非居住的中文业主将持有物件做民宿（住宅宿泊事业）时，人不在日本如何申报与管理？

结论（先讲重点）：住在日本境外的中文圈业主，仍可将持有物件做民宿（住宅宿泊事业）本身是可行的。但住宅宿泊事业法（平成29年法律第65号）第11条规定，在让旅客住宿期间业主不在的「业主不在型」，或居室数超过省令所定数量时，须将申报住宅的住宅宿泊管理业务委托给一家受登录的住宅宿泊管理业者（取得国土交通大臣登录者）。申报（第3条）向都道府县知事（保健所设置市等市长等）为之，年间提供日数不得超过180日（第2条第3项）。若为分售公寓，须先确认管理规约未禁止民宿。物件的用途、区分所有管理规约与邻近要件的确认、租赁与买卖的中介由本公司（宅地建物交易业）承担；申报文件制作支援属行政书士，旅客对应的管理受托属登录住宅宿泊管理业者，租金与住宿所得的源泉征收与确定申告、纳税管理人属税理士，各为独立事业体、须分别签约（不收取亦不支付介绍费）。

本文为在日本持有自宅或投资用物件、却住在台湾、中国本土等地的非居住业主，以及承办其买卖、管理的当地不动产专业人员，依住宅宿泊事业法的顺序，整理「人不在日本如何运作民宿的申报与管理」。本文为一般性资讯，个别物件能否做民宿、申报是否受理、委托哪一管理业者或士业的最终判断，属自治体、有资格者与各登录事业者的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承办商用、投资用物件的调查与租赁、买卖的中介。关于非居住业主将持有物件做民宿时的物件面论点，欢迎从签约前可确认的事项开始咨询。

民宿（住宅宿泊事业）与特区民宿、旅馆业有何不同？

收取住宿费让人住宿的事业，大致分为住宅宿泊事业（民宿）、特区民宿、旅馆业三种框架，各有不同的依据法与手续。采用哪一框架，物件所需条件与申报对象都会不同。

住宅宿泊事业法第2条第3项将住宅宿泊事业定义为「由旅馆业法第3条之2第1项营业者以外之人，收取住宿费于住宅让人住宿的事业，且让人住宿的日数一年不超过180日者」。亦即民宿是使用住宅、年间提供日数180日以内框架内的制度。相对地，旅馆业（旅馆业法）无日数上限；特区民宿则是国家战略特别区域法第13条对旅馆业法的特例，在认定区域内让人使用达一定最低住宿日数以上的事业。

框架	依据法	手续	日数概要
住宅宿泊事业（民宿）	住宅宿泊事业法第3条	向都道府县知事（保健所设置市等）申报	年间提供日数180日以内（第2条第3项）
特区民宿	国家战略特别区域法第13条	都道府县知事等的认定（特定认定）。限认定区域	使用期间依施行令，在2泊3日至9泊10日范围内，以条例所定期间以上
旅馆业（简易住所等）	旅馆业法第3条	都道府县知事等的许可	无日数上限

特区民宿仅于受认定的区域（如东京都大田区、大阪市）可用，是以自治体的认定代替旅馆业法第3条第1项许可的另一手续。物件所在地可用哪一框架，视用途地域、区域与管理规约而定。本公司会查明候选物件可能适用哪一框架；可做民宿的一般要件见可做民宿物件的条件确认，特区民宿的认定要件见特区民宿的物件要件与认定。以哪一框架申报的最终判断属自治体主管。

业主不在日本的「业主不在型」，须委托谁做什么？

住宅宿泊事业法对于让旅客住宿期间业主不在的形态，规定须将申报住宅的管理业务委托给受登录的住宅宿泊管理业者。非居住业主原则上须为此委托。

同法第11条第1项规定，①申报住宅的居室数超过国土交通省令、厚生劳动省令所定居室数（住宅宿泊事业法施行规则定为5室）时，②让旅客住宿于申报住宅期间，住宅宿泊事业者不在（省令所定一时性不在除外）时，有任一该当者，须「将该申报住宅的住宅宿泊管理业务委托给一家住宅宿泊管理业者」。此②即实务所称的「业主不在型」。「业主居住型」「业主不在型」并非条文用语，而是省令与观光厅指引上的整理，委托义务的依据在第11条第1项各款。

