COLUMN
コラム
外国人の住まい探し、賃貸・売買の豆知識、文京区の地域情報など。
不動産にまつわるお役立ち情報をお届けします。
調剤薬局を開くための物件は何が必要？──用途地域と構造設備基準（面積・調剤室・清潔区域）の確認点
調剤薬局の物件で先に効くのは、①用途地域（薬局は「店舗」扱いで、診療所と違い用途地域の制限を受ける）②薬局等構造設備規則が求める面積おおむね19.8㎡以上・調剤室6.6㎡以上・清潔な区画、の2点です。医療モールやクリニック併設なら処方箋の応需と動線も見ます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを薬機法と構造設備規則の条文から整理します。
相続した不動産を換価分割で売る流れは？──名義・登記・譲渡税の按分まで
相続した不動産を「売って現金で分ける」のが換価分割です。代表者名義で登記して売る場合でも、換価のための便宜で代金を協議どおりに分けるなら贈与税は問題にならず（国税庁の質疑応答事例）、売却益にかかる譲渡所得税は各相続人が持分に応じて申告します。相続登記は2024年4月1日から義務化され、売る前提でも避けて通れません。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、民法・所得税法・不動産登記法の条文から実務の順序を整理します。
相続した空き家は、解体して更地で売るか古家付き土地で売るか
相続した空き家を「解体して更地」で売るか「古家付き土地（現況）」で売るかは、解体費と更地後に上がる固定資産税、買主層、契約不適合責任と解体費の負担、空き家3000万円特別控除（租税特別措置法35条3項）の適用のさせ方で決まります。控除は令和6年から買主が引渡し後に除却する形でも使える余地があり、解体のタイミングが手取りを左右します。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が売り方の比較を整理します。
放課後等デイサービスの物件は、用途地域・1階・面積・採光で決まる
放課後等デイサービスに使える物件は、用途地域（工業専用地域では児童福祉施設等を建てられず、それ以外の12地域は原則可）、指導訓練室と面積、避難（児童の活動室を2階以上に置くなら要確認）、消防（消防法施行令別表第一(6)項ロ・ハ）、耐震の5点で決まります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、貸主・借主が物件を選ぶ段階で確認できる適合条件を条文と自治体の運用から整理します。
サ高住にできる物件の条件は？各戸25㎡・バリアフリーの実際──高齢者住まい法の登録基準
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）として登録できる物件の骨格は、各戸原則25㎡以上（共用部分が十分なら18㎡以上）、各戸または共用部分の台所・便所・洗面・浴室・収納、廊下幅・段差・手すりのバリアフリー、少なくとも安否確認と生活相談の提供の4つです。既存建物でも満たせますが、床面積と共用設備の作りで可否が決まります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、高齢者の居住の安定確保に関する法律と国交省・厚労省の案内から物件条件を整理します。
トリミング・ペットショップの物件、開業前に何を確認する？──第一種動物取扱業の飼養施設と物件の条件
トリミングサロン・ペットショップの物件で先に詰まるのは、飼養施設の基準（ケージ・洗浄・消毒・換気・排水）を満たせるか、臭気・鳴き声で近隣とぶつからないか、賃貸借契約で「動物の飼養」が禁じられていないかの3点です。第一種動物取扱業の登録は事業所ごとで、物件が飼養施設の基準を満たせることが前提。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、動物の愛護及び管理に関する法律の条文と環境省・自治体の案内から、契約前に確認できることを整理します。
美容室・理容所を開くための物件は何を確認する？──保健所の構造設備基準と用途地域
美容室・理容所の物件で保健所が見るのは、作業場と待合を明確に区分できるか、洗場・消毒・採光照明換気が整うかの2点です。飲食店やクリニックと違い、美容院・理髪店は建築基準法の用途地域制限を受けます。開設届はあらかじめ出し、構造設備の検査・確認を受けてからでなければ使えません。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と厚生労働省の要領から整理します。
相続した旧耐震マンションは売れる？──新耐震基準と買主の住宅ローンの壁
相続した旧耐震マンションは売れます。境目は1981年6月1日で、この日以降に建築確認を受けた建物が新耐震です。売却の鍵は買主が住宅ローンを組めるか。買主の住宅ローン控除は登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降かで変わり、旧耐震では耐震基準適合証明が要りますが区分マンションでは取得が難しいことが多い点まで、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が条文と国税庁の資料から整理します。
