致中华圈的房产中介与业务伙伴——如何与日本持牌业者合作推进日本房产交易

结论（先说要点）：在日本国内以业务方式居间（中介）不动产买卖，需要日本的宅地建物取引业（日本的不动产交易业执照制度）执照。没有该执照的海外公司，与日本的持牌业者分工推进交易。四叶不动产株式会社以中文（简体・繁体）承担这一合作的日本侧工作——从房源调查、重要事项说明、合同制作到交割。本文面向想向客户介绍日本房源的中华圈房产中介公司与业务人员。

向客户介绍日本房源时，需要日本的执照吗？

在日本，对不动产的买卖、交换、租赁进行代理或居间并以此为业，需要取得宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）第3条的执照。需要执照的情形是：反复、持续地，以不特定多数为对象，收取报酬进行居间等行为。

海外公司以何种方式参与会构成"作为业务的居间"，需要按参与形态逐案研究。本文作为一般性说明，以"日本国内交易的居间本身由日本持牌业者承担"这一分工为前提，介绍合作的形式。

与日本的宅建业者如何分工？

场景	中华圈的公司（贵司）	日本的宅建业者（四叶不动产）
与客户沟通、整理需求	○（以母语对应）	○（可用中文对应）
房源信息收集、实地调查	—	○
重要事项说明	不可	○（由宅地建物取引士进行）
买卖合同书・重要事项说明书的制作	不可	○
交割、交房现场	—	○
交房后的管理、转售咨询	—	○

※表中"不可"表示：依据日本的宅建业法，该业务应由持牌业者・宅地建物取引士（日本的不动产交易国家资格者）进行。

重要事项说明由谁进行？

在买卖合同成立之前，由宅地建物取引士进行重要事项说明（宅地建物取引業法第35条）。这是日本持牌业者一侧的义务，海外公司不能代替进行。

交易对象的日本业者是否为正规持牌业者，可通过执照编号确认。确认步骤见如何查询宅建业者的执照编号（日文）。

卖方为非居住者时，交割会发生什么？

卖方为日本的非居住者时，买方一侧可能产生源泉征收（预扣税款）义务（所得税法第161条・第212条）。此外，可能需要依据外国為替及び外国貿易法（外汇法）进行事后报告。

• 源泉征收与外汇法报告的整体说明：非居住者取得不动产与外汇法报告
• 非居住者的判定与交房日：非居住者判定与交房日

税额计算与申报的实务属于税理士（日本的税务国家资格者）的业务。需要时，我们会引导您直接委托税理士。

一栋楼或多户打包的交易如何推进？

阶段	所需事项
初步接洽	对象房源概要・预算・时间表
研究评估	租金清册（Rent Roll）・修缮记录・登记信息
签约	重要事项说明・买卖合同（由宅建业者制作）
交割	资金汇款路径・（卖方为非居住者时）源泉征收的确认

交易所需时间因内容而异，我们将逐案说明。面向居住在海外的业主的持续支持，请见致海外业主。

可以委托四叶不动产什么？

四叶不动产株式会社是位于东京都文京区的宅地建物取引业者（执照编号：宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）。以中文（简体・繁体）承担合作的日本侧工作。咨询免费，可直接用中文联系。

关于客户的在留资格（签证）咨询，请见面向外国客户的指南。在留资格手续由四叶行政书士事务所（行政书士＝代办向日本行政机关提交文件的国家资格）办理。四叶不动产株式会社与四叶行政书士事务所是各自独立的事业体，业务分别签约。

常见问题

Q. 我们（海外的房产公司）可以为日本房源投放广告吗？
A. 何种参与方式会构成日本宅建业法上"作为业务的居间"，需要按参与形态逐案研究。建议以"日本国内交易的居间本身——重要事项说明、合同制作、交割——由日本持牌业者承担"为前提，先设计好分工。具体形态的咨询请通过面谈进行。

Q. 重要事项说明可以用中文进行吗？
A. 重要事项说明由宅地建物取引士进行。四叶不动产会用中文补充说明内容，以客户能够理解的方式推进。合同书・重要事项说明书的正本为日文。

Q. 卖方为非居住者时，买方应注意什么？
A. 买方一侧可能产生源泉征收义务（所得税法第161条・第212条）。此外可能需要外汇法的事后报告。要否的判定与流程见相关文章。税额计算与申报属于税理士的业务，我们会引导您直接委托税理士。

Q. 咨询收费吗？
A. 不收费。咨询免费，可直接用中文（简体・繁体）联系。若承接交易，条件将在确认内容后以书面形式提示。

本文依据（一次资料）

• e-Gov法令检索《宅地建物取引業法》（昭和27年法律第176号。第3条＝执照，第35条＝重要事项说明）
• 所得税法（昭和40年法律第33号）第161条・第212条——向非居住者付款时的源泉征收
• 依据外国為替及び外国貿易法的报告——详见非居住者取得不动产与外汇法报告

※海外公司的参与形态在日本宅建业法上如何认定，因形态不同结论会变化（未经查证的论点未写入本文）。本文为一般性信息提供，不对个别交易・参与形态的适法性作出判断或保证。
※房源的居间及买卖合同由四叶不动产株式会社（宅地建物取引業）承接，在留资格等向行政机关提交文件的制作由四叶行政书士事务所承接，两者作为各自独立的事业体，业务分别签约。税务属于税理士的业务。

本文作者

浦松 丈二——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政书士（登録番号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。前每日新闻记者・中国总局长。事务所位于東京都文京区小日向，茗荷谷站步行约5分钟。作为中文协作窗口，为您整理房源・合同・交割的各项要点。