为子女留学・就业在日本买房：登记在父母名下还是子女名下？中国・台湾的父母最先该确认的事

要点结论： 子女的住处要登记在父母名下还是子女名下，会在外为法申报、赠与税、在留资格与将来处分上产生不同作用。物件寻找与买卖中介由本公司、赠与税与非居住者课税由税理士、与子女在留资格的整合由行政书士、登记由司法书士分别负责，各自为独立的事业体，分别签约。

本文面向为在日本留学・就业的子女考虑取得住处的中国本土・台湾父母（本人与其顾问专家），依外为法、相续税法、入管法的框架，整理最先该确认的事。日本的不动产不问国籍或在留资格皆可持有，但依登记在谁名下、谁住在日本国内（居住者或非居住者），手续与税会不同。本公司（四叶不动产株式会社）负责物件寻找与买卖中介。父母名下／子女名下所生的赠与税・非居住者课税・视同让渡由税理士、子女在留资格（留学・技术・人文知识・国际业务）与住处的整合由行政书士（入管申请取次）、所有权登记・名义由司法书士负责。这些与四叶不动产株式会社各自为独立的事业体，依业务分别签约推进（分离受任）。非居住者买后的外为法申报详情见非居住者的不动产取得与外为法的申报，将来出租时出租人的论点见出租给外国人时房东该确认的事。

为子女留学・就业的住处，登记在父母名下与子女名下有何不同？

首先要厘清的是「谁成为买方（所有者）」。登记在父母名下（多为非居住者）或住在日本的子女名下，外为法的申报、资金的来源与赠与税，以及将来出售时的课税都会不同。何者较佳并无一律答案，应依资金来源、停留的预期与将来处分的方针判断。

日本的不动产所有，不因国籍或在留资格而受限。在留资格是关于在日本可从事的活动（留学・就业等），与能否持有不动产是两回事。因此，以留学中子女的名义购买，或以住在国外的父母名义购买，就所有本身皆属可能。分界点在手续与税。

名义	买方的立场	主要产生作用之处
父母名下（居住国外）	非居住者	外为法的取得申报／结算・汇款／将来出售时买方的源泉征收
子女名下（居住日本）	居住者（在留中）	由父母出资时产生赠与税（视同赠与）的论点／与子女在留的关系
共有（父母子女）	居住者与非居住者并存	上述依持分并存，手续易于重复

无论哪种名义，物件寻找与买卖中介皆由本公司负责，课税试算由税理士、登记由司法书士负责。

父母居住国外（非居住者）购买时，结算・汇款・税如何运作？

父母居住国外（以非居住者身分）购买时，取得后需办理外为法的申报。由于汇款・结算跨越国境，需要本人确认与入账时程的管理；将来该物件以非居住者身分出售时，买方一侧会产生源泉征收的义务。申报与税的手续，与物件寻找分属不同的负责人。

外为法（外国汇兑及外国贸易法）规定，非居住者取得本邦的不动产或与其有关的权利时，须于取得后20日内，将「本邦不动产或与其有关权利之取得报告书」经由日本银行提交财务大臣（外为法第55条之3第1项第12号等）。金额或面积的大小不问。2026年4月1日施行的省令修正，将包含居住用目的在内、「不问目的」的不动产本身之取得，纳入申报对象。提交者除取得人本人外，居住者的代理人（不动产中介业者等）亦可为之。手续详情・格式・2026年修正的内容，整理于非居住者的不动产取得与外为法的申报。非居住者课税・视同让渡・将来出售时源泉征收的试算，由税理士负责。

局面	变动的事项	负责
取得后	外为法的取得申报（取得后20日内・经由日本银行）	本人或居住者代理人（本公司可以中介业者身分参与）
结算・汇款	海外汇款的本人确认・入账时程	金融机构・本人
持有中	固定资产税等的收受（检讨纳税管理人）	税理士确认
将来出售	向非居住者购买者，买方一侧有源泉征收	税理士试算

子女的在留资格（留学・技人国）与住处的取得・租赁如何整合？

子女的在留资格定义「在日本做什么」，与能否持有・租赁住处并无直接连结。不过，在留的预期（更新与否・毕业后向就业的转换）是决定以哪种名义购买、将来何时出售・出租的判断材料。在留资格本身的该当性或变更，与物件分开，由行政书士（入管申请取次）负责。

在留资格「留学」「技术・人文知识・国际业务」，是入管法（出入国管理及难民认定法・昭和26年政令第319号）别表第一所定活动的区分。是否该当由出入国在留管理厅判断。住处的取得或租赁并非在留资格的要件本身，但在留期间的届满日与毕业・向就业转换的时期，会影响持有、出租或出售的设计。子女将来返国・搬迁后出租时出租人一侧的留意点见出租给外国人时房东该确认的事，在国外持有并管理时见在海外居住同时管理日本不动产（中文对应）。在留资格的申请取次由行政书士、物件寻找由本公司负责。

赠与税・名义・登记各交给谁，物件寻找又该委托谁？

因涉及的专家分属不同人，先定好角色。物件寻找与买卖中介由本公司、赠与税・非居住者课税的试算由税理士、所有权的登记・名义由司法书士、子女的在留资格由行政书士负责。由父母出资而登记在子女名下时，因可能被视为赠与，请于签约前向税理士咨询。

父母负担价款而以子女名义登记，可能产生相续税法上的赠与（含视同赠与）的论点。因居住者・非居住者之别会改变赠与税・所得税的课税关系，故名义如何决定，宜与税额的试算一并进行较为稳妥。是否实际课税・税额・可适用的特例因案而异，故本文不断定，列为【未验证】，由税理士依原始资料确认。所有权的登记，以及非居住者未持有印鉴证明书时以签名证明（签名认证）等替代的处理，属司法书士的领域。本公司负责兼顾期望的学区・通学通勤之便・将来易售性的物件寻找与买卖中介。中文（繁体・简体）咨询见外国人・海外客户的窗口。各专家与四叶不动产株式会社各自为独立的事业体，依业务分别签约。以直接签约、直接请款、直接入账推进，不收受介绍费・送客手续费。

