中國大陸有資本管制（每年5萬美元額度），日本的不動產要如何結算付款？

結論（先說重點）：中國大陸個人能匯往境外的外匯，收在便利化額度（結售・結購各每人每年等值5萬美元）這個狹窄的框裡，而且額度內的購匯不能用於「境外購房」這個資本項目。因此日本不動產的結算，起點是在簽約前先看清訂金與尾款何時、以什麼合法來源能匯出。本公司不處理外匯能否購買、如何匯款，也不處理節稅；日本一側外為法的申報交由行政書士、境外匯款的稅務交由稅理士、資金合法性的糾紛交由律師。

本文寫給在中國大陸支援日本不動產購買的當地不動產・資產管理專業人士，以及其客戶——買主。將「結算資金是否能如約抵達日本」，從中國大陸資本管制與日本結算日程兩面整理。本公司僅負責日本一側的仲介・資訊提供；外匯能否購買、匯款方案的設計、稅務判斷均不為之。各領域分別轉介、分別簽約。

中國大陸個人能匯往境外的金額有什麼框？

有一個年度總額框叫便利化額度——每人每年等值5萬美元——而且框內的購匯不能用於「境外購房」這個資本項目。

中國大陸個人要把人民幣換成外匯（購匯）、外匯換成人民幣（結匯），受國家外匯管理局《個人外匯管理辦法實施細則》（匯發〔2007〕1號）的「年度總額」管理。年度總額為結售・結購各每人每年等值5萬美元，框內憑有效身分證件可在銀行櫃檯便利辦理（便利化額度）。

對結算最關鍵的是：便利化額度內的購匯只能用於「經常項目」。 國家外匯管理局將個人額度內的購匯，限於旅遊・留學・境外就醫・探親・公務商務等經常項目，並明定不得用於境外購房・證券投資等尚未開放的資本項目。為購買日本不動產而進行的大額購匯・匯款，正落在這個個人額度的設想之外。

項目	內容
依據	《個人外匯管理辦法實施細則》（匯發〔2007〕1號）
年度總額（便利化額度）	結售・結購各每人每年 等值5萬美元
額度內可用用途	旅遊・留學・境外就醫・探親・公務商務等經常項目
額度內不可用	境外購房・證券投資等資本項目
超額時	提交證明交易真實性的材料，銀行審核後辦理

所以「每年存5萬美元、存幾年就能買」並非如此單純，因為資本項目的購匯即使超過便利化額度原則上也不被允許。究竟哪種來源・管道能合法匯出，屬外匯與匯款的專業領域，本公司不作判斷。結算設計之前，須由當地外匯・匯款專業人士看清。

在日本購買不動產，訂金與尾款以什麼順序匯？

日本於簽約時支付訂金、於結算交屋時支付尾款。匯款分兩階段，須在簽約前確認各自的來源與抵達時點。

日本不動產買賣一般分兩階段：買賣契約締結時買主交付訂金，日後結算日支付尾款並受移轉所有權・交屋。對中國大陸買主而言，這兩次匯款都受中國一側規制・審核・抵達時差的影響。

階段	何時	日本一側發生的事	匯款易卡之處
訂金	買賣契約時	訂金授受、契約成立	即使小額，跨境匯款的審核・抵達也需時
尾款	結算・交屋時	尾款結算、所有權移轉登記申請、交屋	因屬大額，受資本項目規制・審核影響最大

日本的訂金原則上是「解約手付」，依民法（明治29年法律第89號）第557條第1項，在對方著手履行前，買主可放棄訂金、賣主可現實提供倍額以解除契約。這與中國的「定金」性格不同，整理於華語圈買主在日本買賣契約中最易誤解的條款。尾款若未於結算日抵達，可能作為買主違約而沒收訂金或解除契約，故實務要點是自結算日往回推算，以匯款所需日數安排契約日程。

匯款被額度或審核卡住時，契約會怎樣？

尾款若未於結算日抵達，即為買主違約，有沒收訂金・被解除契約之虞。要避免，須把資金確保・匯款的可能性反映於契約條款。

日本買賣契約有「融資利用的特約（貸款特約）」，在買主融資未獲核准時使契約無條件白紙化。但此以日本國內貸款為前提，並非當然救濟境外匯款被規制・審核卡住之情形。非居住買主以現金購買時，往往根本不置貸款特約。

