被继承人住进养老机构后才空置的老家，也能用继承空屋的3000万日元特别控除吗

要点结论： 父母住进养老机构后才空置的老家，继承空屋的3000万日元特别控除仍有适用余地。关键在于证明入住前已取得要介护认定等、自入住到继承开始空屋未出租等并持续维持、以及当时是一人独居。最终的适用判定与报税由税理士、买卖由本公司、继承登记由司法书士分别负责。

本文面向父母住进机构后老家空置、并考虑出售而继承该老家的人，依租税特别措置法与国税厅税务解答（タックスアンサー），整理在「住进养老机构后才空置」的情况下能否使用空屋特例。本公司负责估价・组出售时程・买卖中介。能否使用特例的最终适用判定与报税由税理士、继承登记由司法书士、遗产分割起争议时由律师负责，这些与四叶不动产株式会社各自为独立的事业体，按业务分别签约推进（分离受任）。出售时机的逆算与卖法比较见继承的老家该卖或该留，继承登记义务化与出售顺序见继承登记义务化与出售。

继承空屋的3000万日元特别控除的「被继承人居住要件」是什么？

继承空屋的3000万日元特别控除，是在被继承人「继承开始直前一人独居的家屋」由继承人出售时，可自让渡所得中控除最高3000万日元（一定情形为2000万日元）的特例（租税特别措置法第35条）。要点之一便是这项「居住要件」。

家屋侧的条件包括：昭和56年〈1981年〉5月31日以前建造（旧耐震）、非区分所有建物登记的建物、继承开始直前除被继承人外无其他居住者（一人独居）（国税厅税务解答 No.3306）。此外，自继承时到让渡时未供事业・出租・居住使用也是要件。亦即继承后若出租或有人入住，原则上即脱离对象。控除额方面，令和6年〈2024年〉1月1日以后的让渡，若取得被继承人居住用家屋等的继承人为3人以上，则降为最高2000万日元。

区分	要件例
家屋的建造年	昭和56年〈1981年〉5月31日以前建造
建物种类	非区分所有建物登记（独栋等）
居住状况	继承开始直前除被继承人外无其他居住者
继承后利用	未供事业・出租・居住使用
控除额	最高3000万日元（令和6年以后让渡且取得继承人3人以上为2000万日元）

个别的适用可否，由税理士对照国税厅页面与条文确认。

住进养老机构的老家也属特例对象吗？是哪次修正改变的？

有属对象的余地。本特例原本以「继承开始直前被继承人所居住的家屋」为前提，但平成31年度（令和元年度）修正，将被继承人住进养老机构而空置的情形也纳入，只要满足一定要件即视为符合居住要件。自平成31年〈2019年〉4月1日以后的让渡起适用。

国税厅税务解答 No.3307整理的要件如下。①继承开始直前，取得要介护认定・要支援认定等的被继承人，入住・入所于养护老人院・特别养护老人院・收费老人院・银发族专用住宅（サ高住）・介护老人保健设施・失智症对应型共同生活介护的住居等（认定有无，于家屋不再供居住使用的直前时点判定）。②自不再供居住使用时起到继承开始直前，家屋持续供被继承人保管物品等，未供事业・出租・被继承人以外之人居住使用。③自入住到继承开始直前，被继承人被认定主要居住的家屋为该养老机构。依据为租税特别措置法第35条、同法施行令第20条之3・第23条、同法施行规则第18条之2、措通35-9之2。

论点	内容
修正	平成31年度（令和元年度）修正
适用开始	平成31年〈2019年〉4月1日以后的让渡
认定的判定时点	家屋不再供居住使用的直前
对象设施例	养护・特养・收费老人院、サ高住、介护老人保健设施 等

因照护而迁入子女家等、迁往养老机构以外之处，原则上非对象。适用可否的最终判定由税理士进行。

要介护认定・入住事实・空屋的维持，各用什么文件证明？

用文件佐证。需要能显示已取得要介护认定等、已入住养老机构、自入住到继承开始空屋未出租等而持续维持的资料。实务上会取得物件所在地的市区町村所核发的「被继承人居住用家屋等确认书」，附于报税。