小規模保育事業の物件を貸す・探すとき、用途地域と面積で何を確認するのか
小規模保育の物件は用途地域では詰まりません。保育所は最も厳しい第一種低層住居専用地域でも建てられます。詰まるのは居室の面積（満2歳未満は1人3.3㎡、満2歳以上は1人1.98㎡）、用途変更の確認申請の要否、消防用設備、2階以上の避難の4点。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と省令から順に整理します。
中華圏の相続人が日本の空き家を相続したとき、不動産会社が最初にできることは何か
中華圏の相続人が日本の空き家を相続したとき、不動産会社が相続直後にできるのは現地確認・査定・維持管理・売却準備の4つです。日本にいなくても現地を見て査定を出せ、相続登記や遺産分割の前でも並行できます。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、不動産会社の範囲と他士業に振る境目を条文から整理します。
相続した再建築不可の物件は、売る前に何を確かめるのか
相続した再建築不可の物件は、まず接道を確かめます。建築基準法第43条は敷地が道路に2m以上接することを求め、幅員4m未満のみなし道路（2項道路）ではセットバックが要ります。接道が足りなくても、隣地の買い増しや第43条第2項の認定・許可という道があります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、売る前に確認できることを条文から整理します。
運送業を始めるなら、営業所と車庫の物件はどこを見て選ぶか
運送業（緑ナンバー）の物件で詰まるのは用途地域ではありません。営業所と車庫が市街化調整区域でないか、両者の直線距離が公示の範囲内か、車庫が全車両を収容でき前面道路が通れる幅員か、休憩施設を営業所か車庫に併設できるか。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と公示から順に整理します。
相続した農地を売る・貸すときに最初に確認すること
相続した農地は、売る・貸す前に「農地のままか、宅地などに転用するか」で手続きが分かれます。農地のまま耕作目的で売買・貸借するには農業委員会の許可（農地法第3条）、転用して売るには都道府県知事等の許可（第4条・第5条）が要り、市街化区域内なら届出で足ります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と農林水産省の資料から順に整理します。
中国語圏の買主に日本の収益物件を紹介する前に読む重要事項説明の要点
日本の収益物件を中国語圏の買主に紹介する前に読むべきは、宅地建物取引業法第35条の重要事項説明です。登記された権利・法令上の制限・私道負担・供給施設が並び、非居住者が買主になるときは外為法の報告と税務の確認が先に重なります。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、買主側デューデリの観点を条文と公的資料から整理します。
相続した家が借地だった──地主の承諾がいる場面・いらない場面と、売るときの順番
相続で借地上の建物を引き継ぐこと自体に、地主の承諾は要りません。承諾が要るのは売るときです。旧法と新法の分かれ目、建物の登記が対抗力の土台になること、売る前に集める書類まで、東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が条文から整理します。
クリニックの物件は、契約前に何を確認するのか──用途地域・用途変更・開設届の順番
診療所は用途地域の制限では13地域すべてで建てられます。物件で詰まるのは用途地域ではなく、有床か無床か、用途変更の確認申請の要否、消防用設備の現況、そして開設者が個人か医療法人か。東京都文京区の宅地建物取引士兼行政書士が、契約前に確認できることを条文と自治体の案内から順に整理します。
台湾企業が日本に拠点を構えるとき、オフィスと住まいで何が起きるか──外国法人名義の審査と順番
日本での拠点づくりで時間がかかるのは、物件を探している期間ではありません。外国法人名義の賃貸審査で見られる点、オフィスと代表者の住まいの順番、借り上げ社宅の考え方を、宅地建物取引士・行政書士が整理します。
海外に住んだまま日本の不動産を管理する方法──管理委託・中国語対応・納税管理人
海外に住みながら日本の不動産を所有・賃貸する場合、管理の任せ方には自主管理・集金代行・管理委託があります。中国語での相談・現況報告、納税管理人と税理士の違いを整理します。
非居住者オーナーの家賃から20.42%の源泉徴収が不要になるケース──借主・用途・納付期限の整理
非居住者等への日本国内不動産の賃料は原則20.42%源泉徴収。個人が自己・親族の居住用に借りる場合は不要です。借主・用途・納付期限（翌月10日／国外支払翌月末日）を整理します。