一时性不在，指购买生活必需品等的短时间外出，观光厅指引认为原则约1小时（因交通状况最长2小时）程度。不住在日本的非居住业主不属此一时性不在，通常以业主不在型处理，须委托管理业务。

受委托的住宅宿泊管理业者，依同法第22条第1项须为取得国土交通大臣登录者，登录有效期间为5年（同条第2项）。委托后，卫生确保、安全确保、以外国语的案内、备置住宿者名簿、就对周边地域生活环境的不良影响防止之说明、苦情对应等第5条至第10条的措施，由管理业者承担（第11条第2项）。

角色	由谁承担
申报（向都道府县知事等提出申报书）	业主本人；文件制作支援属行政书士
旅客对应、清扫安排、名簿、苦情对应等管理业务	登录住宅宿泊管理业者（业主不在型委托为义务）
物件调查（用途、管理规约、邻近）与租赁、买卖中介	本公司（宅地建物交易业）
租金、住宿所得的源泉征收、确定申告、纳税管理人	税理士

本公司不承担旅客的管理业务本身。非居住业主的租赁物件管理思路，另见海外居住业主的日本不动产管理。

分售公寓的管理规约是否禁止民宿，要在哪里确认？

分售公寓的一室能否做民宿，在法令之前，先确认该公寓的管理规约与使用细则是否禁止住宅宿泊事业（民宿）。若规约禁止，纵使符合法令要件也不能做民宿。

日本的标准管理规约于2017年修正，成为由各管理组合以规约决定「允许」或「禁止」住宅宿泊事业的形式。实务上设有禁止规约的管理组合不少，要做民宿须有允许的规定。住宅宿泊事业法第3条申报时，亦要求确认管理规约未禁止。确认的起点如下。

应确认者	在何处查看
管理规约、使用细则的民宿可否条项	管理组合、管理公司保管的最新规约；向卖方取得
总会议事录（有无禁止、许可民宿的决议）	管理组合的总会议事录
向管理组合照会	规约无规定时，向管理组合确认民宿可否
租赁物件时出租人的承诺	业主与出租人不同的转租型时，租赁契约与出租人的承诺

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中文圈业主、买家如何阅读管理规约与修缮计画，见中文圈买家的管理规约与修缮计画确认点。本公司协助取得候选物件的管理规约、使用细则、总会议事录，于签约前确认有无禁止民宿的规定、对邻近的影响须如何说明。规约的解释与总会上的共识形成本身属管理组合的领域。

申报、管理委托、税务，分别由谁负责？

非居住业主的民宿，横跨物件调查、申报、管理受托、税务等不同专业领域。本公司承担的是物件用途、区分所有管理规约、邻近要件的确认与租赁、买卖中介，其余则连接至各有资格者、登录事业者，各为独立事业体、分别签约。

困扰	委托对象
物件用途地域、管理规约、邻近要件的确认、租赁、买卖中介	本公司（宅地建物交易业）
住宅宿泊事业的申报书、附件文件制作支援	行政书士（亦可本人申报）
业主不在型的管理业务受托（旅客对应、名簿、苦情、清扫安排等）	登录住宅宿泊管理业者（国土交通大臣登录）
以特区民宿进行时的认定申请	自治体（另一手续）；文件制作支援由行政书士
非居住者租金、住宿所得的源泉征收、确定申告、纳税管理人选任	税理士
所有权移转、抵押权等登记	司法书士

这些各为独立事业体，以分别签约为前提。本公司不收取亦不支付介绍费、送客手续费。非居住业主还叠加着如何自国外交付文件与本人确认、租金与住宿所得的税务窗口由谁担任等步骤。看着物件，从切分民宿框架、管理规约、管理委托、税务论点，并整理各向谁确认开始受理咨询。商用、投资用物件的咨询另见商用、投资用不动产的咨询窗口。

就非居住业主的民宿物件向四叶不动产咨询（咨询免费）

来信请注明「非居住业主的民宿」，并填写物件种别（独栋、分售公寓一室等）、所在区域、目前居住的国家、有无日本的联络方式。不先行断定能否进行，而从民宿框架、管理规约、业主不在型的管理委托、税务窗口的确认，以及各向谁委托的整理开始谈起。

