继承来的租赁并用住宅，该卖、该租、还是自住？

结论（先说重点）：继承来的租赁并用住宅（自宅与出租部分一体的建物），卖・租・住都可以。分界在于有无租客，以及税的特例如何生效。带着租客以「业主变更（Owner Change）」出售时，出租人的地位移转给买方（民法第605条之2），租客受借地借家法保护，无法轻易请其退租。出售时的自住用3000万日元特别扣除（租税特别措置法第35条），只适用于自住用部分；小规模宅地等的特例（同法第69条之4），自住用部分与出租部分的额度分开。让渡所得税・特例的适用属税理士，相续登记属司法书士，与租客的纠纷属律师。

写给把自宅的一部分作出租的「租赁并用住宅」，在有租客的状态下继承、对出口犹豫的继承人，把作为物件的判断材料，依民法・借地借家法・租税特别措置法的条文与国税厅的资料整理。并用住宅既不同于单一自宅，也不同于单一出租公寓。价格与税额的最终确认，由税理士与本公司的估价进行。

继承来的租赁并用住宅，该卖、该租、还是自住？

先掌握三者都可行。在此之上，有无租客・房龄・自己是否入住，会改变适合与否。

租赁并用住宅在一栋中，同时有「作自宅使用的部分」与「出租他人的部分」。继承时，出租部分的出租人地位，也作为被继承人的财产被包括承继（民法第896条）。也就是说，与租客的契约自动承接，租金的入账持续。判断的入口，是要续租取得收益、住进自宅部分，还是卖掉现金化。

选项	适合的场合	主要留意点
卖	远方・难管理・想以现金分配	有租客时买方层・价格会变／税特例的按分
租（持有）	想取得租金收入・地段好	修缮・空置・管理的工夫／出租人的义务
住	想继续住在自宅部分	出租部分的管理仍持续／将来的出口

难以实物分割的一栋建物由多名继承人继承时，常选择卖掉以现金分配（换价分割），其流程整理在以换价分割出售继承不动产的流程。以共有状态出售时的全员同意，与出售继承来的共有不动产是相同结构。

有租客的状态（业主变更）与清空后再卖，有何不同？

带着租客出售的「业主变更」，与清空后再卖，买方层・价格・速度都不同。

业主变更时，租赁契约・押金・租客都原样交给买方。出租人的地位随建物的所有权移转给买方（民法第605条之2）。无需取得租客的承诺，但因租金汇款对象改变而通知。重要的是，要让租客退租以清空并不容易。建物租赁受借地借家法保护，出租人的拒绝更新或解约需正当事由（借地借家法第26条〜第28条），有时还需搬迁费。

	业主变更（带着租客卖）	清空后再卖
买方层	投资者（作为收益物件）	实需（自己住）＋投资者
价格的看法	租金回报率生效	作为自宅的行情生效
退租	不需（承接契约）	有时需正当事由・搬迁费
速度	不等空置，多半较快	退租交涉会耗时

带着租客出售的实务，也整理在住在海外的继承人，要卖出租中的公寓该如何进行，并用住宅出租部分的思路相通。与租客的交涉恶化，明渡或搬迁费成为纠纷时，那属律师的领域。

出售时的让渡所得税与自住3000万日元扣除，能用到哪里？

卖掉若产生利益（让渡所得），就有让渡所得税。自住的3000万日元特别扣除，在并用住宅原则上只能用于「自住用部分对应的部分」。

让渡所得以「让渡价额−（取得费＋让渡费用）」计算，取得费须考量建物的折旧（国税厅No.3252）。税率随持有期间而变，出售当年1月1日持有期间超过5年的长期让渡所得，为所得税15％・住民税5％・复兴特别所得税（所得税额的2.1％）（No.3208）。因继承取得的不动产，承接被继承人的取得时期・取得费。

自住财产出售时的3000万日元特别扣除在租税特别措置法第35条。在并用住宅，扣除只适用于自住用部分对应的部分，不及于出租部分。 不过，自住用部分占大致9成以上时，国税厅示有可把全体视为自住的处理。按分的思路与适用的可否随个案而变。

项目	内容（根据）
3000万日元特别扣除	仅自住用部分对应的部分（租税特别措置法第35条）。自住占大致9成以上时可全体视为自住
长期让渡（超过5年）	所得税15％＋住民税5％＋复兴特别所得税（No.3208）
取得费	承接被继承人的取得费・时期／建物折旧（No.3252）

自住与出租的按分、特例的适用可否、税额的计算，属税理士的领域。 本公司整理物件的自住・出租的面积与使用状况，衔接到税理士的判断。相续税评价额与实际的买卖价格并不一致。

有无区分登记，小规模宅地的特例如何改变？

相续税一侧，小规模宅地等的特例（租税特别措置法第69条之4）会降低土地的评价。在并用住宅，自住用部分与出租部分的额度分开。

自住用部分的土地，可作特定居住用宅地等于330㎡以内减额80％；出租部分的土地，可作贷付事业用宅地等于200㎡以内减额50％（各有要件与限度面积的调整）。这里起作用的，是建物的登记方式。一栋建物是就自住用・出租用作区分登记，还是不区分而以一个建物登记，会改变「视为谁的居住・事业」以及特例及于土地哪个范围的判定。尤其在牵涉双世代居住或是否生计一致的场面，区分登记的有无会左右结论。

