非居住者在東京買了不動產，20日內要向外為法申報 ─ 2026年4月起「不問目的」都納入對象
人住在海外、以非居住者身分取得日本不動產的人，必須在取得後20日內透過日本銀行向財務大臣提出申報書。2026年4月1日以後的取得，不論自住用或投資用，不動產本身都成為申報對象，自其他非居住者取得時的免除也已廢除。申報事項新增了不動產號碼，必須把登記完成與20日期限一起往回推算。本文並列兩份一手資料——萊坊《The Wealth Report 2026》的東京＋58.5％（全球第1）與日本國土交通省依登記資訊統計的東京23區國外住所者取得308件、其中台灣192件——同時掌握「台灣是最大買家」與「東京都整體為3.0％」。由宅建士・行政書士浦松丈二解說。文京區小日向・茗荷谷站步行5分鐘。
人住在海外、以非居住者身分取得日本不動產的人，必須在取得後20日內，透過日本銀行向財務大臣提出「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」（位於日本國內的不動產或其相關權利之取得申報書）。2026年4月1日以後的取得，不論是自住用還是投資用，不動產本身都成為申報對象。金額與面積的大小都不影響。
本頁整理的是人住在日本以外、買下東京不動產的人（非居住者的買方），在交屋之後要提出什麼。內容集中在買方這一側。已經持有的物件要出售時的說明（源泉徵收10.21％、讓渡所得、出售方式的選擇）請看海外屋主的日本不動產出售指南；離開日本後把自宅出租、繼續持有的說明，請看人住在海外，日本的房子該怎麼辦。
最後更新：2026年8月12日
東京的高級住宅，實際上漲了多少？
萊坊（Knight Frank）於2026年4月公布的《The Wealth Report 2026（第20版）》中的 Prime International Residential Index（PIRI 100）顯示，2025年全球高級住宅價格平均上漲3.2％，所追蹤的100個市場中有73個上漲、24個下跌。
萊坊（Knight Frank／日文稱「ナイト・フランク」）是什麼
1896年在倫敦創立、總部設於英國的獨立（非上市）不動產顧問公司。依該公司公布的資料，在全球50多個市場設有約600個據點，2萬名以上員工從事住宅與商用不動產的買賣仲介、估價、投資建議等業務。日本也設有據點。
《The Wealth Report》是該公司自2007年起每年發布的富裕階層與不動產年度報告，2026年版為第20版。其核心是 PIRI 100（Prime International Residential Index），追蹤全球100個高級住宅市場的價格變動。這裡所說的「高級住宅（prime property）」，依該報告的定義是指該市場中價值位居前5％的住宅。這不是市場整體的平均，而是觀察金字塔頂端的指數——讀數字時不能漏掉這一點。
另外，這是民間企業彙整自家各國研究團隊資料所做的獨自調查，並非政府統計。與下一章要談的日本國土交通省調查（依登記資訊所做的全面性統計）性質不同，兩者並列著看才符合實務。
其中，東京12個月上漲58.5％，在100個市場中排名第1。該報告指出，推升東京新成屋公寓市場的因素包括供給稀少、低利率，以及來自亞太地區的旺盛流入需求。
| 排名 | 市場 | 2025年變化率 |
|---|---|---|
| 1 | 東京 | ＋58.5％ |
| 2 | 杜拜 | ＋25.1％ |
| 3 | 馬尼拉 | ＋17.5％ |
| 4 | 首爾 | ＋14.7％ |
| 5 | 布拉格 | ＋14.6％ |
| … | ||
| 13 | 新加坡 | ＋7.9％ |
| 89 | 香港 | －2.1％ |
| 94 | 北京 | －4.9％ |
| 95 | 上海 | －5.0％ |
| 98 | 深圳 | －7.2％ |
| 100 | 廣州 | －12.2％ |
以5年（2020年→2025年）來看，漲幅第一是杜拜的193.9％，東京以159.3％排名第2。
該報告同時公布了「100萬美元能買到的面積」。從2020年到2025年，東京縮水了41％（杜拜－66％、邁阿密－40％、洛杉磯－28％）。同樣的預算能買到的面積在5年內少了4成，這個數字說明**「東京很便宜」這個前提本身，在這5年間正在崩解**。
東京的新成屋公寓，有多少是從海外買走的？
