数次相続で相続人が増えた実家を売る——相続登記が未了のままどう進めるか

結論（先に要点）：数次相続は、相続登記をしないうちに別の相続人も亡くなり、関与する相続人が増えた状態です。売るには相続登記が前提ですが、売買の準備は登記と並行できます。要になるのは相続人全員の意思確認、代表者への委任の整え方、遺産分割です。登記は司法書士、もめたら弁護士、税務は税理士へ分けます。

親の死後に相続登記をしないうちに、別の相続人も亡くなって相続人が多数になった実家を売りたい代表者（長男など）に向けて、売るまでの段取りを民法・不動産登記法の条文から整理します。当社は査定・売却の段取り・媒介を担当します。数次相続の相続登記は司法書士、相続人間でもめたときの遺産分割（調停・審判）は弁護士、遺産分割協議書の作成支援は行政書士または本人、相続税・譲渡所得税の試算は税理士が担います。これらは四葉不動産株式会社とは独立した事業体として、業務ごとに別々にご契約いただく分離受任で進めます。一代の相続での登記義務化と売却は相続登記の義務化と売却、実家を売るか残すかの判断は相続した実家は売るべきか残すべきかもあわせてご覧ください。

数次相続とは何か？なぜ相続人が「増える」のか？

数次相続とは、ある人の相続手続（特に相続登記）が終わらないうちに、その相続人の一人がさらに亡くなり、相続が重なって起きた状態をいいます。一次相続の相続人の地位が、その人の相続人（配偶者・子など）へ引き継がれるため、関与する人数が雪だるま式に増えます。

相続人は、相続開始の時から被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継します（民法第896条）。相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属し（同法第898条）、各共同相続人は相続分に応じて権利義務を承継します（同法第899条）。一次相続で遺産分割をしないまま相続人が亡くなると、その人が持っていた「遺産共有の持分」が次の相続人へ移り、二次・三次と重なります。たとえば父の死後に遺産分割をしないうちに母や兄弟が亡くなると、その配偶者や子まで当事者に加わります。

状態	誰が当事者になるか
一次相続（父が死亡）	母・子など父の相続人
数次相続（分割前に母も死亡）	父の相続人の地位を引き継いだ、母の相続人（他の子・孫など）も加わる
さらに重なる	代襲相続とも絡み、配偶者・孫・甥姪まで広がることがある

数次相続は、代襲相続（被相続人より先に子が亡くなっていた場合に孫が相続する）とは別の概念です。どの相続がいつ開始し、誰が当事者かの確定は、戸籍をたどる作業で、最終的な相続人の範囲は司法書士・弁護士が確認します。

売る前に相続登記は必ず要るのか？（売買と登記の順序）

売買による所有権移転登記の前提として、亡くなった名義人から相続人への相続登記が必要です。買主へ「被相続人名義のまま」移転することはできません。ただし、売買契約の交渉や準備は相続登記と並行して進められます。

相続登記は令和6年4月1日から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が求められます（不動産登記法第76条の2）。正当な理由がないのに怠ると10万円以下の過料の対象です（同法第164条第1項）。売る前提でも相続登記は避けて通れません。権利に関する登記は、原則として登記権利者と登記義務者が共同して申請します（同法第60条）。数次相続では、中間の相続が単独相続だったかどうかで、登記を一件でまとめられる場合と、相続ごとに分けて申請する場合に分かれます。この判断と登記申請は司法書士の領域です。

順番	手続き	担い手
1	相続人の確定（戸籍収集）・遺産分割	相続人・司法書士・弁護士
2	被相続人から相続人への相続登記	司法書士
3	売買契約・決済（準備は1・2と並行可）	当社・相続人
4	相続人から買主への所有権移転登記	司法書士

