團體家屋開設指南
在文京區開設身心障礙者團體家屋——從確保物件到指定申請・營運
身心障礙者團體家屋（共同生活援助）開設最容易受挫的原因，就是「先找到好物件，之後卻不符指定申請的要件，只好重簽契約」。物件（不動產）與指定申請（行政手續），本應同時檢視。四葉是同時擁有宅地建物取引業（四葉不動産）與行政書士業務（四葉行政書士事務所）的少數事務所。從預先納入指定基準的物件挑選，到法人設立・指定申請・開設後的營運，皆於同一窗口為您整理。
獨特性的核心
為什麼要同時檢視「物件」與「指定申請」
先說結論：團體家屋開設最常見的失敗，是先簽了物件契約，之後才發現不符指定基準（立地・構造・面積・消防），導致解約或重新施工。正因如此，從物件挑選階段就把指定申請一併納入，才是避免手戻（重工）的最短路徑。
團體家屋與租一般住宅不同。必須一邊確認用途地域・居室面積・消防設備・建築基準法等與身心障礙福祉服務指定基準相關的事項，一邊挑選物件。若略過這一步、「先簽下喜歡的物件」，就可能因不符基準而面臨解約、大規模改修，最壞的情況甚至無法作為事業所使用。
鐵則是：在簽約前，帶著圖面・照片向區的障礙福祉主管課事前諮詢，確認符合相關法令。四葉從物件挑選階段就把指定基準納入，因此能在結構上防止這類手戻。正因為物件（不動產）與指定申請（行政手續）能在同一窗口檢視，一方取得的資訊會立即反映到另一方。
物件先行的失敗路徑
先簽下喜歡的物件 → 事後才確認指定基準 → 用途・面積・消防不符 → 解約・違約金，或大規模改修，導致預算與時程崩壞。
四葉的同步進行路徑
在事業構想階段共享指定基準 → 納入基準挑選物件 → 簽約前向區事前諮詢 → 確認符合後再簽約 → 無手戻地進入指定申請。
3種型態
團體家屋的3種型態
共同生活援助的居住形式大致可分為3種。哪一種合適，會因入居者樣貌・物件・地區而不同。我們會連同物件挑選的要點（四葉不動産的觀點）一併檢視。
獨棟型
活用一棟獨立住宅的形式。較容易確保共用的客廳與餐廳，也較能營造居家氛圍。是否需要用途變更或消防設備，會因建物規模與入居者樣貌而不同，簽約前的確認不可或缺。
公寓型（本體住居）
以公寓・大樓的數戶或整棟作為本體住居的形式。較容易保持居室的獨立性，但每戶都須滿足居室面積（原則7.43㎡以上）與消防設備的要件。轉用既有集合住宅時，確認用途・構造是否符合是重點。
衛星型（Satellite）
以附屬於本體住居的形式，使用鄰近公寓的一室等。適合想逐步打造接近獨居環境的情形。與本體的距離及支援體制有其要件，物件挑選須與本體住居成套考量。
簽約前確認
物件的指定基準（簽約前想先確認的事項）
物件是否符合指定基準，鐵則是在簽約前確認。代表性的確認項目如下（皆為2026年7月時點的一般資訊。基準會修正，且運用因自治體・事業類型而異）。
- 居室面積
- 原則上每位入居者7.43㎡以上（不含收納部分）。都道府縣・指定權者可能另行規定，因此須在取得指定的自治體確認。
- 立地
- 要求須位於作為住宅地使用的地區等。包含用途地域的確認在內，於區的窗口事前諮詢候選物件是否符合。
- 消防設備
- 原則上有設置撒水設備（sprinkler）的義務（平成27年〔2015年〕4月消防法施行令修正，面積要件已撤銷）。但在避難困難的入居者（障礙支援區分4以上）占整體8成以下等條件下，可能獲得緩和。自動火災通報設備・向消防機關通報的裝置也是要件。因入居者樣貌而異，向管轄消防署事前諮詢是重點。
- 建築基準法
- 以建物用途・構造符合為前提。轉用既有建物時，可能需要用途變更或建築確認申請。透過向區的建築部署事前諮詢加以確認。
※基準會修正。著手前請務必向管轄自治體・消防署・建築部署確認最新內容。本指南為2026年7月時點的一般性資訊，不對個別可否進行判斷或保證。
