相続した農地を売る・貸すときに最初に確認すること

結論（先に要点）：相続した農地は、売る・貸す前に「農地のままか、宅地などに転用するか」で手続きが分かれます。農地のまま耕作目的で売買・貸借するには農業委員会の許可（農地法第3条第1項）、転用して売るには都道府県知事等の許可（第4条・第5条）が要り、市街化区域内なら許可ではなく届出で足ります。まず取得したこと自体の届出（第3条の3）が先にあります。

親から相続した農地を「とりあえず売りたい」「誰かに貸したい」と考えたとき、宅地と同じ感覚で進めると必ず止まります。農地には、宅地の売買にはない「農業委員会」という関門があるからです。本記事は、地方の実家に農地が残っている非農家の相続人に向けて、最初に確認すべき順番を、農地法の条文と公的資料から整理したものです。当社は物件の相手探しと媒介を担い、農業委員会への申請・登記・税務・紛争は、それぞれ別の資格者へ分けてご案内します。

相続した農地は、宅地と何が決定的に違うのか？

売買・貸借に「農業委員会の許可」という関門が入ることです。

宅地なら、売主と買主が合意すれば売買契約は成立します。ところが農地は、農地法（昭和27年法律第229号）第3条第1項が、農地について所有権を移転し、または賃借権などを設定・移転する場合には、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない、と定めています。許可のない権利移動は効力を生じません（同条第6項）。つまり、農地のまま耕作目的で売る・貸すには、契約の前提として農業委員会の許可がいります。

もう一つの違いは、相続で取得したこと自体に届出が要る点です。第3条の3は、相続その他の一般承継で農地の権利を取得した者は、遅滞なく、その農地のある市町村の農業委員会に届け出なければならないと定めています。相続登記や相続税とは別の、農地に固有の手続きです。この届出書の作成・提出支援は行政書士の業務です。相続登記と売却の順番は相続登記をしないまま実家は売れますかもあわせてご覧ください。

農地のまま売る・貸すときと、宅地に転用して売るときで手続きはどう変わるのか？

関わる許可の条文と、許可権者が変わります。

何をするか	根拠条文	許可権者	誰の関与
農地のまま耕作目的で売る・貸す	農地法第3条第1項	農業委員会	買主・借主が農業者側
自分の農地を宅地などに転用する	農地法第4条第1項	都道府県知事等	転用は自分
転用目的で第三者に売る・貸す	農地法第5条第1項	都道府県知事等	買主が宅地利用

農地のまま売る・貸す第3条のルートでは、買主・借主の側が農地を適正に利用できることなどが問われます。かつては「一定面積（下限面積）以上でないと農地を取得できない」という別段の面積の要件がありましたが、この下限面積要件は農地法の改正により2023年（令和5年）4月1日に廃止されました（農林水産省の解説による。参照日は末尾に記載）。要件が消えたわけではなく、地域計画や周辺農地への影響など、審査の柱は残っています。

転用して売る第4条・第5条のルートでは、その農地が転用してよい区域か（農地区分）が正面から問われます。第4条は自分で転用する場合、第5条は転用する人に売る・貸す場合です。この農業委員会・都道府県への許可申請そのものは行政書士の業務です。当社が申請を代行することはできません。物件の相手探しと媒介を当社が、許可申請を行政書士が、それぞれ独立した事業体として担います。

市街化区域と市街化調整区域では、届出と許可のどちらになるのか？

市街化区域は「届出」、市街化調整区域などは「許可」です。ここが農地転用で最初に効く分岐です。

区域	転用（第4条・第5条）の扱い	手続きの窓口
市街化区域	許可は不要。あらかじめ届出	農業委員会（第4条第1項第7号／第5条第1項第6号）
市街化調整区域・非線引き区域など	許可が必要	都道府県知事等

市街化区域は「すでに市街化を進める区域」なので、転用は農業委員会へあらかじめ届け出れば足ります（農地法第4条第1項第7号、第5条第1項第6号。号番号は2023年4月施行の改正で繰り上がっています）。一方、市街化調整区域はむしろ市街化を抑える区域なので、転用には許可が要り、農地の区分によっては許可が下りないこともあります。

自分の農地がどちらの区域にあるかは、市区町村の都市計画情報で確認できます。 ただし区域区分のない自治体もあり、扱いは地域ごとに違います。事業予定地の農業委員会の受付要領や様式は、当該自治体の公式ページで直接ご確認ください。市街化調整区域の物件で用途を変える論点はクリニックの物件は、契約前に何を確認するのかでも触れています。

耕作していない農地を放置すると、どんな費用やリスクが生まれるのか？

課税と管理の負担が、使っていなくても続きます。

農地は使っていなくても固定資産税がかかります。加えて、耕作されずに荒れた農地（遊休農地）については、農地法が農業委員会による利用意向調査や、所有者への働きかけの仕組みを置いています（農地法第32条以下）。農業委員会の勧告を受けた遊休農地は、固定資産税の評価上の扱いが変わり、負担が重くなることがあります（地方税法の関係規定。具体的な倍率・要件は自治体でご確認ください）。

