被繼承人住進安養機構後才空置的老家，也能用繼承空屋的3000萬日圓特別控除嗎

重點結論： 父母住進安養機構後才空置的老家，繼承空屋的3000萬日圓特別控除仍有適用餘地。關鍵在於證明入住前已取得要介護認定等、自入住到繼承開始空屋未出租等並持續維持、以及當時是一人獨居。最終的適用判定與報稅由稅理士、買賣由本公司、繼承登記由司法書士分別負責。

本文面向父母住進機構後老家空置、並考慮出售而繼承該老家的人，依租稅特別措置法與國稅廳稅務解答（タックスアンサー），整理在「住進安養機構後才空置」的情況下能否使用空屋特例。本公司負責估價・組出售時程・買賣仲介。能否使用特例的最終適用判定與報稅由稅理士、繼承登記由司法書士、遺產分割起爭議時由律師負責，這些與四葉不動產株式會社各自為獨立的事業體，依業務分別簽約推進（分離受任）。出售時機的逆算與賣法比較見繼承的老家該賣或該留，繼承登記義務化與出售順序見繼承登記義務化與出售。

繼承空屋的3000萬日圓特別控除的「被繼承人居住要件」是什麼？

繼承空屋的3000萬日圓特別控除，是在被繼承人「繼承開始直前一人獨居的家屋」由繼承人出售時，可自讓渡所得中控除最高3000萬日圓（一定情形為2000萬日圓）的特例（租稅特別措置法第35條）。要點之一便是這項「居住要件」。

家屋側的條件包括：昭和56年〈1981年〉5月31日以前建造（舊耐震）、非區分所有建物登記的建物、繼承開始直前除被繼承人外無其他居住者（一人獨居）（國稅廳稅務解答 No.3306）。此外，自繼承時到讓渡時未供事業・出租・居住使用也是要件。亦即繼承後若出租或有人入住，原則上即脫離對象。控除額方面，令和6年〈2024年〉1月1日以後的讓渡，若取得被繼承人居住用家屋等的繼承人為3人以上，則降為最高2000萬日圓。

區分	要件例
家屋的建造年	昭和56年〈1981年〉5月31日以前建造
建物種類	非區分所有建物登記（獨棟等）
居住狀況	繼承開始直前除被繼承人外無其他居住者
繼承後利用	未供事業・出租・居住使用
控除額	最高3000萬日圓（令和6年以後讓渡且取得繼承人3人以上為2000萬日圓）

個別的適用可否，由稅理士對照國稅廳頁面與條文確認。

住進安養機構的老家也屬特例對象嗎？是哪次修正改變的？

有屬對象的餘地。本特例原本以「繼承開始直前被繼承人所居住的家屋」為前提，但平成31年度（令和元年度）修正，將被繼承人住進安養機構而空置的情形也納入，只要滿足一定要件即視為符合居住要件。自平成31年〈2019年〉4月1日以後的讓渡起適用。

國稅廳稅務解答 No.3307整理的要件如下。①繼承開始直前，取得要介護認定・要支援認定等的被繼承人，入住・入所於養護老人院・特別養護老人院・收費老人院・銀髮族專用住宅（サ高住）・介護老人保健設施・失智症對應型共同生活介護的住居等（認定有無，於家屋不再供居住使用的直前時點判定）。②自不再供居住使用時起到繼承開始直前，家屋持續供被繼承人保管物品等，未供事業・出租・被繼承人以外之人居住使用。③自入住到繼承開始直前，被繼承人被認定主要居住的家屋為該安養機構。依據為租稅特別措置法第35條、同法施行令第20條之3・第23條、同法施行規則第18條之2、措通35-9之2。

論點	內容
修正	平成31年度（令和元年度）修正
適用開始	平成31年〈2019年〉4月1日以後的讓渡
認定的判定時點	家屋不再供居住使用的直前
對象設施例	養護・特養・收費老人院、サ高住、介護老人保健設施 等

因照護而遷入子女家等、遷往安養機構以外之處，原則上非對象。適用可否的最終判定由稅理士進行。

要介護認定・入住事實・空屋的維持，各用什麼文件證明？

用文件佐證。需要能顯示已取得要介護認定等、已入住安養機構、自入住到繼承開始空屋未出租等而持續維持的資料。實務上會取得物件所在地的市區町村所核發的「被繼承人居住用家屋等確認書」，附於報稅。

