給中華圈的不動產同業——如何與日本持牌業者合作推進日本物件交易

結論（先說要點）：在日本國內以業務方式居間（仲介）不動產買賣，需要日本的宅地建物取引業（日本的不動產交易業執照制度）執照。沒有該執照的海外公司，與日本的持牌業者分工推進交易。四葉不動產株式會社以中文（繁體・簡體）承擔這項合作的日本側工作——從物件調查、重要事項說明、契約書製作到交屋。本文寫給想向客戶介紹日本物件的中華圈不動產公司與業務人員。

向客戶介紹日本物件時，需要日本的執照嗎？

在日本，對不動產的買賣、交換、租賃進行代理或居間並以此為業，需要取得宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）第3條的執照。需要執照的情形是：反覆、持續地，以不特定多數為對象，收取報酬進行居間等行為。

海外公司以何種方式參與會構成「作為業務的居間」，需要依參與形態逐案研究。本文作為一般性說明，以「日本國內交易的居間本身由日本持牌業者承擔」這一分工為前提，介紹合作的形式。

與日本的宅建業者如何分工？

場景	中華圈的公司（貴司）	日本的宅建業者（四葉不動產）
與客戶溝通、整理需求	○（以母語對應）	○（可用中文對應）
物件資訊蒐集、實地調查	—	○
重要事項說明	不可	○（由宅地建物取引士進行）
買賣契約書・重要事項說明書的製作	不可	○
交屋、結算現場	—	○
交屋後的管理、轉售諮詢	—	○

※表中「不可」表示：依日本的宅建業法，該業務應由持牌業者・宅地建物取引士（日本的不動產交易國家資格者）進行。

重要事項說明由誰進行？

在買賣契約成立之前，由宅地建物取引士進行重要事項說明（宅地建物取引業法第35條）。這是日本持牌業者一側的義務，海外公司不能代為進行。

交易對象的日本業者是否為正規持牌業者，可透過執照編號確認。確認步驟見如何查詢宅建業者的執照編號（日文）。

賣方為非居住者時，交屋會發生什麼？

賣方為日本的非居住者時，買方一側可能產生源泉徵收（預扣稅款）義務（所得税法第161條・第212條）。此外，可能需要依外国為替及び外国貿易法（外匯法）進行事後申報。

• 源泉徵收與外匯法申報的整體說明：非居住者取得不動產與外匯法申報
• 非居住者的判定與交屋日：非居住者判定與交屋日

稅額計算與申報的實務屬於稅理士（日本的稅務國家資格者）的業務。需要時，我們會引導您直接委託稅理士。

一棟或多戶打包的交易如何推進？

階段	所需事項
初步接洽	對象物件概要・預算・時程
研究評估	租金清冊（Rent Roll）・修繕紀錄・登記資訊
簽約	重要事項說明・買賣契約書（由宅建業者製作）
交屋	資金匯款路徑・（賣方為非居住者時）源泉徵收的確認

交易所需時間因內容而異，我們將逐案說明。給居住在海外的屋主的持續支援，請見給海外屋主。

可以委託四葉不動產什麼？

四葉不動產株式會社是位於東京都文京區的宅地建物取引業者（執照編號：宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）。以中文（繁體・簡體）承擔合作的日本側工作。諮詢免費，可直接用中文聯繫。

關於客戶的在留資格（簽證）諮詢，請見給外國客戶的指南。在留資格手續由四葉行政書士事務所（行政書士＝代辦向日本行政機關提交文件的國家資格）辦理。四葉不動產株式會社與四葉行政書士事務所是各自獨立的事業體，業務分別簽約。

常見問題

Q. 我們（海外的不動產公司）可以為日本物件刊登廣告嗎？
A. 何種參與方式會構成日本宅建業法上「作為業務的居間」，需要依參與形態逐案研究。建議以「日本國內交易的居間本身——重要事項說明、契約書製作、交屋——由日本持牌業者承擔」為前提，先設計好分工。具體形態的諮詢請透過面談進行。

Q. 重要事項說明可以用中文進行嗎？
A. 重要事項說明由宅地建物取引士進行。四葉不動產會用中文補充說明內容，以客戶能夠理解的方式推進。契約書・重要事項說明書的正本為日文。

Q. 賣方為非居住者時，買方應注意什麼？
A. 買方一側可能產生源泉徵收義務（所得税法第161條・第212條）。此外可能需要外匯法的事後申報。要否的判定與流程見相關文章。稅額計算與申報屬於稅理士的業務，我們會引導您直接委託稅理士。

Q. 諮詢收費嗎？
A. 不收費。諮詢免費，可直接用中文（繁體・簡體）聯繫。若承接交易，條件將在確認內容後以書面提示。

本文依據（一手資料）

• e-Gov法令檢索《宅地建物取引業法》（昭和27年法律第176號。第3條＝執照，第35條＝重要事項說明）
• 所得税法（昭和40年法律第33號）第161條・第212條——向非居住者付款時的源泉徵收
• 依外国為替及び外国貿易法的申報——詳見非居住者取得不動產與外匯法申報

※海外公司的參與形態在日本宅建業法上如何認定，因形態不同結論會變化（未經查證的論點未寫入本文）。本文為一般性的資訊提供，不對個別交易・參與形態的適法性作出判斷或保證。
※物件的居間及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，在留資格等向行政機關提交文件的製作由四葉行政書士事務所承接，兩者作為各自獨立的事業體，業務分別簽約。稅務屬於稅理士的業務。

本文作者

浦松 丈二——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄番號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。前每日新聞記者・中國總局長。事務所位於東京都文京區小日向，茗荷谷站步行約5分鐘。作為中文協作窗口，為您整理物件・契約・交屋的各項要點。