税以外にも、雑草・害虫、不法投棄、隣地との境界のあいまいさといった問題が、放置している間に積み上がります。相続人が遠方に住んでいるほど、現地の状態を把握しづらく、対応が後手に回りがちです。売る・貸すの判断を先送りにするほど、選べる出口が狭くなるという構造です。売るか残すかの考え方は相続した実家は、売るべきか残すべきか、賃貸中の建物が絡む場合は賃貸アパートを相続したらもあわせてご覧ください。

農業委員会への申請・登記・税務・紛争は、それぞれ誰に頼めばよいのか？

窓口を分けます。農地は関わる資格が多いぶん、はじめに交通整理をしておくと迷いません。

やること	担当
農地の相手探し・価格の考え方・媒介・売買契約	四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）
農業委員会・都道府県への許可申請、第3条の3の届出書の作成	行政書士
相続による名義変更（相続登記）	司法書士
譲渡所得・相続税の計算と申告	税理士
遺産分割でもめている場合の交渉・調停	弁護士

農地の相手探し、価格の考え方、買主・借主との条件調整、媒介と契約は、四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）が承ります。農業委員会・都道府県への許可申請や第3条の3の届出書の作成は、四葉行政書士事務所が承ります。この2つはそれぞれ独立した事業体で、それぞれ直接ご契約いただきます。 相続登記は司法書士、譲渡所得・相続税の計算と申告は税理士、遺産分割の紛争は弁護士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。当社・当事務所は、紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。相続した不動産の全体像は相続した不動産のご相談にまとめています。相談は無料です。

よくある質問

Q. 農地を、農地のまま知り合いに貸すだけでも許可が要りますか？
A. 耕作目的で賃借権や使用貸借による権利を設定する場合は、農地法第3条第1項により農業委員会の許可が必要です。口約束で貸し借りを始めても、許可がなければ効力が生じません（同条第6項）。誰にどう貸すかによって審査の観点が変わるため、貸す前に農業委員会と、申請については行政書士にご相談ください。

Q. 市街化区域の農地なら、届出だけで宅地にして売れますか？
A. 転用そのものは、農地法第4条第1項第7号・第5条第1項第6号により、市街化区域では許可ではなくあらかじめの届出で足ります。ただし届出が受理される前提として区域や様式の確認が要り、造成や建築には別の手続きが重なります。届出の可否や書類は農業委員会と行政書士に、造成後の売却は当社にご相談ください。

Q. 相続した農地の名義を変えていません。売れますか？
A. 売買の前提として、まず相続による名義変更（相続登記）が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、期限内の申請が求められます。登記の申請自体は司法書士の業務です。名義が亡くなった方のままだと売買の相手方に権利を示せないため、登記を先に整える順番になります。

Q. 農地を売ると、税金はどうなりますか？
A. 農地を売った場合も、譲渡所得として課税されるのが原則です。取得費や特例の適用は、農地の区分や利用状況、売却の目的によって変わります。当社は一般的な流れと論点をお示ししますが、具体的な税額や特例の可否は判断しません。譲渡所得・相続税の計算は税理士にご確認ください。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「農地法」（昭和27年法律第229号。第3条第1項＝農地の権利移動の制限（農業委員会の許可）、第3条第6項＝許可を受けない権利移動の無効、第3条の3＝相続その他の一般承継による権利取得の届出（遅滞なく）、第4条第1項＝農地転用の制限（都道府県知事等の許可）・第7号＝市街化区域内農地の届出、第5条第1項＝転用目的の権利移動の制限・第6号＝市街化区域内農地の届出。市街化区域の届出に関する号番号は2023年〈令和5年〉4月1日施行の改正で繰り上がっています。2026年8月23日参照）
• 農林水産省「農地転用許可制度について」（市街化区域内農地の転用は届出で足りること、農地区分の考え方。2026年8月23日参照）
• 農林水産省「農地の売買・貸借・相続に関する制度」（下限面積要件が2023年〈令和5年〉4月1日に廃止されたこと、相続等による権利取得の届出。2026年8月23日参照）
• 国税庁「土地や建物を売ったとき（譲渡所得）」（譲渡所得の基本的な計算の枠組み。2026年8月23日参照）

※農地転用の許可・届出の要否、農地区分の判定、遊休農地に対する課税の具体的な倍率・要件は、事業予定地の農業委員会および市区町村の公式情報で、書く直前にご確認ください。本記事では自治体ごとに異なる数値を一律に断定していません。
※農地法の市街化区域届出に関する号番号は改正で変動します。本記事は2023年4月施行後の現行の号番号（第4条第1項第7号・第5条第1項第6号）に基づいていますが、適用の際は最新の条文をe-Gov法令検索でご確認ください。
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の法的判断・税務判断を示すものではありません。農業委員会・都道府県への許可申請および第3条の3の届出は行政書士、相続登記は司法書士、譲渡所得・相続税は税理士、遺産分割の紛争は弁護士が行います。
※農地の調査・媒介および売買・賃貸借契約は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、許可申請・届出書等の書類の作成は四葉行政書士事務所が、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形で受任します。紹介料・送客手数料のやりとりはありません。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。相続した農地について、区域区分と農地法の許可・届出、登記と税務の期限を同じテーブルに並べて確認します。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。