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将来子女返国・搬迁时，出售・出租的选项有哪些？

在购买阶段先想好「出口」，日后选项就不致受限。子女毕业・返国・搬迁时，住处可整理为「卖」「租」「续持」三者。父母以非居住者身分出售时，会牵涉买方的源泉征收；出租时则需日本国内的承接方（管理・纳税管理人）。

非居住者以所有者身分出售时，买方原则上就该不动产的对价源泉征收10.21％（所得税10％＋复兴特别所得税0.21％）（买方为个人、供自己或亲属居住用、对价1亿日元以下等有一定例外，详情由税理士确认）。出租时，承租人为法人等时有从租金源泉征收20.42％的情形，须整备国外所有者的承接方（纳税管理人的申报・管理公司）。续持时，则需空屋的管理与固定资产税等的收受之安排。无论哪种出口，出售・租赁的实务由本公司、课税试算由税理士、登记由司法书士分担。

常见问题

Q. 可以为在日本留学的子女，以父母（居住中国・台湾）的名义买房吗？
A. 可以。日本的不动产不问国籍或在留资格皆可持有。但父母为非居住者时，须于取得后20日内办理外为法的申报（本邦不动产取得报告书・经由日本银行）。申报亦可由居住者的代理人（不动产中介业者等）提交，本公司可以中介业者身分参与。课税试算由税理士、登记由司法书士负责。

Q. 以子女名义购买、而价款由父母支付时，税金如何？
A. 父母负担价款而登记在子女名下，可能被认定为相续税法上的赠与（含视同赠与）。因居住者・非居住者之别亦会改变课税关系，故名义宜与税额试算一并决定较为稳妥。是否实际课税・税额因案而异，故本文未断定【未验证】。请于签约前向税理士咨询。

Q. 有子女的在留资格（留学・技人国），对住处的持有或租赁有利吗？
A. 在留资格是在日本从事活动的区分，并非持有・租赁不动产的要件本身。即使没有在留资格也可持有。惟在留期间的届满日与毕业・向就业转换的预期，是续持或出售・出租的判断材料。在留资格的该当性・变更由行政书士（入管申请取次）、物件寻找由本公司负责。

Q. 将来子女返国后出售该住处，会有什么特别手续吗？
A. 所有者以非居住者身分出售时，买方原则上就对价源泉征收10.21％（买方为个人・供自己或亲属居住用・对价1亿日元以下等有例外）。出租时若承租人为法人等，有从租金源泉征收20.42％的情形。两者皆由税理士试算税额、由本公司负责出售・租赁实务、由司法书士负责登记。

本文的依据（第一手资讯）

• 依外国汇兑及外国贸易法（外为法）之「本邦不动产或与其有关权利之取得报告」（财务省）（非居住者取得本邦不动产须于取得后20日内经由日本银行向财务大臣提交报告书。金额・面积大小不问。亦可由居住者代理人提交。2026年10月13日参照）
• 财务省「部分修正外国汇兑交易等报告相关省令之省令」（令和8年2月20日公布・令和8年4月1日施行）（将居住用・非营利业务用・事务所用之不动产本身的取得纳入事后申报对象。外为报告省令第5条第2项第10号・别纸样式第22关系。2026年10月13日参照）
• 出入国管理及难民认定法（入管法・昭和26年政令第319号）别表第一（在留资格「留学」「技术・人文知识・国际业务」活动的区分。该当性由出入国在留管理厅判断。2026年10月13日参照）
• 国税厅 TaxAnswer No.2879「向非居住者等购买土地等时」（向非居住者等购买土地等的买方（不论个人或法人）原则源泉征收10.21％。个人为供自己或亲属居住用而取得且对价在1亿日元以下时则不需（此例外仅限个人，不适用于法人）。2026年10月13日参照）

本文更新・追加资料确认日：2026年10月13日。外为法・入管法的框架于财务省的说明・e-Gov法令检索・国税厅TaxAnswer确认。父母名下／子女名下所生赠与税（含视同赠与）・非居住者课税・视同让渡的有无与税额、可适用的特例、在留资格的个别该当性、外为法申报例外的细目，均因案而异，故本文不断定，列为【未验证】，税由税理士、在留资格由行政书士、登记由司法书士依原始资料确认。财务省・国税厅・出入国在留管理厅页面的URL与刊载内容为参照日时点者，可能有修正・构成变更。公开待资格者确认前暂为保留。

本文为一般性资讯提供，并非就个别案件的法律判断・税务判断・在留资格结果。须经所管行政机关与各资格者确认。四叶不动产株式会社、四叶行政书士事务所、四叶社会保险劳务士事务所与其他专业人员（司法书士・税理士・律师）各自为独立的事业体，依业务分别签约。以直接签约、直接请款、直接入账推进，不收受介绍费・送客手续费。物件寻找与买卖中介由四叶不动产株式会社、赠与税・非居住者课税由税理士、子女的在留资格由四叶行政书士事务所（入管申请取次）、所有权登记由司法书士、合同・报酬的争议由律师负责。物件初次咨询免费，各专业人员的受任范围・费用请向各签约方确认。

本文作者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物交易士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。以日语・英语・繁体・简体四种语言对应，负责中国本土・台湾客户的物件寻找与买卖中介，赠与税・非居住者课税交给税理士、子女的在留资格交给行政书士、登记交给司法书士。详细经历见作者页面。