相続人全員の同意はどう取るのか？遠方・海外の相続人がいるときは？

相続した不動産を「まるごと」売るには、原則として相続人全員の合意（遺産分割と売却の意思）が要ります。一人でも反対・不参加だと売買が進みません。遠方や海外に相続人がいるときは、書類のやり取りと本人確認に時間がかかるため、早めに連絡網を作ります。

遺言による禁止がない限り、共同相続人はいつでも協議で遺産の全部または一部を分割でき、協議が調わないときは家庭裁判所に分割を請求できます（民法第907条）。遺産分割の効力は相続開始の時にさかのぼって生じますが、第三者の権利を害することはできません（同法第909条）。全員の意思を書面（遺産分割協議書）にまとめ、実印と印鑑証明書を添えるのが通常です。海外在住の相続人は、印鑑証明書に代わる署名証明（サイン証明）や在留証明を現地の日本大使館・領事館で取得します。相続人間で意見がまとまらず争いになったときは、調停・審判を含めて弁護士の領域です。海外に住む相続人が関わる売却は海外に住む相続人と日本の不動産売却にも整理しています。

売買契約は誰が当事者になるのか？（代表者への委任・持分の売買）

原則として、売買契約の売主は相続人全員です。実務では、全員が代表者（長男など）に委任状を渡し、代表者が窓口となって契約・決済を進める形がよく使われます。全員の足並みがそろわないときは、自分の持分だけを売る選択肢もありますが、使い道が限られ価格が下がりやすい点に注意します。

遺産共有の状態では、各相続人が持分を持ちます。まるごと売るには全員が売主として契約するのが原則で、代表者に委任する場合も、委任の範囲（契約締結・代金受領・引渡しなど）を委任状で明確にします。自分の持分だけなら他の相続人の同意なしに第三者へ譲渡できますが、共有物の全体を使えるわけではないため買主が限られます。誰が当事者として契約に加わるか、委任で足りるかの最終的な整理は、登記との関係で司法書士、紛争含みなら弁護士と確認します。

売り方	当事者	留意点
全員で売る（代表者委任）	相続人全員（代表者が窓口）	委任状で委任範囲を明確に。全員の実印・印鑑証明
持分だけ売る	持分を持つ相続人のみ	買主が限られ価格が下がりやすい
遺産分割で単独取得後に売る	取得した相続人	分割がまとまるまで時間がかかる

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費用と期間はどれくらいかかるのか？

数次相続は相続人調査と登記の件数が増えるため、通常の一代相続より費用も期間も膨らみがちです。金額・税額は事案で大きく変わるので、ここでは費目の整理にとどめ、確定は各担当に委ねます。

相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額に税率を乗じて計算し、相続による所有権移転の税率は原則として1000分の4（0.4%）です（登録免許税法。具体の課税標準・減免の適用は司法書士・税理士が確認）。数次相続では登記が複数回に分かれると、そのぶん登録免許税と司法書士報酬が重なります。戸籍の収集は本籍地が各地に分かれると取り寄せに時間がかかり、相続人が多い・海外在住だと数か月単位になることもあります。売却益にかかる譲渡所得税や、相続税の取得費加算・空き家特例の適用可否は税理士が試算します。

費目	内容	担い手
登録免許税	相続登記は評価額の原則0.4%（移転登記分も別途）	司法書士が計算
司法書士報酬	相続登記（数次だと件数が増える）	司法書士
戸籍・証明書	戸籍収集、海外相続人の署名証明等	相続人・司法書士
媒介報酬	不動産会社への仲介手数料	当社
税金	譲渡所得税、取得費加算・空き家特例の可否	税理士が試算

当社は、相続人の足並みを見ながら査定と売却スケジュールを組み、売買契約・決済と媒介を担います。相続不動産の相談は相続不動産のご相談をご覧ください。借地権付きの実家など権利関係が特殊な物件は借地権付き物件を中国語圏の顧客に説明するもあわせてご確認ください。数次相続の相続登記は司法書士、遺産分割の紛争は弁護士、税務は税理士へ、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただきます。直接契約・直接請求・直接入金で進め、紹介料・送客手数料のやり取りはありません。

