非居住者オーナーの家賃から20.42%の源泉徴収が不要になるケース──借主・用途・納付期限の整理

結論（先に要点）：日本国内の不動産を非居住者等から借りて賃料を支払う者は、法人・個人（事業者かどうかを問いません）を問わず、原則として支払額の20.42%を源泉徴収します。源泉徴収が不要になるのは、土地・家屋を自分または親族の居住用として借りた「個人」が支払う賃料の場合です。法人が社宅として借りる場合は、この「個人」の例外には入りません。源泉徴収義務の基本主体は賃借料の支払者です。20.42%は確定申告で年間税額と精算され、還付になる場合も追加納税になる場合もあります。個別の税務判断は税理士が行います（四葉は税理士と個別契約でおつなぎし、紹介料・送客手数料はありません）。

非居住者への家賃はいつ20.42%の源泉徴収になる？

非居住者や外国法人（非居住者等）から日本国内にある不動産を借り受け、日本国内で賃借料を支払う者は、法人はもちろん個人（事業者かどうかを問いません）であっても、支払の際に20.42%を源泉徴収しなければなりません。20.42%は、所得税20%＋復興特別所得税0.42%（20%×1.021）です（国税庁タックスアンサー No.2880、No.1926）。

源泉徴収が不要になるケースは？

土地・家屋を自分またはその親族の居住の用に供するために借り受けた個人が支払う賃料については、源泉徴収をする必要がありません。ここでいう「個人」の例外に法人は入りません。

源泉徴収するのは貸主・管理会社・借主の誰？

源泉徴収義務の基本主体は、賃借料の支払者です。管理会社が入居者対応や家賃の送金などに関与している場合でも、そのことだけで管理会社が当然に源泉徴収義務者になるわけではありません。誰が税法上の支払者に該当するかは契約・支払関係によって確認します。個別の税務判断は税理士にご相談ください。

20.42%の内訳と納付期限は？

20.42%は、所得税20%に復興特別所得税0.42%（復興特別所得税は所得税額の2.1%）を加えた税率です（20%×1.021）。源泉徴収した所得税および復興特別所得税の納付期限は、原則として支払った月の翌月10日までです。非居住者等への賃借料を国外で支払う場合であっても、支払者が国内に住所・居所または事務所等を有するときは源泉徴収が必要で、この場合の納付期限は支払った月の翌月末日となります（No.2880）。

20.42%は確定申告で戻る？

20.42%の源泉徴収はあくまで予納的な位置付けで、確定申告によって年間の所得金額・税額と精算されます。結果として還付になる場合もあれば、追加で納税する場合もあります。「20.42%は必ず戻る」とは限りません。個別の申告・精算は税理士にご相談ください。

非居住者の判定と納税管理人は？

「海外に住んでいる」ことと所得税法上の「非居住者」は同じではありません。居住者・非居住者は住所・居所等によって判定されます。非居住者が確定申告を行う場合などは、日本国内に納税管理人を選任する必要があります。管理の任せ方・中国語対応を含む全体像は海外に住んだまま、日本の家をどうするか、源泉徴収とあわせた管理・税務の整理は海外に住んだまま日本の不動産を管理する方法をご覧ください。

賃貸管理は誰に、税務は誰に頼む？

• 賃貸管理・募集・物件の確認：四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）
• 納税管理人：税務上必要な場合に選任します。個人・法人いずれも可能です
• 税務相談・確定申告書作成・税務代理・源泉徴収の個別税務判断：税理士
• 不動産登記：司法書士または弁護士
• 紛争・個別の法的判断：弁護士

四葉では業務主体ごとに個別契約をいただきます。紹介料・送客手数料の授受はありません。具体的な税務判断・可否判断は各領域の有資格者が行います。

よくある質問

Q. 非居住者への家賃は必ず20.42%源泉徴収されますか？
A. 原則として20.42%の源泉徴収が必要です。ただし、個人が自分または親族の居住用に借りる場合は不要です。

Q. 20.42%の源泉徴収が不要になるケースは何ですか？
A. 土地・家屋を自分または親族の居住用として借りた「個人」が支払う賃料であることです。法人が社宅として借りる場合はこの例外に入りません。

Q. 法人が社宅として借りても源泉徴収は不要ですか？
A. 不要にはなりません。源泉徴収が不要になるのは「個人」が居住用に借りる場合で、法人はこの例外の対象外です。

Q. 管理会社が源泉徴収するのですか？
A. 源泉徴収義務の基本主体は賃借料の支払者です。管理会社が介在しているだけで、管理会社が当然に源泉徴収義務者になるわけではありません。誰が税法上の支払者に該当するかは契約・支払関係を確認し、個別の税務判断は税理士にご相談ください。

Q. 源泉徴収された20.42%は確定申告で戻りますか？
A. 確定申告で年間税額と精算され、還付になる場合も追加納税になる場合もあります。必ず戻るとは限りません。

この記事の出典（一次情報）

• 国税庁タックスアンサー No.2880「非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき」（令和7年4月1日現在法令等）
• 国税庁タックスアンサー No.1926「海外勤務中に不動産所得などがある場合」（令和7年4月1日現在法令等）
• 国税庁タックスアンサー No.1923「海外勤務と納税管理人の選任又は解任」（令和7年4月1日現在法令等）
• 所得税法第161条第1項第7号（国内源泉所得）／第212条第1項（源泉徴収義務）／第213条第1項第1号（20%）※施行日・最終改正はe-Gov法令検索で確認
• 所得税法施行令第328条第2号（居住用個人への源泉徴収不要）
• 復興財源確保法第28条（復興特別所得税）

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）。行政書士（登録番号 第25087022号）・宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。元毎日新聞記者・中国総局長。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。

本記事は一般的な情報提供であり、個別の税務判断は税理士が行います。