要介護認定・要支援認定是依介護保險法的認定（介護保險法第19條），以介護保險被保險者證或認定結果通知確認。入住事實以與機構的入住契約書、可知入住期間的資料顯示；空屋的維持以水電使用狀況、管理記錄等顯示。哪份文件證明什麼、申請確認書需要什麼，由市區町村與稅理士確認。本公司協助說明買賣所需文件，並配合出售時程安排準備。

欲證明事項	主要文件	確認・核發處
要介護認定等	介護保險被保險者證、認定結果通知	市區町村・稅理士
入住事實	機構入住契約書、入住期間資料	機構・市區町村
空屋的維持（未利用）	水電使用狀況、管理記錄	繼承人・市區町村
特例整體的確認	被繼承人居住用家屋等確認書	市區町村（物件所在地）核發

耐震改修與拆除哪個能用特例？出售期限到何時？

由於出售的家屋為舊耐震（昭和56年〈1981年〉5月31日以前建造），若原樣出售，原則上須在讓渡時前使其符合耐震基準，或拆除家屋以更地出售二擇一。關於令和6年〈2024年〉1月1日以後的讓渡，已放寬為：在讓渡時起到讓渡之年的翌年2月15日止，符合耐震基準或拆除家屋全部等，也有屬對象的餘地（國稅廳稅務解答 No.3306）。這為交屋後才改修・拆除的情形留下餘地，但由誰在何時進行的具體適用關係因案而異，由稅理士確認。

出售期限為：自繼承開始之日起算滿3年之日所屬年的12月31日前出售。另外，特例整體的適用期限為平成28年〈2016年〉4月1日至令和9年〈2027年〉12月31日之間的讓渡。須在這兩個期限中較早者之前完成出售。

項目	內容
耐震改修或拆除	因屬舊耐震，原則須耐震符合或拆除（更地出售）二擇一
令和6年以後的放寬	讓渡翌年2月15日前的耐震符合・全部拆除等也有屬對象的餘地
出售期限	繼承開始起滿3年之日所屬年的12月31日前
特例的適用期限	平成28年〈2016年〉4月1日〜令和9年〈2027年〉12月31日的讓渡

耐震改修與拆除何者較有利（費用、更地化後的固定資產稅、買方層），由本公司作為賣法比較整理，稅額的最終判定由稅理士進行。

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適用判定與報稅找誰？出售與繼承登記又分別找誰？

把角色分開。能否使用特例的適用判定與報稅找稅理士、買賣的估價與仲介找本公司、繼承登記找司法書士、遺產分割起爭議時找律師。空屋特例要件繁細，缺一即無法適用，故出售前先向稅理士確認適用的展望，再由本公司配合組出售時程與期限，較為安全。

關於繼承不動產出售對本公司的諮詢見繼承不動產的諮詢。若繼承人有多人且取得者未定，須先整理遺產分割與繼承登記，並考量3人以上取得時控除額降為2000萬日圓而推進。各專門家以四葉不動產株式會社、四葉行政書士事務所、四葉社會保險勞務士事務所，以及其他專門家（稅理士・司法書士・律師）各自為獨立的事業體，依業務分別簽約。以直接簽約・直接請款・直接入帳推進，沒有介紹費・轉介費的往來。本公司負責到估價與仲介為止，特例的適用判定・報稅由稅理士進行。

諮詢處	負責範圍
稅理士	空屋特例的適用判定、讓渡所得的計算、報稅
不動產公司（本公司）	估價、出售時程、買賣仲介、所需文件說明
司法書士	繼承登記、買賣伴隨的所有權移轉登記
律師	遺產分割起爭議時的調解・審判
市區町村	被繼承人居住用家屋等確認書的核發

常見問題

Q. 父母住進特別養護老人院後才空置的老家，也能用3000萬日圓控除嗎？
A. 有適用餘地。須滿足：繼承開始直前，取得要介護認定等的被繼承人已入住安養機構、自入住到繼承開始空屋未出租等而持續維持、當時一人獨居等要件（國稅廳稅務解答 No.3307、租稅特別措置法第35條・同法施行令第23條）。最終的適用判定由稅理士進行。