這裡不是推估，而是有依登記所做的政府統計。日本國土交通省於2025年11月25日公布的「不動產登記資訊活用之新成屋公寓交易調查結果」。該調查以法務省提供的不動產登記資訊為基礎，對象是2018年1月至2025年6月間辦妥保存登記、位於三大都市圈與地方四市的新成屋公寓約55萬戶。
住所在國外者取得新成屋公寓的比例（2025年1〜6月）
| 地區 | 比例 |
|---|---|
| 東京圈 | 1.9％ |
| 東京都 | 3.0％ |
| 東京23區 | 3.5％ |
| 都心6區（千代田・中央・港・新宿・文京・澀谷） | 7.5％ |
| 其中 新宿區 | 14.6％ |
| 其中 澀谷區 | 8.1％ |
| 其中 千代田區 | 7.7％ |
| 其中 文京區 | 5.0％ |
| 其中 港區 | 4.3％ |
越接近市中心比例越高，都心6區為7.5％。不過該調查明確指出，這個數字會因當年供給了什麼樣的物件而大幅變動。
在東京23區取得新成屋公寓的「住所在國外者」依國家・地區別（2025年1〜6月）
| 國家・地區 | 登記件數 |
|---|---|
| 台灣 | 192件 |
| 中國 | 30件 |
| 新加坡 | 21件 |
| 其他（香港・英國・美國等） | 65件 |
| 合計 | 308件 |
該調查指出，疫情之前就以中國、香港、台灣為多，最近則以台灣最多。台灣在308件中占192件，超過6成。
閱讀時不能漏掉的3點
- 這不是「外國人」的統計。 該調查是依不動產登記的所有權人住所欄位在國內或國外來分類。登記不需登錄國籍，因此住在日本的外國人、或海外法人的日本分公司所取得的部分，並未計入這個數字。
- 看不出偏重高價物件的傾向。 都心6區依價格帶區分，住所在國外者的購買比例，未滿2億日圓為3.2％、2億日圓以上為3.8％。
- 短期買賣的主角在國內。 東京23區的短期買賣（保存登記後1年內的移轉登記）當中，住所在國外者所為者在2024年1〜6月為17件，占短期買賣整體的1.3％。都心6區裡，2億日圓以上物件的短期買賣，國外部分為0戶。
也就是說，「台灣是最大買家」是事實，但就東京都整體而言，來自國外的取得是3.0％——這兩件事必須同時掌握。
台灣方面怎麼看這個現象？
台灣的經濟報紙工商時報在2026年7月22日的報導（記者：蔡惠芳）中，把這個動向放在台灣資金海外分散的脈絡裡。該報的觀察大致如下。
- 地緣政治風險與日圓的相對弱勢，正在加速台灣富裕階層的海外資產配置
- 除日本之外，新加坡作為分散標的的份量也在增加，圍繞台灣高資產客戶，台灣與新加坡雙方的金融機構已開始在私人銀行業務上競爭
- 台灣富裕階層的投資標的，正從單一住宅的取得，轉向住宅・商用不動產・飯店・另類資產的多元配置
比起數字，「從買下單一物件，轉為資產配置」這個看法在實務上更有作用。買一戶物件，和把一部分資產長期放在日本，該先決定的事情並不相同。以下談的是後者。
非居住者買了日本的不動產，首先要提出什麼？
依外国為替及び外国貿易法（外匯及外國貿易法，簡稱外為法）所定的申報書。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 文件名稱 | 本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書（樣式第22） |
| 申報義務人 | 取得的非居住者 |
| 期限 | 取得後20日內 |
| 提交對象 | 透過日本銀行向財務大臣 |
| 金額門檻 | 無（不問金額・面積大小都必須申報） |
| 提交方式 | 書面或線上系統 |
所謂「非居住者」，是指在日本國內有住所或居所的個人、在日本國內設有主要事務所的法人（含外國法人的日本國內分公司）＝居住者，以外的人。人住在台灣而買下東京的公寓，就是這項申報的對象。
未申報或為虛偽申報的罰則是6個月以下拘禁刑或50萬日圓以下罰金（外為法第71條第3號）。這不是行政上的秩序罰「過料」，而是刑事罰，這一點請務必記住。
2026年4月1日起有什麼改變？
申報的對象範圍擴大了。以取得日在2026年3月31日以前或4月1日以後來區分。
| 2026年3月31日以前的取得 | 2026年4月1日以後的取得 | |
|---|---|---|
| 申報對象 | 以投資目的等取得者 | 不問目的而取得者 |
