继承到的空房，该拆除后卖素地，还是连同老屋卖土地？

结论（先说重点）：卖继承到的空房时，「拆除后卖素地」或「连同老屋（现况）卖」取决于四点——①拆除费用，与拆为素地后住宅用地特例消失、固定资产税上升；②买方族群（素地适合想盖屋的人，连同老屋适合重视价格、DIY、投资者）；③契约不符责任与拆除费负担；④空房3000万日元特别扣除（租税特别措置法35条3项）的适用方式。特别是该扣除已整理成「先拆为素地再卖／买方于交屋后拆除」两种都能用的形式，因此拆除时点左右手取金额。税额计算交税理士，灭失登记交土地家屋调查士・司法书士。

继承到的老家变成空房，真要卖时必定撞上的，就是「先拆再卖，还是原样卖」。何者较划算因物件与买方而异，没有一律的正解。本文写给想卖继承空房的继承人，整理素地交付与连同老屋交付这两种卖法本身的差异（费用、期间、买方族群、契约不符责任、税的特例）。放置不管的风险与扣除的逆算另有专文，此处聚焦于「拆或不拆」的判断。

卖素地与连同老屋卖，对买方而言有何不同？

同一块地，作为素地与连同老屋，买方族群会不同。

素地适合想马上盖屋的人、建商、建售业者。若界址与地中埋设物清楚，买方能立即规划建筑计划。连同老屋（现况交付），则适合想压低价格、以DIY或改建为前提、想作投资出租的人。即使不认老屋的价值，也能成立「拆除费由买方负担、故相应便宜」的定价。

	素地交付	连同老屋（现况交付）
主要买方族群	想马上盖屋・建售业者	重视价格・DIY・改建・投资
卖方初期费用	拆除费先支出	不支出
至交屋的期间	因拆除而延长	较快
是否易于辨识	高（看得到地形）	建物遮挡视线

何者卖得较高，取决于区位与建物状态。土地价值如何随容积率变动见此处，「卖或留」的整体判断见此处。

拆除费用，与拆为素地后固定资产税上升，各要抓多少？（税额交税理士）

拆为素地前，务必掌握固定资产税的住宅用地特例。

地方税法对建有住宅的土地（住宅用地）之固定资产税，减轻其课税标准。小规模住宅用地（200㎡以下的部分）课税标准减为6分之1，超过部分之一般住宅用地减为3分之1（都市计划税分别为3分之1、3分之2）。拆除建物成为素地，此住宅用地特例消失，固定资产税上升。

常有人说「拆为素地后固定资产税变6倍」，但这并不精确。特例消失后课税标准上升，惟素地有负担调整措施与非住宅用地上限（课税标准为评价额的70%）在运作，故实际增幅并非恰好6倍。增幅因自治体、评价额而异。

状态	小规模住宅用地固定资产税的课税标准
建有房屋（住宅用地）	评价额的6分之1
拆除为素地	特例消失（有负担调整・非恰好6倍）

此外，被放置的空房若被指定为**「特定空家等」或「管理不全空家等」**并收到市町村劝告，其基地会被排除于住宅用地特例之外（空家等对策特别措置法）。不拆除、仅是放置，也可能使特例消失，须留意。具体税额与增幅的试算交税理士，放置风险请另行确认。

连同老屋卖，契约不符责任与拆除费负担如何？

卖连同老屋土地时的重点是契约不符责任（旧称瑕疵担保责任）。

民法规定，所卖之物不符契约内容时，买方可请求追完（修补）・减少价金・损害赔偿・解除契约（民法562条以下）。老旧空房易出现漏水、白蚁、给排水故障，原样出售可能日后被追究此责任。

因此个人间的中古交易，常附上**「以现况有姿交付、不负契约不符责任（免责）」的特约**。民法上，契约不符责任可以特约减轻・免除（惟卖方明知而未告知之事实不及于免责）。

须注意**卖方为宅地建物取引业者、买方为个人（非业者）**的情形。此时依宅地建物取引业法40条，除将契约不符责任的通知期间定为「自交屋日起2年以上」外，其余对买方不利的特约无效。个人卖方与业者卖方，免责特约的效力不同。

	个人为卖方	业者为卖方・买方为个人
契约不符责任的免责特约	原则有效（明知未告知者除外）	受40条限制（自交屋起2年以上等）
拆除费之处理	以「买方负担、故便宜」等织入价格	同样以价格・条件调整

拆除费要「由卖方负担、拆为素地后交付」或「由买方负担、连同老屋便宜交付」，是价格协商的内容。选哪一种，也会改变下述税的特例的用法。

若要用3000万日元特别扣除，拆除时点会改变什么？（适用可否交税理士）

卖继承空房时的一大要素，是**「被继承人的居住用财产（空房）出售时的3000万日元特别扣除」（租税特别措置法35条3项）**。可自让渡所得扣除最多3000万日元（继承人3人以上时每人2000万日元）。

主要要件如下。

要件	内容
建筑时期	昭和56年5月31日以前建筑
建物种类	非区分所有建物（公寓大厦等）
居住状况	继承开始前，被继承人一人居住（有入住安养机构等特例）
用途	自继承至出售，未供事业・出租・居住使用
让渡对价	1亿日元以下
期限	至继承开始起满3年之日所属年度的12月31日／特例适用期限至令和9年12月31日
房屋状态	出售时符合耐震基准，或拆除房屋成为素地

此处拆除时点会发生作用。以往须「卖方于交屋前耐震改修」或「拆为素地」，惟自令和6年（2024年）1月1日以后的让渡，买方于让渡翌年2月15日前耐震改修或拆除者，亦纳入适用对象。也就是说，卖方不必先拆，由买方于交屋后拆除的安排也能用扣除。