賃貸マンションを木造で建てる──3階建ては可能か、都の助成金はいくらか
賃貸マンションは木造でも3階建てを建てられます。東京都の東京ゼロエミ住宅の助成は集合住宅で最大200万円/戸、10戸なら約2,000万円になる計算です。木三共の考え方、RC造との比較（法定耐用年数22年/47年）、令和8年度の助成額・要件・受付期間、大田区蒲田で見学した木造3階建て・10戸の賃貸住宅の所感をまとめました。都内で土地活用・賃貸経営を考えている土地オーナー・投資家の方に向けた記事です。
民泊を始められる物件の条件──用途地域・管理規約・消防設備はどう確認するか
民泊（住宅宿泊事業）は届出制ですが、どの物件でもできるわけではありません。契約前に確認すべきは、①自治体条例による区域・期間の制限、②マンションなら管理規約、③消防法令への適合の3点です。文京区では対象地域で日曜正午から金曜正午まで営業できません（区公式・2026年8月14日参照）。180日の数え方、転貸型で必要な貸主の承諾、消防法令適合通知書までの手順を、契約前のチェックリストとして整理しました。
賃貸アパートを相続したら──入居者との契約・敷金・家賃はどう引き継がれるか
賃貸中のアパートを相続すると、入居者との賃貸借契約と敷金の返還義務は自動的に相続人へ引き継がれます（民法896条）。入居者に退去してもらう必要はありません。遺産分割までの家賃は、判例により法定相続分どおり各相続人が取得します（最高裁平成17年9月8日判決）。口座凍結への対応、管理会社との調整、入居者がいるまま売るオーナーチェンジという選択肢まで、引き継ぎの実務を順に説明します。
相続登記をしないまま実家は売れますか──義務化・過料と売却の順序
相続登記をしないまま実家を売ることはできません。買主へ所有権を移す前提として、先に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務になり、正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象。義務化前に相続した不動産も対象で、期限は2027年3月31日です（法務省Q＆A・2026年8月14日参照）。相続人申告登記では売却できない理由、住所変更登記の義務化との違い、売却までの順序を整理しました。
中華圏の不動産会社・営業担当の方へ──日本の宅建業者と組んで日本の物件取引を進める方法
日本国内の不動産売買を業として媒介するには、日本の宅地建物取引業の免許が必要です。免許のない海外の会社は、日本の宅建業者と役割を分けて取引を進めます。顧客に日本の物件を紹介したい中華圏の不動産会社・営業担当の方に向けて、役割分担の表、重要事項説明を誰が行うか、売主が非居住者の場合の決済、一棟・複数戸をまとめた取引の進め方、四葉不動産に頼めることを整理しました。相談は無料で、中国語（簡体字・繁体字）でそのままお問い合わせいただけます。
非居住者が東京の不動産を買ったら、20日以内に外為法の報告 ─ 2026年4月から「目的を問わず」対象に
海外に住んだまま日本の不動産を取得した非居住者は、取得後20日以内に日本銀行経由で財務大臣へ報告書を提出します。2026年4月1日以降の取得は、居住用か投資用かを問わず不動産そのものが報告対象になり、他の非居住者から取得した場合の免除も廃止されました。報告事項には不動産番号が加わり、登記完了と20日の期限との逆算が要ります。あわせて、ナイト・フランク『The Wealth Report 2026』の東京＋58.5％（世界1位）と、国土交通省が登記情報から集計した東京23区の国外住所者取得308件・うち台湾192件という二つの一次データを並べ、「台湾が最多の買い手」と「東京都全体では3.0％」を同時に押さえます。宅建士・行政書士の浦松丈二が解説します。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
税務署に納税管理人を届け出れば、住民税も大丈夫なのか？ —— 地方税は別の窓口です
税務署に「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を出しても、住民税や固定資産税の手当てにはなりません。地方税は地方税法に基づく別の手続きで、東京23区ではさらに窓口が分かれます。特別区民税・都民税は区に、固定資産税・都市計画税は東京都に、それぞれ納税管理人を申告します。23区の固定資産税が都税だからです（地方税法第734条第1項、第736条第1項）。住民税は1月1日に住所がある人に課され（同法第294条第1項第1号、第318条）、1月2日以降の出国でもその年度分は課税されます。東京都都税条例第125条は、申告を「定める必要が生じた日から10日以内」と定め、都の区域外の方を選ぶときは10日前までの承認申請を求めています。届出先は最低3か所です。文京区小日向、茗荷谷駅から徒歩5分です。
決済の当日、実際には何が起きているのか？——誰が何を確認しているか
