非居住的中文屋主將持有物件做民宿（住宅宿泊事業）時，人不在日本如何申報與管理？

結論（先講重點）：住在日本境外的中文圈屋主，仍可將持有物件做民宿（住宅宿泊事業）本身是可行的。但住宅宿泊事業法（平成29年法律第65號）第11條規定，在讓旅客住宿期間屋主不在的「屋主不在型」，或居室數超過省令所定數量時，須將申報住宅的住宅宿泊管理業務委託給一家受登錄的住宅宿泊管理業者（取得國土交通大臣登錄者）。申報（第3條）向都道府縣知事（保健所設置市等市長等）為之，年間提供日數不得超過180日（第2條第3項）。若為分售公寓，須先確認管理規約未禁止民宿。物件的用途、區分所有管理規約與鄰近要件的確認、租賃與買賣的仲介由本公司（宅地建物交易業）承擔；申報文件製作支援屬行政書士，旅客對應的管理受託屬登錄住宅宿泊管理業者，租金與住宿所得的源泉徵收與確定申告、納稅管理人屬稅理士，各為獨立事業體、須分別簽約（不收取亦不支付介紹費）。

本文為在日本持有自宅或投資用物件、卻住在台灣、中國本土等地的非居住屋主，以及承辦其買賣、管理的當地不動產專業人員，依住宅宿泊事業法的順序，整理「人不在日本如何運作民宿的申報與管理」。本文為一般性資訊，個別物件能否做民宿、申報是否受理、委託哪一管理業者或士業的最終判斷，屬自治體、有資格者與各登錄事業者的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦商用、投資用物件的調查與租賃、買賣的仲介。關於非居住屋主將持有物件做民宿時的物件面論點，歡迎從簽約前可確認的事項開始諮詢。

民宿（住宅宿泊事業）與特區民宿、旅館業有何不同？

收取住宿費讓人住宿的事業，大致分為住宅宿泊事業（民宿）、特區民宿、旅館業三種框架，各有不同的依據法與手續。採用哪一框架，物件所需條件與申報對象都會不同。

住宅宿泊事業法第2條第3項將住宅宿泊事業定義為「由旅館業法第3條之2第1項營業者以外之人，收取住宿費於住宅讓人住宿的事業，且讓人住宿的日數一年不超過180日者」。亦即民宿是使用住宅、年間提供日數180日以內框架內的制度。相對地，旅館業（旅館業法）無日數上限；特區民宿則是國家戰略特別區域法第13條對旅館業法的特例，在認定區域內讓人使用達一定最低住宿日數以上的事業。

框架	依據法	手續	日數概要
住宅宿泊事業（民宿）	住宅宿泊事業法第3條	向都道府縣知事（保健所設置市等）申報	年間提供日數180日以內（第2條第3項）
特區民宿	國家戰略特別區域法第13條	都道府縣知事等的認定（特定認定）。限認定區域	使用期間依施行令，在2泊3日至9泊10日範圍內，以條例所定期間以上
旅館業（簡易住所等）	旅館業法第3條	都道府縣知事等的許可	無日數上限

特區民宿僅於受認定的區域（如東京都大田區、大阪市）可用，是以自治體的認定代替旅館業法第3條第1項許可的另一手續。物件所在地可用哪一框架，視用途地域、區域與管理規約而定。本公司會查明候選物件可能適用哪一框架；可做民宿的一般要件見可做民宿物件的條件確認，特區民宿的認定要件見特區民宿的物件要件與認定。以哪一框架申報的最終判斷屬自治體主管。

屋主不在日本的「屋主不在型」，須委託誰做什麼？

住宅宿泊事業法對於讓旅客住宿期間屋主不在的形態，規定須將申報住宅的管理業務委託給受登錄的住宅宿泊管理業者。非居住屋主原則上須為此委託。

同法第11條第1項規定，①申報住宅的居室數超過國土交通省令、厚生勞動省令所定居室數（住宅宿泊事業法施行規則定為5室）時，②讓旅客住宿於申報住宅期間，住宅宿泊事業者不在（省令所定一時性不在除外）時，有任一該當者，須「將該申報住宅的住宅宿泊管理業務委託給一家住宅宿泊管理業者」。此②即實務所稱的「屋主不在型」。「屋主居住型」「屋主不在型」並非條文用語，而是省令與觀光廳指引上的整理，委託義務的依據在第11條第1項各款。

