团体家屋开设指南
在文京区开设残障者团体家屋——从确保物件到指定申请・运营
残障者团体家屋（共同生活援助）开设最容易受挫的原因，就是“先找到好物件，之后却不符指定申请的要件，只好重签合同”。物件（不动产）与指定申请（行政手续），本应同时检视。四葉是同时拥有宅地建物取引业（四葉不動産）与行政书士业务（四葉行政書士事務所）的少数事务所。从预先纳入指定基准的物件挑选，到法人设立・指定申请・开设后的运营，均在同一窗口为您整理。
独特性的核心
为什么要同时检视“物件”与“指定申请”
先说结论：团体家屋开设最常见的失败，是先签了物件合同，之后才发现不符指定基准（立地・构造・面积・消防），导致解约或重新施工。正因如此，从物件挑选阶段就把指定申请一并纳入，才是避免返工的最短路径。
团体家屋与租一般住宅不同。必须一边确认用途地域・居室面积・消防设备・建筑基准法等与残障福祉服务指定基准相关的事项，一边挑选物件。若略过这一步、“先签下喜欢的物件”，就可能因不符基准而面临解约、大规模改造，最坏的情况甚至无法作为事业所使用。
铁则是：在签约前，带着图纸・照片向区的残障福祉主管科事前咨询，确认符合相关法令。四葉从物件挑选阶段就把指定基准纳入，因此能在结构上防止这类返工。正因为物件（不动产）与指定申请（行政手续）能在同一窗口检视，一方取得的信息会立即反映到另一方。
物件先行的失败路径
先签下喜欢的物件 → 事后才确认指定基准 → 用途・面积・消防不符 → 解约・违约金，或大规模改造，导致预算与进度崩坏。
四葉的同步进行路径
在事业构想阶段共享指定基准 → 纳入基准挑选物件 → 签约前向区事前咨询 → 确认符合后再签约 → 无返工地进入指定申请。
3种型态
团体家屋的3种型态
共同生活援助的居住形式大致可分为3种。哪一种合适，会因入住者情况・物件・地区而不同。我们会连同物件挑选的要点（四葉不動産的观点）一并检视。
独栋型
活用一栋独立住宅的形式。较容易确保共用的客厅与餐厅，也较能营造居家氛围。是否需要用途变更或消防设备，会因建筑规模与入住者情况而不同，签约前的确认不可或缺。
公寓型（本体住居）
以公寓・大楼的数户或整栋作为本体住居的形式。较容易保持居室的独立性，但每户都须满足居室面积（原则7.43㎡以上）与消防设备的要件。转用既有集合住宅时，确认用途・构造是否符合是重点。
卫星型（Satellite）
以附属于本体住居的形式，使用邻近公寓的一室等。适合想逐步打造接近独居环境的情形。与本体的距离及支援体制有其要件，物件挑选须与本体住居成套考量。
签约前确认
物件的指定基准（签约前想先确认的事项）
物件是否符合指定基准，铁则是在签约前确认。代表性的确认项目如下（均为2026年7月时点的一般信息。基准会修订，且运用因自治体・事业类型而异）。
- 居室面积
- 原则上每位入住者7.43㎡以上（不含收纳部分）。都道府县・指定权者可能另行规定，因此须在取得指定的自治体确认。
- 立地
- 要求须位于作为住宅地使用的地区等。包含用途地域的确认在内，于区的窗口事前咨询候选物件是否符合。
- 消防设备
- 原则上有设置喷淋设备（sprinkler）的义务（平成27年〔2015年〕4月消防法施行令修订，面积要件已撤销）。但在避难困难的入住者（残障支援区分4以上）占整体8成以下等条件下，可能获得放宽。自动火灾报警设备・向消防机关报警的装置也是要件。因入住者情况而异，向管辖消防署事前咨询是重点。
- 建筑基准法
- 以建筑用途・构造符合为前提。转用既有建筑时，可能需要用途变更或建筑确认申请。通过向区的建筑部门事前咨询加以确认。