这大幅改变「拆为素地再卖，或连同老屋卖」的判断。适用可否、要件之套用与让渡所得的计算，属税理士的所管。 要件细琐，尚有入住安养机构的特例与共有情形的处理。本公司看卖法（素地／现况）与价格设计，税理士看扣除的适用可否，各自分别进行。

想针对您的情况进一步咨询？

欢迎告诉我们您的找房需求或不动产出售计划。

LINE咨询联系我们

拆除、灭失登记、出售，各该找谁？

卖法的见解（素地／连同老屋）与买卖中介，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承办。角色分工如下。

顺序	事项	承担者
1	继承登记（自被继承人移转名义予继承人）	司法书士
2	决定素地／连同老屋与价格	宅地建物取引业者（本公司）
3	拆除工程（拆为素地时）	拆除业者
4	建物灭失登记（拆除后1个月内）	土地家屋调查士（表题）・司法书士
5	3000万日元扣除的适用可否・让渡所得计算	税理士
6	继承人间卖法谈不拢时的协商・调解	律师

拆除建物后，依不动产登记法第57条，须自灭失之日起1个月内申请建物灭失登记。名义仍为被继承人时，买卖契约与所有权移转登记皆无法办理，故继承登记为前提（继承登记自2024年4月1日起义务化，详见此处）。

继承登记与灭失登记的权利部找司法书士，灭失登记的表题（测量・现况）找土地家屋调查士，3000万日元扣除与让渡所得税找税理士，继承人间的纷争找律师，各自直接委托。 上述各为独立的事业体，与本公司分别签约。本公司不收取也不支付介绍费・送客手续费。咨询免费。继承不动产的整体进行方式见继承・空房咨询。

常见问题

Q. 先拆再卖，或连同老屋卖，哪个较划算？
A. 没有一律的正解。素地适合想马上盖屋的买方、也易于想像，但拆除费先支出，且成为素地期间住宅用地特例消失。连同老屋不需初期费用、能较快挂牌，但须将契约不符责任与拆除费织入价格。3000万日元扣除自2024年起，由买方于交屋后拆除的形式亦可用，宜在向税理士确认适用可否后再决定。

Q. 拆除空房，固定资产税会变6倍吗？
A. 不会「恰好6倍」。拆除使住宅用地特例（小规模住宅用地课税标准6分之1）消失、课税标准上升，但素地有负担调整措施与评价额70%的上限在运作，故实际增幅因自治体、评价额而异。具体试算请向税理士确认。又，放置并收到「特定空家等」劝告，即使不拆也可能使特例消失。

Q. 拆除建物后，登记须做什么吗？
A. 须办理。依不动产登记法第57条，拆除（灭失）建物后须于1个月内申请建物灭失登记。表题部（现况・测量）属土地家屋调查士的领域，权利部手续属司法书士的领域。名义仍为被继承人时，作为前提尚须继承登记。

Q. 连同老屋卖，能不负契约不符责任吗？
A. 个人为卖方时，「现况有姿・不负契约不符责任（免责）」特约原则有效（惟明知未告知之事实不及于免责）。卖方为宅地建物取引业者、买方为个人时，依宅地建物取引业法40条有限制，通知期间须自交屋起2年以上，对买方不利之特约无效。特约如何撰写因当事人与物件而异，于中介中个别确认。

本文出典（一次资料）

• 国税厅Tax Answer No.3306「被继承人居住用财产（空房）出售时的特例」（租税特别措置法35条3项。昭和56年5月31日以前建筑・非区分所有建物・继承开始前被继承人一人居住・让渡对价1亿日元以下・符合耐震基准或拆除＝素地。令和6年1月1日以后之让渡，买方于翌年2月15日前耐震改修・拆除者亦为对象。继承人3人以上每人2000万日元。适用期限至令和9年12月31日。2026年8月27日参照）
• e-Gov法令检索「地方税法」（第349条之3之2＝住宅用地固定资产税课税标准特例。小规模住宅用地（200㎡以下部分）6分之1，一般住宅用地3分之1。都市计划税于第702条之3为3分之1・3分之2。2026年8月27日参照）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（第57条＝建物灭失时，表题部所有人或所有权登记名义人须自灭失之日起1个月内申请建物灭失登记。2026年8月27日参照）
• e-Gov法令检索「民法」（第562条〜第564条＝契约不符责任（追完・减少价金・损害赔偿・解除）；以特约减轻・免除之可否）／宅地建物取引业法第40条（卖方为业者・买方为非业者时担保责任特约之限制＝自交屋起2年以上）。2026年8月27日参照）

※固定资产税的增幅、3000万日元扣除的适用可否、免责特约的效力，均因物件、因当事人而异。本文并未就个别物件作判断。税额与扣除的适用请向税理士、登记请向司法书士・土地家屋调查士、继承人间的纷争请向律师的窗口作最终确认。空房3000万日元扣除要件细琐，尚有入住安养机构与共有情形的处理，适用可否务必向税理士确认。本文为一般性资讯提供，并不判断或保证个别物件之售价或税额。物件见解・价格设计・中介由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承办。继承登记・灭失登记权利部由司法书士、灭失登记表题由土地家屋调查士、让渡所得税・扣除由税理士、继承人间纷争由律师，各为独立事业体、分别且直接签约。介绍费・送客手续费概不往来。

本文执笔者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录番号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。将物件（不动产）与手续（行政・继承）的论点并列于同一张桌上确认。详细经历请见著者页面。