COLUMN
コラム
外国人の住まい探し、賃貸・売買の豆知識、文京区の地域情報など。
不動産にまつわるお役立ち情報をお届けします。
非居住者（中国・台湾の売主）から日本の不動産を買うとき、買主に源泉徴収義務がある
非居住者（海外に生活の本拠を置く中国本土・台湾の売主など）から日本の土地建物を買うとき、源泉徴収をするのは売主ではなく買主です。買主は代金支払時に10.21%（所得税10%＋復興特別所得税）を天引きし、翌月10日までに税務署へ納めます。ただし個人が自己・親族の居住用に買い、対価が1億円以下なら不要。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、所得税法212条1項・施行令281条の3・国税庁タックスアンサーNo.2879から、買主が負う購入時の源泉徴収義務と居住用1億円以下の例外を整理します。税額の算定・還付は税理士、登記との関係は司法書士へ分離受任でご案内します。
就労継続支援A型の事業所に使える物件の要件（B型との違いで変わる点）
就労継続支援A型の物件は、B型と同じ建築基準法上の『児童福祉施設等』として扱われ、用途地域・用途変更・採光・避難・消防の確認手順もB型と共通です。違いが出るのは物件より運営――A型は利用者と雇用契約を結ぶため最低賃金が適用され、働く場としての動線・設備が要る点。定員もA型10人以上・B型20人以上と異なります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、障害者総合支援法・指定基準省令・建築基準法施行令19条・消防法施行令別表第一から契約前の確認手順を整理します。指定申請は行政書士、雇用・最低賃金は社労士、登記は司法書士へ分離受任でご案内します。
ガソリンスタンド跡地を事業用に使うとき、地下タンクと土壌はどう確認する？
廃業したガソリンスタンドの跡地を倉庫・店舗・ロードサイド店に転用・購入するなら、契約前に①地下タンクの現況と消防法の廃止届、②土壌汚染のおそれと調査の要否、③用途地域の3点を確かめます。給油所の地下タンク・給油設備は水質汚濁防止法の『有害物質使用特定施設』に当たらないのが一般的で、廃業しても土壌汚染対策法第3条の調査義務は原則かかりません。入口は第4条の届出と自治体の条例、売買での自主調査です。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、消防法・土壌汚染対策法・建築基準法の条文から確認手順を整理します。
認定日本語教育機関の校舎物件はどう選ぶ？校地・校舎の面積要件と用途地域
2024年4月施行の認定日本語教育機関制度では、校舎は認定基準（令和5年文部科学省令第40号）で面積115㎡以上かつ同時に授業を受ける生徒1人あたり2.3㎡以上が求められ、校地・校舎は原則として設置者が自ら所有し抵当権等の負担がないことが前提です（やむを得ない事情があれば例外あり）。用途地域の制限は建築基準法第48条・別表第二で決まり、各種学校に当たる場合は低層住居専用地域等では建てられません。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを認定基準と建築基準法の条文から整理します。
相続したタワーマンションを売るなら？令和6年の居住用区分所有財産の新評価と売却の段取り
令和6年（2024年）1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した居住用のタワーマンション等は、国税庁の通達「居住用の区分所有財産の評価について」（令和5年9月28日付）により相続税評価の計算が変わりました。市場価格と評価額の開きが大きい住戸は、評価額が市場価格のおおむね6割水準まで引き上げられます。ただしこれは相続税評価の枠組みの話で、実際に売れる価格とは別物です。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、評価通達の要点と、管理費・修繕積立金の精算を含む売却の段取りを整理します。
中国本土の資本規制（年5万ドル枠）があるのに、日本の不動産をどう決済するのか
中国本土の個人が国外へ送れる外貨は、便利化額度（結售・結購とも1人あたり年間で等値5万米ドル）という狭い枠に収まり、しかもこの枠内の購汇は『境外での不動産購入』という資本項目には使えません。だから日本の不動産決済は、手付・残代金をいつ・どの原資で送れるかを契約前に見極めることが出発点になります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、中国側の資本規制と日本側の決済スケジュールの両面から、送金可否の見極めと日本側の外為法報告を条文と公的資料から整理します。
営農型太陽光（ソーラーシェアリング）を置ける農地の条件とは
営農型太陽光（ソーラーシェアリング）は、農地を宅地などへ全面転用するのではなく、支柱の基礎部分だけを農地法の一時転用許可で使い、下部では営農を続ける仕組みです。だから第一種農地など通常は転用が難しい農地でも、一定の要件を満たせば設置できる余地があります。鍵は、下部農地の収量がおおむね2割以上減らないこと。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、農林水産省のガイドラインと農地法の条文から、一時転用許可の期間（原則3年・最長10年）と営農継続の要件を整理します。
