海外に住んだまま、日本の家をどうするか —— 貸す・管理する・納税管理人を決める

海外転勤が決まりました。持ち家は賃貸に出すべきですか、空けておくべきですか？

先に決めるのは「帰ってきて自分が住むかどうか」です。ここが決まると、貸すか空けておくか、貸すならどの契約でいくかが自動的に絞られます。逆にここを曖昧にしたまま募集を始めると、帰任のときに自分の家に戻れません。

空けておけば、いつでも戻れます。ただし収入はゼロで、固定資産税・管理費・修繕積立金は出続けます。さらに管理されていない状態が続くと、固定資産税の負担が増える場合があります（このページの「貸さずに空けておく場合は、何をしておけばいいですか？」で後述します）。貸せば収入は入りますが、契約の型を間違えると明け渡してもらえません。

出国までの逆算（目安）

時期は目安です。物件の状態と赴任先によって前後します。

帰任して戻るなら、普通借家ではなく定期借家を検討する

転勤で家を貸す方がいちばん誤解しやすいのがここです。普通借家で貸すと、期間が来ても正当の事由がなければ更新を拒めません。「3年で帰ってくるので3年契約にした」だけでは、3年後に明け渡してもらえるとは限りません。

よくある取り違え。借地借家法第38条第7項の「転勤」は、借りている側の転勤です。貸主であるあなたの帰任が早まったことは、この条文による中途解約の理由になりません。帰任が動く可能性があるなら、期間の決め方と再契約の可否を契約の段階で詰めておく必要があります。

定期借家は借主にとって条件が厳しくなるぶん、同じ物件でも普通借家より賃料を下げないと決まりにくいのが実務です。「確実に戻れること」と「毎月の手残り」のどちらを取るかの判断になります。四葉不動産株式会社では、普通借家と定期借家の2本立ての想定賃料をお出ししたうえで選んでいただきます。

個別の契約でどちらが妥当か、期間を何年にするかは、物件の条件と赴任期間によって変わります。契約書の条項の適法性や、借主との紛争になったときの見通しは弁護士の領域です。当社は宅地建物取引業として募集・契約・管理をお受けし、納税管理人・税務の届出と申告は税理士におつなぎし、ご本人と直接ご契約いただきます。紹介料のやりとりはありません。

海外に住んだまま日本の家を貸すと、普通の賃貸と何が違うのですか？

いちばん大きい違いは、借りる人があなたに払う家賃から、税金が先に差し引かれる場合があることです。

税法上、日本を離れて一定期間が経つと「非居住者」という扱いになります。非居住者が日本国内の不動産を貸したときの賃料は、支払う側（借主）に源泉徴収の義務が生じます。税率は20.42%（所得税20%＋復興特別所得税0.42%。2026年7月時点）。借主は差し引いた分を、支払った月の翌月10日までに税務署へ納めます。

つまり、月20万円で貸したつもりでも、条件によっては口座に入るのは月15万9,160円です。差し引かれた分は翌年の確定申告で経費（管理費、ローン利息、固定資産税など）を差し引いて精算し、払いすぎがあれば還付されます。損をするわけではありませんが、毎月の手残りの計算を間違えると、ローン返済とのバランスが崩れます。

家賃から20.42%が引かれるのは、どんなときですか？

借りる人が誰で、何に使うかで決まります。あなたの物件の種類ではありません。

免除されるのは「自己またはその親族の居住の用に供するために借り受けた個人」が払う場合だけです（所得税法施行令第328条第2号）。

実務上ここがいちばん揺れます。募集の段階では借主が個人か法人か決まっていません。「個人の方に住まいとして借りていただければ源泉徴収なし、企業の社宅として決まれば20.42%が引かれる」という2通りの手残りを最初から並べて、どちらでも成り立つ賃料設定にしておく必要があります。四葉不動産株式会社ではこの2本立ての試算をお出しします。

借主が源泉徴収を忘れると、追徴されるのは借主（支払者）です。海外オーナーの物件だと知らずに契約した法人が、後から負担を負うという事故が起きます。募集図面と契約書の段階で明示しておくのが、貸主・借主双方を守ります。

納税管理人は、誰に頼めばいいのですか？

日本に住所も居所もない人が、日本の税務署とやりとりする必要があるときは、納税管理人を定めて届け出ます（国税通則法第117条）。納税管理人は、税務署からの書類を受け取り、申告書を提出し、納付を代行する「日本側の窓口」です。

