【特集】緊急帰国・不動産スピード換金 —— 出国まで30日でも、日本の不動産は売れます

ケース1　「代わりに売っておく」——委任状型

ビザの更新がかなわず、1か月で帰国することになったAさん。同郷の知人が言いました。「間に合わないよ。委任状と権利証を置いていけば、私がいい値段で売っておく」。帰国から3か月後、物件は相場の半額で売却されていました——買主は、その知人の関係会社でした。そこから「手数料」「経費」「税金の立替」の名目で次々に差し引かれ、Aさんの取り分は相場の1割に。しかも、その1割すら送金されてきませんでした。

何が起きたか：委任状が本物である以上、売買そのものを覆すのは容易ではありません。委任状と権利証を渡して出国することは、資産の白紙小切手を渡すことと同じです。基準を一つ覚えてください——正規の業者買取でも、価格は相場の7〜8割です（第3部）。「半額」は売却の値段ではなく、収奪の値段です。

どう防ぐか：ご本人が日本にいる間に決済まで終える。委任は範囲を限定し、「全権」は絶対に書かない。代金はご本人名義の口座にしか入れない。

ケース2　「免許? そんなの要らないよ」——無免許ブローカー型

SNSで知り合った「不動産に強い」というB氏。事務所はなく、名刺に免許番号もありません。仲介手数料3%に加え「特別スピード料」5%。契約書は簡単なメモ書きだけ。引渡し後に設備の故障が見つかり、買主と売主の板挟みになった頃には、B氏のアカウントは消えていました。

何が起きたか：日本では、免許を受けずに宅地建物取引業を営むことは違法です（宅地建物取引業法第3条・第12条）。無免許者は監督も受けず、保証制度の外にいます。

どう防ぐか：免許のある業者としか取引しない。一言で見分けられます——「宅地建物取引業の免許番号を教えてください」。免許業者は弁済業務保証金制度（同法第64条の8）に加入しており、万一のとき顧客はそこから弁済を受けられます。

ケース3　「送金は落ち着いてから」——後払い型

契約を済ませ、手付金を受け取り、Cさんは予定どおり出国しました。「残代金は登記が終わったらすぐ送るから」——登記は終わりました。連絡は取れなくなりました。物件はもう自分の名義ではなく、海外からの追及は、費用が残代金を上回ります。

何が起きたか：支払いと登記が同時になっていません。先に登記を渡し、支払いを後に残すことは、「払うかどうか」の決定権を相手に渡すことです。

どう防ぐか：同時決済。司法書士がその場で着金を確認してから、当日中に所有権移転登記を申請します。お金と登記のあいだに「あとで」を挟みません。

ケース4　「今さら断れないでしょう」——直前減額型

約束の価格は3,800万円。契約当日——Dさんの出国3日前——買主が言いました。「建物に問題が見つかりましてね。3,200万円なら今日契約できます」。航空券は取ってある。荷物は送ってしまった。物件を残しては出国できない。Dさんは、署名しました。

何が起きたか：買主が1社しかおらず、しかもその1社が「売主に時間がない」ことを知っています。最後の瞬間、価格の決定権は完全に相手側にありました。

どう防ぐか：5〜10社に同時に競わせる——直前に下げてくる相手は、替えればいいだけです。条件が決まったら直ちに書面で固定する。日程を限界まで詰めない（当社は「出国5営業日前の決済」から逆算します）。

Q. なぜ市場相場より安くなるのですか？

買取業者の通常の決済期間は3か月程度で、「30日以内に現金で」はその無理の対価として価格が下がるためです。当社の仕事は、この下がり幅を5〜10社の競争で最小限に抑えることです。1社の言い値で売るのとは、結果が大きく変わります。

Q. 賃貸中（入居者がいる）の物件でも売れますか？

売れます。オーナーチェンジとして買取業者に競わせます。敷金は買主に引き継ぎます。

Q. 住宅ローンが残っていても売れますか？

このスピード換金ではお受けできません。完済・抵当権抹消には金融機関側の事務日数（通常2週間〜1か月）が必要で、30日決済と両立しないためです。時間に余裕のある通常の売却でしたらご相談いただけます。

Q. 出国後に、海外から依頼することもできますか？

このスピード換金の対象は、日本にご滞在中の方のみです。出国後は本人確認と書類が国をまたぐ通常売却となり、源泉徴収10.21%・サイン証明・納税管理人が必要です。だからこそ、出国前にご相談ください。

海外オーナーのための日本不動産売却ガイド

Q. 会社（法人）名義の物件も対応できますか？

対応できます。事業からの撤退に伴う法人名義物件の売却は、清算・許認可の廃止手続きとあわせてご相談いただけます（許認可関係の書類作成は四葉行政書士事務所が別契約でお受けします）。

