數次繼承使繼承人增加的老家要出售——繼承登記尚未完成時如何推進

重點結論： 數次繼承是指還沒辦繼承登記，另一位繼承人也過世、牽涉的繼承人變多的狀態。出售以繼承登記為前提，但買賣的準備可與登記並行。要點是全體繼承人的意思確認、對代表人委任的整理，以及遺產分割。登記由司法書士、起爭議時由律師、稅務由稅理士分別負責。

本文面向這樣的代表人（長男等）：父母過世後遲遲未辦繼承登記，期間又有其他繼承人過世、使繼承人變多，而想出售老家。依民法與不動產登記法的條文，整理到出售為止的步驟。本公司負責估價・出售的安排・仲介。數次繼承的繼承登記由司法書士、繼承人之間起爭議時的遺產分割（調解・審判）由律師、遺產分割協議書的製作支援由行政書士或本人、繼承稅與讓渡所得稅的試算由稅理士負責。這些與四葉不動產株式會社各自為獨立的事業體，依業務分別簽約推進（分離受任）。一代繼承的登記義務化與出售見繼承登記義務化與出售，老家該賣或該留的判斷見繼承的老家該賣或該留。

什麼是數次繼承？為何繼承人會「增加」？

數次繼承是指某人的繼承程序（尤其是繼承登記）尚未結束，其繼承人之一又過世、繼承重疊發生的狀態。由於第一次繼承的繼承人地位會傳給該人的繼承人（配偶・子女等），牽涉的人數如滾雪球般增加。

繼承人自繼承開始時起，承接被繼承人財產上的一切權利義務（民法第896條）。繼承人有數人時，繼承財產屬其共有（第898條），各共同繼承人依其應繼分承接權利義務（第899條）。第一次繼承還沒遺產分割時繼承人就過世，其持有的「遺產共有持分」便移轉給下一位繼承人，重疊成二次・三次。例如父親過世後、尚未遺產分割前母親或兄弟也過世，其配偶或子女也加入為當事人。

狀態	誰成為當事人
第一次繼承（父親過世）	母親・子女等父親的繼承人
數次繼承（分割前母親也過世）	承接父親繼承人地位的母親的繼承人（其他子女・孫等）也加入
進一步重疊	與代襲繼承交織，可擴及配偶・孫・姪甥

數次繼承與代襲繼承（子女比被繼承人先過世時由孫繼承）是不同概念。各繼承何時開始、誰是當事人的確定，是追溯戶籍的作業，最終的繼承人範圍由司法書士・律師確認。

出售前一定要辦繼承登記嗎？（買賣與登記的順序）

作為出售時移轉登記的前提，需要從已故名義人到繼承人的繼承登記。無法以「被繼承人名義原封不動」移轉給買主。不過，買賣契約的交涉與準備可與繼承登記並行。

繼承登記自令和6年（2024年）4月1日起義務化，要求在得知因繼承取得不動產之日起3年內申請（不動產登記法第76條之2）。無正當理由而怠於申請者，處10萬日圓以下的過料（第164條第1項）。即使要出售也避不開繼承登記。權利相關的登記，原則上由登記權利者與登記義務者共同申請（第60條）。數次繼承時，依中間的繼承是否為單獨繼承，分為可把登記合併為一件、與需按各繼承分別申請兩種情形。此判斷與登記申請屬司法書士領域。

順序	手續	負責人
1	確定繼承人（收集戶籍）・遺產分割	繼承人・司法書士・律師
2	從被繼承人到繼承人的繼承登記	司法書士
3	買賣契約・結算（準備可與1・2並行）	本公司・繼承人
4	從繼承人到買主的所有權移轉登記	司法書士

全體繼承人的同意怎麼取得？有遠方・海外繼承人時？

把繼承的不動產「整筆」出售，原則上需全體繼承人的同意（分割與出售的意思）。只要一人反對・不參與，買賣就無法推進。有遠方或海外繼承人時，文件往來與本人確認費時，宜及早建立聯絡網。

除遺言禁止外，共同繼承人可隨時以協議分割遺產的全部或一部，協議不成時各共同繼承人可向家庭法院請求分割（民法第907條）。遺產分割的效力溯及繼承開始時，但不得損害第三人的權利（第909條）。通常把全體的意思做成書面（遺產分割協議書），附上實印與印鑑證明。住海外的繼承人，以代替印鑑證明的簽名證明（簽字證明）與在留證明，於當地日本大使館・領事館取得。繼承人意見談不攏而起爭議時，包含調解・審判在內屬律師領域。海外繼承人牽涉的出售，另見海外繼承人與日本不動產出售。

買賣契約由誰當當事人？（對代表人的委任・持分的買賣）

原則上，買賣契約的賣方是全體繼承人。實務上常見的做法，是全體把委任狀交給代表人（長男等），由代表人作為窗口推進契約・結算。全體步調未齊時，也有只賣自己持分的選項，但其用途受限、價格易下滑，須注意。

在遺產共有的狀態下，各繼承人持有持分。要整筆賣出，原則上全體作為賣方簽約；委任代表人時，也要在委任狀上明確委任的範圍（締約・收受價金・交付等）。只賣自己的持分，可不經其他繼承人同意即讓渡給第三人，但無法使用共有物的全部，故買主受限。誰作為當事人加入契約、委任是否足夠的最終整理，就與登記的關係由司法書士、含紛爭時由律師確認。