※基准会修订。着手前请务必向管辖自治体・消防署・建筑部门确认最新内容。本指南为2026年7月时点的一般性信息，不对个别可否进行判断或保证。
开设的流程
开设的流程（法人设立→指定申请→运营）
一般的准备期间约为3〜6个月。通过同时检视物件与指定申请，可减少这段期间的返工。
- 1
事业构想・法人设立
准备公司・NPO・社会福祉法人等法人资格。法人设立手续与合作的专业人士一同进行。
- 2
参加东京都的说明会
参加作为指定前提的说明会。及早掌握日程，并从开设希望日往回推算。
- 3
确保物件（纳入指定基准）
四葉不動産预先纳入指定基准（立地・面积・消防）挑选物件。这正是独特性的核心。
- 4
向区・消防・建筑部门事前咨询
依候选物件的图纸・照片，于签约前确认用途・构造・面积・消防是否符合。
- 5
人员配置的准备
备妥服务管理责任者・世话人・生活支援员等必要的人员体制。
- 6
指定申请文件的制作・提交
四葉行政書士事務所协助指定申请文件的制作与提交。
- 7
指定・开设・运营
取得指定后开设。开设后的变更申报・更新等亦可持续咨询。
※手续的细节・顺序因指定权者与事业类型而异。最新运用请向开设地的自治体窗口确认。
现场的实感
与自治体的“对话”，其实是开设的最短路径
在团体家屋开设中，有比制作文件更重要的事：与自治体的经办人员，一件一件地持续细心沟通。看似绕远路，结果却是最快的路。原因有3个。
1. 各自治体的对应，会有微妙差异。
即使同为“共同生活援助”，所要求文件的细致程度、事前咨询的时机、物件要件的运用，也会因指定权者（都道府县・市・特别区）而略有不同。国家基准虽然共通，但在该运用的“幅度”中，经办自治体重视什么，不实际询问就无法得知。“别处是这么说的”有时并不适用。正因如此，一旦决定开设地点，我们会先从与该自治体主管科建立关系开始。
2. 电子邮件会留下记录。但重要的细微之处，要靠电话或当面。
与经办人员的往来以电子邮件为主，因为能避免各说各话，并将确认事项留下记录。不过——判断有所分歧的论点、物件是否符合要件的微妙界线、想一句确认“这样可以吗”的场面——这类重要的细微之处，非电话或当面无法传达。仅靠文字，对方也容易给出避免断定的谨慎答复。唯有在看得见面孔的关系中，才能得到更进一步的回应。
3. 记者时代学到的事。
代表浦松是前报社记者。采访是深入对方、逐一查证事实、在案头假设于现场被推翻的瞬间到场的工作。行政手续其实也一样。从与经办人员的对话中，引出仅读要纲无法得知的“该自治体的实务”。这样的态度，能通往无返工的开设。
实例：文京区有区独自的基准・补助制度。因此事前确认不可或缺。
这并非抽象论。四葉的本地・文京区正是这样的实例。文京区在国家的共同生活援助框架之外，另有区独自的补助制度（残障者团体家屋整备费等补助、精神残障者团体家屋运营费补助金交付要纲等）。既然有区独自的制度，其适用要件・对象・手续，非在区的窗口事前确认就无法得知。咨询窗口为福祉部残障福祉科的残障者设施担当（设施・整备担当／文京市民中心9楼）。与市区町村的咨询会以“关系机关咨询状况确认书及议事录”记录，并成为日后向东京都提出指定申请的附件——也就是说，事前咨询本身就是手续的一部分。并非“满足东京都的基准即可”，而是“在文京区，就要及早确认文京区的运用与补助制度”。这正是防止返工的起点。
※区的制度・要件会修订。最新适用可否请务必向区窗口确认。本指南为2026年7月时点的一般性信息。
四葉从物件挑选阶段，就把这种与自治体的对话纳入推进。不是“先押下物件再咨询”，而是“一边咨询一边挑物件”。因此能在结构上减少重签合同与指定申请被退回的情形。
