理。2026年9月17日參照）
• 國稅廳「No.3208 長期讓渡所得的稅額計算」（出售當年1月1日持有期間超過5年的長期讓渡所得。所得稅15％・住民稅5％・復興特別所得稅（所得稅額的2.1％）。2026年9月17日參照）
• 國稅廳「No.3252 屬於取得費者」（取得費所含者・建物折舊的思路。因繼承取得的資產承接被繼承人的取得費・取得時期。2026年9月17日參照）
• e-Gov法令檢索「借地借家法」（平成3年法律第90號。第26條＝建物租賃的更新、第27條＝解約的終了、第28條＝拒絕更新等的正當事由。最終修正為令和5年法律第53號。2026年9月17日參照）
• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第605條之2＝不動產出租人地位的移轉、第896條＝繼承的一般效力（包括承繼）。2026年9月17日參照）

※相續稅評價額與實際的買賣價格並不一致。讓渡所得稅・3000萬日圓扣除・小規模宅地等特例的適用與計算・按分由稅理士進行，本文未就個別事案判斷稅額或可否。出租部分的明渡可否與搬遷費金額依個別情事而變，爭議可能經法院手續，此階段屬律師領域。本文為一般性的資訊提供，並非提示個別的法律判斷。相續登記・區分登記由司法書士（建物表題部由土地家屋調查士）、稅務由稅理士、與租客的紛爭由律師進行。
※物件的調查・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，遺產分割協議書等書類的製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就繼承的租賃併用住宅，把租客的契約・登記・稅的特例放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。