华语圈非居住买主的交易时确认（犯收法）｜宅建业者的本人确认与实质支配者

结论（先说重点）：即使是非居住买主，缔结・代理・仲介日本不动产买卖的宅建业者，也无法省略《犯罪收益转移防止法》（犯收法）第4条的交易时确认。须确认本人特定事项・交易目的・职业或事业内容；买主为法人时确认其实质支配者；并将确认记录与交易记录保存7年。

本文写给在中国大陆・台湾・香港支援日本不动产购买的当地专业人士，以及其非居住买主客户。仅处理宅建业者自身依犯收法进行的交易时确认——本人确认、实质支配者、记录保存与可疑交易申报。海外汇款手续与课税交由税理士，购买后的所有权移转登记与继承登记交由司法书士，契约纠纷等交由律师，各自分开。重要事项说明的读法见向华语圈买主介绍日本收益物件前要读的重要事项说明要点；契约条款的误解见华语圈买主在日本买卖契约中最易误解的条款。

非居住买主也需要交易时确认吗？

需要。不论国籍或居住地，宅建业者缔结・代理・仲介土地建物买卖时，都必须进行犯收法第4条的交易时确认。

宅地建物取引业者是犯收法（平成19年法律第22号）第2条第2项所列的特定事业者。土地建物的买卖或其代理・仲介属于特定业务，而买卖契约的缔结・代理・仲介则是交易时确认的对象（特定取引。租赁仲介不属于交易时确认对象）。

论点	内容
由谁进行	宅地建物取引业者（特定事业者。犯收法第2条第2项）
于何种交易	土地建物买卖的缔结・代理・仲介（特定取引）
确认什么	本人特定事项・交易目的・职业或事业内容（法人另加实质支配者）
非居住者・外国人	不论国籍・居住地，义务相同

客户是居住者或非居住者、日本人或外国人，都不改变确认义务的有无。不能因为是非居住外国买主就省略；反而要注意本人确认文件的种类与确认方法与居住者不同。

本人特定事项要如何确认（无在留卡的外国人・护照的情形）？

自然人须确认姓名・住居・出生年月日，例如以出示附照片的本人确认文件。无在留卡的非居住外国人，原则以护照等确认。

犯收法第4条第1项要求确认：①本人特定事项②交易目的③客户为自然人时的职业、为法人时的事业内容。本人特定事项，自然人为姓名・住居・出生年月日，法人为名称・总公司或主要事务所所在地。确认方法的细则由同法施行规则与国土交通省的指引规定。

客户区分	主要本人确认文件例	留意点
日本居住者（自然人）	驾照、My Number卡、在留卡等（附照片）	面对面以出示为基本方法
无在留的非居住外国人	护照等	确认姓名・出生年月日；住居以本国等地址确认
非面对面确认	寄送文件＋不可转送邮件，eKYC等	在日本无收件地址的非居住者选项有限

非居住外国人在日本无住居，住居以本国等地址确认。面对面交易困难时，会采收取本人确认文件复印件后寄送不可转送邮件等方法，但对在日本无收件地址的非居住者而言选项有限，须从结算日倒推确认的时程。具体可用何种文件・方法，须逐案对照施行规则与国土交通省指引确认。

买主为法人时，实质支配者要确认到什么程度？

以资本多数决的法人（如股份公司），须确认直接或间接持有表决权总数25%以上的自然人为实质支配者。若无，则确认实质支配事业经营的自然人；仍无，则确认代表人等。

买主为法人时，依犯收法第4条第1项第4款，须确认能实质支配该法人经营的自然人（实质支配者）的本人特定事项。何人为实质支配者，由同法施行规则规定。

法人种类	实质支配者的判断（分阶段）
股份公司等资本多数决法人	①直接・间接持有25%以上表决权的自然人 → ②若无，实质支配经营的自然人 → ③仍无，代表人等
一般社团・财团法人等	①受领25%以上分配等或实质支配事业的自然人 → ②若无，代表人等
确认方法	以受领法人代表人等申报的方法确认

实质支配者最终须追溯至自然人。若透过海外控股公司或信托持有，须逐层追查超过25%的自然人，因此会与当地专业人士合作，要求提供股东名册与出资关系资料。何人为实质支配者的判断，以出资关系的事实为依据，本公司仅止于确认事实。以法人或个人持有的利弊，另于中国・台湾买主该以法人或个人持有日本收益物件整理。

可疑交易的申报，在什么情形下需要？

当收受的财产有疑似为犯罪收益之虞，或客户疑似进行犯罪收益隐匿等行为时，须迅速向行政厅申报。宅建业者的申报对象为国土交通大臣（地方整备局等）。

犯收法第8条要求特定事业者，就特定业务的交易，当收受财产有疑似为犯罪收益之虞，或客户疑似从事犯罪收益隐匿等行为之虞时，迅速向行政厅申报。判断以交易态样・客户属性等综合为之，作为概略参考，国家与JAFIC（警察厅犯罪收益转移防止对策室）公布参考案例。

论点	内容
何时申报	认为收受财产疑似犯罪收益，或客户疑似隐匿等时
申报对象	行政厅（宅建业者为国土交通大臣＝主管的地方整备局等）
不得泄露	不得向客户或相关人泄露拟申报等情事（犯收法第8条第3项）