| 不需申報的例子 | ①本人・親屬・受僱人及其他從業人員的自住用 ②為遂行非營利目的之業務 ③本人的事務所用 ④自其他非居住者取得者 | ①②③限於「不動產相關權利」（租賃權、地上權等）。④已廢除 |
| 樣式 | 原則上為舊樣式 | 新樣式（暫時仍可沿用舊樣式修改後使用） |
實務上影響較大的是以下2點。
- 即使是自住用，只要買的是不動產本身就必須申報。 日本財務省的說明資料指出，以居住為目的取得附地上權建物的情況，建物部分屬於申報對象。「我自己要住所以不用」是很容易讀錯的地方。
- 非居住者之間買賣的排除規定沒有了。 從海外屋主賣給海外買方的交易，也需要申報。
此外，2026年4月1日以後的取得，申報事項新增了「交易對象（居住者・非居住者）」「取得目的（自住用、投資目的等）」「不動產號碼」。因為要求填寫不動產號碼，會出現在登記完成前無法填寫的欄位。與20日這個期限之間的關係，必須從簽約階段就往回推算。
誰可以提出申報？可以委託仲介業者嗎？
日本財務省表示，申報書的製作與提出，除了取得人本人（非居住者）之外，由居住者身分的代理人（不動產仲介業者等）提出也可以。代理提出時建議使用線上系統。
四葉不動產株式會社以宅地建物取引業者（日本的不動產交易業者）身分承辦買賣仲介；需要製作向行政機關提出的文件時，由併設的四葉行政書士事務所以另行簽訂的契約承接（行政書士為日本辦理向行政機關提出文件等業務的專業資格）。兩者是各自獨立的事業體，契約與費用都分開。彼此不收受介紹費。所有權移轉登記請直接委託司法書士（日本辦理登記等業務的專業資格），確定申告與納稅請直接委託稅理士（日本的稅務專業資格）。
沒有印鑑證明的買方，要怎麼簽約與登記？
日本的印鑑登錄制度，是以在日本有住民登錄的人為前提。人住在國外的買方，必須以居住國的公證或駐外館處的證明等文件，來代替印鑑證明書。台灣的實務請看台灣的印鑑證明與遺產分割協議書；在日本國內有住民登錄的外國人，請看外國人的印鑑登錄能當天完成嗎。哪一種文件可以使用，由負責登記的司法書士判斷，因此文件的準備請從交屋日往回推算、及早開始比較安全。
買了之後，日本這邊的窗口由誰擔任？
在日本沒有住所卻持有不動產，會出現收不到的文件。固定資產稅的納稅通知、管理委員會的通知、確定申告的通知等等。需要事先決定的項目如下。
| 要決定的事 | 補充 |
|---|---|
| 納稅管理人 | 指定在日本國內有住所等的人，並向稅務署申報。申報書的製作與確定申告請直接委託稅理士 |
| 是否出租 | 出租時，若承租人為法人等，租金會被源泉徵收20.42％（詳細） |
| 郵件・聯絡方式 | 確保日本國內的收件處 |
| 建物的管理 | 空置時的巡查、通風、郵件確認 |
將來要賣的時候，現在該先知道什麼？
賣方以非居住者身分出售日本的不動產時，買方會產生源泉徵收義務。買方須自讓渡對價中扣除10.21％（所得稅10％＋復興特別所得稅0.21％）並繳納，賣方再以確定申告結算。
例外是買方為個人、且是為自己或親屬自住而取得，並且讓渡對價在1億日圓以下的情況。買方若為法人，則不論金額都需要源泉徵收。
也就是說，以非居住者身分繼續持有，賣的時候買方會多一道手續。當出售進入視野時，最好把居住者・非居住者的判定在哪個時點進行一併整理清楚；判定與交屋日的關係整理在非居住者的判定是以交屋日決定的嗎。個別稅額的判斷屬於稅理士的領域。
找四葉不動產諮詢，可以承辦到什麼程度？
四葉不動產株式會社（東京都文京區小日向・茗荷谷站步行5分鐘）承辦投資用・事業用不動產，以及以外語進行的物件諮詢。可以用中文（繁體字・簡體字）溝通。
- 物件的調查・提案・買賣仲介 —— 四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）
- 向行政機關提出之文件的製作 —— 四葉行政書士事務所（另行簽約）
- 登記 —— 請直接委託司法書士
- 稅務申告・納稅管理人申報書 —— 請直接委託稅理士
- 具有紛爭性的案件 —— 請直接委託律師
各項均以獨立的事業體、獨立的契約承接，本公司與本事務所不收取任何介紹費。
投資用・事業用不動產的整體說明請看投資用・事業用不動產，中文諮詢請看中文對應，與台灣有關的繼承請看台灣跨境繼承。
本文的依據
高級住宅價格（一手資料）
- Knight Frank《The Wealth Report 2026》第20版（2026年4月23日公布）、Prime International Residential Index（PIRI 100）
