為子女留學・就業在日本買房：登記在父母名下還是子女名下？中國・台灣的父母最先該確認的事

重點結論： 子女的住處要登記在父母名下還是子女名下，會在外為法申報、贈與稅、在留資格與將來處分上產生不同作用。物件尋找與買賣仲介由本公司、贈與稅與非居住者課稅由稅理士、與子女在留資格的整合由行政書士、登記由司法書士分別負責，各自為獨立的事業體，分別簽約。

本文面向為在日本留學・就業的子女考慮取得住處的中國本土・台灣父母（本人與其顧問專家），依外為法、相續稅法、入管法的框架，整理最先該確認的事。日本的不動產不問國籍或在留資格皆可持有，但依登記在誰名下、誰住在日本國內（居住者或非居住者），手續與稅會不同。本公司（四葉不動產株式會社）負責物件尋找與買賣仲介。父母名下／子女名下所生的贈與稅・非居住者課稅・視同讓渡由稅理士、子女在留資格（留學・技術・人文知識・國際業務）與住處的整合由行政書士（入管申請取次）、所有權登記・名義由司法書士負責。這些與四葉不動產株式會社各自為獨立的事業體，依業務分別簽約推進（分離受任）。非居住者買後的外為法申報詳情見非居住者的不動產取得與外為法的申報，將來出租時出租人的論點見出租給外國人時房東該確認的事。

為子女留學・就業的住處，登記在父母名下與子女名下有何不同？

首先要釐清的是「誰成為買方（所有者）」。登記在父母名下（多為非居住者）或住在日本的子女名下，外為法的申報、資金的來源與贈與稅，以及將來出售時的課稅都會不同。何者較佳並無一律答案，應依資金來源、停留的預期與將來處分的方針判斷。

日本的不動產所有，不因國籍或在留資格而受限。在留資格是關於在日本可從事的活動（留學・就業等），與能否持有不動產是兩回事。因此，以留學中子女的名義購買，或以住在國外的父母名義購買，就所有本身皆屬可能。分界點在手續與稅。

名義	買方的立場	主要產生作用之處
父母名下（居住國外）	非居住者	外為法的取得申報／結算・匯款／將來出售時買方的源泉徵收
子女名下（居住日本）	居住者（在留中）	由父母出資時產生贈與稅（視同贈與）的論點／與子女在留的關係
共有（父母子女）	居住者與非居住者並存	上述依持分並存，手續易於重複

無論哪種名義，物件尋找與買賣仲介皆由本公司負責，課稅試算由稅理士、登記由司法書士負責。

父母居住國外（非居住者）購買時，結算・匯款・稅如何運作？

父母居住國外（以非居住者身分）購買時，取得後需辦理外為法的申報。由於匯款・結算跨越國境，需要本人確認與入帳時程的管理；將來該物件以非居住者身分出售時，買方一側會產生源泉徵收的義務。申報與稅的手續，與物件尋找分屬不同的負責人。

外為法（外國匯兌及外國貿易法）規定，非居住者取得本邦的不動產或與其有關的權利時，須於取得後20日內，將「本邦不動產或與其有關權利之取得報告書」經由日本銀行提交財務大臣（外為法第55條之3第1項第12號等）。金額或面積的大小不問。2026年4月1日施行的省令修正，將包含居住用目的在內、「不問目的」的不動產本身之取得，納入申報對象。提交者除取得人本人外，居住者的代理人（不動產仲介業者等）亦可為之。手續詳情・格式・2026年修正的內容，整理於非居住者的不動產取得與外為法的申報。非居住者課稅・視同讓渡・將來出售時源泉徵收的試算，由稅理士負責。

局面	變動的事項	負責
取得後	外為法的取得申報（取得後20日內・經由日本銀行）	本人或居住者代理人（本公司可以仲介業者身分參與）
結算・匯款	海外匯款的本人確認・入帳時程	金融機構・本人
持有中	固定資產稅等的收受（檢討納稅管理人）	稅理士確認
將來出售	向非居住者購買者，買方一側有源泉徵收	稅理士試算