決済の当日は、関係者が一室に集まり、司法書士が本人確認と書類の確認を終えて「このまま登記を申請できる」と判断してから、はじめてお金が動きます。順番が逆になることはありません。最初に行われるのは司法書士の本人確認です。日本司法書士会連合会の会規である司法書士行為規範第44条が本人と意思と目的物の確認を求め、第47条は不動産取引の立会いを補助者に行わせてはならないと定めています。着金を確認したあと、その日のうちに登記を申請します。不動産登記法第4条が登記の順位は登記の前後によると定め、第19条が受付番号を付すと定め、不動産登記規則第58条が受付番号の順序に従って登記すると定めているからです。海外から臨む場合の書類も表にまとめました。文京区小日向、茗荷谷駅から徒歩5分です。
管理費を滞納したまま、マンションは売れるのか？ —— 買主が引き継ぐ仕組み
管理費や修繕積立金を滞納したままでも、マンションは売れます。ただし滞納分は買主に引き継がれます。建物の区分所有等に関する法律第8条は、管理組合等の債権を「債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」と定めており、国土交通省の標準管理規約コメントは特定承継を「売買及び交換等」と説明しています。滞納額は重要事項説明で買主に伝わります（宅地建物取引業法第35条第1項第6号、同法施行規則第16条の2第6号・第7号、および国土交通省の解釈・運用の考え方）。買主が支払っても、売主の債務が条文上消えるわけではありません。管理組合は確定判決がなくても競売を申し立てられます（民事執行法第181条第1項第2号ハ）。決済での清算まで、構造を整理しました。文京区小日向、茗荷谷駅から徒歩5分です。
権利証が見つからない。それでも売れるのか？——代わりになる3つの方法と、かかる日数
権利証（登記識別情報）は再発行されません。不動産登記法第21条が「当該登記を完了したとき」に通知すると定めるだけで、もう一度出す規定を置いていないからです。それでも売れます。不動産登記法第22条ただし書が「提供することができないことにつき正当な理由がある場合」を例外にしており、代わりの方法が3つ用意されています。司法書士の本人確認情報、事前通知、公証人の認証です。ただし期間が法令で決まっているのは事前通知だけで、不動産登記規則第70条第8項により、外国に住所がある場合は通知を発送した日から4週間。届いた日からではありません。30日で売って出国する日程で、この方法が選ばれることはまずありません。この記事は3つの方法の中身と日数、費用を表で比べます。文京区小日向、茗荷谷駅から徒歩5分です。
入居者がいるまま売ると、敷金はどうなるのか？——オーナーチェンジで引き継がれるもの
入居者がいるまま賃貸物件を売っても、敷金の返還義務は法律上、当然に買主へ移ります。民法第605条の2第4項が、賃貸人たる地位が移転したときは敷金の返還に係る債務を譲受人が承継すると定めているためです。入居者の承諾も要りません。ただし、それを賃借人に対して主張できるのは所有権の移転登記をしてからで、敷金相当額のお金を売主から買主へどう渡すかを定めた条文はありません。代金から控除するか、別に送金するかは、当事者の契約で決めます。この記事では、賃貸中の物件を売るときに自動的に移るものと、契約で決めなければならないものを、条文に沿って分けて整理します。出国を控えて貸していた物件を手放す方と、海外にお住まいのオーナーの方に向けた記事です。四葉不動産株式会社は文京区小日向、茗荷谷駅から徒歩5分です。
買取と仲介、手取りはいくら違うのか？——引かれるものを全部並べる
買取と仲介は、表面の価格ではなく手取りで比べることになります。仲介では媒介報酬が発生し、買主が見つかるまでの間は管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税といった保有のコストが出続けます。買取には契約不適合責任を免責にできるという別の価値がありますが、免責の特約をしても、民法第572条により、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れることができません。この記事では、媒介報酬の上限を定めた国土交通省の告示、800万円以下の物件の特例、保有コストの法令上の根拠、そして売却後の責任について、条文と告示に沿って費目を並べます。どちらが得かという結論は書きません。ご自身の数字で計算していただくための記事です。四葉不動産株式会社は文京区小日向、茗荷谷駅から徒歩5分です。
出国後に売ることにした。今のうちに何をしておくのか？ —— 住民票を抜く前にしかできないこと
出国後に売る道を選んだなら、日本にいるうちにしかできないことがあります。住民票を抜くと印鑑登録が消え、印鑑登録証明書は取れなくなります。代わりは在外公館の署名証明で、予約と出向に時間がかかります。登記簿の住所が古いままなら、その変更登記の証明書類も日本にいるほうが揃います。購入時の売買契約書は、見つからないと取得費が売った金額の5%扱いになり、税額が数百万円変わることがあります。日本の銀行口座は、売却代金の受取と納税に要ります。そして納税管理人の届出は、出国の日までに出せば税法上の「出国」に当たらず、申告は翌年の通常期限になります。出国前の最後の数週間でできることを、順番に並べます。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