全球平均＋3.2％／100個市場中73個上漲・24個下跌／東京＋58.5％（第1名）／5年間杜拜＋193.9％・東京＋159.3％／100萬美元購買力的5年變化（杜拜－66％、東京－41％、邁阿密－40％、洛杉磯－28％）
https://www.knightfrank.com/research/article/2026/4/piri-100-ultimate-prime-residential-property-index - 該公司概要（1896年於倫敦創立、獨立經營、50多個市場・約600據點・2萬人以上）依該公司官方網站
https://www.knightfrank.com/about-us - 「prime property＝各市場中價值前5％」的定義依《The Wealth Report 2026》的用語定義頁
來自國外的新成屋公寓取得（一手資料）
- 日本國土交通省「公布不動產登記資訊活用之新成屋公寓交易調查結果——三大都市圈及地方四市的短期買賣與國外居住者取得狀況」（令和7年11月25日）及附件「不動產登記資訊活用之新成屋公寓交易實態的調查・分析」
調查對象＝2018年1月〜2025年6月辦妥保存登記的新成屋公寓約55萬戶／2025年1〜6月住所在國外者的取得比例（東京都3.0％・東京23區3.5％・都心6區7.5％・新宿區14.6％）／東京23區依國家・地區別的登記件數（台灣192件、中國30件、新加坡21件、合計308件）／都心6區依價格帶的購買比例（未滿2億日圓3.2％、2億日圓以上3.8％）／東京23區短期買賣中住所在國外者於2024年1〜6月為17件・占整體1.3％
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00237.html
台灣方面的分析與評論
- 工商時報「台灣富豪瘋買海外不動產！東京豪宅5年狂飆159％ 台灣人躍最大外國買家」（記者：蔡惠芳、2026年7月22日）
本文僅引用該報獨自提出的「台灣資金海外分散」「與新加坡並立」「從單一住宅轉向多元配置」等觀察。價格與戶數的數值並非透過該報，而是取自上述一手資料。
https://www.ctee.com.tw/news/20260722702000-430601
制度的依據
- 外国為替及び外国貿易法第55條之3第1項第12號、外国為替令第18條之5、外国為替の取引等の報告に関する省令第12條 —— 非居住者取得日本國內不動產等的申報
- 外国為替の取引等の報告に関する省令之修正（2026年2月20日公布・2026年4月1日施行）—— 申報對象擴大為「不問目的」，申報事項新增交易對象・取得目的・不動產號碼
- 外国為替及び外国貿易法第71條第3號 —— 未依第55條之3第1項申報或為虛偽申報時的罰則（6個月以下拘禁刑或50萬日圓以下罰金）
- 日本財務省「依外為法提出『本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書』」（令和8年6月）
https://www.mof.go.jp/policy/international_policy/gaitame_kawase/real_property/ - 所得税法第161條、第164條、第212條、第213條、所得税法施行令第281條之3、復興財源確保法第8條・第9條・第10條・第28條 —— 向非居住者等購買土地等時的10.21％源泉徵收（日本國稅廳 Tax Answer No.2879）
- 日本國稅廳 Tax Answer No.1932「海外派駐期間出售不動產的情況」—— 1億日圓以下且買方為自己・親屬自住用時不需源泉徵收、納稅管理人的申報
未查證事項
- 工商時報所報導的台北2025年漲幅（＋0.1％）及該報所示的排名，在萊坊的公開部分無法確認，因此本文未予採用。
本文為一般性的資訊提供，並非針對個別案件的法律判斷或稅務判斷。依個別情況而異的處理方式，需經有資格者確認。稅務請委託稅理士，登記請委託司法書士，具有紛爭性的案件請委託律師，均請直接簽約。
本文作者 浦松 丈二｜四葉不動產株式會社 代表取締役・專任宅地建物取引士。行政書士。前每日新聞中國總局長（記者資歷34年）。曾以中國總局長的身分常駐中國、台灣、泰國。社會保險勞務士考試合格（預定2026年9月開業）。