出售方式	當事人	留意點
全體一起賣（委任代表人）	全體繼承人（代表人為窗口）	以委任狀明確委任範圍。全體的實印・印鑑證明
只賣持分	持有持分的繼承人	買主受限、價格易下滑
遺產分割單獨取得後再賣	取得的繼承人	分割談妥前需要時間

費用與期間大約多少？

數次繼承因繼承人調查與登記件數增加，費用與期間都易膨脹。金額・稅額因個案差異很大，此處僅整理費目，確定交給各負責人。

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繼承登記的登錄免許稅，以固定資產稅評價額乘以稅率計算，因繼承的所有權移轉稅率原則為1000分之4（0.4%）（登錄免許稅法。具體課稅標準・減免的適用由司法書士・稅理士確認）。數次繼承時若登記分為多次，登錄免許稅與司法書士報酬便隨之疊加。戶籍的收集，在本籍地分散各地時取得費時，繼承人多・住海外時可能以數月為單位。出售利益的讓渡所得稅、取得費加算或空屋特例的適用可否，由稅理士試算。

費目	內容	負責人
登錄免許稅	繼承登記原則為評價額的0.4%（移轉登記另計）	司法書士計算
司法書士報酬	繼承登記（數次時件數增加）	司法書士
戶籍・證明書	戶籍收集、海外繼承人的簽名證明等	繼承人・司法書士
仲介報酬	付給不動產公司的仲介手續費	本公司
稅金	讓渡所得稅、取得費加算・空屋特例的可否	稅理士試算

本公司會看著繼承人的步調，組出估價與出售時程，並負責買賣契約・結算與仲介。繼承不動產的諮詢見繼承不動產的諮詢。有借地權等權利關係特殊的老家，另見向華語圈客戶說明借地權物件。數次繼承的繼承登記由司法書士、遺產分割的紛爭由律師、稅務由稅理士負責，各自為獨立的事業體、分別簽約。以直接簽約・直接請款・直接入帳推進，沒有介紹費・轉介費的往來。

常見問題

Q. 可以不辦繼承登記就把老家賣掉嗎？
A. 不行。作為對買主移轉登記的前提，需要從已故名義人到繼承人的繼承登記。繼承登記自令和6年（2024年）4月1日起義務化，要求在得知取得之日起3年內申請（不動產登記法第76條之2）。不過買賣契約的準備可與登記並行。

Q. 繼承人之一在海外、難以聯絡時怎麼辦？
A. 整筆賣出原則上需全體同意。住海外的繼承人，以代替印鑑證明的簽名證明於當地日本大使館・領事館取得。因往來費時，宜及早建立聯絡網並以書面明確委任範圍。談不攏時分給律師。

Q. 繼承人不到齊就賣不掉嗎？可以只賣自己的持分嗎？
A. 整筆賣出需全體同意，但只賣自己的持分可不經其他繼承人同意即讓渡給第三人。不過因無法使用共有物全部，買主受限、價格易下滑，須注意。哪種做法較好由本公司整理，含紛爭時向律師諮詢。

Q. 數次繼承會讓登記費用變高嗎？
A. 若中間繼承不是單獨繼承、登記分為多次，登錄免許稅（繼承登記原則為評價額的0.4%）與司法書士報酬便隨之疊加。能否合併為一件與計算屬司法書士領域。金額因個案而變，估價請向司法書士・稅理士確認。

本文出處（一手資料）

• 不動產登記法 第60條（共同申請）・第76條之2（繼承登記的申請義務）・第164條第1項（過料）（第76條之2＝自得知因繼承取得之日起3年內申請／第164條第1項＝無正當理由怠於申請處10萬日圓以下過料。申請義務於令和6年4月1日施行。2026年10月12日參照）
• 民法 第896條・第898條・第899條・第907條・第909條（第896條＝繼承的一般效力／第898條＝遺產共有／第899條＝依應繼分承接／第907條＝遺產分割的協議・審判／第909條＝遺產分割的溯及效與第三人的保護。2026年10月12日參照）
• 法務省「繼承登記申請義務化特設頁面」（繼承登記申請義務化（令和6年4月1日施行）・繼承人申告登記的說明。2026年10月12日參照）

本文更新・追加資料確認日：2026年10月12日。不動產登記法・民法各條文以e-Gov法令檢索的統合條文本文確認。登錄免許稅的稅率・課稅標準・減免、數次繼承的中間省略登記可否、戶籍收集與海外繼承人手續所需期間，因個案而變，本文不作斷定、列為【未驗證】，登記由司法書士、稅額由稅理士、紛爭由律師依原資料確認。法務省特設頁面的URL與內容為參照日時點者，構成可能變更。公開以資格者確認待ち保留。

本文為一般性的資訊提供，並非個別的法律判斷・遺產分割的結果・稅務判斷。需所管行政廳與各資格者確認。四葉不動產株式會社、四葉行政書士事務所、四葉社會保險勞務士事務所與其他專業人士（司法書士・稅理士・律師）各自為獨立的事業體，依業務分別簽約。以直接簽約・直接請款・直接入帳推進，沒有介紹費・轉介費的往來。數次繼承的繼承登記由司法書士、繼承人之間的紛爭與遺產分割的調解審判由律師、繼承稅與讓渡所得稅由稅理士負責。物件初次諮詢免費，各專業人士的受任範圍・費用向各簽約對象確認。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。面向繼承人增加的老家出售，負責估價與仲介、出售時程的規劃，登記分給司法書士、紛爭分給律師、稅務分給稅理士。詳細經歷請見作者頁面。