要卖掉继承来的借地权付建物，地主的同意需要到什么程度

结论（先说重点）：要把继承来的借地权付建物卖给第三人，原则上需要地主（借地权设定人）的同意（民法第612条第1项）。作为代价支付的「转让承诺料」，法律上没有一律基准。地主不同意时，还有向法院声请代替同意之许可的借地非讼（借地借家法第19条第1项）这条路。卖之前，先把建物的相续登记办好，是正确的顺序。

从父母那里继承了盖在借地上的房子，没有要住的打算而想卖掉。但土地（底地）是地主的，「能不能自己就卖」「承诺料多少」都不清楚，于是动不了——本文写给处在这个立场的人。这不是持有土地的地主那一侧的话题，而是聚焦在继承了建物与借地权的借地人，连同建物一起卖的情形，依条文整理同意的要否・转让承诺料・借地非讼・售出难易的差异。

继承来的借地权付建物，能不能不经地主同意就卖？

继承本身不需要同意，但卖给第三人时就需要。

依民法（明治29年法律第89号）第896条，继承人承继被继承人财产上的一切权利义务。借地权（土地的赁借权）也包含在内，因此继承本身不需要地主的同意。只要不改建、继续住下去，这一步不会成为问题。

但出售不同。把借地上的建物卖给第三人，为了使用该建物，土地的赁借权也会一并移转。民法第612条第1项规定「承租人非经出租人同意，不得将其租赁权让与他人或转租租赁物」，同条第2项规定违反时出租人得解除契约。建物的买卖伴随借地权的让与，同意就在这里成为必要。

场合	地主的同意	依据
因继承承接	不需要	民法第896条（包括承继）
卖给第三人（建物＋借地权）	需要	民法第612条第1项
未经同意即出售并使其使用	可能成为解除的对象	民法第612条第2项

卖或留的思考方式请见〈继承的老家该卖还是该留〉，继承不动产的整体进行方式整理在继承不动产的咨询。

转让承诺料的行情大约多少，由谁负担？

无法以一手资料给出一律的行情。 转让承诺料（也称名义变更料）并非由法律定额，而是由地主与借地人的合意，或由后述借地非讼中法院所定的「财产上之给付」而定。

实务上会以借地权价格的一定比例作为目安来说，但由于无法确认支撑该比例的公开一律基准，本文不断定金额或比例。 借地权价格本身，会因地租水准・剩余期间・更新与增改建的条件・建物状态・地区而变，即使在同一地区也不一致。

负担者原则上是卖方（借地人），但在买卖价金的设定与跟买方的条件调整之中，实质负担的形态可能改变。本公司不会先摆出估价或承诺料，而是先读借地契约书与地租纪录，再组合条件。实拿金额的比较方式请见〈买取与仲介，实拿差多少〉。转让所得的税与取得费的处理，请参照国税厅的资料并向税理士确认。

地主不同意时，有借地非讼这条路吗？

有。这是向法院声请代替同意之许可的程序。

借地借家法（平成3年法律第90号）第19条第1项规定，借地权人拟将借地上之建物让与第三人，而该第三人取得赁借权对借地权设定人并无不利之虞，设定人却不同意时，「法院得依借地权人之声请，给予代替设定人同意之许可」。同项并规定，为谋求当事人间利益之衡平而有必要时，得使该许可系于财产上之给付——这就是法院可能定下的承诺料。

阶段	内容	负责者
与地主交涉	目标是就同意与承诺料达成合意	借地人（可委托律师）
借地非讼的声请	向法院请求代替同意之许可	律师
买方的保护	未获同意时请求以时价买取建物	借地借家法第14条

借地非讼（借地借家法第19条的声请）是法院的程序，许可与否及财产上给付的金额，都由法院依个案判断。本公司不判断可否，也不判断金额。 与地主的交涉演变成纠纷时、以及借地非讼的声请，请直接委托律师。

旧法借地权与定期借地权，售出难易有何不同？

有没有更新、还是期间届满就结束，是售出难易的一大分界。

借地借家法是废止旧借地法（大正10年法律第49号）等后制定的；依附则第4条原则上对施行前的事项亦适用，但附则有特别规定。附则第6条规定，施行前设定的借地权，其更新仍依从前之例（旧借地法）。可期待更新的借地，从买方的角度价值较能维持。

另外也有不会更新的类型。第22条的定期借地权（存续期间50年以上，特约以书面等为之）与第23条的事业用定期借地权等（专供事业用建物所有、存续期间30年以上未满50年），期间届满就结束，不会更新。 继承到这类借地权时，剩余期间越短，买方越难找，也越会影响价格。

借地的类型	更新	影响售出难易之点
旧法借地权（施行前设定）	依从前之例（附则第6条）	可期待更新，价值较能维持
普通借地权（新法）	有（借地借家法第5条）	有建物即可请求更新
定期借地权（第22条）	无	剩余期间越短越影响价格
事业用定期借地权等（第23条）	无	用途限于事业用，买方也有限