日本の土地値はなぜ「容積率」で変わるのか——近隣の成約価格をそのまま使えない理由
日本では、近くの土地がいくらで成約したかを、そのまま自分の土地に当てはめられません。用途地域ごとに建てられる建物の量（容積率）が決まっており、それが土地の値段を左右するためです。実務では、容積率の差を補正してから比較します。 このページは、日本の不動産取引に関わる実務者の方に向けて、土地値を推計するとき日本の業者が何を見ているかを整理したものです。個別の物件の評価額は扱いません。
経営・管理ビザの更新が難しくなったら、会社と不動産はどう畳むのか？ —— 順番を間違えない
先に不動産を売り、あとから会社を畳みます。逆にすると詰みます。会社を解散すると、清算株式会社は債権者に対し一定の期間内に債権を申し出るべき旨を官報に公告しなければならず、その期間は2か月を下れません（会社法第499条第1項ただし書）。つまり会社を畳むには最低2か月かかります。そして清算が結了して法人格が消滅すれば、その会社名義の不動産は動かせなくなります。一方で在留資格には期限があります。2025年10月16日施行の改正で経営・管理の資本金の目安は500万円から3,000万円に引き上げられ、更新が通らない見込みの方が出ています。在留資格が切れる日、会社を畳み終える日、不動産の決済日。この3つをどう並べるかを整理します。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
外国人の印鑑登録は、即日でつくれるのか？ —— つまずくのは印鑑ではなく、名前の表記です
即日できます。ご本人が在留カードを持って区役所の窓口へ行けば、その場で登録され、印鑑登録証明書もその日に出ます。つまずくのは印鑑そのものではなく、名前の表記です。文京区では、登録できる印鑑は「住民基本台帳に登録している氏、名、氏名または通称を表したもの」に限られます。外国籍の方がアルファベット・漢字・通称・カタカナで登録したい場合は、その表記が住民票に登録されていることが条件です。在留カードがアルファベット表記なのに漢字やカタカナの印鑑を用意すると、その場では登録できません。住民票への併記を先に済ませる必要があります。決済の所有権移転登記には印鑑登録証明書が必須なので、出国日が決まっているなら早い段階で確認してください。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
免許のある不動産会社は、どう見分けるのか？ —— 番号を聞いて、その場で照会する
「宅地建物取引業の免許番号を教えてください」と聞いて、その番号を行政のサイトで照会します。東京都内に事務所がある業者なら、東京都住宅政策本部の「宅地建物取引業者免許情報提供サービス」で、都知事免許業者・国土交通大臣免許業者のいずれも照会できます。全国は国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」です。免許を受けずに宅地建物取引業を営むことは違法で（宅地建物取引業法第3条・第12条）、無免許者は監督も受けず、保証制度の外にいます。免許番号の括弧の数字は更新の回数で、免許の有効期間は5年です。数字が大きいほど長く営業していることを示しますが、新しいことが悪いわけではありません。何を見て、何を見ないかを整理します。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
出国後の未納は、いつまで追いかけてくるのか —— 加算税・差押え、そして次のビザ審査
納税義務は出国では消えません。遅れれば延滞税（令和8年は年2.8%、納期限の翌日から2か月経過後は年9.1%）と無申告加算税（5〜30%、隠蔽・仮装があれば重加算税40%）が上乗せされ、日本に残した預金や不動産は差押えの対象になります。徴収権の時効は法定納期限から5年ですが、時効は援用も放棄もできず、督促があれば進みません。そしていちばん重いのは、次に日本へ来るときです。出入国在留管理庁のガイドラインは、在留期間の更新・在留資格の変更で納税義務の不履行を「消極的な要素」と評価し、令和8年6月の改正で「関係機関から提供を受けた納税義務等の履行状況に関する情報を踏まえ、許否判断を行う場合があります」と注記されました。永住許可では、申請時点で納付済みでも当初の期間内に払っていなければ原則として消極評価です。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
委任状を渡して帰国するなら、何をどう書けばいいのか？ —— 白紙委任と限定委任
