没有继承人的不动产由谁、怎么卖？遗产清算人与家事法院的许可

结论（先讲要点）：没有继承人（或全体放弃继承）的不动产，仅凭所有人死亡，谁都不能卖。须先由家事法院依利害关系人或检察官的请求选任「遗产清算人」（民法第952条第1项。2023年〈令和5年〉4月1日施行的修法，将原「遗产管理人」改为此名称），该清算人取得家事法院的权限外行为许可（民法第28条。依第953条准用不在者财产管理人的规定）后，才能把不动产出售换成现金。因为清算人将不动产的出售视为超出保存・管理范围的「处分行为」，须逐件个别申请许可。不动产公司（本公司）负责的是受选任的清算人委托后的估价・觅买方・出售中介；清算人的选任申请与权限外行为许可的申请为律师或司法书士、遗产登记・名义变更为司法书士、遗产税・转让所得等税务为税理士、继承人间或与债权人的纠纷为律师，各为独立事业体、以分别签约为前提为您转介（无介绍费的往来）。

本文面向怀抱无亲无故亲属之不动产的关系人、债权人、特别缘故者，以及空屋的邻居・自治体负责人，依民法条文与法院・法务省案内的顺序，整理没有继承人的不动产由清算人换价・出售为止的实务流程。本文为一般性信息提供，清算人能否选任、权限外行为许可能否核准、售价是否妥当的最终判断，属家事法院与各有资格者的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承办继承不动产的调查与估价・售出的中介。欢迎从「没有继承人的不动产如何换价」的阶段起，与清算人・律师・司法书士携手协助。

没有继承人的不动产要卖，须选任谁？

继承人是否存在不明时，遗产成为「法人」（民法第951条）。所有人纵已过世，若继承人不明・不存在，或全体放弃继承而无承继者，则无人拥有出售该不动产的权限。因此由家事法院依利害关系人（债权人・特别缘故者・共有人・想买的邻地所有人等）或检察官的请求，选任遗产清算人（民法第952条第1项）。

状态	谁能卖
有继承人	继承人（办妥遗产登记后出售）
继承人不明・不存在、全体放弃	无人能卖，须选任清算人
已选任清算人	清算人（但有须家事法院许可的处分）

2023年（令和5年）4月1日施行的民法修正，将此职称由「遗产管理人」改为「遗产清算人」，并合理化公告手续。修正前后的解说文章多残留旧称，请留意勿混淆。选任的申请因须制作向法院提出的书类，属律师或司法书士的领域（行政书士不得以业务制作向法院提出的书类）。继承不动产的整体进行方式见继承不动产的咨询窗口。

遗产清算人为何未经家事法院许可就不能卖？

清算人依民法第953条准用不在者财产管理人的规定（民法第27条〜第29条）。其第28条规定：「需为超出第103条所定权限之行为时，得经家事法院之许可为该行为。」第103条的权限，指财产的保存行为，与不改变性质范围内的利用・改良行为。

不动产的出售，属超出此保存・利用改良范围的「处分行为」。因此清算人要卖遗产的不动产，须就出售此一行为本身取得家事法院的权限外行为许可。许可系就物件・售出条件逐案判断，故并非「清算人一经选任便可自由出售」——这是与一般继承不动产的最大差异。

行为	家事法院的许可
财产的保存（管理・维持现状）	不需（在第103条范围内）
不改变性质的利用・改良	不需（在第103条范围内）
不动产出售等处分	需要（权限外行为许可。民法第28条）

从权限外行为许可的申请到出售，流程如何？

实务上，清算人选任后，一面进行确定债权人・受遗者的公告，一面就须出售的不动产申请权限外行为许可，取得许可后出售，依此顺序进行。因修法将公告一本化，期间的预估较以往易于掌握。

阶段	内容	主要相关方
1. 清算人的选任	家事法院选任，并就选任之旨与继承人主张权利的期间（不得少于6个月）迟滞地公告（民法第952条）	律师・司法书士（申请书类）／家事法院
2. 请求申出的公告	清算人向遗产债权人・受遗者公告2个月以上的请求申出期间（于1的期间内届满。民法第957条）	清算人
3. 估价・觅买方	对出售的不动产估价与觅买方，整理售出条件	本公司（宅地建物取引业）
4. 权限外行为许可的申请	定出售对象・价格等条件，向家事法院申请许可（民法第28条）	律师・司法书士（申请书类）／家事法院
5. 出售・交屋	取得许可后签买卖契约、收受价金、办理所有权移转登记	本公司（中介）／司法书士（登记）

不动产公司主要参与3与5——估价・觅买方，以及取得许可后的中介。价格的妥当性亦为权限外行为许可的判断材料，故整备估价依据在实务上相当重要。选任申请与权限外行为许可申请的书类制作为律师・司法书士、登记为司法书士。继承不动产出售的一般流程另见继承不动产出售为止的流程。

售出价金由谁、依何顺序分配（清算顺序）？

清算人换价不动产所得的价金，先充作对债权人与受遗者的清偿。民法第957条第2项准用限定承认清算的规定（第927条第2项〜第4项、第928条〜第935条，但除第932条但书），清偿大致依下列顺序进行。

顺序	分配对象	依据（准用）
1	遗产债权人（对申出债权人的按比例清偿）	民法第929条
2	受遗者	民法第931条
3	特别缘故者（有请求且家事法院认为相当时）	民法第958条之2
4	剩余归属国库	民法第959条