子女的在留資格（留學・技人國）與住處的取得・租賃如何整合？

子女的在留資格定義「在日本做什麼」，與能否持有・租賃住處並無直接連結。不過，在留的預期（更新與否・畢業後向就業的轉換）是決定以哪種名義購買、將來何時出售・出租的判斷材料。在留資格本身的該當性或變更，與物件分開，由行政書士（入管申請取次）負責。

在留資格「留學」「技術・人文知識・國際業務」，是入管法（出入國管理及難民認定法・昭和26年政令第319號）別表第一所定活動的區分。是否該當由出入國在留管理廳判斷。住處的取得或租賃並非在留資格的要件本身，但在留期間的屆滿日與畢業・向就業轉換的時期，會影響持有、出租或出售的設計。子女將來返國・搬遷後出租時出租人一側的留意點見出租給外國人時房東該確認的事，在國外持有並管理時見在海外居住同時管理日本不動產（中文對應）。在留資格的申請取次由行政書士、物件尋找由本公司負責。

贈與稅・名義・登記各交給誰，物件尋找又該委託誰？

因涉及的專家分屬不同人，先定好角色。物件尋找與買賣仲介由本公司、贈與稅・非居住者課稅的試算由稅理士、所有權的登記・名義由司法書士、子女的在留資格由行政書士負責。由父母出資而登記在子女名下時，因可能被視為贈與，請於簽約前向稅理士諮詢。

父母負擔價款而以子女名義登記，可能產生相續稅法上的贈與（含視同贈與）的論點。因居住者・非居住者之別會改變贈與稅・所得稅的課稅關係，故名義如何決定，宜與稅額的試算一併進行較為穩妥。是否實際課稅・稅額・可適用的特例因案而異，故本文不斷定，列為【未驗證】，由稅理士依原始資料確認。所有權的登記，以及非居住者未持有印鑑證明書時以簽名證明（簽名認證）等替代的處理，屬司法書士的領域。本公司負責兼顧期望的學區・通學通勤之便・將來易售性的物件尋找與買賣仲介。中文（繁體・簡體）諮詢見外國人・海外客戶的窗口。各專家與四葉不動產株式會社各自為獨立的事業體，依業務分別簽約。以直接簽約、直接請款、直接入帳推進，不收受介紹費・送客手續費。

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將來子女返國・搬遷時，出售・出租的選項有哪些？

在購買階段先想好「出口」，日後選項就不致受限。子女畢業・返國・搬遷時，住處可整理為「賣」「租」「續持」三者。父母以非居住者身分出售時，會牽涉買方的源泉徵收；出租時則需日本國內的承接方（管理・納稅管理人）。

非居住者以所有者身分出售時，買方原則上就該不動產的對價源泉徵收10.21％（所得稅10％＋復興特別所得稅0.21％）（買方為個人、供自己或親屬居住用、對價1億日圓以下等有一定例外，詳情由稅理士確認）。出租時，承租人為法人等時有從租金源泉徵收20.42％的情形，須整備國外所有者的承接方（納稅管理人的申報・管理公司）。續持時，則需空屋的管理與固定資產稅等的收受之安排。無論哪種出口，出售・租賃的實務由本公司、課稅試算由稅理士、登記由司法書士分擔。

常見問題

Q. 可以為在日本留學的子女，以父母（居住中國・台灣）的名義買房嗎？
A. 可以。日本的不動產不問國籍或在留資格皆可持有。但父母為非居住者時，須於取得後20日內辦理外為法的申報（本邦不動產取得報告書・經由日本銀行）。申報亦可由居住者的代理人（不動產仲介業者等）提交，本公司可以仲介業者身分參與。課稅試算由稅理士、登記由司法書士負責。

