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委托估价金额最高的公司不就行了吗？——估价与出价，是两回事
估价金额是"我认为按这个价格能卖掉"的一种意见，并不是买下的承诺。宅地建物交易业法规定，宅地建物交易业者就价额或评估额陈述意见时，必须说明其依据（第34条之2第2项）。询问依据，是委托人的权利。而"出价"，是收购公司举手表示"我方按这个金额买下"的金额，不是意见。在距离离境只剩有限天数的出售中，没有时间等待估价书，所以我们收集的是出价。委托了给出高估价金额的公司，之后却被要求降价——本文用条文梳理这一行业最古老的纠纷结构，以及签订中介合同之前应当确认的事项（有效期间、向指定流通机构登记、业务处理状况的报告）。文京区小日向・茗荷谷站步行5分钟。
出国后未缴的税，会追到什么时候？——加算税、扣押，以及下一次签证审查
纳税义务不会因为出国而消失。一旦逾期，就会加收延滞税（令和8年为年2.8%，纳期限次日起满2个月之后为年9.1%）和无申报加算税（5〜30%；有隐匿、虚构行为的适用重加算税40%），留在日本的存款和不动产也会成为扣押对象。征收权的时效为自法定纳期限起5年，但该时效无需援用、也不能放弃其利益，一旦收到催缴便不再进行。而最沉重的，是下一次来日本的时候。出入国在留管理厅的指南规定，办理在留期间更新、在留资格变更时，未履行纳税义务会被作为"负面因素"评价；令和8年6月的修改还加注："会根据从相关机关获得的纳税义务等履行情况的信息，作出许否判断。"在永住许可方面，即使申请时已缴纳完毕，只要没有在最初的期间内缴纳，原则上也会被作出负面评价。文京区小日向，茗荷谷站步行5分钟。
把委任书交给别人再回国，该写什么、怎么写？——空白委任与限定委任
委任书是一张"等同于您亲口所说"的纸。代理人在权限内表明为本人而为的意思表示，直接对本人发生效力（民法第99条第1项）。不写明范围就交出去，即使代理人做了权限外的行为，只要相对人有"足以相信其有代理权的正当理由"，本人也可能要承担责任（第110条）。所以要写成限定的：委任事项的特定、买方、买卖价款的下限、价款的汇款账户、禁止复代理（第104条）、有效期限、制作日期。委任随时都可以解除（第651条第1项），但仅仅解除还不够。因为对不知道代理权已消灭的相对人，仍有可能要承担责任（第112条）。要把委任书原件的回收、以及对相对人的通知，一并纳入考虑。文京区小日向・茗荷谷站步行5分钟。
从什么时候起成为"非居住者"？——签约日、交付日、离境日，由哪一个决定
是否为非居住者的判定，既不是离境日，也不是签约日。土地的让渡对价，通常以"交付之日"为应支付之日，因此源泉扣缴的要否，取决于在那一天卖方是居住者还是非居住者（国税厅 质疑应答事例／所得税基本通达36-12）。国税厅对于"收取价款时已经回国、恢复为居住者"的事例，也以交付发生在非居住者期间为由，答复需要源泉扣缴。也就是说，"只把签约赶在离境前"是不够的，必须连交付一并完成。本文一并整理居住者・非居住者的定义（所得税法第2条第1项第3号・第4号）、作为生活重心所在地的住所，以及在国外拥有通常需要连续居住1年以上的职业时的住所之推定（所得税法施行令第15条）。文京区小日向・茗荷谷站步行5分钟。
登记簿上的住址还停留在搬家之前，会怎么样？——2026年4月起已成为义务
不动产的所有者，在姓名・名称或住址发生变更时，必须自变更之日起2年以内申请变更登记（不动产登记法第76条之5）。该规定已于令和8年4月1日施行。无正当理由怠于申请的，将成为5万日元以下罚款（行政罚）的对象（同法第164条第2项）。施行日之前住址已经变更的情形同样适用，需要在令和10年3月31日前完成登记。而在出售的场景中，即使撇开义务不谈，也得先把它改过来：登记簿上的住址与印鉴登记证明书上的住址不一致，所有权转移登记就无法受理。已确定要离开日本的人，请在注销住民票之前先行确认。迁出之后，变更登记的手续会麻烦一层。文京区小日向・茗荷谷站步行5分钟。
找不到购房时的买卖合同，税金会怎么样？——"售价的5%"这道坎
