繼承來的農地要賣、要租時，最先該確認的事

結論（先說重點）：繼承來的農地，在賣或租之前，會依「維持農地，還是轉用為住宅等」而分成兩條路。維持農地以耕作為目的買賣、租賃，需要農業委員會的許可（農地法第3條第1項）；轉用後出售，需要都道府縣知事等的許可（第4條・第5條），在市街化區域內則以申報即可。而在這一切之前，還有「取得本身」的申報（第3條之3）。

從父母那裡繼承了農地，想著「先賣掉」「租給誰」時，若用住宅的感覺去推進，一定會卡住。因為農地有一道住宅買賣沒有的關卡——農業委員會。本文寫給在遙遠老家留有農地的非農家繼承人，依農地法的條文與公開資料，整理最先該確認的順序。本公司負責物件的對象尋找與仲介；向農業委員會的申請、登記、稅務與紛爭，各自交由不同的有資格者分別處理。

繼承來的農地，與住宅地有什麼決定性的不同？

在買賣・租賃裡多了「農業委員會的許可」這道關卡。

住宅地只要賣方與買方合意，買賣契約就成立。但農地不同，農地法（昭和27年法律第229號）第3條第1項規定，就農地移轉所有權，或設定・移轉賃借權等時，當事人必須取得農業委員會的許可。未經許可的權利移轉不生效力（同條第6項）。也就是說，維持農地以耕作為目的買賣・租賃，許可是契約的前提。

另一個不同是，因繼承取得本身就需要申報。第3條之3規定，因繼承或其他一般承繼而取得農地權利者，須不遲延地向農地所在市町村的農業委員會申報。這是有別於相續登記與相續稅、農地特有的手續。這份申報書的製作與提出支援是行政書士的業務。相續登記與出售的順序，請一併參閱沒辦相續登記，老家賣得掉嗎。

維持農地賣・租，與轉用為住宅後出售，手續有何不同？

適用的條文與許可權者會改變。

要做什麼	依據條文	許可權者	誰的參與
維持農地以耕作為目的賣・租	農地法第3條第1項	農業委員會	買方・承租方為農業者一側
把自己的農地轉用為住宅等	農地法第4條第1項	都道府縣知事等	轉用者是自己
以轉用為目的賣・租給第三人	農地法第5條第1項	都道府縣知事等	買方作住宅利用

在維持農地的第3條路線，會審查買方・承租方能否妥適利用農地。過去有「須達一定面積（下限面積）以上才能取得農地」的別段面積要件，但此下限面積要件已依農地法修正於2023年（令和5年）4月1日廢止（依農林水產省的解說。參照日記於文末）。並非要件全消，地域計畫、對周邊農地的影響等審查支柱仍然存在。

在轉用後出售的第4條・第5條路線，會正面審查該農地是否位於可轉用的區域（農地區分）。第4條是自己轉用的情形，第5條是賣給・租給要轉用者的情形。向農業委員會・都道府縣的許可申請本身，是行政書士的業務。 本公司無法代為申請。物件的對象尋找與仲介由本公司、許可申請由行政書士，各自作為獨立的事業體承擔。

市街化區域與市街化調整區域，是申報還是許可？

市街化區域是「申報」，市街化調整區域等則是「許可」。這是農地轉用最先發生作用的分歧。

區域	轉用（第4條・第5條）的處理	窗口
市街化區域	不需許可。事前申報	農業委員會（第4條第1項第7號／第5條第1項第6號）
市街化調整區域・非劃線區域等	需要許可	都道府縣知事等

市街化區域是「已在推進市街化的區域」，轉用只要向農業委員會事前申報即可（農地法第4條第1項第7號、第5條第1項第6號。號碼因2023年4月施行的修正而前移）。相對地，市街化調整區域是抑制市街化的區域，轉用需要許可，依農地的區分，有時許可不會下來。

自己的農地位於哪一區域，可用市區町村的都市計畫資訊確認。 但也有沒有區域劃分的自治體，處理因地而異。事業預定地的農業委員會受理要領與樣式，請至該自治體官方頁面直接確認。市街化調整區域物件變更用途的議題，也在診所的物件，簽約前該確認什麼中提及。

放著不耕作的農地不管，會產生哪些費用與風險？

即使沒在使用，課稅與管理的負擔仍會持續。

農地即使沒在使用也要繳固定資產稅。此外，對於荒廢不耕作的農地（遊休農地），農地法設有由農業委員會進行利用意向調查、向所有人促請的機制（農地法第32條以下）。受農業委員會勸告的遊休農地，固定資產稅的評價處理可能改變，負擔加重（依地方稅法相關規定。具體倍率與要件請向自治體確認）。

