向中国・台湾客户说明「借地权」物件——普通借地权与定期借地权，取得时的确认事项

要点结论： 借地权是借他人的土地、在其上拥有建物的权利。与所有权不同，地租、契约期间与地主的承诺会一直跟着它。普通借地权可通过更新长期使用，定期借地权则在期间届满时返还土地。购买时要先确认剩余期间、地租、是否需要地主承诺与承诺费、以及能否承作房贷。

本文面向把日本不动产介绍给中国大陆・台湾客户的不动产公司与资产管理顾问，依借地借家法与国税厅资料，整理用母语说明日本特有的「借地权」所需的材料。本公司负责物件信息的提供与中介，以及与地主的承诺交涉（中介范围内）。借地权的移转登记由司法书士、地租・更新・迁离的纠纷与借地非讼的申请由律师、继承税评价与让渡所得税的试算由税理士负责。这些与四叶不动产株式会社各自为独立的事业体，按业务分别签约推进（分离受任）。与当地专业人士合作处理日本物件的做法，另见与当地专业人士合作处理日本不动产。

借地权是什么？与所有权有何不同？

借地权是以拥有建物为目的、承租他人土地的权利（地上权或土地租赁权）。土地是地主的，借地人付地租使用土地，只以自己名义拥有土地上的建物。土地与建物名义分开，是与所有权（土地建物都是自己的）最大的不同。

借地借家法（平成3年法律第90号）把借地权定义为「以拥有建物为目的之地上权或土地租赁权」。在日本，只要把借地上的建物以自己名义登记，即可对第三人主张土地的权利（具对抗力），借地人的保护很厚。向中国大陆・台湾客户，说明成接近「土地使用权（土地属国家或他人、建物属自己）」的结构较易理解，但更新与期间的处理因制度而异，须依日本法的条文确认。

论点	所有权	借地权
土地的权利	自己的	地主的（承租）
建物的权利	自己的	自己的
持续费用	无（仅固定资产税）	地租（可能另有更新费・承诺费）
期间	无	有契约期间（普通借地权可更新，定期借地权届满即终止）
房贷	容易承作	有时较难（依金融机构可能要地主的承诺书）

借地借家法于平成4年（1992年）8月1日施行。在此之前设定的借地权，原则上仍适用旧借地法（大正10年法律第49号），更新后的存续期间等处理与现行法不同。越旧的借地，越要先确认适用哪一部法律（适用关系的最终判断由律师进行）。

普通借地权与定期借地权，出口（将来）有何不同？

普通借地权因可更新而几近半永久使用，定期借地权则无更新，在期间届满时把土地返还地主。出口（将来会变成怎样）正好相反，所以买之前一定要分辨是哪一种。

普通借地权的存续期间为30年，契约可定更长（第3条）。更新后的期间，最初的更新为20年、之后为10年（第4条）。即使期间届满，只要借地人请求更新、且土地上有建物，除非地主无迟延地以正当事由提出异议，否则视为依原条件更新（第5条）。违反这些而对借地人不利的特约无效（第9条）。

定期借地权是以存续期间50年以上设定、约定不更新・不请求建物买取等的借地权，此特约须以公正证书等书面为之（第22条）。以专供事业用建物的拥有为目的者，另有30年以上未满50年、或10年以上未满30年的事业用定期借地权等，以公正证书设定（第23条）。定期借地权届满即终止，原则上须整理为空地返还土地，剩余期间越短，建物可使用的年数越受限。

种类	依据条文	存续期间	更新	届满时
普通借地权	第3条・第4条・第5条	30年以上（更新后20年→10年）	有（有法定更新）	符合条件即延续
定期借地权	第22条	50年以上	无	原则以空地返还
事业用定期借地权等	第23条	10年以上未满50年	无	原则以空地返还

买借地权物件时，要确认什么？（剩余期间・地租・承诺费・房贷）

先发挥作用的是四点：①剩余期间②地租的金额与有无调整③是否需要地主承诺与承诺费④能否承作房贷。与所有权物件不同，这里出错会直接造成「买后可用年数短」「得不到地主承诺而无法转售」等出口问题。

剩余期间，普通借地权可借更新延长，但定期借地权届满即终止，故至届满的年数直接反映在资产价值上。地租是每月的持续费用，要看契约有无调整条款。房贷方面，以借地上建物为担保时，金融机构常要求地主的承诺（让渡・设定担保的承诺），选择比所有权物件更窄。中国语圈的非居住者当买主时，另有外汇及外国贸易法的申报与税务确认重叠（可参见海外屋主的申报与汇款整理的相关论点）。

确认事项	观察重点	向谁咨询
剩余期间	普通或定期、至届满的年数	本公司（物件调查）・律师（适用法判断）
地租	月额、调整条款、有无欠缴	本公司・地主
承诺・承诺费	让渡・增改建・改建是否要地主承诺	本公司（交涉属中介范围）・律师（诉讼＝借地非讼）
房贷	是否对借地权融资、是否要地主承诺书	本公司・金融机构

哪些场面需要地主承诺？承诺费的大致行情？

把借地权卖给第三人（让渡）时、增改建或改建建物时、转租时等，一般需要地主的承诺。依契约而定，但以继承直接承接本身不需承诺。

把借地权（土地租赁权）让渡・转租给第三人，原则上需地主承诺。地主不承诺时，借地人可向法院申请「代替地主承诺的许可」，在对地主无不利之虞却不承诺时，法院可给予代替承诺的许可（第19条，即所谓借地非讼）。此申请与程序属律师领域，本公司所做仅止于中介范围内与地主的交涉。