開設的流程
開設的流程（法人設立→指定申請→營運）
一般的準備期間約為3〜6個月。透過同時檢視物件與指定申請，可減少這段期間的手戻。
- 1
事業構想・法人設立
準備公司・NPO・社會福祉法人等法人資格。法人設立手續與合作的專業人士一同進行。
- 2
參加東京都的說明會
參加作為指定前提的說明會。及早掌握日程，並從開設希望日往回推算。
- 3
確保物件（納入指定基準）
四葉不動産預先納入指定基準（立地・面積・消防）挑選物件。這正是獨特性的核心。
- 4
向區・消防・建築部署事前諮詢
依候選物件的圖面・照片，於簽約前確認用途・構造・面積・消防是否符合。
- 5
人員配置的準備
備妥服務管理責任者・世話人・生活支援員等必要的人員體制。
- 6
指定申請文件的製作・提出
四葉行政書士事務所協助指定申請文件的製作與提出。
- 7
指定・開設・營運
取得指定後開設。開設後的變更申報・更新等亦可持續諮詢。
※手續的細節・順序因指定權者與事業類型而異。最新運用請向開設地的自治體窗口確認。
現場的實感
與自治體的「對話」，其實是開設的最短路徑
在團體家屋開設中，有比製作文件更重要的事：與自治體的承辦人員，一件一件地持續細心溝通。看似繞遠路，結果卻是最快的路。原因有3個。
1. 各自治體的對應，會有微妙差異。
即使同為「共同生活援助」，所要求文件的細緻程度、事前諮詢的時機、物件要件的運用，也會因指定權者（都道府縣・市・特別區）而略有不同。國家基準雖然共通，但在該運用的「幅度」中，承辦自治體重視什麼，不實際詢問就無法得知。「別處是這麼說的」有時並不適用。正因如此，一旦決定開設地點，我們會先從與該自治體主管課建立關係開始。
2. 電子郵件會留下紀錄。但重要的細微之處，要靠電話或當面。
與承辦人員的往來以電子郵件為主，因為能避免各說各話，並將確認事項留下紀錄。不過——判斷有所分歧的論點、物件是否符合要件的微妙界線、想一句確認「這樣可以嗎」的場面——這類重要的細微之處，非電話或當面無法傳達。僅靠文字，對方也容易給出避免斷定的謹慎回覆。唯有在看得見面孔的關係中，才能得到更進一步的回應。
3. 記者時代學到的事。
代表浦松是前報社記者。採訪是深入對方、逐一查證事實、在案頭假設於現場被推翻的瞬間到場的工作。行政手續其實也一樣。從與承辦人員的對話中，引出僅讀要綱無法得知的「該自治體的實務」。這樣的態度，能通往無手戻的開設。
實例：文京區有區獨自的基準・補助制度。因此事前確認不可或缺。
這並非抽象論。四葉的在地・文京區正是這樣的實例。文京區在國家的共同生活援助框架之外，另有區獨自的補助制度（身心障礙者團體家屋整備費等補助、精神障礙者團體家屋營運費補助金交付要綱等）。既然有區獨自的制度，其適用要件・對象・手續，非在區的窗口事前確認就無法得知。諮詢窗口為福祉部障礙福祉課的障礙者設施擔當（設施・整備擔當／文京市民中心9樓）。與市區町村的諮詢會以「關係機關諮詢狀況確認書及議事錄」記錄，並成為日後向東京都提出指定申請的附件——也就是說，事前諮詢本身就是手續的一部分。並非「滿足東京都的基準即可」，而是「在文京區，就要及早確認文京區的運用與補助制度」。這正是防止手戻的起點。
※區的制度・要件會修正。最新適用可否請務必向區窗口確認。本指南為2026年7月時點的一般性資訊。
四葉從物件挑選階段，就把這種與自治體的對話納入進行。不是「先押下物件再諮詢」，而是「一邊諮詢一邊挑物件」。因此能在結構上減少重簽契約與指定申請被退回的情形。
補充：這種「細心對話」的態度，正好與四葉在同一窗口檢視物件（不動產）與指定申請（行政手續）的強項相互契合。窗口分開時，從自治體得到的微妙細節，就無法在不動產側與行政書士側之間共享。正因為是同一窗口，與承辦人員的一通電話，能同時反映到物件挑選與申請文件上。