委任状は、あなたが言ったことになる紙です。代理人が権限内で本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に直接その効力を生じます（民法第99条第1項）。範囲を書かずに渡すと、代理人が権限外の行為をしても、相手方に「代理権があると信ずべき正当な理由」があれば本人が責任を負うことがあります（第110条）。だから限定して書きます。委任事項の特定、買主、売買代金の下限、代金の振込先、復代理の禁止（第104条）、有効期限、作成日。委任はいつでも解除できますが（第651条第1項）、解除しただけでは足りません。代理権の消滅を知らない相手方には、なお責任を負うことがあるためです（第112条）。委任状の回収と相手方への通知まで含めて考えます。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
いつから「非居住者」になるのか？ —— 契約日・引渡日・出国日、どれで決まるのか
非居住者かどうかの判定は、出国日でも契約日でもありません。土地の譲渡対価は通常「引渡しがあった日」が支払をすべき日となるため、その日に売主が居住者か非居住者かで源泉徴収の要否が決まります（国税庁 質疑応答事例／所得税基本通達36-12）。国税庁は、代金の支払時点では帰国して居住者に戻っていた事例でも、引渡しが非居住者期間中であったとして源泉徴収が必要と答えています。つまり「契約だけ出国前に済ませる」では足りません。引渡しまで終える必要があります。あわせて、居住者・非居住者の定義（所得税法第2条第1項第3号・第4号）、生活の本拠としての住所、国外で継続して1年以上居住することを通常必要とする職業を有する場合の住所の推定（所得税法施行令第15条）を整理します。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
登記簿の住所が引っ越し前のままだと、どうなるのか？ —— 2026年4月から義務になりました
不動産の所有者は、氏名・名称または住所に変更があったときは、変更日から2年以内に変更の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の5）。令和8年4月1日に施行されました。正当な理由なく申請を怠ると5万円以下の過料の対象です（同法第164条第2項）。施行日より前に住所が変わっている場合も対象で、令和10年3月31日までに登記が必要です。売却の場面では、義務とは別の理由でも先に直すことになります。登記簿の住所と印鑑登録証明書の住所が一致していないと、所有権移転登記が受け付けられないためです。出国が決まっている方は、住民票を抜く前に確認してください。転出後は、変更登記の手続きが一段面倒になります。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
納税管理人に資格は要るのか、会社でもなれるのか —— 出国の日までに出す届出書
納税管理人に資格の定めはありません。国内に住所か居所があり、事務の処理につき便宜を有する者なら、個人でも法人でもなれます（国税通則法第117条第1項／国税庁タックスアンサーNo.1923）。届出は出国の日まで。所得税法は「出国」を「納税管理人の届出をしないで国内に住所および居所を有しなくなること」と定義しているため、届け出ておけば税法上の「出国」に当たらず、譲渡所得の申告は翌年2月16日から3月15日までの通常の期限で足ります。届け出ないと、その年の申告を出国の時までに済ませることになり、さらに税務署が配偶者や親族、取引先を納税管理人に指定できる仕組み（特定納税管理人）まで用意されています。法人でもなれる制度ですが、四葉不動産はこの役をお受けせず、税理士におつなぎしています。その理由と、かかる費用の目安まで書きました。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
購入時の契約書が見つからないと、税金はどうなるのか？ —— 売った金額の5%という壁
取得費が分からないときは、売った金額の5%相当額を取得費とすることができます（国税庁 タックスアンサー No.3258／所得税法第33条・第38条、租税特別措置法第31条の4、同法通達31の4-1）。裏を返せば、購入時の売買契約書が見つからないと、残りの95%が課税の対象になり得るということです。5,000万円で売って取得費が不明なら、取得費は250万円。譲渡所得は4,750万円になります。長期譲渡（非居住者の所得税15.315%）でも、税額は700万円を超えます。契約書1枚で数百万円が動きます。だから、出国の準備でいちばん先に探していただきたいのが、購入時の売買契約書です。見つからない場合に何を代わりに集めるか、その資料で認められるのかまで整理します。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
査定額がいちばん高い会社に頼めばいいのではないのか？ —— 査定と札は、別のものです