想针对您的情况进一步咨询？

欢迎告诉我们您的找房需求或不动产出售计划。

LINE咨询联系我们

为清偿而须出售不动产时，原则上以拍卖为之，但有例外：依家事法院选任的鉴定人评价清偿价额，即可停止拍卖（准用民法第932条本文・但书）。实务上亦多选任意出售，其可否与条件由家事法院的权限外行为许可判断。依何顺序・分配多少的法律判断属清算人与法院领域，不动产公司负责换价部分（估价・中介）。转让所得等税务属税理士领域。

与特别缘故者・共有人・国库归属如何相关？

对债权人・受遗者清偿后仍有财产剩余，便成为对「特别缘故者」分与的问题。与被继承人共同生计之人、致力于其疗养看护之人等有特别缘故者，得向家事法院请求财产的分与（民法第958条之2第1项）。此请求须于继承人主张权利的期间（民法第952条第2项的期间）届满后3个月内提出（同条第2项）。无特别缘故者，或未获分与的剩余，最终归属国库（民法第959条）。

共有不动产持分的所有人无继承人而死亡时，处理略有不同。民法第255条规定「共有人之一死亡而无继承人时，其持分归属其他共有人」，但判例整理为：仅于未对特别缘故者分与时，才依第255条归属其他共有人——对特别缘故者的分与优先。涉及共有持分的出售论点更多，与清算人・律师・司法书士及早连携较为安全。继承共有持分的卖法另见将继承的共有持分卖给第三人・分割。

没有继承人的不动产之换价・出售咨询交给四叶不动产（咨询免费）

请在来信写明「继承人不存在」，并填入不动产的所在地、是否已放弃继承、是否已选任清算人、是否为共有持分。我们将与清算人・律师・司法书士连携，从估价・觅买方・中介的部分起协助。

常见问题

Q. 没有继承人的不动产放着不管，就会变成国家的吗？
A. 不会自动归属国库。须由家事法院选任遗产清算人，历经对债权人・受遗者的清偿与对特别缘故者的分与等清算，仍有剩余者才最终归属国库（民法第959条）。要把不动产换成现金，须由清算人取得家事法院的权限外行为许可出售。选任的申请属律师・司法书士的领域。

Q. 清算人一经选任，就能立刻卖不动产吗？
A. 不行。因不动产的出售属超出保存・利用改良范围的处分行为，清算人须就出售行为逐案取得家事法院的权限外行为许可（民法第28条。依第953条准用）。许可系就出售对象・价格等条件逐案判断。不动产公司负责其前提的估价・觅买方，以及取得许可后的中介。

Q.「遗产管理人」与「遗产清算人」是不同的东西吗？
A. 2023年（令和5年）4月1日施行的民法修正，将继承人不存在时选任的职称由「遗产管理人」改为「遗产清算人」，公告手续亦合理化。修正前的文章多残留旧称，查手续时请留意施行日。另外，仅进行遗产保存的「遗产管理人」另有设置。

Q. 不动产公司也会帮忙清算人的选任或许可的申请吗？
A. 不会。清算人的选任申请与权限外行为许可的申请，因须制作向法院提出的书类，属律师或司法书士的领域。遗产登记为司法书士、遗产税・转让所得等税务为税理士、纠纷为律师。不动产公司（本公司）负责的是受清算人委托的估价・觅买方・出售中介。各为独立事业体、分别签约。

本文的出处（第一手信息）

以下为确认的出发点公开资料。法令会修正，条文・项・号・施行日・最终修正请于e-Gov法令检索确认最新。手续的具体流程依管辖家事法院的运用而定，请以法院・法务省的案内确认。清算人能否选任、权限外行为许可、对特别缘故者的分与，由家事法院判断。公开资料的参照日皆为2026年11月3日。以下出处皆为日文。

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第951条＝遗产法人、第952条＝清算人的选任与公告〔权利主张期间不得少于6个月〕、第953条＝第27条〜第29条的准用、第957条＝对遗产债权人・受遗者的清偿〔2个月以上的请求申出公告〕、第958条之2＝对特别缘故者的分与、第959条＝剩余财产的国库归属、第28条＝权限外行为的许可、第103条＝无定权限之代理人的权限、第929条・第931条＝清偿的顺序、第932条＝换价的拍卖、第255条＝共有持分的归属）
• 民法等一部修正法律（令和3年法律第24号。2023年〈令和5年〉4月1日施行。遗产管理人改称遗产清算人、清算手续公告的合理化。请于e-Gov法令检索确认该条与最新）
• e-Gov法令检索「家事事件手续法」（平成23年法律第52号。遗产清算人的选任・权限外行为许可的申请手续。请于e-Gov法令检索确认条号与最新）
• 法院「遗产清算人（遗产管理人）的选任」手续案内（参照日2026年11月3日。最新请于法院页面确认）
• 法务省「迈向解决所有人不明土地的民事基本法制检讨」相关资料（遗产清算人・公告手续检讨的旨趣。参照日2026年11月3日）

本文为一般性信息提供，不保证清算人的选任、权限外行为许可、对特别缘故者的分与、售价的妥当性。清算人的选任申请与权限外行为许可的申请为律师・司法书士、遗产・所有权移转的登记为司法书士、遗产税・转让所得等税务为税理士、继承人间或与债权人的纠纷为律师、出售的估价・中介为不动产（本公司），各自判断・负责。

浦松 丈二／四叶不动产株式会社 代表取缔役・宅地建物交易士。承办继承不动产的调查与估价・售出的中介。作者简介

更新日：2026年11月3日