Q. 以子女名義購買、而價款由父母支付時，稅金如何？
A. 父母負擔價款而登記在子女名下，可能被認定為相續稅法上的贈與（含視同贈與）。因居住者・非居住者之別亦會改變課稅關係，故名義宜與稅額試算一併決定較為穩妥。是否實際課稅・稅額因案而異，故本文未斷定【未驗證】。請於簽約前向稅理士諮詢。

Q. 有子女的在留資格（留學・技人國），對住處的持有或租賃有利嗎？
A. 在留資格是在日本從事活動的區分，並非持有・租賃不動產的要件本身。即使沒有在留資格也可持有。惟在留期間的屆滿日與畢業・向就業轉換的預期，是續持或出售・出租的判斷材料。在留資格的該當性・變更由行政書士（入管申請取次）、物件尋找由本公司負責。

Q. 將來子女返國後出售該住處，會有什麼特別手續嗎？
A. 所有者以非居住者身分出售時，買方原則上就對價源泉徵收10.21％（買方為個人・供自己或親屬居住用・對價1億日圓以下等有例外）。出租時若承租人為法人等，有從租金源泉徵收20.42％的情形。兩者皆由稅理士試算稅額、由本公司負責出售・租賃實務、由司法書士負責登記。

這篇文章的依據（第一手資訊）

• 依外國匯兌及外國貿易法（外為法）之「本邦不動產或與其有關權利之取得報告」（財務省）（非居住者取得本邦不動產須於取得後20日內經由日本銀行向財務大臣提交報告書。金額・面積大小不問。亦可由居住者代理人提交。2026年10月13日參照）
• 財務省「部分修正外國匯兌交易等報告相關省令之省令」（令和8年2月20日公布・令和8年4月1日施行）（將居住用・非營利業務用・事務所用之不動產本身的取得納入事後申報對象。外為報告省令第5條第2項第10號・別紙樣式第22關係。2026年10月13日參照）
• 出入國管理及難民認定法（入管法・昭和26年政令第319號）別表第一（在留資格「留學」「技術・人文知識・國際業務」活動的區分。該當性由出入國在留管理廳判斷。2026年10月13日參照）
• 國稅廳 TaxAnswer No.2879「向非居住者等購買土地等時」（向非居住者等購買土地等的買方（不論個人或法人）原則源泉徵收10.21％。個人為供自己或親屬居住用而取得且對價在1億日圓以下時則不需（此例外僅限個人，不適用於法人）。2026年10月13日參照）

本文更新・追加資料確認日：2026年10月13日。外為法・入管法的框架於財務省的說明・e-Gov法令檢索・國稅廳TaxAnswer確認。父母名下／子女名下所生贈與稅（含視同贈與）・非居住者課稅・視同讓渡的有無與稅額、可適用的特例、在留資格的個別該當性、外為法申報例外的細目，均因案而異，故本文不斷定，列為【未驗證】，稅由稅理士、在留資格由行政書士、登記由司法書士依原始資料確認。財務省・國稅廳・出入國在留管理廳頁面的URL與刊載內容為參照日時點者，可能有修正・構成變更。公開待資格者確認前暫為保留。

本文為一般性資訊提供，並非就個別案件的法律判斷・稅務判斷・在留資格結果。須經所管行政機關與各資格者確認。四葉不動產株式會社、四葉行政書士事務所、四葉社會保險勞務士事務所與其他專業人員（司法書士・稅理士・律師）各自為獨立的事業體，依業務分別簽約。以直接簽約、直接請款、直接入帳推進，不收受介紹費・送客手續費。物件尋找與買賣仲介由四葉不動產株式會社、贈與稅・非居住者課稅由稅理士、子女的在留資格由四葉行政書士事務所（入管申請取次）、所有權登記由司法書士、契約・報酬的爭議由律師負責。物件初次諮詢免費，各專業人員的受任範圍・費用請向各簽約方確認。

本文作者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。以日語・英語・繁體・簡體四種語言對應，負責中國本土・台灣客戶的物件尋找與買賣仲介，贈與稅・非居住者課稅交給稅理士、子女的在留資格交給行政書士、登記交給司法書士。詳細經歷見作者頁面。