指定自動車教習所にできる物件は？コース・技能/学科教室・休憩室の面積と用途地域
指定自動車教習所にできる物件は、①用途地域（自動車教習所は第一種住居地域で床面積3,000㎡以下、第二種住居・準住居・近隣商業・商業・準工業・工業・工業専用では制限なしで建てられ、低層・中高層住居専用・田園住居では建てられない。建築基準法別表第二）②コース（走路）の広さ（指定自動車教習所に関する内閣府令で原則8,000㎡以上、専ら大型・普通自動二輪免許を扱う教習所は3,500㎡以上）③学科教室・待合・休憩室・便所がとれる建物か、の3点でおおむね決まります。物件段階で見当はつけられますが、指定の可否の最終確認は都道府県公安委員会です。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が道路交通法・建築基準法・内閣府令の条文から整理します。
相続した実家が「事故物件」だった——売るときの告知義務と段取りはどうなりますか？
相続した実家で過去に人が亡くなっていても、売るときに常に告げなければならないわけではありません。国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）は、自然死・日常生活の中での不慮の死は原則として告げなくてよいとし、自殺・他殺等や特殊清掃等が行われた場合を告知の対象とします。賃貸では事案から概ね3年の経過が目安ですが、売買にはこの年数の区切りがありません。買主から問われた場合や社会的影響が大きい場合は期間・死因にかかわらず告げます。告知を怠ると契約不適合責任・損害賠償の問題になり得る点（民法第562条〜第564条・第566条）まで、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士がガイドラインと条文から整理します。
民間車検場（指定自動車整備事業）にできる物件は？認証工場との違いと設備・敷地要件
民間車検場（指定自動車整備事業、道路運送車両法第94条の2）にできる物件は、①まず認証工場の要件を満たすこと②完成検査場（検査ラインが取れる長さ・天井高）が取れる敷地か③ブレーキテスタ等の検査用機械器具を据えられる床・電源か、の3点で決まります。指定は地方運輸局長が行い、自動車検査員の選任も要ります。認証工場より一段重い要件を、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が道路運送車両法・指定自動車整備事業規則・建築基準法の条文から契約前に確認できる形で整理します。
相続した「区分所有オフィス（テナント1室）」を売るには？賃貸借の承継と管理組合の実務
相続した賃貸中の区分所有オフィス（テナント1室）は、賃貸人たる地位も含めて相続人が当然に承継します（民法第896条）。売るときは買主に賃貸人たる地位が移り、テナントに対抗するには所有権移転登記が要ります（民法第605条の2）。売る前に確認するのは、管理規約で事業用に使えるか・管理費と修繕積立金の滞納がないか・テナント契約の中身の3点。住宅マンションより買主が限られ価格は賃料（利回り）で決まりやすい点まで、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が区分所有法・民法・不動産登記法の条文から整理します。
新築の「青田売り」を買う中国語圏バイヤーが確認する手付金等の保全（宅建業法41条・41条の2）
完成前の新築（青田売り）を買うとき、買主が支払う手付金等は宅地建物取引業法の「手付金等の保全措置」で守られます。売主が宅建業者で買主が宅建業者でないとき（第78条第2項）に働き、工事完了前（未完成）は第41条、完了後（完成）は第41条の2が根拠で保全の方法が違います。未完成は銀行等の保証委託・保証保険の2つのみ、完成はこれに指定保管機関の寄託が加わります。保全が要る額の線引きと、契約前に確認すべき書類、登記・税・海外送金の振り分けを、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が条文から整理します。
助産所を開くための物件は何を満たせばよいか──医療法の要件（入所9人以下・分べん室・嘱託医師）
助産所（分娩・産後ケア）の物件でまず効くのは医療法の3点です。入所は9人まで（妊婦・産婦・じよく婦10人以上の入所施設を有してはならない＝医療法第2条第2項）、分娩を取り扱うなら床面積9平方メートル以上の分べん室と入所室の床面積（一母子6.3平方メートル以上、内法測定＝施行規則第17条）、そして嘱託する産科・産婦人科の医師と緊急時の病院の確保（第19条・施行規則第15条の2）。診療所と違い医師は常駐せず、開設者が助産師なら届出、助産師でない事業者なら許可。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、物件で確認できることを条文から整理します。
海外に住む買主へオンラインで重要事項説明（IT重説）はできる？宅建業法上の要件と本人確認