査定額は「この値段なら売れると思う」という意見であって、買う約束ではありません。宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者が価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています（第34条の2第2項）。根拠を聞くことは、依頼者の権利です。一方「札」は、買取業者が「この金額で買う」と手を挙げた金額で、意見ではありません。出国までの日数が限られている売却では、査定書を待つ時間がないため、札を集めます。高い査定額を出した会社に頼んだのに、後から下げられる——この業界で最も古いトラブルの構造と、媒介契約を結ぶ前に確認しておくこと（有効期間・指定流通機構への登録・業務処理状況の報告）を、条文で整理します。文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分。
お盆の帰省でやる実家の「棚卸し」──売買契約書と建築確認済証がないと選択肢が狭まります
お盆の帰省は、実家の書類と家族の記憶をまとめて確認できる年に一度の機会です。とりわけ購入時の売買契約書と建築確認済証は、失うと税金と活用の両面で選択肢が狭まります。契約書がないと取得費を証明できず、売った金額の5パーセントを取得費とみなす概算取得費での申告になります。建築確認済証がないと、グループホーム等への転用で建築士による現況調査が必要になります。写真は原本の代わりにはなりません。「撮る・決める・控える」の3つを、帰省中の10分で。文京区小日向の四葉不動産株式会社が、実務の目線で整理しました。
「グループホームには貸せない」と断られたら──オーナーの4つの懸念と、承諾までの準備
「グループホームと伝えると断られる。内覧すらさせてもらえない」という開設事業者の記録は珍しくありません。しかし断られる理由の多くは、障害への偏見だけではなく、家賃・建物・近隣・責任というオーナーの4つの現実的な懸念に答えていないことにあります。効く伝え方の型と面談に持参する書類12点、言ってはいけない言葉を、宅地建物取引業として大家側の不安を日常的に聞いている文京区の四葉不動産が整理しました。
借り上げ社宅は、本当に社員のためか——帰任前に知っておく「その不動産屋は誰の依頼で動いているか」
帰任の内示のあと、会社から提示される借り上げ社宅の候補が「高い割に狭い」「選べる数が少ない」と感じたことはありませんか。それは担当者の質の問題というより、仲介する不動産会社の依頼者があなたではなく会社（福利厚生担当）であるという代理構造から説明できます。一方で借り上げ社宅には、国内の収入実績がない帰任者にとって大きな利点もあります。両方を公平に並べたうえで、社宅と住宅手当の見比べ方、会社に確認する7つの問いを、中国・台湾・タイ駐在を経て帰国した宅建士が整理しました。
居抜き物件を契約する前に確認する保健所の要件──「契約したのに許可が下りない」を避ける
居抜き物件でも、前の店の営業許可がそのまま使えるとは限りません。令和5年12月13日から事業譲渡による地位承継の届出はできるようになりましたが、これは営業の全部を譲り受ける場合の制度です。物件だけを借りるなら新規の営業許可が必要になります。東京都食品衛生法施行条例の施設基準、簡易な営業の緩和、消防と警察への届出の期限までを、文京区小日向の四葉不動産株式会社と四葉行政書士事務所が、契約前のチェックリストとして整理しました。
相続した空き家を3,000万円控除で売るには──「3年目の12月31日」から逆算する
相続した空き家の3,000万円特別控除には、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限があります。ただし逆算で最初に効いてくるのは税務ではなく、物件の使い方です。「もったいないから、とりあえず貸す」と、その時点で特例は使えなくなります。令和6年改正で買主が翌年2月15日までに耐震改修・取壊しをする形も認められ、契約の組み方がそのまま税額に跳ね返るようになりました。文京区小日向の四葉不動産株式会社が、期限から逆算した売却スケジュールの組み方を解説します。
賃貸借契約書、どこを読めばいいか──宅建士が「ここだけは」と言う5つの条項
契約日に読み上げられる書類の束を、その場で理解するのは分量の面で無理があります。全部は読まなくて構いません。後から揉めるのは決まった場所です。普通借家か定期借家か、解約予告期間、更新料、原状回復の特約欄、禁止事項と使用目的——説明する側の宅建士が「ここだけは先に見てほしい」と考える5つの条項と、重要事項説明を契約前に受けるという原則を整理しました。
外国人に部屋を貸すのは、本当にリスクか──断る前に大家さんが確認したい3つのこと
「外国人はちょっと」と断る前に。家賃、近隣トラブル、失踪という3つの不安を分解すると、その多くは在留カードの確認と保証会社、そして入居者が読める言語でのルール提示で手当てできます。一方で「連絡が取れなくなったら荷物を処分できる」という特約は、契約書に書いても効きません（自力救済の禁止）。備えるべきは在留期間満了日の管理と緊急連絡先の二重取得です。令和7年末の在留外国人は412万人。文京区の宅建士が貸主目線で整理しました。
介護事業所の物件が見つからない本当の理由──用途地域と消防法、そして大家さんの誤解
