数次继承使继承人增加的老家要出售——继承登记尚未完成时如何推进

要点结论： 数次继承是指还没办继承登记，另一位继承人也过世、牵涉的继承人变多的状态。出售以继承登记为前提，但买卖的准备可与登记并行。要点是全体继承人的意思确认、对代表人委任的整理，以及遗产分割。登记由司法书士、起争议时由律师、税务由税理士分别负责。

本文面向这样的代表人（长男等）：父母过世后迟迟未办继承登记，期间又有其他继承人过世、使继承人变多，而想出售老家。依民法与不动产登记法的条文，整理到出售为止的步骤。本公司负责估价・出售的安排・中介。数次继承的继承登记由司法书士、继承人之间起争议时的遗产分割（调解・审判）由律师、遗产分割协议书的制作支援由行政书士或本人、继承税与让渡所得税的试算由税理士负责。这些与四叶不动产株式会社各自为独立的事业体，按业务分别签约推进（分离受任）。一代继承的登记义务化与出售见继承登记义务化与出售，老家该卖或该留的判断见继承的老家该卖或该留。

什么是数次继承？为何继承人会「增加」？

数次继承是指某人的继承程序（尤其是继承登记）尚未结束，其继承人之一又过世、继承重叠发生的状态。由于第一次继承的继承人地位会传给该人的继承人（配偶・子女等），牵涉的人数如滚雪球般增加。

继承人自继承开始时起，承接被继承人财产上的一切权利义务（民法第896条）。继承人有数人时，继承财产属其共有（第898条），各共同继承人依其应继分承接权利义务（第899条）。第一次继承还没遗产分割时继承人就过世，其持有的「遗产共有持分」便移转给下一位继承人，重叠成二次・三次。例如父亲过世后、尚未遗产分割前母亲或兄弟也过世，其配偶或子女也加入为当事人。

状态	谁成为当事人
第一次继承（父亲过世）	母亲・子女等父亲的继承人
数次继承（分割前母亲也过世）	承接父亲继承人地位的母亲的继承人（其他子女・孙等）也加入
进一步重叠	与代袭继承交织，可扩及配偶・孙・侄甥

数次继承与代袭继承（子女比被继承人先过世时由孙继承）是不同概念。各继承何时开始、谁是当事人的确定，是追溯户籍的作业，最终的继承人范围由司法书士・律师确认。

出售前一定要办继承登记吗？（买卖与登记的顺序）

作为出售时移转登记的前提，需要从已故名义人到继承人的继承登记。无法以「被继承人名义原封不动」移转给买主。不过，买卖契约的交涉与准备可与继承登记并行。

继承登记自令和6年（2024年）4月1日起义务化，要求在得知因继承取得不动产之日起3年内申请（不动产登记法第76条之2）。无正当理由而怠于申请者，处10万日元以下的过料（第164条第1项）。即使要出售也避不开继承登记。权利相关的登记，原则上由登记权利者与登记义务者共同申请（第60条）。数次继承时，依中间的继承是否为单独继承，分为可把登记合并为一件、与需按各继承分别申请两种情形。此判断与登记申请属司法书士领域。

顺序	手续	负责人
1	确定继承人（收集户籍）・遗产分割	继承人・司法书士・律师
2	从被继承人到继承人的继承登记	司法书士
3	买卖契约・结算（准备可与1・2并行）	本公司・继承人
4	从继承人到买主的所有权移转登记	司法书士

全体继承人的同意怎么取得？有远方・海外继承人时？

把继承的不动产「整笔」出售，原则上需全体继承人的同意（分割与出售的意思）。只要一人反对・不参与，买卖就无法推进。有远方或海外继承人时，文件往来与本人确认费时，宜及早建立联络网。

除遗言禁止外，共同继承人可随时以协议分割遗产的全部或一部，协议不成时各共同继承人可向家庭法院请求分割（民法第907条）。遗产分割的效力溯及继承开始时，但不得损害第三人的权利（第909条）。通常把全体的意思做成书面（遗产分割协议书），附上实印与印鉴证明。住海外的继承人，以代替印鉴证明的签名证明（签字证明）与在留证明，于当地日本大使馆・领事馆取得。继承人意见谈不拢而起争议时，包含调解・审判在内属律师领域。海外继承人牵涉的出售，另见海外继承人与日本不动产出售。

买卖契约由谁当当事人？（对代表人的委任・持分的买卖）

原则上，买卖契约的卖方是全体继承人。实务上常见的做法，是全体把委任状交给代表人（长男等），由代表人作为窗口推进契约・结算。全体步调未齐时，也有只卖自己持分的选项，但其用途受限、价格易下滑，须注意。

在遗产共有的状态下，各继承人持有持分。要整笔卖出，原则上全体作为卖方签约；委任代表人时，也要在委任状上明确委任的范围（缔约・收受价金・交付等）。只卖自己的持分，可不经其他继承人同意即让渡给第三人，但无法使用共有物的全部，故买主受限。谁作为当事人加入契约、委任是否足够的最终整理，就与登记的关系由司法书士、含纠纷时由律师确认。