部分	特例的区分（租税特别措置法第69条之4）	限度・减额
自住用部分的土地	特定居住用宅地等	330㎡以内减额80％（有要件）
出租部分的土地	贷付事业用宅地等	200㎡以内减额50％（有要件・限度面积调整）

区分登记是建物表题部的问题，登记手续本身属司法书士・土地家屋调查士的领域。小规模宅地等特例的适用可否・按分・限度面积的调整由税理士判断。 因相续登记义务化（不动产登记法第76条之2・令和6年〈2024年〉4月1日施行），即使为了卖也须整理名义，其顺序整理在尚未做相续登记能卖掉老家吗。

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有没有一边继续居住、只整理出租部分的选项？

有。住在自宅部分，只重新检视出租部分的做法。

例如，趁出租部分的租客退租的时机停止出租作自宅使用、续租取得租金收入、或整栋卖掉换房等组合可考虑。不过，只要有租客，出租人的义务（修缮等）仍持续，且既有借地借家法的保护，就不能仅凭出租人的方便停止出租。若展望将来的改建或出售，是否拆除以空地卖或带古家卖的比较也可参考（继承的空屋要拆除以空地卖，还是带古家的土地卖）。

角色的分担如下。物件的调查・估价・中介与买卖契约（含业主变更出售），由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。遗产分割协议书等权利义务书类・向官公署提出的书类制作，由四叶行政书士事务所承接。这两者是各自独立的事业体。请分别直接与各自签约。 本公司与本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。让渡所得税・3000万日元扣除・小规模宅地等特例请找税理士，相续登记・区分登记请找司法书士（表题部找土地家屋调查士），与租客的明渡・搬迁费纠纷请找律师，各自直接委托。继承不动产的全貌，汇整在继承不动产的咨询。咨询免费。

常见问题

Q. 出租部分有租客。继承后能马上清空再卖吗？
A. 原则不易。建物租赁受借地借家法保护，出租人的拒绝更新或解约需正当事由（第26条〜第28条），有时还需搬迁费。以「业主变更」带着租客出售，可把契约与押金・租客交给买方（民法第605条之2）。要等空置或带租客卖，以价格・买方层・速度比较后决定。明渡的交涉成为纠纷时属律师领域。

Q. 自住3000万日元扣除，在租赁并用住宅能用吗？
A. 能，但原则限于自住用部分对应的部分（第35条），不及于出租部分。不过，自住用部分占大致9成以上时，国税厅示有可把全体视为自住的处理。按分与适用的可否随个案而变，请向税理士确认。

Q. 相续税的小规模宅地等特例，自宅部分与出租部分都能用吗？
A. 自住用部分的土地可作特定居住用宅地等（330㎡・减额80％），出租部分的土地可作贷付事业用宅地等（200㎡・减额50％）（第69条之4）。但有要件与限度面积的调整，且建物是否区分登记会改变判定。适用可否与计算由税理士判断。

Q. 出售时，一定要先完成相续登记吗？
A. 是。因买卖以卖方为登记名义人为前提，故先完成相续登记。相续登记自令和6年（2024年）4月1日起义务化（不动产登记法第76条之2），须自知悉取得之日起3年内申请。登记手续属司法书士的领域。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「租税特别措置法」（昭和32年法律第26号。第35条＝自住财产让渡所得的3000万日元特别扣除、第69条之4＝小规模宅地等的相续税课税价格计算特例。2026年9月17日参照）
• 国税厅「No.3302 卖掉自宅时的特例」（让渡自住财产时的3000万日元特别扣除。有店铺并用住宅等非自住部分时的处理。2026年9月17日参照）
• 国税厅「No.3208 长期让渡所得的税额计算」（出售当年1月1日持有期间超过5年的长期让渡所得。所得税15％・住民税5％・复兴特别所得税（所得税额的2.1％）。2026年9月17日参照）
• 国税厅「No.3252 属于取得费者」（取得费所含者・建物折旧的思路。因继承取得的资产承接被继承人的取得费・取得时期。2026年9月17日参照）
• e-Gov法令检索「借地借家法」（平成3年法律第90号。第26条＝建物租赁的更新、第27条＝解约的终了、第28条＝拒绝更新等的正当事由。最终修正为令和5年法律第53号。2026年9月17日参照）
• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第605条之2＝不动产出租人地位的移转、第896条＝继承的一般效力（包括承继）。2026年9月17日参照）

※相续税评价额与实际的买卖价格并不一致。让渡所得税・3000万日元扣除・小规模宅地等特例的适用与计算・按分由税理士进行，本文未就个别事案判断税额或可否。出租部分的明渡可否与搬迁费金额依个别情事而变，纠纷可能经法院手续，此阶段属律师领域。本文为一般性的资讯提供，并非提示个别的法律判断。相续登记・区分登记由司法书士（建物表题部由土地家屋调查士）、税务由税理士、与租客的纠纷由律师进行。
※物件的调查・中介及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接，遗产分割协议书等书类的制作由四叶行政书士事务所承接，两者为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。就继承的租赁并用住宅，把租客的契约・登记・税的特例放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。