取得费不明时，可以把售出金额的5%相当额作为取得费（国税厅税务问答 No.3258／所得税法第33条・第38条，租税特别措置法第31条之4、同法通达31之4-1）。反过来说，购房时的买卖合同找不到，剩下的95%就可能成为课税对象。以5,000万日元卖出而取得费不明，取得费就是250万日元，让渡所得为4,750万日元。即使按长期让渡（非居住者的所得税15.315%）计算，税额也会超过700万日元。一张合同，牵动数百万日元。所以在准备离境时，最希望您优先寻找的，就是购房时的买卖合同。本文还将梳理：找不到时可以改为收集哪些资料，以及那些资料是否会被认可。文京区小日向・茗荷谷站步行5分钟。
纳税管理人需要资格吗？公司也能担任吗？——须在离境之日前提交的申报书
法律对纳税管理人没有资格要求。只要在日本国内有住所或居所、且就事务处理具有便宜条件，个人或法人均可担任（国税通则法第117条第1项／国税厅税务问答No.1923）。申报须在离境之日前完成。所得税法把"出国"定义为"未提交纳税管理人申报而不再在国内拥有住所及居所"，因此只要提交了申报，就不构成税法上的"出国"，让渡所得的申报按次年2月16日至3月15日的通常期限办理即可。若不提交，当年的申报就得在出国之时前完成；而且还设有税务署可以指定配偶、亲属或交易对象担任纳税管理人的制度（特定纳税管理人）。法人虽然也能担任，但四叶不动产不承接这一角色，而是为您介绍税理士（日本的税务专业资格）。本文写明了其中的理由，以及所需费用的参考标准。文京区小日向・茗荷谷站步行5分钟。
接手转让物业前需确认卫生部门要求——避免"签约后许可未批"
即使是接手转让物业，前店铺的营业许可也不一定能直接沿用。自令和5年12月13日起，事业转让的地位继承申报已成为可能，但这仅适用于完全接手营业的情况。如果仅租赁物业，则需要申请新的营业许可。四叶不动产株式会社和四叶行政书士事务所（位于文京区小日向）已根据《东京都食品卫生法实施条例》的设施标准、简易营业的宽松规定以及向消防和警察部门的申报期限，整理出了签约前的检查清单。
继承空置房以3000万日元扣除额出售——从"第三年12月31日"反向推算
继承空置房的3000万日元特别扣除有一个期限：自相继开始之日起满3年所属年份的12月31日。但反向推算时，首先起作用的不是税务问题，而是房产的使用方式。"既然有点浪费，不如暂时出租"，一旦这样做，特例就无法适用。根据2024年修正案，买方在次年2月15日之前进行抗震加固或拆除也被认可，合同的构成方式直接影响税额。位于文京区小日向的四叶不动产株式会社解释了如何根据期限反向推算制定出售时间表。
为了派驻与回国搬了10次家，最感谢的一次——曼谷一家房产中介的故事
包括公司派遣的进修在内，我为了海外派驻与回到日本，搬了10次家。老实说，大多数都糟透了。但有一次在曼谷，发生了一件我至今难忘的事。
与兄弟姐妹共同继承老家时──「暂且先用共有名义」为何是最危险的选择
兄弟姐妹以共有名义继承老家时，出售与出租都需要全体同意，且每次继承都会让共有人持续增加。本文整理实物、补偿、变现三种分法的比较，以及从协商到继承登记的步骤。
海外业主必读:日本不动产出售完整指南 ─ 长期持有为前提也应知道的5种出售方式
本文整理海外业主(日本税法上非居住者)出售日本不动产的5种主要方式,根据日本国土交通省2025年11月25日公布的最新数据解析。东京23区海外居住者取得的308套中,台湾192套(超过62%)占压倒性多数。涵盖10.21%源泉征收、让渡所得税(资本利得税,非居住者短期30.63%、长期15.315%)、过去自宅可适用的3,000万日元特别扣除、2026年4月外为法省令修订等核心议题。由原《每日新闻》中国总局长、行政书士·宅建士资格（社会保险劳务士考试合格・预定2026年9月开业）专家撰写。请以「万一发生时的知识」来阅读。
前日本台湾交流协会台北代表泉裕泰大使就任四葉不動産株式会社名誉顾问
四葉不動産株式会社（总部：东京都文京区小日向，代表取締役：浦松丈二／https://luck428.com/）宣布聘任前日本台湾交流协会台北事务所代表（大使）、现任公益财团法人笹川和平财团高级研究员泉裕泰（いずみ ひろやす）先生担任公司名誉顾问。