相続した実家は、売るべきか残すべきか──そろばんの外側にある「感情という壁」

結論（先に要点）：相続した空き家を賃貸に出すか売るかの判断基準は、突き詰めると①税の特例を使う可能性があるか ②建物が賃貸に耐えるか ③管理を続けられるかの3つです。順序として先に来るのは①です。「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（譲渡所得から最高3,000万円を控除）は、相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用または居住の用に供されていたことがないことが要件とされています（国税庁 No.3306）。つまり「とりあえず貸してみる」を選ぶと、この特例の要件からは外れます。しかも期限があり、相続開始のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること、かつ制度自体の適用期限が令和9年（2027年）12月31日です。「まだ決めない」という選択にも、時間という費用がかかります。 下の表で、あなたの実家がどちらに傾くかをご確認ください。個別の適用可否と税額の計算は税理士の業務であり、本コラムは一般的な情報提供です。

賃貸に出すか売るかは、何で決まるのか

好き嫌いではなく、次の判断基準で傾きが決まります。ひとつでも「売る」側に強く振れる軸があれば、まずそこから確かめます。

判断の軸	「賃貸に出す」に傾く	「売る」に傾く	確かめる相手
① 空き家の3,000万円特別控除を使うか	昭和56年6月1日以後の建築であるなど、そもそも対象外だと確認できている	使える可能性が残っている。いったん貸すと要件から外れる	税理士（適用可否・税額）
② 期限までの残り時間	期限をすでに過ぎている／もともと対象外	相続開始から3年目の12月31日、または適用期限の令和9年12月31日が近い	税理士
③ 建物の築年数・耐震	現行の耐震基準で建てられ、手を入れれば貸せる	旧耐震のままで、耐震改修か取壊しが前提になる	建築士・施工業者
④ 修繕費の見込み	室内の原状回復とクリーニングの範囲で貸し出せる	水回り・屋根・外壁など複数の更新が重なり、家賃での回収に長い年数がかかる	施工業者の見積り
⑤ 立地と賃貸需要	駅距離と周辺の賃料相場から、借り手が読める	借り手が読めない。空室のまま固定資産税と維持費だけが出ていく	宅建業者（四葉不動産）
⑥ 自分や家族が使う可能性	数年内に誰かが住む・戻る見込みがある	誰も戻らないことを家族で確認できている	ご家族の話し合い
⑦ 管理の手間	近くに住んでいる、または管理を任せる先を決められる	遠方に住んでいる。庭木・郵便・近隣対応を続けられない	ご本人

どちらを選ぶにせよ、先に名義を整えます。 相続登記が済んでいない、あるいは共有のままだと、貸す契約も売る契約も動かせません。名義の整理は登記の専門家（司法書士）の領域です。

このコラムの役割：本コラムは**「貸すか売るか」の判断そのもの**を扱います。売ると決めたあとの期限からの逆算は「相続した空き家を3,000万円控除で売るには」、空き家の管理・活用・売却の入口は空き家の売却・活用、相続不動産の全体像は相続不動産 完全ガイドをご覧ください。貸す先の一例としては戸建て・空き家を「グループホームに貸す」という選択もあります。

私自身が、この問いの前で長く立ち止まった

先に打ち明けておきます。私は「相続した家を、なかなか売れなかった」人間です。

母から相続した一戸建て。私が生まれ育った家でした。相続した当初、頭のどこかでは「いずれ手放すことになる」と分かっていました。誰も住まないのですから、当然です。それでも、売る決心はつきませんでした。管理費や維持費、固定資産税を負担しながら、私はその家を持ち続けました。

理由は、うまく言葉になりませんでした。損か得かで言えば、答えははっきりしていた。住まない家を持ち続けるのは、経済的には「損」です。それでも売れない。柱の傷や、庭の木や、玄関の匂いまでが、母や幼い自分と結びついている。値段のつけようがないものが、そこにありました。

転機は、三年目ごろに訪れます。町内会長から「庭木の枝が外に出ている」というクレームが入り始めたのです。空き家は、持ち主が思う以上に周囲へ影響を与えます。私はそこで初めて我に返り、いわば追われるように売却へ動きました。

結局、私が学んだのはこういうことです。相続した家を売るという判断は、損得のそろばん勘定だけでは片づかない。感情という、やっかいで、しかし尊重すべき壁がそこにある。不動産のプロとして数字を語ることはできても、その壁を「非合理だから」と切り捨てることは、私にはできません。

「残す」を選ぶなら、知っておくべき制度

感情を大切にすること自体は、まったく間違っていません。ただし「残す」を選ぶのであれば、いくつかの制度上の事実は知っておいたほうがいい。判断は感情でしても、準備は制度でするべきだからです。

第一に、相続登記の義務化です。2024年（令和6年）4月1日から、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。施行前に発生した過去の相続も対象で、その場合は2027年（令和9年）3月31日までが一つの期限です（法務省・相続登記の申請義務化に関するQ&A、法務局）。「まだ決められない」家であっても、名義だけは先に整えておく必要があります。