事前諮詢時想先確認的事（實務檢核清單）
以下是在簽物件契約前、以及進入指定申請前，於自治體窗口先確認就能減少手戻的項目。四葉會由代表陪同・代辦，一同推進這些確認。
- 區獨自的基準・補助制度
- 文京區的整備費補助・營運費補助的對象・要件・截止日（區獨自制度會逐年度變動）。
- 物件的適合性
- 出示候選物件的圖面・照片，確認用途・構造・面積・立地是否符合要件（簽約前為鐵則）。
- 消防
- 撒水設備・自動火災通報設備・通報裝置的需否（依入居者障礙支援區分的預估而變動）。向管轄消防署事前諮詢的時機。
- 建築
- 用途變更的需否、建築確認申請的需否（向區的建築部署）。
- 紀錄的留存方式
- 諮詢內容如何以「關係機關諮詢狀況確認書及議事錄」留存（會成為日後指定申請的附件）。
- 時程
- 東京都說明會的日程、指定申請的受理時期、從開設希望日往回推算的提出期限。
與其「用電子郵件一次全部問完」，更確實的做法是以電話・當面確認要點，再以電子郵件留下結論。承辦人員也會在當面時給出更進一步的回覆。
常見的手戻，及其迴避
我們將實務上容易發生的手戻，與四葉的迴避法以對比方式整理。
| 常見的失敗 | 會發生什麼 | 四葉的迴避法 |
|---|---|---|
| 找到好物件就立刻簽約 | 因不符指定基準而解約・違約金，或大規模改修 | 簽約前向區確認圖面。納入指定基準挑選物件 |
| 以「別區是OK的」為由推進 | 不符文京區的運用・獨自制度而被退回 | 務必在開設地的區事前確認。及早掌握區獨自制度 |
| 僅以電子郵件請求判斷 | 只能得到謹慎回覆，在可否不明的情況下推進 | 重要論點以電話・當面確認，並將結論留下紀錄 |
| 物件承辦與申請承辦分屬不同人 | 在窗口得到的細節未被共享，造成二度工 | 以同一窗口（四葉）一元管理物件×指定申請 |
補助金・資金
補助金・資金的全貌
文京區有區獨自的整備費補助・營運費補助制度，對象・要件・截止日會逐年度變動。首先在區窗口確認最新的適用可否。事業計畫書的製作，以前記者「能傳達的寫法」為您支援。
另外，補助金（行政書士的業務範圍）與雇用相關的助成金（社會保險勞務士的業務範圍）是不同的事物。關於勞務・雇用助成金，將為您介紹合作的專業人士。
※補助金・助成金的制度內容・適用可否會因年度與情況而變。最新請向各窗口確認。本指南為2026年7月時點的一般性資訊。
四葉的優勢
向四葉諮詢的優勢
能從物件與手續兩面，在同一窗口整理團體家屋的開設，正是四葉的特色。
- 可在同一窗口一元管理物件（不動產）與許認可（指定申請）
- 宅地建物取引業與行政書士業務的「雙招牌」——兼顧納入基準的物件挑選與申請支援
- 支援中文・英文——外國人的福祉創業諮詢亦可對應
- 文京區小日向・距茗荷谷站步行約5分鐘的在地事務所。以貼近區的運用・獨自制度的距離陪伴您
FAQ
團體家屋開設，常見疑問
我已經先簽了物件契約。沒問題嗎？
首先請別慌張，先來諮詢。不過，若物件不符指定基準（立地・構造・面積・消防），可能需要大規模改修，最壞的情況甚至無法作為事業所使用而須解約。正因如此，簽約前的確認才是鐵則。即使已經簽約，也會在區窗口確認現狀，與您一起尋找可行的方向。
大樓的一室也能開設嗎？
視型態而定。除獨棟型・公寓型（本體住居）外，也有以附屬於本體住居的「衛星型」使用公寓一室的形式。但仍以用途・構造・面積・消防・建築基準法符合為前提。會向區的障礙福祉主管課與建築・消防事前諮詢，確認該物件是否可行。
一定需要撒水設備嗎？
原則上有設置義務（平成27年〔2015年〕4月消防法施行令修正，面積要件已撤銷）。但在避難困難的入居者（障礙支援區分4以上）占整體8成以下等條件下，有可能不設置也能開設。因入居者樣貌而異，請向管轄消防署事前諮詢確認。