承诺费（名义变更费・改建承诺费・更新费等）的金额没有法律上的基准。由与地主的合意及个别情事决定，作为惯行列示的目安也有幅度。以下仅属「有时会这么说」的程度参考，实际金额由与地主的交涉、若生争议则由律师判断确定（金额皆为【未验证】）。

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承诺费名目	常被说到的目安（无法律依据・【未验证】）	备注
让渡承诺费（名义变更费）	有时说约为借地权价格的一成左右	出售时付给地主
增改建・改建承诺费	有时说约为空地价格的数%	改建建物时
更新费	依契约・地区惯行	也有无法律支付义务的情形

请避免像承诺费有法定行情般的断定。向中国语圈客户说「承诺费不是像税金那样的固定费率，而是由与地主交涉决定的费用」，较不易产生误解。

出售或继承时，借地权如何处理？

借地权可作为财产买卖，继承时也会承接。以继承直接承接借地权本身不需地主承诺，但卖给第三人时原则上需要。在继承税评价上，借地权也被认定具金钱价值。

继承税・赠与税的借地权价额，以该土地作为自用地（空地）的价额乘以「借地权比例」求得。借地权比例按地区订定，标示于路线价图与评价倍率表（国税厅Tax Answer No.4611「借地权的评价」，参照日2026年10月12日）。定期借地权等原则上依借地人所受的经济利益与其存续期间评价。具体评价额・税额的试算属税理士领域，本公司不进行。出售利益的让渡所得税试算同样由税理士负责。

出售借地上的建物与借地权时，需地主承诺与建物・借地权的移转登记。登记由司法书士负责。继承登记义务化与出售的全貌见继承登记义务化与出售，数次继承使继承人增加的老家如何出售见数次继承使继承人增加的老家出售。继承不动产的咨询见继承不动产的咨询，投资・事业用物件见投资・事业用不动产的咨询。本公司负责物件调查・中介与中介范围内的地主交涉；移转登记由司法书士、评价与税务由税理士、纠纷与借地非讼由律师负责，各自为独立的事业体、分别签约。以直接签约・直接请款・直接入账推进，没有介绍费・转介费的往来。

常见问题

Q. 听说借地权比所有权便宜却较难卖，为什么？
A. 因为土地不是自己的，且地租・契约期间・地主承诺会一直跟着。特别是卖给第三人原则上需地主承诺（第19条），房贷也可能较难承作。价格虽低于所有权，但确认出口更为重要。

Q. 定期借地权物件，期间结束后会怎样？
A. 定期借地权无更新，在存续期间届满即终止，原则上拆除建物、以空地把土地返还地主（第22条・第23条）。至届满的剩余年数即为可用期间，买前务必确认剩余期间。

Q. 地主不承诺借地权的出售时，就卖不掉吗？
A. 在对地主无不利之虞却不承诺时，可向法院申请代替承诺的许可（第19条，借地非讼）。此申请属律师领域。本公司能做的是中介范围内的交涉，诉讼程序分给律师另行签约。

Q. 承诺费的行情是多少？
A. 承诺费没有法律上的基准，由与地主的合意及个别情事决定。有时会说「约借地权价格的一成」，但那只是惯行上的目安、有幅度且【未验证】。因为不是固定费率，请勿断定，而以与地主的交涉确认。

本文出处（一手资料）

• 借地借家法（平成3年法律第90号）第3条・第4条・第5条・第9条・第19条・第22条・第23条（第3条＝存续期间30年／第4条＝更新后20年・之后10年／第5条＝更新请求・法定更新／第9条＝强行规定／第19条＝代替承诺的许可（借地非讼）／第22条＝定期借地权50年以上・公正证书等书面／第23条＝事业用定期借地权等・公正证书。2026年10月12日参照）
• 国税厅Tax Answer No.4611「借地权的评价」（借地权价额＝自用地价额×借地权比例，借地权比例标示于路线价图・评价倍率表。定期借地权等依经济利益与存续期间评价。令和8年4月1日现行法令等・2026年10月12日参照）

本文更新・追加资料确认日：2026年10月12日。借地借家法各条文以e-Gov法令检索的统合条文本文确认。借地借家法的施行日（平成4年8月1日）与旧借地法的适用关系、承诺费・更新费・地租的金额与惯行、个别物件的房贷可否，因个案而变，本文不作断定、列为【未验证】，适用法判断由律师、评价与税额由税理士、融资由金融机构确认。公开以资格者确认待ち保留。

本文为一般性的资讯提供，并非个别的法律判断・权利关系的确定・税务判断。需所管行政厅与各资格者确认。四叶不动产株式会社、四叶行政书士事务所、四叶社会保险劳务士事务所与其他专业人士（司法书士・税理士・律师）各自为独立的事业体，按业务分别签约。以直接签约・直接请款・直接入账推进，没有介绍费・转介费的往来。借地权的移转登记由司法书士、继承税评价与让渡所得税试算由税理士、地租・更新・迁离的纠纷与借地非讼由律师负责。物件初次咨询免费，各专业人士的受任范围・费用向各签约对象确认。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。对应繁体字・简体字的资料提供，面向华语圈买主与当地专业人士，用母语整理借地权这项日本特有权利的确认事项。登记・评价・税务・纠纷的判断分给各负责人。详细经历请见作者页面。