第二に、日本全国で空き家は900万戸に達し、空き家率は13.8％と過去最高を更新しました（総務省・令和5年住宅・土地統計調査）。あなたの実家が抱える問題は、あなた一人のものではなく、社会全体の構造的な課題でもあります。

「売る」を選ぶなら、税の特例に期限がある

一方で、いずれ売ると腹を決めたなら、期限のある特例を逃さないことです。

相続した空き家には、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があり、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。対象は昭和56年5月31日以前に建築された家屋などで、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です。適用期限は令和9年（2027年）12月31日まで。相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になるなどの調整もあります（国税庁 No.3306、国土交通省の解説）。

この特例は「空き家のまま売る」ことを前提にした制度です。 相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用または居住の用に供されていたことがないことが要件に含まれているため、賃貸に出したうえで後から売る、という順番では要件を満たしません。「貸すか売るか」を迷っている段階で先に税理士へ確認しておくべき理由が、ここにあります。

また、相続税を納めた方には「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（取得費加算）もあります。相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することが要件のひとつで、こちらにも期限があります（国税庁 No.3267）。二つの特例は要件も期限も別ですので、どちらが使えるのかは税理士にご確認ください。

私が売り急いだとき、この「3年」という時間の重みを痛感しました。感情の整理には時間がかかる。ところが税の特例は待ってくれない。だからこそ、判断を保留するにしても、いつまでに何を決めるかという「時間の設計」だけは早めに始めておくべきなのです。

私たちがお手伝いするのは、売却ではなく「判断」です

四葉不動産は、「行政書士がいる不動産会社」です。ですから私たちの役割は、あなたに売却を勧めることではありません。残すのか、売るのか、貸すのか──その判断そのものを、制度と実務の両面から支えることです。

私自身が、感情の壁の前で立ちすくんだ経験があります。だからこそ「早く売ったほうが得ですよ」という言葉が、いかに人の心に届かないかも知っています。損得と感情、その両方をテーブルに載せたうえで、あなたとご家族が納得できる時間の使い方を一緒に考えます。

文京区・小日向を拠点に、相続にまつわる不動産のご相談をお受けしています。まだ何も決まっていない段階で構いません。「決められない」を、一緒に整理するところから始めましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 相続した空き家は、賃貸に出すのと売るのと、どちらが有利ですか？

A. 物件と相続の事情によって変わるため、一律にはお答えできません。判断基準は「税の特例を使う可能性があるか」「建物が賃貸に耐えるか」「管理を続けられるか」の3つです。とくに空き家の3,000万円特別控除を使う可能性が残っている場合は、貸すとその要件から外れるため、先に税理士へ適用可否をご確認ください。

Q. とりあえず賃貸に出して、あとから売ることはできますか？

A. 売却そのものはできます。ただし「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、相続の時から譲渡の時まで事業の用・貸付けの用または居住の用に供されていたことがないことが要件です（国税庁 No.3306）。いったん貸すと、この特例の要件からは外れます。

Q. 判断基準のうち、いちばん先に確認すべきものはどれですか？

A. 期限です。空き家の3,000万円特別控除は、相続開始のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であることが要件で、制度自体の適用期限も令和9年（2027年）12月31日です。相続税を納めた方は、取得費加算の特例（相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで）の期限も重なります。

Q. 賃貸に出すと決めたら、何から始めればよいですか？

A. 名義の整理（相続登記）が先です。次に建物の状態を見て、貸せる状態にするまでの費用を出します。そのうえで周辺の賃料相場と照らし、その費用を何年で回収できるかを見ます。

Q. 家族の間で意見が割れていて、決められません。

A. 「いつまでに何を決めるか」だけを先に決める方法があります。期限のある特例から逆算して締め切りを置き、それまでは結論を急がない、という進め方です。共有名義の場合はご本人だけでは決められない場面があるため、持分をお持ちのご家族の意向を早めに確かめておくと、後の手続きが軽くなります。

Q. どこに相談すればよいですか？

A. 四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分）は、周辺の賃料相場と売却の見通しの両方をお示しし、「貸す・売る・残す」の判断をお手伝いします。税の適用可否と税額の計算は税理士、相続登記は司法書士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形で連携してご案内します。

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このコラムで触れた公的機関の情報

• 法務省｜相続登記の申請義務化に関するQ&A
• 法務局｜相続登記が義務化されました（令和6年4月1日から）
• 国税庁 No.3306｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁 No.3267｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 国土交通省｜空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除
• 総務省｜令和5年住宅・土地統計調査

根拠条文：租税特別措置法第35条第3項（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例。適用期間＝平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡）、同法第39条（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）。上記の国税庁タックスアンサーはいずれも「令和7年4月1日現在法令等」の版で、参照日は2026年8月5日です。相続登記の申請義務化は2024年（令和6年）4月1日施行です。

※税務・登記の具体的な適用可否は個別事情により異なります。実際のお手続きは、税理士・司法書士等の専門家と連携のうえご案内します。本コラムは一般的な情報提供であり、個別の税務・法務助言ではありません。