除了稅，雜草・害蟲、違法傾倒、與鄰地界線曖昧等問題，也會在放置期間累積。繼承人住得越遠，越難掌握現地狀況，應對越容易落後。賣或租的判斷越是拖延，能選的出口就越窄，是這樣的結構。賣或留的思考方式，請見繼承的老家該賣還是該留；牽涉出租建物時，也請參閱繼承了出租公寓之後。

向農業委員會的申請、登記、稅務、紛爭，各自該找誰？

把窗口分開。農地牽涉的資格多，一開始先做好分工就不會迷路。

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向農業委員會・都道府縣的許可申請、第3條之3申報書製作	行政書士
因繼承的名義變更（相續登記）	司法書士
讓渡所得・相續稅的計算與申報	稅理士
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農地的對象尋找、價格的思考方式、與買方・承租方的條件調整、仲介與契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。向農業委員會・都道府縣的許可申請與第3條之3申報書的製作，由四葉行政書士事務所承接。這兩者是各自獨立的事業體，請分別直接與各自簽約。 相續登記請直接委託司法書士，讓渡所得・相續稅的計算與申報請直接委託稅理士，遺產分割的紛爭請直接委託律師。本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。繼承不動產的全貌整理在繼承不動產的諮詢。諮詢免費。

常見問題

Q. 只是把農地以農地狀態租給熟人，也需要許可嗎？
A. 以耕作為目的設定賃借權或使用借貸權時，依農地法第3條第1項需要農業委員會的許可。以口頭約定開始租借，未經許可也不生效力（同條第6項）。因為租給誰、怎麼租會改變審查觀點，租之前請向農業委員會諮詢，申請部分請向行政書士諮詢。

Q. 若是市街化區域的農地，只要申報就能轉成住宅出售嗎？
A. 轉用本身，依農地法第4條第1項第7號・第5條第1項第6號，在市街化區域以事前申報即可，不需許可。但作為申報受理的前提，須確認區域與樣式，造地與建築還會疊加其他手續。申報的可否與文件請向農業委員會與行政書士諮詢，造地後的出售請向本公司諮詢。

Q. 繼承的農地還沒改名義。賣得掉嗎？
A. 作為買賣的前提，須先辦理因繼承的名義變更（相續登記）。相續登記自2024年4月1日起義務化，須於期限內申請。登記的申請本身是司法書士的業務。名義仍是過世者時，無法向對象方出示權利，因此先整理登記是順序。

Q. 賣農地，稅金會怎麼樣？
A. 賣農地原則上也作為讓渡所得課稅。取得費與特例的適用，會因農地的區分、利用狀況、出售目的而不同。本公司會提示一般性的流程與議題，但不判斷具體稅額或特例可否。讓渡所得・相續稅的計算請向稅理士確認。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「農地法」（昭和27年法律第229號。第3條第1項＝農地權利移動的限制（農業委員會的許可）、第3條第6項＝未經許可之權利移動無效、第3條之3＝因繼承等一般承繼取得權利的申報（不遲延）、第4條第1項＝農地轉用的限制（都道府縣知事等的許可）・第7號＝市街化區域內農地的申報、第5條第1項＝以轉用為目的之權利移動限制・第6號＝市街化區域內農地的申報。市街化區域申報的號碼因2023年〈令和5年〉4月1日施行的修正而前移。2026年8月23日參照）
• 農林水產省「關於農地轉用許可制度」（市街化區域內農地的轉用以申報即可、農地區分的思考方式。2026年8月23日參照）
• 農林水產省「農地的買賣・租賃・繼承相關制度」（下限面積要件於2023年〈令和5年〉4月1日廢止、因繼承等取得權利的申報。2026年8月23日參照）
• 國稅廳「賣出土地或建物時（讓渡所得）」（讓渡所得的基本計算架構。2026年8月23日參照）

※農地轉用需許可或申報、農地區分的判定、對遊休農地課稅的具體倍率與要件，請在動筆前以事業預定地的農業委員會及市區町村官方資訊確認。本文未一律斷定各自治體不同的數值。農地法市街化區域申報的號碼會因修正而變動，本文依2023年4月施行後的現行號碼（第4條第1項第7號・第5條第1項第6號），適用時請以e-Gov法令檢索確認最新條文。本文為一般性的資訊提供，並非個別的法律・稅務判斷。向農業委員會・都道府縣的許可申請與第3條之3申報由行政書士辦理，相續登記由司法書士辦理，讓渡所得・相續稅由稅理士辦理，遺產分割的紛爭由律師辦理。農地的調查・仲介及買賣・租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，許可申請・申報書等文件的製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就繼承來的農地，把區域劃分與農地法的許可・申報、登記與稅務的期限放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。