要介护认定・要支援认定是依介护保险法的认定（介护保险法第19条），以介护保险被保险者证或认定结果通知确认。入住事实以与机构的入住契约书、可知入住期间的资料显示；空屋的维持以水电使用状况、管理记录等显示。哪份文件证明什么、申请确认书需要什么，由市区町村与税理士确认。本公司协助说明买卖所需文件，并配合出售时程安排准备。

欲证明事项	主要文件	确认・核发处
要介护认定等	介护保险被保险者证、认定结果通知	市区町村・税理士
入住事实	机构入住契约书、入住期间资料	机构・市区町村
空屋的维持（未利用）	水电使用状况、管理记录	继承人・市区町村
特例整体的确认	被继承人居住用家屋等确认书	市区町村（物件所在地）核发

耐震改修与拆除哪个能用特例？出售期限到何时？

由于出售的家屋为旧耐震（昭和56年〈1981年〉5月31日以前建造），若原样出售，原则上须在让渡时前使其符合耐震基准，或拆除家屋以更地出售二择一。关于令和6年〈2024年〉1月1日以后的让渡，已放宽为：在让渡时起到让渡之年的翌年2月15日止，符合耐震基准或拆除家屋全部等，也有属对象的余地（国税厅税务解答 No.3306）。这为交屋后才改修・拆除的情形留下余地，但由谁在何时进行的具体适用关系因案而异，由税理士确认。

出售期限为：自继承开始之日起算满3年之日所属年的12月31日前出售。另外，特例整体的适用期限为平成28年〈2016年〉4月1日至令和9年〈2027年〉12月31日之间的让渡。须在这两个期限中较早者之前完成出售。

项目	内容
耐震改修或拆除	因属旧耐震，原则须耐震符合或拆除（更地出售）二择一
令和6年以后的放宽	让渡翌年2月15日前的耐震符合・全部拆除等也有属对象的余地
出售期限	继承开始起满3年之日所属年的12月31日前
特例的适用期限	平成28年〈2016年〉4月1日〜令和9年〈2027年〉12月31日的让渡

耐震改修与拆除何者较有利（费用、更地化后的固定资产税、买方层），由本公司作为卖法比较整理，税额的最终判定由税理士进行。

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适用判定与报税找谁？出售与继承登记又分别找谁？

把角色分开。能否使用特例的适用判定与报税找税理士、买卖的估价与中介找本公司、继承登记找司法书士、遗产分割起争议时找律师。空屋特例要件繁细，缺一即无法适用，故出售前先向税理士确认适用的展望，再由本公司配合组出售时程与期限，较为安全。

关于继承不动产出售对本公司的咨询见继承不动产的咨询。若继承人有多人且取得者未定，须先整理遗产分割与继承登记，并考量3人以上取得时控除额降为2000万日元而推进。各专门家以四叶不动产株式会社、四叶行政书士事务所、四叶社会保险劳务士事务所，以及其他专门家（税理士・司法书士・律师）各自为独立的事业体，按业务分别签约。以直接签约・直接请款・直接入账推进，没有介绍费・转介费的往来。本公司负责到估价与中介为止，特例的适用判定・报税由税理士进行。

咨询处	负责范围
税理士	空屋特例的适用判定、让渡所得的计算、报税
不动产公司（本公司）	估价、出售时程、买卖中介、所需文件说明
司法书士	继承登记、买卖伴随的所有权移转登记
律师	遗产分割起争议时的调解・审判
市区町村	被继承人居住用家屋等确认书的核发

常见问题

Q. 父母住进特别养护老人院后才空置的老家，也能用3000万日元控除吗？
A. 有适用余地。须满足：继承开始直前，取得要介护认定等的被继承人已入住养老机构、自入住到继承开始空屋未出租等而持续维持、当时一人独居等要件（国税厅税务解答 No.3307、租税特别措置法第35条・同法施行令第23条）。最终的适用判定由税理士进行。