納税管理人になること自体に資格の制限はありません。ただし、確定申告書や納税管理人届出書といった税務書類を作成して提出することは、税理士の独占業務です（税理士法第2条第1項第2号、第52条）。ここを曖昧にしている案内が世に多く出回っていますが、区別しておいたほうが安全です。

選択肢を並べると、こうなります。

どれが最適かは、貸すのか空けておくのか／借主が法人になりうるか／出国までの残り時間で変わります。個別の判断は資格者が確認したうえでお示ししますので、まずは現況をお聞かせください。

貸さずに空けておく場合は、何をしておけばいいですか？

空けておく選択にも、放置とは別の手当てが要ります。

2023年12月13日に施行された改正空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法／令和5年法律第50号）で、「管理不全空家等」という区分が新設されました。特定空家になるおそれがある状態と判断されて勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地特例（課税標準を最大6分の1に軽減）が外れます。

海外にいると、庭木の越境や郵便物の滞留といった初期のサインが届きません。四葉不動産株式会社では、月1回の外観点検・郵便物の確認・写真報告といった保有中の管理からお受けしています。

相続した空き家として持っている場合は文京区の相続空き家のページもあわせてご覧ください。

海外にいたまま、契約や手続きはどこまで進みますか？

賃貸の募集から契約までは、オンラインで完結できます。

売却の場合は登記が伴うため、印鑑証明書に代わる在外公館の署名証明などが必要になります。登記手続きそのものは司法書士の業務ですので、司法書士へおつなぎします（ご本人と直接ご契約いただきます）。※必要書類は国・地域と管轄法務局によって異なるため、個別に確認します。

帰国してご自分で住む予定がある場合は海外赴任からの本帰国のページへ。

海外にいる間、日本側の管理は誰がやるのですか？

「誰が鍵を持ち、誰が電話を受けるか」を先に決めてください。税金の話より先に詰まるのはここです。入居者からの連絡、設備の故障、退去の立会い、家賃の入金確認——これらは日本時間の日中に発生します。海外にいるオーナーが直接さばくのは現実的ではありません。

管理の受け方には幅があります。どこまでを日本側に任せるかで、手残りも手間も変わります。

海外にいるオーナーの場合、判断が要る場面で連絡がつかないことが最大のリスクです。修繕の見積り、更新の可否、明渡し交渉——いずれも時差をまたぐと1往復で数日かかります。いくらまでなら連絡なしで進めてよいかの上限額を、契約時に決めておくと止まりません。

中国語での対応について。四葉不動産では、日本語・英語・中国語（繁体字・簡体字）で、物件の募集条件から管理中の連絡までを同じ担当が扱います。代表の浦松丈二は元毎日新聞中国総局長で、中国・台湾に駐在しました。外部の翻訳会社を挟まないので、入居者からの連絡をその日のうちにオーナーへ伝えられます。中華圏にお住まいの方向けの入口は 中国語対応の不動産相談 にあります。

どの類型で契約するにしても、管理受託契約書で「何をどこまで任せたか」を書面で確認してください。海外にいると口頭での補足ができないぶん、書面に書かれていない範囲は動きません。

四葉に相談する意味はどこにありますか？

代表の浦松丈二は、宅地建物取引士と行政書士を兼ねています。毎日新聞社で記者を34年務め、中国総局長として中国や台湾、タイに駐在しました。自分が海外にいる側で日本の住まいを動かした経験があります。

• 貸す／空けておく／売るの判断材料づくりから、契約・書類作成まで、続けてお受けします（相談のたびに一から説明し直す必要がありません）
• 時差前提のやりとり。日本語・英語・中国語（簡体字・繁体字）で対応します
• 税務は税理士、登記は司法書士におつなぎし、それぞれご本人と直接ご契約いただきます。四葉が間に立って報酬を受け取ることはありません

この記事の根拠

2027年1月以後の税率について：令和8年度税制改正により、2027年（令和9年）1月1日以後に生ずる所得から防衛特別所得税（所得税額の1%）が創設され、復興特別所得税は2.1%から1.1%に引き下げられます。付加される税の合計は2.1%のまま変わらないため、賃料に対する合計税率20.42%そのものは変わりません。内訳の呼び方が変わります。本ページの数値は2026年7月時点のものです。

本ページは一般的な情報提供です。個別の税務判断は税理士、登記は司法書士が行います。不動産の媒介・管理は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）、許認可申請書類の作成は四葉行政書士事務所が、それぞれ別の契約としてお受けします。