重要土地等调查法的注视区域・特别注视区域，不动产交易需要办什么申报

结论（先讲要点）：依重要土地等调查法，物件若位于「特别注视区域」且达一定规模——土地每笔200㎡以上、建物为楼地板面积合计200㎡以上——在缔结以所有权等权利之移转・设定为目的的买卖契约之前，契约当事人即卖方与买方双方，必须事先向内阁总理大臣（窗口为内阁府）申报（重要设施周边及国境离岛等土地等利用状况之调查及利用规制等相关法律＝令和3年法律第84号，第13条第1项、施行令第4条）。相对地，「注视区域」在交易时并无事前申报义务，国家会调查其利用状况，对阻害重要设施机能的行为得为劝告・命令（第6条・第9条）。未申报即缔约，或为虚伪申报者，处6个月以下拘禁刑或100万日元以下罚金（第26条）。不动产公司（本公司）负责的是，依区域指定的公示与内阁府的一览，调查物件是否属注视・特别注视区域、若属则是否达面积要件，并于重要事项说明（宅地建物取引业法第35条）中提供资讯、办理中介。事前申报本身属当事人本人或行政书士的领域，本公司不代办。区域的指定与安全保障上的利用规制审查属国家（内阁府）、所有权移转登记属司法书士、继承税・让渡所得的评价与申报属税理士、罚则适用与争讼属律师，各为独立事业体、以分别签约为前提为您转介（无介绍费的往来）。物件究竟属哪一区域的最终确认，属内阁府与各有资格者的领域。

本文面向在基地・自卫队设施、核电厂、国境离岛附近买卖物件的当事人，尤其经手外国资本・非居住者买方的业者，以及担心是否落入注视区域的所有人，依法条与公的资料的顺序，整理签约前能确认的事项。本文为一般性资讯提供，个别物件属哪一区域、是否需要申报的最终判断，属内阁府与各有资格者的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承办事业用・投资用不动产的调查与中介。欢迎从「这个物件是否落入需申报的区域」的阶段开始咨询。

重要土地等调查法是什么、自何时起全面施行？

重要土地等调查法的正式名称为「重要设施周边及国境离岛等土地等利用状况之调查及利用规制等相关法律」（令和3年法律第84号）。于令和3年（2021年）6月23日公布、令和4年（2022年）9月20日全面施行。在防卫相关设施、海上保安厅设施、核电厂等生活相关设施，以及国境离岛的周边，为防止土地・建物被用于阻害设施机能的目的，使国家得调查其利用状况，必要时规制其利用。

本法以两个层级设置规制区域：一为「注视区域」（第5条），二为在其中指定特别重要者的「特别注视区域」（第12条）。对不动产实务意义最大的，是只有特别注视区域在交易时课以「事前申报」。

区域	指定依据	国家所为	交易时事前申报
注视区域	第5条（重要设施敷地周围约1000公尺・国境离岛等）	利用状况调查（第6条）、对机能阻害行为的劝告・命令（第9条）	无
特别注视区域	第12条（系于特定重要设施・特定国境离岛等的注视区域）	同上＋受理并调查达一定面积的交易申报（第13条）	有（卖方・买方双方）

注视区域与特别注视区域，均由内阁总理大臣听取土地等利用状况审议会意见后指定，于官报公示时生效。何处受指定，于每次指定时公示，并在内阁府「重要土地等调查法」页面公布区域一览。

自己的物件是否落入注视・特别注视区域、如何查？

区域的该当，自物件地址客观决定。重要设施敷地周围约1000公尺区域内，或国境离岛等区域内，经政府指定・公示的范围，即为注视区域（第5条）。特别注视区域，则就注视区域中设施或离岛的机能特别重要、或机能阻害容易且难以代替者指定（第12条）。

查证顺序如下。其中物件侧的客观现况（所在地是否落入公示的区域范围），为本公司调查并于重要事项说明中提供资讯的范围。

要确认的事项	于何处确认
是否有指定区域・物件落入哪一区域	内阁府「重要土地等调查法」的区域指定一览与官报公示
区域界线与物件位置关系	以公示的图面・区域图对照物件所在地・地番
若为特别注视区域，是否达面积要件	登记事项证明书的地积（土地）・楼地板面积（建物）
不确定时的洽询窗口	内阁府客服中心（公式页面所载号码）・市区町村