补充：这种“细心对话”的态度，正好与四葉在同一窗口检视物件（不动产）与指定申请（行政手续）的强项相互契合。窗口分开时，从自治体得到的微妙细节，就无法在不动产侧与行政书士侧之间共享。正因为是同一窗口，与经办人员的一通电话，能同时反映到物件挑选与申请文件上。
事前咨询时想先确认的事（实务核对清单）
以下是在签物件合同前、以及进入指定申请前，于自治体窗口先确认就能减少返工的项目。四葉会由代表陪同・代办，一同推进这些确认。
- 区独自的基准・补助制度
- 文京区的整备费补助・运营费补助的对象・要件・截止日（区独自制度会逐年度变动）。
- 物件的适合性
- 出示候选物件的图纸・照片，确认用途・构造・面积・立地是否符合要件（签约前为铁则）。
- 消防
- 喷淋设备・自动火灾报警设备・报警装置的需否（依入住者残障支援区分的预估而变动）。向管辖消防署事前咨询的时机。
- 建筑
- 用途变更的需否、建筑确认申请的需否（向区的建筑部门）。
- 记录的留存方式
- 咨询内容如何以“关系机关咨询状况确认书及议事录”留存（会成为日后指定申请的附件）。
- 进度安排
- 东京都说明会的日程、指定申请的受理时期、从开设希望日往回推算的提交期限。
与其“用电子邮件一次全部问完”，更确实的做法是以电话・当面确认要点，再以电子邮件留下结论。经办人员也会在当面时给出更进一步的答复。
常见的返工，及其规避
我们将实务上容易发生的返工，与四葉的规避法以对比方式整理。
| 常见的失败 | 会发生什么 | 四葉的规避法 |
|---|---|---|
| 找到好物件就立刻签约 | 因不符指定基准而解约・违约金，或大规模改造 | 签约前向区确认图纸。纳入指定基准挑选物件 |
| 以“别区是OK的”为由推进 | 不符文京区的运用・独自制度而被退回 | 务必在开设地的区事前确认。及早掌握区独自制度 |
| 仅以电子邮件请求判断 | 只能得到谨慎答复，在可否不明的情况下推进 | 重要论点以电话・当面确认，并将结论留下记录 |
| 物件经办与申请经办分属不同人 | 在窗口得到的细节未被共享，造成二次返工 | 以同一窗口（四葉）一元管理物件×指定申请 |
补助金・资金
补助金・资金的全貌
文京区有区独自的整备费补助・运营费补助制度，对象・要件・截止日会逐年度变动。首先在区窗口确认最新的适用可否。事业计划书的制作，以前记者“能传达的写法”为您支援。
另外，补助金（行政书士的业务范围）与雇用相关的助成金（社会保险劳务士的业务范围）是不同的事物。关于劳务・雇用助成金，将为您介绍合作的专业人士。
※补助金・助成金的制度内容・适用可否会因年度与情况而变。最新请向各窗口确认。本指南为2026年7月时点的一般性信息。
四葉的优势
向四葉咨询的优势
能从物件与手续两面，在同一窗口整理团体家屋的开设，正是四葉的特色。
- 可在同一窗口一元管理物件（不动产）与许认可（指定申请）
- 宅地建物取引业与行政书士业务的“双招牌”——兼顾纳入基准的物件挑选与申请支援
- 支援中文・英文——外国人的福祉创业咨询亦可对应
- 文京区小日向・距茗荷谷站步行约5分钟的本地事务所。以贴近区的运用・独自制度的距离陪伴您
FAQ
团体家屋开设，常见疑问
我已经先签了物件合同。没问题吗？
首先请别慌张，先来咨询。不过，若物件不符指定基准（立地・构造・面积・消防），可能需要大规模改造，最坏的情况甚至无法作为事业所使用而须解约。正因如此，签约前的确认才是铁则。即使已经签约，也会在区窗口确认现状，与您一起寻找可行的方向。
大楼的一室也能开设吗？
视型态而定。除独栋型・公寓型（本体住居）外，也有以附属于本体住居的“卫星型”使用公寓一室的形式。但仍以用途・构造・面积・消防・建筑基准法符合为前提。会向区的残障福祉主管科与建筑・消防事前咨询，确认该物件是否可行。