出售方式	当事人	留意点
全体一起卖（委任代表人）	全体继承人（代表人为窗口）	以委任状明确委任范围。全体的实印・印鉴证明
只卖持分	持有持分的继承人	买主受限、价格易下滑
遗产分割单独取得后再卖	取得的继承人	分割谈妥前需要时间

费用与期间大约多少？

数次继承因继承人调查与登记件数增加，费用与期间都易膨胀。金额・税额因个案差异很大，此处仅整理费目，确定交给各负责人。

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继承登记的登录免许税，以固定资产税评价额乘以税率计算，因继承的所有权移转税率原则为1000分之4（0.4%）（登录免许税法。具体课税标准・减免的适用由司法书士・税理士确认）。数次继承时若登记分为多次，登录免许税与司法书士报酬便随之叠加。户籍的收集，在本籍地分散各地时取得费时，继承人多・住海外时可能以数月为单位。出售利益的让渡所得税、取得费加算或空屋特例的适用可否，由税理士试算。

费目	内容	负责人
登录免许税	继承登记原则为评价额的0.4%（移转登记另计）	司法书士计算
司法书士报酬	继承登记（数次时件数增加）	司法书士
户籍・证明书	户籍收集、海外继承人的签名证明等	继承人・司法书士
中介报酬	付给不动产公司的中介手续费	本公司
税金	让渡所得税、取得费加算・空屋特例的可否	税理士试算

本公司会看着继承人的步调，组出估价与出售时程，并负责买卖契约・结算与中介。继承不动产的咨询见继承不动产的咨询。有借地权等权利关系特殊的老家，另见向华语圈客户说明借地权物件。数次继承的继承登记由司法书士、遗产分割的纠纷由律师、税务由税理士负责，各自为独立的事业体、分别签约。以直接签约・直接请款・直接入账推进，没有介绍费・转介费的往来。

常见问题

Q. 可以不办继承登记就把老家卖掉吗？
A. 不行。作为对买主移转登记的前提，需要从已故名义人到继承人的继承登记。继承登记自令和6年（2024年）4月1日起义务化，要求在得知取得之日起3年内申请（不动产登记法第76条之2）。不过买卖契约的准备可与登记并行。

Q. 继承人之一在海外、难以联络时怎么办？
A. 整笔卖出原则上需全体同意。住海外的继承人，以代替印鉴证明的签名证明于当地日本大使馆・领事馆取得。因往来费时，宜及早建立联络网并以书面明确委任范围。谈不拢时分给律师。

Q. 继承人不到齐就卖不掉吗？可以只卖自己的持分吗？
A. 整笔卖出需全体同意，但只卖自己的持分可不经其他继承人同意即让渡给第三人。不过因无法使用共有物全部，买主受限、价格易下滑，须注意。哪种做法较好由本公司整理，含纠纷时向律师咨询。

Q. 数次继承会让登记费用变高吗？
A. 若中间继承不是单独继承、登记分为多次，登录免许税（继承登记原则为评价额的0.4%）与司法书士报酬便随之叠加。能否合并为一件与计算属司法书士领域。金额因个案而变，估价请向司法书士・税理士确认。

本文出处（一手资料）

• 不动产登记法 第60条（共同申请）・第76条之2（继承登记的申请义务）・第164条第1项（过料）（第76条之2＝自得知因继承取得之日起3年内申请／第164条第1项＝无正当理由怠于申请处10万日元以下过料。申请义务于令和6年4月1日施行。2026年10月12日参照）
• 民法 第896条・第898条・第899条・第907条・第909条（第896条＝继承的一般效力／第898条＝遗产共有／第899条＝依应继分承接／第907条＝遗产分割的协议・审判／第909条＝遗产分割的溯及效与第三人的保护。2026年10月12日参照）
• 法务省「继承登记申请义务化特设页面」（继承登记申请义务化（令和6年4月1日施行）・继承人申告登记的说明。2026年10月12日参照）

本文更新・追加资料确认日：2026年10月12日。不动产登记法・民法各条文以e-Gov法令检索的统合条文本文确认。登录免许税的税率・课税标准・减免、数次继承的中间省略登记可否、户籍收集与海外继承人手续所需期间，因个案而变，本文不作断定、列为【未验证】，登记由司法书士、税额由税理士、纠纷由律师依原资料确认。法务省特设页面的URL与内容为参照日时点者，构成可能变更。公开以资格者确认待ち保留。

本文为一般性的资讯提供，并非个别的法律判断・遗产分割的结果・税务判断。需所管行政厅与各资格者确认。四叶不动产株式会社、四叶行政书士事务所、四叶社会保险劳务士事务所与其他专业人士（司法书士・税理士・律师）各自为独立的事业体，按业务分别签约。以直接签约・直接请款・直接入账推进，没有介绍费・转介费的往来。数次继承的继承登记由司法书士、继承人之间的纠纷与遗产分割的调解审判由律师、继承税与让渡所得税由税理士负责。物件初次咨询免费，各专业人士的受任范围・费用向各签约对象确认。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。面向继承人增加的老家出售，负责估价与中介、出售时程的规划，登记分给司法书士、纠纷分给律师、税务分给税理士。详细经历请见作者页面。