文京区的空屋，该怎么办？——出售・活用・管理

空屋放置不管时，制度上的风险

空屋的管理若持续处于不充分的状态，依据日本的“空屋等对策推进特别措置法”（日本語：空家等対策の推進に関する特別措置法／简称“空家法”），有可能成为市区町村指导・劝告等的对象。一旦接获劝告并被指定为“特定空屋等”（日本語：特定空家等）或“管理不全空屋等”（日本語：管理不全空家等），就会被排除于固定资产税（日本語：固定資産税＝日本每年对土地・建筑物征收的持有税）之住宅用地特例——小规模住宅用地（200㎡以下的部分）课税标准为六分之一的措施——的适用对象之外，土地的固定资产税额有可能最多增加至6倍。

这并非罚则，而是“建有住宅的土地”所适用的减轻措施不再适用，属于税制上的机制。在建筑物老朽化或对邻近的影响扩大之前，往管理・活用・出售其中一个方向开始行动，是抑制负担的现实准备。

※指定与课税的详细内容，请向文京区政府及税理士（日本的税务专业资格）确认。

三个出口——出售・出租活用・管理

空屋的出口大致分为“出售”“出租活用”“管理”三种。不需要现在就立刻决定其中之一。先从以下四个判断轴并列比较开始。

• 地点距离车站的远近与周边环境，会大幅影响好不好卖、好不好出租。我们会参考文京区的行情进行估价。
• 建筑物的状态是可以直接出租，还是需要修缮或翻新。所需费用会直接影响“出售时”与“出租时”的收支。
• 家人的意向将来是否有可能入住、是否为有情感的老家、继承人之间是否希望变现后分配。
• 税务负担持续持有时的固定资产税等，以及出售时的转让所得课税。具体税额的判断请向税理士（日本的税务专业资格）确认。

四葉不動産株式会社会从制作比较这三者的材料开始协助您。

继承空屋的“3,000万日元特别扣除”这项制度

出售继承而来的空屋时，设有可从转让所得中最多扣除3,000万日元的特例（日本語：被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除）。这是在考虑出售继承空屋时，值得先了解的日本制度之一。

不过，适用上有建筑物、期间、出售条件等要件，能否使用的判断属于税务的专门领域。适用要件的判断请向税理士（日本的税务专业资格）确认。本公司承接合作税理士的介绍，以及出售本身的支援。

条件困难的空屋也欢迎咨询

“被告知再建筑不可”“附有借地权，不知道能不能卖”“因为是共有名义，事情谈不下去”——条件困难的空屋，在放弃之前请先咨询。

能否再建筑以及活用的选项，会因面临道路的状况、与邻地的关系等个别情事而有所不同，因此先从确认现状开始。附借地权的房屋，与地主之间关系的整理是关键；共有名义的房屋，则是共有人之间的合意形成是推进的关键。虽然本公司无法保证出售的可否或条件，但正因为是条件困难的房屋，关于推进方式的提案才更有价值。

转用为团体家屋等的选项

继承的空屋若符合残障人士团体家屋（共同生活援助／日本語：障害者グループホーム（共同生活援助））的指定标准，有可能作为福祉的居所加以活用。住宅区的独栋住宅这样的地点与形状，与共同生活援助的居所具有亲和性，是将空屋的管理负担转为活用的选项之一。

不过，需要确认用途地域、居室面积、消防设备等与残障福祉服务指定标准相关的事项，且标准会因自治体与事业类型而有所不同。请在改修或签约之前的阶段咨询。

寻找可作为团体家屋使用的房屋

即使住在远方——通过线上与邮寄进行的出售

继承的空屋位于文京区，而自己住在远方或海外——这样的情况也能推进出售。大致的流程如下。

1. 1线上咨询咨询可通过线上或电话・LINE进行。当地的确认由本公司对应。
2. 2以邮寄进行的文件手续合同与手续所需的文件可通过邮寄往来。所需文件以及是否需要亲自到场，会因个别情事而有所不同，我们会在了解您的状况后再为您说明。
3. 3出售从估价到交房，作为文京区的本地公司全程陪伴。

继承登记（日本語：相続登記）等法务手续相关的文件制作，由并设的四葉行政书士事务所另行签订合同承办。登记申请的代理属于司法书士（日本的登记申请代理专业资格）的业务，因此本公司会为您介绍合作的司法书士。我们也接受居住海外者的咨询。居住于中文圈的客户，也请参阅给华人・中文圈客户的说明。