要確認的項目	觀察要點
至結算日的匯款所需日數	織入中國一側審核・抵達時差，設有餘裕的結算日
資金的來源與管道	超過便利化額度的大額，以何種合法來源・管道備齊（專業人士確認）
匯款來不及時的手當	可否延長結算日，或置以資金確保為條件的特約（與賣主協商事項）
訂金的性格	是否解約手付；著手履行前後解除的處理不同

匯款卡住的風險，是在契約前就該作為資金計畫看清的事。 過了結算日，便以沒收訂金或違約的形式反彈。資金合法性・匯款能否本身的判斷、成為糾紛時的對應，屬外匯・匯款專業人士與律師的領域，本公司不為之。

日本一側要確認的外為法申報由誰辦？

非居住者取得日本不動產時，須於取得後20日內辦理外為法的申報。申報書的製作由行政書士另行簽約承接。

外國匯兌及外國貿易法（昭和24年法律第228號。外為法）就非居住者取得本邦不動產或其權利，要求於取得後20日內，經由日本銀行向財務大臣提交申報書（樣式第22），依外為法第55條之3第1項・同法第20條第10號及相關省令。不問金額・面積大小均為對象，2026年4月1日以後的取得更不問目的均納入申報。未申報或虛偽申報者，處六月以下拘禁刑或50萬日圓以下罰金（第71條第3號）。

論點	要做什麼	負責
外為法取得申報	取得後20日內經日本銀行向財務大臣提交樣式第22	本人或居住者代理人；書類製作由行政書士（另行簽約）
所有權移轉登記	名義變更、簽名證明等附件	司法書士
取得・保有・讓渡的稅務	課稅關係、納稅管理人申報	稅理士
境外匯款的稅務	匯款・資金移動相關申報	稅理士

此日本一側的外為法申報，與中國一側資本管制是不同的制度。申報細節整理於非居住者買了日本不動產，20日內要向外為法申報。本公司負責日本一側的物件調查・重要事項說明・仲介・契約，需要製作提交官署的書類時，由併設的四葉行政書士事務所另行簽約承接。

繁體字圈（台灣・香港）買主與中國大陸，匯款實務有何不同？

香港沒有外匯管制、資金移動自由，台灣個人的年度累計匯出額度遠大於中國大陸，故較不會卡住——這是與中國大陸最大的差別。

同屬華人圈，資金境外移動的制度因地而大不相同。

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地區	個人對外匯款的框架	對結算的影響
中國大陸	便利化額度 每年等值5萬美元。不得用於資本項目的境外購房	大額購匯・匯款結構性困難
台灣	中央銀行《外匯收支或交易申報辦法》。個人年度累計結匯額度等值500萬美元（公司等值5,000萬美元）。新臺幣50萬元以上外匯交易須申報	額度大，以申報為前提易於匯款
香港	無外匯管制，資金移動原則自由	因匯款規制而結算卡住的風險小

台灣・香港買主不受中國大陸狹窄的購匯額度束縛，故結算日程的安排不同。台灣相關跨境案件的推進，亦見台灣專業人士在日本不動產交易中對登記與權狀差異的困惑。與當地專業人士合作的方式，整理於與當地專業人士合作經手日本不動產。各地額度・申報基準會修正，匯款前請以當地金融機構・中央銀行的最新指引確認。

本公司負責日本一側的物件調查、重要事項說明、價格與條件的調整、仲介與買賣契約。當地（中國大陸・台灣・香港）的外匯・匯款專業人士與各士業，和本公司，各自是獨立的事業體。角色重疊之處，在契約前先釐清由誰承擔什麼，並請分別簽約。 外匯能否購買・匯款方案設計交由外匯・匯款專業人士，境外匯款相關稅務交由稅理士，資金合法性糾紛交由律師，日本一側外為法申報交由行政書士，各自直接委託。本公司既不收取也不支付介紹費・轉介費。諮詢免費。