よくある質問

Q. 相続登記をしないまま実家を売ることはできますか？
A. できません。買主への所有権移転登記の前提として、亡くなった名義人から相続人への相続登記が必要です。相続登記は令和6年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が求められます（不動産登記法第76条の2）。ただし売買契約の準備は登記と並行できます。

Q. 相続人の一人が海外にいて連絡が取りにくいときは、どうしますか？
A. まるごと売るには原則として全員の合意が要ります。海外在住の相続人には、印鑑証明書に代わる署名証明（サイン証明）を現地の日本大使館・領事館で取得してもらいます。やり取りに時間がかかるため早めに連絡網を作り、委任の範囲を書面で明確にします。意見がまとまらない場合は弁護士へ分けます。

Q. 相続人全員がそろわないと売れないのですか？自分の持分だけ売れますか？
A. まるごと売るには全員の合意が要りますが、自分の持分だけなら他の相続人の同意なしに第三者へ譲渡できます。ただし共有物全体を使えるわけではないため買主が限られ、価格が下がりやすい点に注意します。どの進め方が良いかは当社と整理し、紛争含みなら弁護士へ相談します。

Q. 数次相続だと登記費用は高くなりますか？
A. 中間の相続が単独相続でなく登記が複数回に分かれると、登録免許税（相続登記は原則評価額の0.4%）と司法書士報酬がそのぶん重なります。一件でまとめられるかの判断と計算は司法書士の領域です。金額は事案で変わるため、見積りは司法書士・税理士に確認します。

この記事の出典（一次情報）

• 不動産登記法 第60条（共同申請）・第76条の2（相続登記の申請義務）・第164条第1項（過料）（第76条の2＝相続で取得したことを知った日から3年以内に申請／第164条第1項＝正当な理由なく怠ると10万円以下の過料。申請義務は令和6年4月1日施行。2026年10月12日参照）
• 民法 第896条・第898条・第899条・第907条・第909条（第896条＝相続の一般的効力／第898条＝遺産共有／第899条＝相続分に応じた承継／第907条＝遺産分割の協議・審判／第909条＝遺産分割の遡及効と第三者の保護。2026年10月12日参照）
• 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」（相続登記の申請義務化（令和6年4月1日施行）・相続人申告登記の案内。2026年10月12日参照）

本文更新・追加資料確認日：2026年10月12日。不動産登記法・民法の各条文はe-Gov法令検索の統合条文本文で確認しました。登録免許税の税率・課税標準・減免、数次相続での中間省略登記の可否、戸籍収集や海外相続人の手続にかかる期間は事案で変わるため本記事では断定せず【未検証】とし、登記は司法書士、税額は税理士、紛争は弁護士が原資料で確認します。法務省特設ページのURLと掲載内容は参照日時点のもので、構成変更があり得ます。公開は資格者確認待ちとして保留します。

本記事は一般的な情報提供であり、個別の法的判断・遺産分割の帰結・税務判断を示すものではありません。所管行政庁と各資格者による確認が必要です。四葉不動産株式会社、四葉行政書士事務所、四葉社会保険労務士事務所と他の専門家（司法書士・税理士・弁護士）は、それぞれ独立した事業体として、業務ごとに別々にご契約いただきます。直接契約・直接請求・直接入金で進め、紹介料・送客手数料のやり取りはありません。数次相続の相続登記は司法書士、相続人間の紛争・遺産分割の調停審判は弁護士、相続税・譲渡所得税は税理士が担います。物件の初回相談は無料、各専門家の受任範囲・費用は各契約先に確認します。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。相続人が増えた実家の売却で、査定と媒介、売却スケジュールの組み立てを担当し、登記は司法書士、紛争は弁護士、税務は税理士へ分けます。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。