向客户或相关人泄露拟申报或已申报之事受到禁止。是否构成可疑交易的最终认定取决于个别情事，本文不对具体该当性作断定。

确认记录・交易记录要保存几年？

确认记录自「特定取引等相关契约终了之日或主务省令所定之日」起保存7年，交易记录自「交易进行之日」起保存7年。

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犯收法第6条要求进行交易时确认时作成确认记录，并自契约终了之日等起保存7年；第7条要求就特定业务的交易作成交易记录，自交易进行之日起保存7年。

记录种类	依据	保存期间起算
确认记录（确认的内容・方法等）	犯收法第6条	特定取引等相关契约终了之日等起7年
交易记录（交易日期・财产价额等）	犯收法第7条	交易进行之日起7年

与非居住买主的交易，保存义务相同。本人确认文件复印件、申报书、实质支配者的确认资料，即使语言混杂，也由日本一侧整理保存。结算后与当地专业人士共享复印件时的做法，于交易前先决定角色分工。

交易时确认之后的海外汇款・课税・登记・纠纷，要找谁咨询？

宅建业者进行的交易时确认・记录保存・可疑交易申报为本公司的角色，其余分开。

日本一侧的物件调查、重要事项说明、价格・条件调整、仲介与买卖契约，以及依犯收法的交易时确认・记录保存，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接，并以繁体字・简体字提供资料。当地（中国大陆・台湾・香港）的专业人士与本公司，各为独立的事业体。角色重叠的部分，于契约前明确由谁负责何事，并分别签约。

海外汇款・入账的确认交由往来银行，取得・持有・让渡的课税与纳税管理人申报交由税理士，所有权移转登记与继承登记交由司法书士，契约纠纷等交由律师，各自直接委托。本公司不收取亦不支付介绍费・送客手续费。咨询免费。购买时的资金结算做法见非居住的华语圈买主能否以日本收益物件办理公寓贷款；投资・事业用不动产的全貌见投资・事业用不动产咨询。

常见问题

Q. 以现金全额购买的非居住买主，也需要交易时确认吗？
A. 需要。交易时确认是附随于交易的种类——「土地建物买卖的缔结・代理・仲介」——而非付款方式（犯收法第4条）。即使现金结算，也要确认本人特定事项・目的・职业或事业内容，法人另加实质支配者。反而高额现金结算，正是应逐案检视是否应申报可疑交易（第8条）的场面。

Q. 无在留卡、住在海外的买主，以什么做本人确认？
A. 无在留的非居住外国人，原则以护照等确认姓名・出生年月日，住居以本国等地址确认。面对面困难时，对在日本无收件地址的非居住者而言非面对面方法有限。可用何种文件・方法，须对照施行规则与国土交通省指引，并从结算日倒推时程。

Q. 买主为外国法人时，实质支配者要追溯到哪里？
A. 最终追溯至自然人。股份公司等资本多数决法人，实质支配者为直接・间接持有25%以上表决权的自然人。若透过控股公司或信托持有，须逐层追查以特定，并与当地专业人士合作要求股东名册与出资资料。若无，确认实质支配经营的自然人；仍无，确认代表人等。

Q. 交易结束后，交易时确认的记录可以处分吗？
A. 不可。确认记录自契约终了之日等起保存7年（犯收法第6条），交易记录自交易进行之日起保存7年（第7条）。与非居住买主的交易亦同。本人确认文件复印件与实质支配者的确认资料，均由日本一侧整理保存。

这篇文章的出处（第一手信息）

• e-Gov法令检索「犯罪による収益の移転防止に関する法律」（犯罪收益转移防止法）（平成19年法律第22号。第2条第2项＝特定事业者（含宅地建物取引业者）、第4条＝交易时确认（本人特定事项・交易目的・职业或事业内容・法人的实质支配者）、第4条第2项＝高风险交易的严格确认、第6条＝确认记录的作成・保存（契约终了之日等起7年）、第7条＝交易记录的作成・保存（交易进行之日起7年）、第8条＝可疑交易的申报（第3项禁止向客户泄露）。2026年9月12日参照）
• 国土交通省「犯罪收益转移防止法的概要」（不动产・建设经济局不动产业课，令和8年4月）（宅地建物取引业者用的交易时确认・记录保存・可疑交易申报解说。2026年9月12日参照）
• 警察厅 JAFIC（犯罪收益转移防止对策室）（特定事业者用的交易时确认・实质支配者・可疑交易参考案例。2026年9月12日参照）

※交易时确认的具体方法、可用的本人确认文件、实质支配者的认定、可疑交易申报的该当性，随犯收法施行规则与国土交通省指引及个别事实而异。本文不对具体文件可否或申报该当性作断定（个别判断以【未检证】处理）。
※海外汇款・入账手续交由往来银行，课税・纳税管理人申报交由税理士，所有权移转・继承登记交由司法书士，契约纠纷交由律师。
※本文为一般性信息提供，非就个别法律・税务判断而为。最终判断由各有资格者为之。
※日本一侧的物件调查・重要事项说明・仲介及买卖契约、依犯收法的交易时确认由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）负责，与当地专业人士各为独立事业体，以分别签约的方式进行。不涉及介绍费・送客手续费。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取締役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷车站徒步约5分钟。以繁体字・简体字提供资料，向华语圈买主与当地专业人士，将交易时确认的实务对照条文与国家资料确认。详细经历请见作者页面。