区域指定会追加・变更，请记下查证的参照日。指定有无与界线的最终判断属内阁府的领域，本公司负责依公示资讯所为的事实确认。

在特别注视区域买卖土地・建物，谁在何时申报什么？

就特别注视区域内达一定规模以上的土地等，缔结以所有权等权利之移转・设定为目的的契约（含预约）时，当事人必须事先将一定事项申报于内阁总理大臣（第13条第1项）。此处所称「当事人」为卖方・买方双方，非其中一方。申报原则于缔结契约前为之。

申报事项包含当事人的姓名・住所（外国籍者含国籍等）、土地等的所在与面积、移转・设定的权利种别与内容、土地等的利用目的等。窗口为内阁府，邮寄时须于预定缔约日的前一日前送达。

作为例外，相对人为国家或地方公共团体的契约等政令所定契约，排除于申报对象之外。又，因民事调停等政令所定事由而缔结契约时，不适用事前申报的规定（第13条第2项），而于以该事由缔结契约时，自缔结之日起2周内申报（第13条第3项）。至于注视区域内的土地等，本就不属此交易申报的对象。

角色分担如下。此等无法整合为一份契约，均为独立事业体、分别签约。

负责	角色
不动产（本公司）	区域该当・面积要件的调查、含重要事项说明的中介
当事人本人・行政书士	事前申报的文件制作・提出（本公司不代办）
国家（内阁府）	区域指定、申报事项的调查、安全保障上的利用规制审查
司法书士	所有权移转登记
税理士	继承税・让渡所得的评价与申报
律师	罚则适用与契约・规制相关的争讼

物件调查与中介由本公司、申报由当事人本人或行政书士，将窗口分开之后，再由同一个窗口顺畅为您转介。转介时无介绍费的往来。

构成申报对象的面积或交易的分界在哪？

即便在特别注视区域，也非所有小规模土地等都成为申报对象。成为对象者，为土地200㎡以上，建物为含附属建物各层楼地板面积合计200㎡以上者（第13条第1项、施行令第4条）。此面积，即便将复数土地・建物一并买卖，土地仍按每笔、建物按每个分别判断。

分界	内容
区域	位于特别注视区域内（注视区域为对象外）
面积	土地200㎡以上／建物为楼地板面积合计200㎡以上（按每笔・每个判断）
契约	以所有权等移转・设定为目的的契约（买卖・交换・预约等）
申报时期	缔结契约前（民事调停等例外为缔结后2周内）

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此处要留意：是否达面积要件的判断材料即地积或楼地板面积，固可由本公司自登记事项证明书等物件侧客观资讯确认，但该数值对应区域内哪一土地・建物的最终判断，须对照受理申报的内阁府而确定。涉及界线或实测的场面，有时以土地家屋调查士的测量为前提。

外国资本・非居住者为买方时，交易实务要额外注意什么？

重要土地等调查法的事前申报，不问买方的国籍或居住地，只要落入特别注视区域・面积要件，即对当事人双方课以。买方不论为外国资本、非居住者，抑或日本居住者，此申报义务本身并无不同。整理为「因属特别注视区域的一定规模交易而申报」，而非「因是外国人而申报」。

另一方面，买方为非居住者时，另有别于此申报的制度在同一交易上重叠。例如宅建业者依犯罪收益移转防止法的本人确认、依外汇及外国贸易法对内直接投资等的事后申报、关于价金国际汇款的各国规制等。此等与本文的重要土地等调查法在依据与窗口上均属不同，若混淆则会遗漏。

买方侧尽职调查中本人确认与交易确认的观点，请并看同样处理非居住者交易的非居住者为买方时的交易时确认（犯收法）；国际汇款与结算的安排，请看自中国大陆汇款的规制与日本不动产的结算。事业用・投资用物件的寻找方式，另请参照事业用・投资用不动产的咨询窗口。重要土地等调查法的申报，与此等本人确认・申报・汇款规制，系各自分别作为另一手续并行进行者。

从区域该当的确认到物件寻找，都交给四叶不动产（咨询免费）

来信请填写物件所在地（尽量含地番）、土地・建物规模、卖方・买方之别、买方是否为非居住者。本公司将从物件是否属注视・特别注视区域、是否达面积要件、若属则申报转介何处的整理开始谈起。