海外に住む買主へのオンラインの重要事項説明（IT重説）は、売買でも認められています。国土交通省は不動産の売買取引に係るIT重説を令和3年（2021年）3月30日から本格運用しており、海外在住者も対象です。要件は、宅建士と買主が書類・映像を視認でき双方向でやりとりできる環境、重要事項説明書等の事前送付・受領、宅地建物取引士証の画面上の提示が柱。重要事項説明書（宅建業法第35条）・37条書面は、令和4年5月18日施行の改正で相手方の承諾を得て電子交付できます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、本人確認と署名証明の段取りまで条文から整理します。
通所介護（デイサービス）の物件要件は？機能訓練室・入浴設備・送迎車の駐車場から見る
通所介護（デイサービス）の物件で先に効くのは、①用途地域（デイサービスは建築基準法上「児童福祉施設等」に含まれる老人福祉施設として扱われるのが一般的で、工業専用地域を除きおおむね建てられる）②食堂と機能訓練室の合計面積が「3㎡×利用定員」以上とれるか（指定居宅サービス等基準〈平成11年厚生省令第37号〉第95条）③静養室・相談室・事務室、入浴介助をするなら入浴設備④送迎車の駐車と車寄せの動線、の4点です。既存建物を200㎡超で使うなら用途変更の確認申請が要ることもあります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文から整理します。
動物病院を開くための物件はどう選ぶ？獣医療法の診療施設と構造の要件
動物病院（獣医師が診療を行う診療施設）の物件で先に効くのは、①用途地域で「動物病院」を置けるか（建築基準法上は診療所ではなく店舗に準じて扱われることが多く、住居専用地域では制限を受ける）②獣医療法の構造設備の基準（消毒・逸走防止・伝染性疾患の隔離、手術を行うなら内壁と床の耐水性、調剤を行うなら冷暗貯蔵）を満たせる素地があるか③排水・防音・臭気で近隣とぶつからないか、の3点です。診療施設開設届（獣医療法第3条）は開設後10日以内の事後届出。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文から整理します。
相続税の納税資金を不動産の売却でつくるには？10か月の期限から逆算する段取り
相続した不動産を売って相続税の納税資金をつくるなら、起点は申告・納付の期限＝相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月（相続税法第27条・第33条）です。ここから逆算すると売却活動に使える期間は実質半年ほど。段取りは「相続登記→査定・売り出し→売買契約→決済・納税」で、登記は司法書士、税額と特例の判断は税理士、遺産分割の紛争は弁護士へ。相続開始から3年10か月以内の売却なら取得費加算（措置法第39条）で譲渡税を抑えられる余地があり、間に合わないときは延納・物納も。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が条文から整理します。
クラフトビール醸造所（酒類製造）を開く物件は何を確認すればいいですか？
クラフトビール醸造所（酒類製造）の物件で先に効くのは、①用途地域（醸造所は建築基準法別表第二の「工場」で、作業場の床面積と危険性・環境影響で置ける区域が絞られる）②建物側の要件（タンクを載せる床荷重・天井高・電気容量・冷蔵/貯蔵区画）③醸造排水（BODが高く水質汚濁防止法の特定施設＋下水道の規制がかかる）④酒類製造免許の最低製造数量（ビールは年60キロリットル、発泡酒は年6キロリットル）の4点です。免許は所轄税務署（国税庁）の所管で宅建業者・行政書士の業務範囲外。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文から整理します。
相続した土地は国庫帰属で手放すのと売るのとどちらが得ですか？
使い道のない相続した土地を手放すには、国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度と、市場で売る2つの道があります。国庫帰属は審査手数料が土地一筆あたり1万4000円、承認されると負担金が原則20万円かかる「払って手放す」制度で、市場で売れる土地なら手取りが残ります。まず市場で売れるかを査定で見極め、売れないなら国庫帰属や引き取りを検討する順番が現実的です。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、手放す費用と売る手取りを並べて判断材料を整理します。
ゲームセンター・アミューズメント施設の物件はどこまで選べる？（風営法5号）
ゲームセンター・アミューズメント施設は風営法第2条第1項第5号の遊技場（5号営業）で、物件を置ける場所は二重に絞られます。①建築基準法の用途地域で遊技場を建てられるか、②風営法第4条第2項にもとづく都道府県条例が定める営業制限地域（保全対象施設からの距離・住居系地域の除外）に触れないか。営業時間の原則深夜0時までの制限や、許可前に賃貸借契約を結ぶリスクの避け方まで、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と条例から整理します。
「これ、どうしたらいい？」の一言からで大丈夫です。
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