常见问题

Q. 即使不住在日本，也能将持有物件做民宿吗？
A. 做民宿（住宅宿泊事业）本身是可行的。但依住宅宿泊事业法第11条第1项，让旅客住宿期间业主不在的业主不在型，须将申报住宅的管理业务委托给取得国土交通大臣登录的住宅宿泊管理业者。不住在日本的非居住业主不属一时性不在，通常以业主不在型处理，故须此委托。申报向都道府县知事（保健所设置市等）为之，年间提供日数上限为180日。

Q.「业主不在型」到何种程度算不在？
A. 条文（住宅宿泊事业法第11条第1项第2款）从「住宿期间不在」中排除一时性不在。一时性不在指购买生活必需品等的短时间外出，观光厅指引认为原则约1小时（因交通状况最长2小时）程度。住在海外的业主超过此范围，通常以业主不在型处理。该当的最终判断属自治体主管。

Q. 分售公寓的一室也能做民宿吗？
A. 前提是管理规约、使用细则未禁止住宅宿泊事业。日本标准管理规约于2017年修正，成为由管理组合以规约决定允许或禁止民宿的形式，设有禁止规约的组合不少。申报时亦要求确认规约未禁止。向管理组合、管理公司取得最新规约、使用细则、总会议事录并确认，是起点。

Q. 民宿所得的税金该向谁咨询？
A. 非居住者自日本国内不动产取得租金、住宿所得时，会叠加源泉征收、确定申告、纳税管理人选任等税务论点。这属税理士的业务，本公司与行政书士、管理业者均无法代为判断、申告。本文为一般性资讯，不表明个别课税关系，金额与申告之要否请向税理士确认。

本文参考出处（第一手资讯）

以下为确认的起点公开资料。法令会修正，条文、项、款、施行日、最新修正请于e-Gov法令检索确认最新内容。民宿框架之该当、申报之受理、管理规约之解释、课税关系之最终判断，属自治体、管理组合与有资格者的领域。参照日均为2026年10月27日。本文不保证个别物件可做民宿、申报获受理。下列资料均为日文。

• e-Gov法令检索「住宅宿泊事业法」（平成29年法律第65号。第2条第3项＝住宅宿泊事业的定义与年间提供日数180日，第3条＝向都道府县知事申报，第11条第1项＝居室数超过省令数或住宿期间不在时向住宅宿泊管理业者的委托义务，同条第2项＝委托时第5条至第10条的措施，第22条＝住宅宿泊管理业者的登录〔第1项＝国土交通大臣登录，第2项＝有效期间5年〕。2018年〔平成30年〕6月15日施行）
• 观光厅「民泊制度入口网站（minpaku.mlit.go.jp）」及指引（业主居住型、业主不在型的区分，一时性不在的思路＝购买生活必需品等原则约1小时〔最长2小时〕程度，年间提供日数的计算。参照日2026年10月27日。最终判断属自治体主管）
• e-Gov法令检索「国家战略特别区域法」（平成25年法律第107号。第13条＝国家战略特别区域外国人滞在设施经营事业〔特区民宿〕。作为旅馆业法第3条第1项的特例，受都道府县知事等的认定〔特定认定〕。使用期间依国家战略特别区域法施行令，在2泊3日至9泊10日范围内以条例所定期间以上。限认定区域的另一手续。参照日2026年10月27日）
• e-Gov法令检索「旅馆业法」（第3条＝营业的许可。用于确认与住宅宿泊事业、特区民宿的框架差异）

本文为一般性资讯，不保证个别物件可否做民宿、申报之受理、管理规约之解释、课税关系。民宿框架之该当与申报之受理由自治体、管理业务之受托由登录住宅宿泊管理业者、申报文件制作支援由行政书士、税务由税理士、登记由司法书士判断与承办。

浦松丈二／四叶不动产株式会社 代表取締役、宅地建物交易士。承办商用、投资用物件的调查与租赁、买卖的中介。作者简介

更新日：2026年10月27日