属于哪种类型，由借地权设定的日期与契约书的记载决定。在考虑出售之前，请确认契约书上有没有写「定期借地权」「不更新」。另外，借地借家法的施行日（一般说明为1992年〈平成4年〉8月1日），因无法在e-Gov法令检索上找到订定施行期日的政令，本文将其视为【未经查证】，不作日期上的断定。

卖之前，继承的名义与登记要整理什么？（转介对象的整理）

首先是建物的相续登记。 借地权大多没有登记，但依借地借家法第10条第1项，借地权人于土地上拥有已登记的建物时，得以借地权对抗第三人。对抗力的基础不是土地的赁借权，而是建物的登记，因此若建物名义还是过世的人，这个基础就会动摇。

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相续登记也是义务。不动产登记法（平成16年法律第123号）第76条之2第1项要求，因继承取得所有权者，应自知悉为自己开始继承且知悉取得该所有权之日起3年以内申请（令和6年4月1日施行）。与出售的顺序写在〈没办相续登记，老家卖得掉吗〉，找不到权利证时的做法写在〈找不到权利证，还卖得掉吗？〉。

角色	负责者
建物买卖的中介、借地契约书・条件的调查	四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）
遗产分割协议书・户籍收集等文件制作	四叶行政书士事务所
建物的相续登记・借地权的登记	司法书士
地主不同意时的借地非讼・纠纷	律师
转让所得税・取得费	税理士

四叶不动产株式会社与四叶行政书士事务所，是各自独立的事业体，请分别直接与各自签约。 本公司与本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。司法书士・律师・税理士，也请分别直接委托。咨询免费。

常见问题

Q. 告诉地主我继承了，对方要求承诺料。我有支付义务吗？
A. 继承是民法第896条的包括承继，并非民法第612条第1项的「让与」。单以继承为理由的承诺料，在条文上找不到依据。但若个别契约另有约定，情况就不同。请确认契约书后，就有无支付义务向律师咨询。

Q. 转让承诺料的行情是多少？
A. 并非由法律定额，也无公开的一手资料可确认一律行情。它由与地主的合意，或由借地非讼中法院所定的财产上之给付而定。虽有以借地权价格一定比例为目安的说法，但本文不断定比例。金额的估算，会在读过契约书与地租纪录后个别检讨。

Q. 地主怎样都不同意。有办法卖吗？
A. 依借地借家法第19条第1项，有向法院请求代替同意之许可的借地非讼程序。对象是「让与第三人对地主并无不利，却得不到同意」的情形，由法院判断许可与否及财产上给付的金额。因属法院程序，声请请直接委托律师。

Q. 定期借地权付的建物也卖得掉吗？
A. 卖得掉。但定期借地权（借地借家法第22条）与事业用定期借地权等（第23条）没有更新，期间届满就结束。剩余期间越短，买方越难找、越影响价格，因此请先在契约书确认存续期间与设定日。与旧法借地权或普通借地权的售出前提不同。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第612条第1项・第2项＝赁借权让与及转租的限制、第896条＝继承的一般效力。现行条文为令和8年法律第45号修正・2026年6月24日施行。2026年9月18日参照）
• e-Gov法令检索「借地借家法」（平成3年法律第90号。第5条＝更新请求、第10条第1项＝借地权的对抗力、第14条＝第三人的建物买取请求权、第19条第1项＝土地赁借权让与或转租的许可、第22条＝定期借地权、第23条＝事业用定期借地权等、附则第4条・第6条。公布＝1991年10月4日。现行条文为令和4年法律第48号修正・2026年5月21日施行。2026年9月18日参照）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第76条之2第1项＝因继承等之所有权移转登记的申请・3年以内。2026年9月18日参照）
• 法务省「民法・不动产登记法（所有人不明土地相关）之修正等」（相续登记申请义务化＝令和6年4月1日施行。2026年9月18日参照）
• 国税厅 税务解答 No.3272「返还借地权时」等借地权・取得费相关（借地权・转让所得取得费的思路。具体税额・取得费请向税理士确认。2026年9月18日参照）

※转让承诺料・更新料的水准，以及借地权与底地的价格比例，并无可由一手资料确认的一律基准，因此本文不写金额。
※借地借家法的施行日（一般说明为1992年〈平成4年〉8月1日），因无法在e-Gov法令检索上找到订定施行期日的政令，视为【未经查证】，不作日期上的断定。究竟适用旧法或新法，请与借地契约书上记载的设定日一并确认。
※借地非讼（借地借家法第19条的声请）是法院的程序，许可与否及财产上给付的金额由法院判断，本文并未就个别案件判断可否。
※本文为一般性的信息提供，并非个别的法律判断。建物的相续登记由司法书士办理，相续税・转让所得的申报由税理士办理，与地主的纠纷及借地非讼由律师办理。
※不动产的调查・中介及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接，遗产分割协议书等文件的制作由四叶行政书士事务所承接，两者为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。就继承来的不动产，把契约书、登记与期限放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。