Q. 因照护离开老家，与身为子女的我在我家同住的情形如何？
A. 迁往养老机构以外之处，原则上非本特例居住要件特例的对象。属对象的是取得要介护认定等的被继承人入住养老机构的情形。个别情事的可否，由税理士对照国税厅页面与条文确认。

Q. 取得要介护认定、以及维持空屋，用什么证明？
A. 以介护保险被保险者证或认定结果通知、机构入住契约书、水电使用状况等显示，并取得物件所在地市区町村核发的「被继承人居住用家屋等确认书」附于报税。所需文件请向市区町村与税理士确认。

Q. 要在何时前出售才来得及？
A. 要件是自继承开始之日起满3年之日所属年的12月31日前出售，并与特例整体的适用期限（令和9年〈2027年〉12月31日前的让渡）取较早者之前完成出售（国税厅税务解答 No.3306）。自期限逆算的出售时程由本公司组出，税额由税理士确认。

这篇文章的出处（第一手信息）

• 国税厅税务解答 No.3306 出售被继承人居住用财产（空屋）时的特例（租税特别措置法第35条。控除最高3000万日元（令和6年〈2024年〉1月1日以后让渡且取得继承人3人以上为2000万日元）；对象为平成28年〈2016年〉4月1日〜令和9年〈2027年〉12月31日的让渡；于继承开始起满3年之日所属年的12月31日前出售；昭和56年〈1981年〉5月31日以前建造・无区分所有登记等。令和6年以后，让渡翌年2月15日前的耐震符合・全部拆除等也有属对象的余地。令和8年4月1日现行法令等。2026年10月14日参照）
• 国税厅税务解答 No.3307 被继承人住进养老机构等情形的被继承人居住用家屋（依据＝措法35、措令20之3・23、措规18之2、措通35-9之2。取得要介护认定等的被继承人入住养老机构、自入住到继承保管物品等维持且未供事业・出租・他人居住、入住后主要居住处为该设施等。令和8年4月1日现行法令等。2026年10月14日参照）
• 租税特别措置法 第35条（居住用财产让渡所得的特别控除）（第3项＝被继承人居住用财产（空屋）让渡所得特别控除的依据规定。2026年10月14日参照）
• 介护保险法 第19条（要介护认定・要支援认定）（经市町村认定而受介护给付・预防给付。为养老机构入住时要介护认定等的制度依据。2026年10月14日参照）

本文更新・追加资料确认日：2026年10月14日。租税特别措置法・介护保险法的条文已于e-Gov法令检索、特例要件已于国税厅税务解答 No.3306・No.3307确认。个别家屋是否符合居住要件（含养老机构入住特例）或继承后未利用要件、令和6年修正的耐震符合・拆除由谁在何时进行的具体适用关系、控除额是否降为2000万日元的继承人数算法、与取得费加算特例的选择，均因案而异，本文不作断定并标记为【未验证】，适用判定与报税由税理士依原始资料确认。国税厅页面的URL・内容・现行基准日为参照日时点者，可能因修正或结构变更而异。公开以资格者确认为前提暂予保留。

本文为一般性信息提供，并非个别的法律判断・税务判断・特例适用可否。须经主管行政厅与各资格者确认。四叶不动产株式会社、四叶行政书士事务所、四叶社会保险劳务士事务所与其他专门家（税理士・司法书士・律师）各自为独立的事业体，按业务分别签约。以直接签约・直接请款・直接入账推进，没有介绍费・转介费的往来。空屋特例的适用判定与报税由税理士、继承登记由司法书士、遗产分割的纠纷由律师负责。物件的首次咨询免费，各专门家的受任范围・费用请向各签约对象确认。

本文作者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录编号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。在养老机构入住后才空置的老家出售中，负责估价与中介、自出售期限逆算的时程组建；空屋特例的适用判定与报税交给税理士，继承登记交给司法书士，纠纷交给律师。详细经历见作者页面。