常见问题

Q. 买卖注视区域的物件时，需要申报吗？
A. 交易时的事前申报不需要。事前申报仅对特别注视区域中达一定规模（土地200㎡以上・建物楼地板面积合计200㎡以上）的土地等课以，注视区域内的土地等并非申报对象（重要土地等调查法第13条第1项、施行令第4条）。惟即便在注视区域，仍有国家调查利用状况、对阻害重要设施机能的行为为劝告・命令的架构（第6条・第9条）。物件落入哪一区域，以内阁府的区域指定一览与官报公示确认。

Q. 特别注视区域的申报，由卖方或买方哪一方提出？
A. 由契约当事人即卖方・买方双方申报（第13条第1项），仅一方不足。申报于缔结契约前，向内阁总理大臣（窗口为内阁府）为之。因民事调停等政令所定事由缔结契约时，例外不适用事前申报的规定，该情形下自缔约之日起2周内申报（第13条第2项・第3项）。申报的文件制作・提出属当事人本人或行政书士的领域，不动产公司（本公司）不代办。

Q. 未申报就缔约会怎样？
A. 未为第13条第1项的申报即缔结契约、未为第13条第3项的申报、或为虚伪申报者，处6个月以下拘禁刑或100万日元以下罚金（第26条）。就法人业务发生违反时，除行为人外，法人亦可能被科罚金刑（第28条）。又，于注视区域违反国家命令（第9条第2项）时，处更重的2年以下拘禁刑或200万日元以下罚金（第25条）。

Q. 外国籍・非居住者为买方时，申报的处理会改变吗？
A. 重要土地等调查法的事前申报，不问买方的国籍或居住地，只要是特别注视区域的一定规模交易，即对当事人双方课以。整理为「因属特别注视区域的对象交易而申报」，而非「因是外国人而申报」。惟买方为非居住者时，另有犯罪收益移转防止法的本人确认、外汇法的对内直接投资等申报、国际汇款的规制等，别于此申报的制度在同一交易上重叠。依据与窗口均属不同，请分别确认。

本文出处（第一手资讯）

以下为确认的起点性公表资料。法令会修正，条文・项・号・施行日・最新修正请于e-Gov法令检索确认最新版。区域指定会追加・变更，物件是否属注视・特别注视区域，请以内阁府最新的区域指定一览与官报公示确认。个别物件的该当性・是否需申报，由内阁府与各有资格者判断。公的资料的参照日均为2026年11月7日。以下出处均为日文。

• e-Gov法令检索「重要施设周辺及び国境离岛等における土地等の利用状况の调査及び利用の规制等に関する法律」（令和3年法律第84号。第5条＝注视区域的指定〈重要设施敷地周围约1000公尺区域内等〉、第6条＝土地等利用状况调查、第9条＝对注视区域内利用者的劝告及命令、第12条＝特别注视区域的指定、第13条第1项＝特别注视区域内达一定规模土地等相关契约的事前申报、第13条第2项・第3项＝民事调停等例外与2周内申报、第25条＝违反命令的罚则〈2年以下拘禁刑或200万日元以下罚金〉、第26条＝违反申报义务・虚伪申报的罚则〈6个月以下拘禁刑或100万日元以下罚金〉、第28条＝两罚规定）
• e-Gov法令检索「重要施设周辺及び国境离岛等における土地等の利用状况の调査及び利用の规制等に関する法律施行令」（第4条＝成为申报对象的面积〈土地200㎡以上・建物楼地板面积合计200㎡以上〉。具体数值请以条文本文确认）
• 内阁府「重要土地等调查法」的说明（制度概要、区域指定一览、特别注视区域内契约事前申报的样式与提出窗口。全面施行日＝令和4年9月20日、公布＝令和3年6月23日。参照日2026年11月7日）

本文为一般性资讯提供，并不保证个别物件属哪一区域或是否需要申报。区域该当・面积要件的调查与中介由不动产（本公司）、事前申报的文件制作・提出由当事人本人或行政书士、区域指定与安全保障上的利用规制审查由国家（内阁府）、所有权移转登记由司法书士、继承税・让渡所得的评价与申报由税理士、罚则适用与争讼由律师，各自判断・负责。

浦松 丈二／四叶不动产株式会社 代表取缔役・宅地建物取引士。身为东京都文京区的宅地建物取引士，承办事业用・投资用不动产的调查与中介。作者简介

更新日：2026年11月7日