Q. 因照護離開老家，與身為子女的我在我家同住的情形如何？
A. 遷往安養機構以外之處，原則上非本特例居住要件特例的對象。屬對象的是取得要介護認定等的被繼承人入住安養機構的情形。個別情事的可否，由稅理士對照國稅廳頁面與條文確認。

Q. 取得要介護認定、以及維持空屋，用什麼證明？
A. 以介護保險被保險者證或認定結果通知、機構入住契約書、水電使用狀況等顯示，並取得物件所在地市區町村核發的「被繼承人居住用家屋等確認書」附於報稅。所需文件請向市區町村與稅理士確認。

Q. 要在何時前出售才來得及？
A. 要件是自繼承開始之日起滿3年之日所屬年的12月31日前出售，並與特例整體的適用期限（令和9年〈2027年〉12月31日前的讓渡）取較早者之前完成出售（國稅廳稅務解答 No.3306）。自期限逆算的出售時程由本公司組出，稅額由稅理士確認。

這篇文章的出處（第一手資訊）

• 國稅廳稅務解答 No.3306 出售被繼承人居住用財產（空屋）時的特例（租稅特別措置法第35條。控除最高3000萬日圓（令和6年〈2024年〉1月1日以後讓渡且取得繼承人3人以上為2000萬日圓）；對象為平成28年〈2016年〉4月1日〜令和9年〈2027年〉12月31日的讓渡；於繼承開始起滿3年之日所屬年的12月31日前出售；昭和56年〈1981年〉5月31日以前建造・無區分所有登記等。令和6年以後，讓渡翌年2月15日前的耐震符合・全部拆除等也有屬對象的餘地。令和8年4月1日現行法令等。2026年10月14日參照）
• 國稅廳稅務解答 No.3307 被繼承人住進安養機構等情形的被繼承人居住用家屋（依據＝措法35、措令20之3・23、措規18之2、措通35-9之2。取得要介護認定等的被繼承人入住安養機構、自入住到繼承保管物品等維持且未供事業・出租・他人居住、入住後主要居住處為該設施等。令和8年4月1日現行法令等。2026年10月14日參照）
• 租稅特別措置法 第35條（居住用財產讓渡所得的特別控除）（第3項＝被繼承人居住用財產（空屋）讓渡所得特別控除的依據規定。2026年10月14日參照）
• 介護保險法 第19條（要介護認定・要支援認定）（經市町村認定而受介護給付・預防給付。為安養機構入住時要介護認定等的制度依據。2026年10月14日參照）

本文更新・追加資料確認日：2026年10月14日。租稅特別措置法・介護保險法的條文已於e-Gov法令檢索、特例要件已於國稅廳稅務解答 No.3306・No.3307確認。個別家屋是否符合居住要件（含安養機構入住特例）或繼承後未利用要件、令和6年修正的耐震符合・拆除由誰在何時進行的具體適用關係、控除額是否降為2000萬日圓的繼承人數算法、與取得費加算特例的選擇，均因案而異，本文不作斷定並標記為【未驗證】，適用判定與報稅由稅理士依原始資料確認。國稅廳頁面的URL・內容・現行基準日為參照日時點者，可能因修正或結構變更而異。公開以資格者確認為前提暫予保留。

本文為一般性資訊提供，並非個別的法律判斷・稅務判斷・特例適用可否。須經主管行政廳與各資格者確認。四葉不動產株式會社、四葉行政書士事務所、四葉社會保險勞務士事務所與其他專門家（稅理士・司法書士・律師）各自為獨立的事業體，依業務分別簽約。以直接簽約・直接請款・直接入帳推進，沒有介紹費・轉介費的往來。空屋特例的適用判定與報稅由稅理士、繼承登記由司法書士、遺產分割的紛爭由律師負責。物件的首次諮詢免費，各專門家的受任範圍・費用請向各簽約對象確認。

本文作者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄編號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。在安養機構入住後才空置的老家出售中，負責估價與仲介、自出售期限逆算的時程組建；空屋特例的適用判定與報稅交給稅理士，繼承登記交給司法書士，紛爭交給律師。詳細經歷見作者頁面。