中華圏の不動産会社・営業担当の方へ──日本の宅建業者と組んで日本の物件取引を進める方法

結論（先に要点）：日本国内の不動産売買を業として媒介するには、日本の宅地建物取引業の免許が必要です。免許のない海外の会社は、日本の宅建業者と役割を分けて取引を進めます。四葉不動産株式会社は中国語（簡体字・繁体字）で、この協業の日本側——物件調査、重要事項説明、契約書作成、決済まで——を担います。本記事は、顧客に日本の物件を紹介したい中華圏の不動産会社・営業担当の方に向けたものです。

日本の物件を顧客に紹介するとき、日本の免許は必要ですか？

日本では、宅地建物の売買・交換・貸借の代理や媒介を「業として」行うには、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）3条の免許が必要です。免許が必要になるのは、反復継続して、不特定多数を相手に、報酬を得て媒介などを行う場合です。

海外の会社がどのような関わり方をすると「業として媒介」に当たるかは、関与の形態ごとに個別の検討が必要です。本記事では一般論として、「日本国内の取引の媒介そのもの」は日本の免許業者が担う、という役割分担を前提に協業の形を説明します。

日本の宅建業者とはどう役割を分けますか？

場面	中華圏の会社（貴社）	日本の宅建業者（四葉不動産）
顧客との対話・要望の整理	○（母語で対応）	○（中国語で対応可）
物件情報の収集・現地調査	—	○
重要事項説明	不可	○（宅地建物取引士が実施）
売買契約書・重要事項説明書の作成	不可	○
決済・引渡しの立会い	—	○
引渡し後の管理・転売のご相談	—	○

※表中の「不可」は、日本の宅建業法上、免許業者・宅地建物取引士が行うべき業務であることを示します。

重要事項説明は誰が行いますか？

売買契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が重要事項説明を行います（宅地建物取引業法35条）。これは日本の免許業者側の義務であり、海外の会社が代わりに行うことはできません。

取引相手となる日本の業者が正規の免許業者かどうかは、免許番号で確認できます。確認の手順は「宅建業者の免許番号の調べ方」で説明しています。

売主が非居住者の場合、決済で何が起きますか？

売主が日本の非居住者である場合、買主側に源泉徴収の義務が生じることがあります（所得税法161条・212条）。また、外国為替及び外国貿易法（外為法）に基づく事後報告が必要になる場合があります。

• 源泉徴収と外為法報告の全体像：非居住者の不動産取得と外為法の報告
• 非居住者かどうかの判定と引渡し日：非居住者の判定と引渡し日

税額の計算・申告の実務は税理士の業務です。必要な場合は税理士へ直接ご依頼いただく形をご案内します。

一棟・複数戸をまとめた取引はどう進めますか？

段階	必要になるもの
打診	対象物件の概要・予算・スケジュール
検討	レントロール（賃借人一覧）・修繕履歴・登記情報
契約	重要事項説明・売買契約書（宅建業者が作成）
決済	資金の送金経路・（非居住者の場合）源泉徴収の確認

期間は取引の内容によって異なるため、個別にご案内します。海外にお住まいのオーナー向けの継続的なサポートは海外オーナーの方へをご覧ください。

四葉不動産に何を頼めますか？

四葉不動産株式会社は、東京都文京区の宅地建物取引業者です（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）。中国語（簡体字・繁体字）で、協業の日本側を担います。相談は無料です。中国語でそのままお問い合わせいただけます。

顧客の在留資格（ビザ）に関するご相談は外国人のお客様向けの案内をご覧ください。在留資格の手続は四葉行政書士事務所が扱います。四葉不動産株式会社と四葉行政書士事務所は、それぞれ独立した事業体として別契約で受任します。

よくある質問

Q. 当社（海外の不動産会社）が日本の物件の広告を出してもよいですか？
A. どのような関わり方が日本の宅建業法上の「業として媒介」に当たるかは、関与の形態ごとに個別の検討が必要です。日本国内の取引の媒介そのもの——重要事項説明、契約書の作成、決済——は日本の免許業者が担う前提で、役割分担を最初に設計することをおすすめします。個別の形態のご相談は面談で承ります。

Q. 重要事項説明を中国語で受けられますか？
A. 重要事項説明は宅地建物取引士が行います。四葉不動産では、説明の内容を中国語で補足し、お客様が理解できる形で進めます。契約書・重要事項説明書の原本は日本語です。

Q. 売主が非居住者の場合、買主は何に注意すればよいですか？
A. 買主側に源泉徴収の義務が生じる場合があります（所得税法161条・212条）。また外為法の事後報告が必要になる場合があります。要否の判定と手順は関連記事で説明しています。税額の計算・申告は税理士の業務のため、税理士へ直接ご依頼いただく形をご案内します。

Q. 相談に費用はかかりますか？
A. かかりません。相談は無料です。中国語（簡体字・繁体字）でそのままお問い合わせください。取引をお引き受けする場合の条件は、内容を確認したうえで書面でご提示します。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176号。3条＝免許、35条＝重要事項の説明）
• 所得税法（昭和40年法律第33号）161条・212条——非居住者への支払に係る源泉徴収
• 外国為替及び外国貿易法に基づく報告——詳細は非居住者の不動産取得と外為法の報告参照

※海外の会社の関与形態が日本の宅建業法上どう扱われるかは、形態ごとに結論が変わります（未検証の論点は本文に記載していません）。本記事は一般的な情報提供であり、個別の取引・関与形態の適法性を判断・保証するものではありません。
※物件の媒介および売買契約は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、在留資格等に係る官公署提出書類の作成は四葉行政書士事務所が、それぞれ独立した事業体として別契約で受任します。税務は税理士の業務です。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。元毎日新聞記者・中国総局長。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。中国語での協業窓口として、物件・契約・決済の論点を整理します。