Q. 税金の申告・納税は、出国した後でも大丈夫ですか？

大丈夫です。決済日（引渡しの日）にご本人が日本の居住者であれば源泉徴収（10.21%の天引き）はなく、譲渡所得の確定申告・納税は翌年の2月16日〜3月15日です。源泉徴収の要否は、代金の支払日でも契約日でもなく、原則として引渡しの日の立場で判定されます（国税庁 質疑応答事例／所得税基本通達36-12）。出国前に「納税管理人の届出書」を税務署に提出しておけば、出国後の税務はすべて納税管理人が窓口になります（国税通則法第117条）。納税管理人には、税理士におつなぎします。届出書の作成、翌年の確定申告、納付まで、ご本人と税理士が直接ご契約いただく形です。当社が紹介料を受け取ることはありません。納税資金は、出国後に海外から送金すると日数と為替で目減りするため、決済日に置き場所を税理士と決めておきます。届出をせずに出国すると、出国の時までに申告を済ませる義務が生じます（所得税法第126条・第127条）。順番は納税管理人の届出→転出届→出国。なお住民税は、翌年1月1日に日本に住所がある方に課されます（地方税法第39条・第318条）。

Q. 税金を払わずに出国したら、どうなりますか？

「もう日本にいないから関係ない」とは、なりません。無申告には本税に加えて無申告加算税（15〜30%）と延滞税（令和8年は年2.8%、納期限の翌日から2か月を経過した後は年9.1%。年により変動）が上乗せされ、隠蔽があれば重加算税（35〜40%）です（国税通則法第60条・第66条・第68条）。納税義務は出国しても消えず（徴収権の時効は5年・督促で中断）、日本に残した銀行口座や不動産は差押えの対象になります。日本は税務行政執行共助条約に加盟していますが、同条約は締約国ごとに項目を留保でき、中国は2015年10月の批准時にすべての税について徴収共助を留保しています（同条約第30条第1項b。香港・マカオにも及びます）。ただし、条約が使えるかどうかより先に、日本に残した口座・不動産・敷金の返還請求権・源泉徴収された10.21%の還付金が差押えの対象です。そして実務上いちばん重いのは将来です——再来日して在留資格を取るとき、特に経営・管理ビザや永住申請では納税状況が審査されます。滞納は、将来の日本でのビジネスと永住の道をふさぎます。だから当社は、決済の日程を組む段階で税理士におつなぎし、出国の日までに納税管理人の届出を終えるところまでを段取りします。

Q. 知人から「代わりに売ってあげる」と言われています。頼んではいけませんか？

ご本人が日本にいる間に、免許のある業者を通じて、司法書士立会いの同時決済で売るのが最も安全です。どうしても第三者に委ねる場合は、委任の範囲を限定した委任状にし、代金は必ずご本人名義の口座で直接受け取る形にしてください。委任状と権利証を白紙同然で渡すことだけは、絶対に避けてください。

Q. 外国人が帰国前に日本の不動産を急いで売るには、何から始めればよいですか？

最初にするのは、残債と登記の確認です。住宅ローンが残っていると抵当権の抹消に金融機関の事務日数（通常2週間〜1か月）がかかり、30日での決済とは両立しません。次に、買主を探す仲介ではなく、業者が直接買い取る買取を選びます。仲介は買主が現れるまでの期間が読めず、出国日に間に合うかを約束できないためです。ただし1社にだけ打診すると、相手は急いでいる売主だと知ったうえで競争相手のいない札を出してきます。5〜10社に同じ日に資料を出して、競わせてください。正規の業者買取でも価格は相場の7〜8割で、これは誰に頼んでも避けられません。避けられるのは下がり幅のほうです。並行して、決済日を出国日から逆算し、納税管理人の届出書の提出、転出届、出国の順に手続きを組みます。

Q. 在留資格がなくなって帰国します。持っている日本のマンションはどうすればよいですか？

選択肢は、出国前に売る、賃貸に出して持ち続ける、出国後に売る、の3つです。分かれ目は、決済日（引渡しの日）にご本人が日本の居住者かどうかです。出国前に決済まで終えれば源泉徴収の天引きはありませんが、出国後の売却では買主に代金の10.21%を天引きする義務が生じ、その分だけ手取りが減って還付を待つことになります。持ち続ける場合も出国後に売る場合も、出国前に「納税管理人の届出書」を税務署に提出しておけば、その後の税務は納税管理人が窓口になります（国税通則法第117条）。在留期限が迫っている場合は、どの選択肢が日数的に間に合うかを先に確かめてください。個別の可否は物件の状況（残債・登記・入居者の有無）によって変わります。

Q. 帰国する外国人が、マンション売却で騙されないために何に気をつけるべきですか？

この記事の第1部で挙げた4つの手口——委任状型、無免許ブローカー型、後払い型、直前減額型——に共通するのは、売主が日本を離れた後に事が動く点です。気をつける点は5つあります。相手の宅地建物取引業免許番号を確かめること。ご本人が日本にいる間に、司法書士立会いの同時決済で終えること。代金はご本人名義の口座で直接受け取ること。委任状を出す場合は範囲を限定し、「全権」とは書かないこと。決済の直前になっての減額要求には応じないこと。判断の目安として、正規の業者買取でも価格は相場の7〜8割です。半額を提示されたら、それは売却の値段ではありません。