一時性不在，指購買生活必需品等的短時間外出，觀光廳指引認為原則約1小時（因交通狀況最長2小時）程度。不住在日本的非居住屋主不屬此一時性不在，通常以屋主不在型處理，須委託管理業務。

受委託的住宅宿泊管理業者，依同法第22條第1項須為取得國土交通大臣登錄者，登錄有效期間為5年（同條第2項）。委託後，衛生確保、安全確保、以外國語的案內、備置住宿者名簿、就對周邊地域生活環境的不良影響防止之說明、苦情對應等第5條至第10條的措施，由管理業者承擔（第11條第2項）。

角色	由誰承擔
申報（向都道府縣知事等提出申報書）	屋主本人；文件製作支援屬行政書士
旅客對應、清掃安排、名簿、苦情對應等管理業務	登錄住宅宿泊管理業者（屋主不在型委託為義務）
物件調查（用途、管理規約、鄰近）與租賃、買賣仲介	本公司（宅地建物交易業）
租金、住宿所得的源泉徵收、確定申告、納稅管理人	稅理士

本公司不承擔旅客的管理業務本身。非居住屋主的租賃物件管理思路，另見海外居住屋主的日本不動產管理。

分售公寓的管理規約是否禁止民宿，要在哪裡確認？

分售公寓的一室能否做民宿，在法令之前，先確認該公寓的管理規約與使用細則是否禁止住宅宿泊事業（民宿）。若規約禁止，縱使符合法令要件也不能做民宿。

日本的標準管理規約於2017年修正，成為由各管理組合以規約決定「允許」或「禁止」住宅宿泊事業的形式。實務上設有禁止規約的管理組合不少，要做民宿須有允許的規定。住宅宿泊事業法第3條申報時，亦要求確認管理規約未禁止。確認的起點如下。

應確認者	在何處查看
管理規約、使用細則的民宿可否條項	管理組合、管理公司保管的最新規約；向賣方取得
總會議事錄（有無禁止、許可民宿的決議）	管理組合的總會議事錄
向管理組合照會	規約無規定時，向管理組合確認民宿可否
租賃物件時出租人的承諾	屋主與出租人不同的轉租型時，租賃契約與出租人的承諾

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中文圈屋主、買家如何閱讀管理規約與修繕計畫，見中文圈買家的管理規約與修繕計畫確認點。本公司協助取得候選物件的管理規約、使用細則、總會議事錄，於簽約前確認有無禁止民宿的規定、對鄰近的影響須如何說明。規約的解釋與總會上的共識形成本身屬管理組合的領域。

申報、管理委託、稅務，分別由誰負責？

非居住屋主的民宿，橫跨物件調查、申報、管理受託、稅務等不同專業領域。本公司承擔的是物件用途、區分所有管理規約、鄰近要件的確認與租賃、買賣仲介，其餘則連接至各有資格者、登錄事業者，各為獨立事業體、分別簽約。

困擾	委託對象
物件用途地域、管理規約、鄰近要件的確認、租賃、買賣仲介	本公司（宅地建物交易業）
住宅宿泊事業的申報書、附件文件製作支援	行政書士（亦可本人申報）
屋主不在型的管理業務受託（旅客對應、名簿、苦情、清掃安排等）	登錄住宅宿泊管理業者（國土交通大臣登錄）
以特區民宿進行時的認定申請	自治體（另一手續）；文件製作支援由行政書士
非居住者租金、住宿所得的源泉徵收、確定申告、納稅管理人選任	稅理士
所有權移轉、抵押權等登記	司法書士

這些各為獨立事業體，以分別簽約為前提。本公司不收取亦不支付介紹費、送客手續費。非居住屋主還疊加著如何自國外交付文件與本人確認、租金與住宿所得的稅務窗口由誰擔任等步驟。看著物件，從切分民宿框架、管理規約、管理委託、稅務論點，並整理各向誰確認開始受理諮詢。商用、投資用物件的諮詢另見商用、投資用不動產的諮詢窗口。