開設要花多久時間？
一般約以3〜6個月為目安。依序進行法人設立、參加東京都說明會、確保物件、向區・消防・建築事前諮詢、確保人員、指定申請。同時檢視物件與指定申請，可減少這段期間的手戻。
外國人也能開始團體家屋事業嗎？
可以。即使涉及法人設立・在留資格（經營管理簽證等）・指定申請，四葉也能從行政書士業務與不動產兩面對應，並以中文・英文提供諮詢。要件需個別整理，請先來諮詢。
可以使用補助金嗎？
文京區有區獨自的整備費補助・營運費補助制度，對象・要件・截止日會逐年度變動。首先在區窗口確認最新的適用可否。事業計畫書的製作，以前記者「能傳達的寫法」為您支援。另外，雇用相關的助成金（社會保險勞務士的業務範圍）與補助金不同，將為您介紹合作的專業人士。
手續會因自治體而不同嗎？
是的，會有微妙差異。國家基準雖然共通，但所要求文件的細緻程度與物件要件的運用，會因指定權者（都・市・特別區）而有幅度。也有像文京區這樣擁有區獨自補助制度的自治體。正因如此，一旦決定開設地點，及早向該自治體主管課諮詢、反覆對話，就是最短路徑。
該如何與自治體的承辦人員往來？
以能留下紀錄的電子郵件為基本，同時將判斷分歧的論點與物件適合性等重要細節，以電話・當面確認較為確實。因為僅靠文字，對方也容易給出避免斷定的謹慎回覆，難以取得更進一步的確認。反覆進行細心的對話，結果就是最快的路。
依據・出處
- 身心障礙者日常生活及社會生活綜合支援法（平成17年法律第123號）——共同生活援助（團體家屋）的定位。指定基準依同法之指定障礙福祉服務事業等的人員、設備及營運相關基準（平成18年厚生勞動省令第171號）等。
- 共同生活援助的居室面積原則上每位入居者7.43㎡以上（不含收納）。可能因都道府縣・指定權者的條例・運用而異（請向取得指定的自治體確認）。
- 消防法施行令的修正（平成27年〔2015年〕4月1日施行）——撤銷團體家屋等（社會福祉設施）撒水設備設置的面積要件。並有依避難困難身心障礙者（障礙支援區分4以上）比例等的緩和規定（請向管轄消防署確認）。
- 建築基準法（昭和25年法律第201號）——建物用途・構造的符合。轉用既有建物時，可能需要用途變更・建築確認申請。
- 文京區的區獨自制度（身心障礙者團體家屋整備費等補助、精神障礙者團體家屋營運費補助金交付要綱等）——對象・要件・截止日會逐年度變動（請向文京區福祉部障礙福祉課確認）。
※各法令・制度的最新內容・最終修正日期，於本頁製作時點未逐一查證（未經查證）。數值・法制度為2026年7月時點的一般性資訊，最新請務必向管轄自治體・消防署・建築部署的窗口確認。本頁以提供一般資訊為目的，不進行個別可否判斷或效果保證。
曾以每日新聞記者的身分走訪國內外現場，並擔任中國總局長，之後在家鄉・文京區小日向經營四葉不動産與四葉行政書士事務所。團體家屋開設的諮詢，往往從整理物件（不動產）・指定申請（行政手續）以及與自治體的對話相互交織的狀態開始。以採訪培養出的傾聽・整理・淺白傳達的能力，加上宅地建物取引士・行政書士的知識為基礎，於同一窗口從物件挑選陪伴到開設後的營運。在勞務・雇用助成金等專業以外的場面，將為您介紹合作的專業人士。
浦松 丈二
代表
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關於團體家屋開設，從一句「這個物件能用嗎？」開始就可以。歡迎至文京區小日向的事務所（距茗荷谷站步行約5分鐘・10:00〜18:00・週二・週三公休）洽詢，也可線上諮詢。
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