一定需要喷淋设备吗？
原则上有设置义务（平成27年〔2015年〕4月消防法施行令修订，面积要件已撤销）。但在避难困难的入住者（残障支援区分4以上）占整体8成以下等条件下，有可能不设置也能开设。因入住者情况而异，请向管辖消防署事前咨询确认。
开设要花多久时间？
一般约以3〜6个月为目安。依序进行法人设立、参加东京都说明会、确保物件、向区・消防・建筑事前咨询、确保人员、指定申请。同时检视物件与指定申请，可减少这段期间的返工。
外国人也能开始团体家屋事业吗？
可以。即使涉及法人设立・在留资格（经营管理签证等）・指定申请，四葉也能从行政书士业务与不动产两面对应，并以中文・英文提供咨询。要件需个别整理，请先来咨询。
可以使用补助金吗？
文京区有区独自的整备费补助・运营费补助制度，对象・要件・截止日会逐年度变动。首先在区窗口确认最新的适用可否。事业计划书的制作，以前记者“能传达的写法”为您支援。另外，雇用相关的助成金（社会保险劳务士的业务范围）与补助金不同，将为您介绍合作的专业人士。
手续会因自治体而不同吗？
是的，会有微妙差异。国家基准虽然共通，但所要求文件的细致程度与物件要件的运用，会因指定权者（都・市・特别区）而有幅度。也有像文京区这样拥有区独自补助制度的自治体。正因如此，一旦决定开设地点，及早向该自治体主管科咨询、反复对话，就是最短路径。
该如何与自治体的经办人员往来？
以能留下记录的电子邮件为基本，同时将判断分歧的论点与物件适合性等重要细节，以电话・当面确认较为确实。因为仅靠文字，对方也容易给出避免断定的谨慎答复，难以取得更进一步的确认。反复进行细心的对话，结果就是最快的路。
依据・出处
- 残障者日常生活及社会生活综合支援法（平成17年法律第123号）——共同生活援助（团体家屋）的定位。指定基准依同法之指定残障福祉服务事业等的人员、设备及运营相关基准（平成18年厚生劳动省令第171号）等。
- 共同生活援助的居室面积原则上每位入住者7.43㎡以上（不含收纳）。可能因都道府县・指定权者的条例・运用而异（请向取得指定的自治体确认）。
- 消防法施行令的修订（平成27年〔2015年〕4月1日施行）——撤销团体家屋等（社会福祉设施）喷淋设备设置的面积要件。并有依避难困难残障者（残障支援区分4以上）比例等的放宽规定（请向管辖消防署确认）。
- 建筑基准法（昭和25年法律第201号）——建筑用途・构造的符合。转用既有建筑时，可能需要用途变更・建筑确认申请。
- 文京区的区独自制度（残障者团体家屋整备费等补助、精神残障者团体家屋运营费补助金交付要纲等）——对象・要件・截止日会逐年度变动（请向文京区福祉部残障福祉科确认）。
※各法令・制度的最新内容・最终修订日期，在本页制作时点未逐一核实（未经核实）。数值・法制度为2026年7月时点的一般性信息，最新请务必向管辖自治体・消防署・建筑部门的窗口确认。本页以提供一般信息为目的，不进行个别可否判断或效果保证。
曾以每日新闻记者的身份走访国内外现场，并担任中国总局长，之后在家乡・文京区小日向经营四葉不動産与四葉行政書士事務所。团体家屋开设的咨询，往往从整理物件（不动产）・指定申请（行政手续）以及与自治体的对话相互交织的状态开始。以采访培养出的倾听・梳理・浅显传达的能力，加上宅地建物取引士・行政书士的知识为基础，在同一窗口从物件挑选陪伴到开设后的运营。在劳务・雇用助成金等专业以外的场面，将为您介绍合作的专业人士。
浦松 丈二
代表
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