就非居住屋主的民宿物件向四葉不動產諮詢（諮詢免費）

來信請註明「非居住屋主的民宿」，並填寫物件種別（獨棟、分售公寓一室等）、所在區域、目前居住的國家、有無日本的聯絡方式。不先行斷定能否進行，而從民宿框架、管理規約、屋主不在型的管理委託、稅務窗口的確認，以及各向誰委託的整理開始談起。

常見問題

Q. 即使不住在日本，也能將持有物件做民宿嗎？
A. 做民宿（住宅宿泊事業）本身是可行的。但依住宅宿泊事業法第11條第1項，讓旅客住宿期間屋主不在的屋主不在型，須將申報住宅的管理業務委託給取得國土交通大臣登錄的住宅宿泊管理業者。不住在日本的非居住屋主不屬一時性不在，通常以屋主不在型處理，故須此委託。申報向都道府縣知事（保健所設置市等）為之，年間提供日數上限為180日。

Q.「屋主不在型」到何種程度算不在？
A. 條文（住宅宿泊事業法第11條第1項第2款）從「住宿期間不在」中排除一時性不在。一時性不在指購買生活必需品等的短時間外出，觀光廳指引認為原則約1小時（因交通狀況最長2小時）程度。住在海外的屋主超過此範圍，通常以屋主不在型處理。該當的最終判斷屬自治體主管。

Q. 分售公寓的一室也能做民宿嗎？
A. 前提是管理規約、使用細則未禁止住宅宿泊事業。日本標準管理規約於2017年修正，成為由管理組合以規約決定允許或禁止民宿的形式，設有禁止規約的組合不少。申報時亦要求確認規約未禁止。向管理組合、管理公司取得最新規約、使用細則、總會議事錄並確認，是起點。

Q. 民宿所得的稅金該向誰諮詢？
A. 非居住者自日本國內不動產取得租金、住宿所得時，會疊加源泉徵收、確定申告、納稅管理人選任等稅務論點。這屬稅理士的業務，本公司與行政書士、管理業者均無法代為判斷、申告。本文為一般性資訊，不表明個別課稅關係，金額與申告之要否請向稅理士確認。

本文參考出處（第一手資訊）

以下為確認的起點公開資料。法令會修正，條文、項、款、施行日、最新修正請於e-Gov法令檢索確認最新內容。民宿框架之該當、申報之受理、管理規約之解釋、課稅關係之最終判斷，屬自治體、管理組合與有資格者的領域。參照日均為2026年10月27日。本文不保證個別物件可做民宿、申報獲受理。下列資料均為日文。

• e-Gov法令檢索「住宅宿泊事業法」（平成29年法律第65號。第2條第3項＝住宅宿泊事業的定義與年間提供日數180日，第3條＝向都道府縣知事申報，第11條第1項＝居室數超過省令數或住宿期間不在時向住宅宿泊管理業者的委託義務，同條第2項＝委託時第5條至第10條的措施，第22條＝住宅宿泊管理業者的登錄〔第1項＝國土交通大臣登錄，第2項＝有效期間5年〕。2018年〔平成30年〕6月15日施行）
• 觀光廳「民泊制度入口網站（minpaku.mlit.go.jp）」及指引（屋主居住型、屋主不在型的區分，一時性不在的思路＝購買生活必需品等原則約1小時〔最長2小時〕程度，年間提供日數的計算。參照日2026年10月27日。最終判斷屬自治體主管）
• e-Gov法令檢索「國家戰略特別區域法」（平成25年法律第107號。第13條＝國家戰略特別區域外國人滯在設施經營事業〔特區民宿〕。作為旅館業法第3條第1項的特例，受都道府縣知事等的認定〔特定認定〕。使用期間依國家戰略特別區域法施行令，在2泊3日至9泊10日範圍內以條例所定期間以上。限認定區域的另一手續。參照日2026年10月27日）
• e-Gov法令檢索「旅館業法」（第3條＝營業的許可。用於確認與住宅宿泊事業、特區民宿的框架差異）

本文為一般性資訊，不保證個別物件可否做民宿、申報之受理、管理規約之解釋、課稅關係。民宿框架之該當與申報之受理由自治體、管理業務之受託由登錄住宅宿泊管理業者、申報文件製作支援由行政書士、稅務由稅理士、登記由司法書士判斷與承辦。

浦松丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役、宅地建物交易士。承辦商用、投資用物件的調查與租賃、買賣的仲介。作者簡介

更新日：2026年10月27日