人員も資金計画も整っているのに、物件だけが半年決まらない。介護・障害福祉サービスの開業でいちばん多い詰まりどころを、用途地域・用途変更の確認申請と検査済証・消防法・貸主側の懸念という4つの壁に分けて整理しました。訪問介護事業所が「老人福祉センターその他これに類するもの」として扱われ得ることは、実務で見落とされがちです。確認の順番を間違えないための記事です。
海外赴任と帰国で10回引っ越して、いちばん助かったこと──バンコクの不動産屋さんの話
社命留学を含めて、海外への赴任と帰国で10回引っ越しました。正直、最悪だと思ったことのほうが多いです。ただ一度だけ、バンコクで忘れられないほどありがたかったことがあります。
戸建て・空き家を「グループホームに貸す」という選択──大家さんが最初に知りたいこと
「福祉施設に貸すなんて、考えたこともなかった」──空き家になった戸建てのオーナーにグループホーム（障害者の共同生活援助）への賃貸をご提案すると、たいてい最初はそう言われます。けれど仕組みを知ると、事業者への一括賃貸で長期安定、地域に必要とされる使い方だと分かって、表情が変わる。建物は傷まないか、近隣は大丈夫か、途中で撤退されないか──大家さんの3大不安への答えと、契約書で必ず決めておくべきこと、向いている建物の条件を、文京区の宅建士が貸主の目線で整理しました。
実家を兄弟で相続したら──『とりあえず共有名義』が一番危ない理由
実家を兄弟姉妹で共有名義のまま相続すると、売却も賃貸も全員の同意が必要になり、次の相続を経るごとに権利者がさらに増えていきます。現物・代償・換価という3つの分け方の考え方と、話し合いから相続登記までの段取りを整理しました。
相続した実家は、売るべきか残すべきか──そろばんの外側にある「感情という壁」
母から相続した一戸建てを、なかなか売れずに維持し続けた私自身の経験から。相続した実家を売るか残すかは、損得のそろばん勘定だけでは割り切れず、「感情」というやっかいな壁が立ちはだかります。相続登記の義務化や、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除など、判断を急ぐ前に知っておきたい公的制度もあわせて整理しました。四葉不動産は「売る・残す・貸す」の判断そのものをお手伝いします。
親が老人ホームへ入ったら、自宅はどうする──「答えのない問い」との向き合い方
年老いた母親が老人ホームへ入り、「もう戻れないかも」と自宅を眺めていた——親類のその姿から書き起こしました。家財を片づけられず空き家になり、管理コストだけが積み上がる。そろばん勘定なら売却が合理的でも、そう割り切れないのが実家です。居住用財産3,000万円特別控除の「3年ルール」や、判断能力が下がると自宅売却に家庭裁判所の許可が要る成年後見の壁など、決める前に知っておきたい制度を整理しました。答えのない問いに、家族が納得できる「決め方」を四葉不動産がお手伝いします。
空き家を放置すると何が起こるか──更地にできない「固定資産税」という壁
犯罪に使われ、動物のすみかになり、配管が傷む——空き家を放置するデメリットは多いのに、なぜ更地にできないのか。答えは固定資産税の住宅用地特例（課税標準6分の1）にあります。ところが2023年12月施行の改正空家法で「管理不全空家」が新設され、勧告を受けると特例が外れて税が最大およそ6倍に。放置が最も損な選択になった今、慌てて解体や売却をするのではなく、「決めないまま時間だけ過ぎる状態」から抜け出す判断を四葉不動産がお手伝いします。
海外オーナーのための日本不動産売却ガイド ─ 長期保有が前提でも、知っておきたい5つの売却方法
海外在住オーナー(非居住者)が日本不動産を売却する5つの主要な方法を、国土交通省2025年11月25日公表の最新データと業界実務観察に基づいて解説します。東京23区で海外在住者が取得した308戸のうち台湾が192戸(62%超)を占める現状から、源泉徴収10.21%、譲渡所得税(短期30.63%・長期15.315%)、3,000万円特別控除の非居住者適用条件、2026年4月施行の外為法に基づく省令改正まで、元毎日新聞中国総局長で行政書士・宅建士の資格を持つ専門家（社会保険労務士試験合格・2026年9月開業予定）が体系化した完全ガイド。売却を急かすものではなく、「いざという時の知識」としてお読みください。
前日本台湾交流協会台北代表・泉裕泰大使が四葉不動産株式会社の名誉顧問に就任
四葉不動産株式会社（本社：東京都文京区小日向、代表取締役：浦松 丈二／https://luck428.com/）は、前日本台湾交流協会台北事務所代表（大使）であり、現在は公益財団法人笹川平和財団 上席フェローを務める泉 裕泰（いずみ ひろやす）氏を、当社の名誉顧問として招聘いたしましたので、お知らせいたします。
「これ、どうしたらいい？」の一言からで大丈夫です。
代表が直接お返事し、ご希望を伺って条件に合う物件があればLINEでご紹介します。
LINEは代表・浦松丈二に直接つながります。24時間受付・順次お返事します。
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分｜10:00〜18:00（定休：火・水）