常見問題

Q. 每年5萬美元的額度存幾年，就能買日本不動產嗎？
A. 無法如此單純堆疊。便利化額度（每年等值5萬美元）內的購匯，限於旅遊・留學・就醫等經常項目，國家外匯管理局明定不得用於境外購房等資本項目。超額購匯須經交易真實性審核，但資本項目的境外購房不論額度內外原則上都不被允許。哪種來源・管道能合法匯出，請向外匯・匯款專業人士確認。

Q. 尾款匯款未於結算日前到位會怎樣？
A. 尾款若未於結算日抵達，即為買主違約，有沒收訂金或被解除契約之虞。日本的貸款特約以國內貸款為前提，並不當然救濟被卡住的境外匯款。請自結算日往回推算匯款所需日數，必要時在簽約前與賣主協商可否延長結算日，或置以資金確保為條件的特約。

Q. 在日本買後，一定要提出的申報有嗎？
A. 非居住者取得日本不動產時，須於取得後20日內，經日本銀行向財務大臣提交申報書（樣式第22）（外為法第55條之3第1項・同法第20條第10號・相關省令）。不問金額大小均為對象，2026年4月1日以後的取得不問目的均須申報。申報書製作由行政書士另行簽約承接，登記交由司法書士、稅務交由稅理士各自直接委託。

Q. 台灣・香港買主也受與中國大陸相同的匯款限制嗎？
A. 不。香港無外匯管制，資金移動原則自由。台灣依中央銀行《外匯收支或交易申報辦法》，個人年度累計結匯額度等值500萬美元（公司等值5,000萬美元），與中國大陸每年5萬美元的便利化額度在規模上大不相同。各地額度・基準會修正，匯款前請確認當地最新指引。

本文出處（一手資料）

• 國家外匯管理局《個人外匯管理辦法實施細則》（匯發〔2007〕1號）（個人年度總額＝結售・結購各每人每年等值5萬美元；便利化額度內購匯限經常項目。2026年10月2日參照）
• 國家外匯管理局 關於個人購匯政策的說明（便利化額度內購匯不得用於境外購房・證券投資等資本項目）（國家外匯管理局官方見解的刊載。2026年10月2日參照）
• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第557條第1項＝訂金（著手履行前買主放棄・賣主現實提供倍額以解除）。2026年10月2日參照）
• 財務省「依外為法提交『本邦不動產或其權利之取得申報書』」（外為法第55條之3第1項・同法第20條第10號・相關省令。非居住者取得本邦不動產等於取得後20日內經日本銀行向財務大臣申報〈樣式第22〉；無金額門檻；2026年4月1日以後取得不問目的；第71條第3號＝罰則。2026年10月2日參照）
• 中央銀行（台灣）《外匯收支或交易申報辦法》（新臺幣50萬元以上外匯交易須申報；個人年度累計結匯額度等值500萬美元、公司等值5,000萬美元。2026年10月2日參照）

※中國大陸外匯購買・對外匯款能否、合法來源・管道的判斷，隨交易實態與最新外匯政策而變。本文未斷定任何具體匯款方案能否，該當性作為【未經查證】處理，以外匯・匯款專業人士的確認為前提。
※非居住者外為法申報・登記附件・稅務的要否，因取得目的・態樣而變。本文未斷定具體稅額・稅率或申報該當性。
※台灣・香港匯款制度與額度會修正。本文為參照日時點的一般性整理，不保證任何個別匯款。
※本文為一般性資訊提供，並非個別的法律・稅務判斷。外匯・匯款能否由專業人士、境外匯款稅務由稅理士、資金合法性糾紛由律師、日本一側外為法申報由行政書士辦理。
※日本一側物件調查・重要事項說明・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承擔，與當地專業人士・各士業各自作為獨立的事業體、分別簽約推進。沒有介紹費・轉介費的往來。投資・事業用不動產的全貌見投資・事業用不動產的諮詢。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。對應繁體字・簡體字的資料提供，面向華語圈買主與當地專業人士，把匯款・結算的日程與日本一側手續對應起來確認。詳細經歷請見作者頁面。