COLUMN
專欄
外國人找房、租賃・買賣小知識、文京區地區資訊等。
為您提供不動產相關的實用資訊。
開調劑藥局的物件要具備什麼？用途地域與構造設備基準的確認點
調劑藥局的物件，先起作用的是兩點——用途地域（藥局視為「店舗」，與診所不同，受用途地域限制），以及藥局等構造設備規則要求的面積約19.8㎡以上、調劑室6.6㎡以上、清潔的區劃。醫療大樓或診所併設，還要看處方箋應對與動線。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能確認的事。
繼承的不動產以換價分割賣出的流程？名義・登記・讓渡稅的按分
把繼承的不動產「賣掉分現金」就是換價分割。要點兩個——即使以代表人名義登記後賣出，只要是為換價之便、代金依協議實際分配，贈與稅就不成問題（國稅廳質疑應答事例）；賣出獲利的讓渡所得稅，由各繼承人依持分申報。繼承登記自2024年4月1日起義務化，賣出前提下也避不開。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理實務順序。
繼承到的空屋，該拆除後賣素地，還是連同老屋賣土地？
繼承到的空屋要拆除後賣素地，或連同老屋（現況）賣，取決於四點——拆除費用，與拆為素地後住宅用地特例消失而上升的固定資產稅；買方族群；契約不符責任與拆除費負擔；空屋3000萬日圓特別扣除的適用方式。2024年起，扣除無論先拆或由買方於交屋後拆除皆可適用，故拆除時點左右手取。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理兩種賣法的比較。
放課後等日間照顧（放課後等デイ）的物件，由用途地域、一樓、面積與避難決定
適合兒童發展支援或放課後等日間照顧的物件，大致由五點決定——用途地域（僅工業專用地域不得興建兒童福祉設施等）、訓練室與其面積（厚生勞働省令加自治體條例）、避難的難易（放在一樓可減輕此點）、消防分類、耐震標準。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理房東與承租人在選物件階段能確認的事。
能做成銀髮住宅（Sakoju）的物件條件？各戶25㎡・無障礙的實際
能登錄為附服務高齡者住宅（Sakoju）的物件骨架有四項——各戶原則25㎡以上（共用部分充足則18㎡以上）、各戶或共用部分的廚房・廁所・洗面・浴室・收納、走廊寬度・高低差・扶手的無障礙、至少提供安否確認（狀況把握）與生活諮詢服務。這是高齡者住まい法的登錄基準。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理登錄的物件條件。
寵物美容・寵物店的物件，開業前要確認什麼？
寵物美容沙龍・寵物店的物件，最先卡關的是能否符合飼養設施基準（籠子・洗淨・消毒・換氣・排水）、臭味與吠叫會不會與鄰居衝突，以及租約是否禁止「飼養動物」三點。第一種動物取扱業的登錄是「按事業所」取得，因此物件能否符合設施基準是前提。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能確認的事。
開美容室・理容所的物件，保健所看什麼？構造設備基準與用途地域
美容室・理容所的物件，保健所看的是能否明確區分作業場與待合區、洗場・消毒・採光照明換氣是否齊備兩點。與餐飲店、診所不同，美容院・理髮店受建築基準法的用途地域限制。開設申報要「事先」提出，並須通過構造設備的檢查・確認後才能使用。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能確認的事。
繼承到的舊耐震華廈賣得掉嗎？新耐震基準與買主房貸的那道牆
繼承到的舊耐震區分所有華廈賣得掉，但分界是1981年6月1日。這天之後取得建築確認的建物為「新耐震」，買主能否辦房貸、稅的減免都以此為界。賣出的關鍵在買主能否借得到錢。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理賣之前能確認的事。
在日本出租或尋找小規模保育的物件，用途地域與面積要確認什麼
小規模保育的物件不會卡在用途地域。保育所即使在限制最嚴格的住居專用地域也能興建。真正卡住的是每位兒童的樓地板面積、需不需要用途變更的確認申請、消防設備，以及放在2樓以上時的避難規定。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理簽約前就能確認的事項。
中華圈的繼承人繼承了日本的空屋，不動產公司最先能做的是什麼
當中華圈的繼承人繼承了日本的空屋，不動產公司在死亡發生後能做四件事——現地確認、估價、維持管理、賣出準備。人不在日本也可以。這些能與相續登記、遺產分割並行。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依一手資料整理範圍。
繼承到「不可再建築」的物件，賣之前要先確認什麼
繼承到的「不可再建築」物件並非賣不掉，但定價與賣法與一般土地不同。建築基準法第43條要求基地臨路2公尺以上，這裡的「道路」由第42條定義。即使臨路不足，也有退縮、買進鄰地、第43條第2項的認定與許可等方法。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理賣之前要確認的事。
在日本開運送公司，簽約前該怎麼挑營業所與車庫的物件
讓貨運（綠牌）事業卡住的，往往不是用途地域，而是四件簽約前就能確認的事：營業所與車庫是不是在市街化調整區域、兩者的直線距離有沒有超過公告的上限、車庫能不能容納全部車輛且前面道路夠不夠寬、以及休息設施能不能附設在營業所或車庫。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依序整理。
繼承來的農地要賣、要租時，最先該確認的事
繼承來的農地，在賣或租之前會依「維持農地，還是轉用為住宅等」而分成兩條路。維持農地以耕作為目的買賣、租賃，需要農業委員會的許可（農地法第3條）；轉用後出售，需要都道府縣知事等的許可（第4條・第5條），在市街化區域內則以申報即可。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文與農林水產省的資料，逐項整理契約前能確認的事。
把日本的收益物件介紹給華語圈買主之前，該讀的重要事項說明要點
把日本的收益物件介紹給華語圈買主之前，該讀的是宅地建物取引業法第35條的重要事項說明——由宅地建物取引士在契約成立前，以書面交付並說明登記的權利、法令上的限制、私道負擔、供給設施等的法定手續。買主是非居住者時，還會先疊上外匯法（外為法）的申報與稅務的確認。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理買方盡職調查的觀點。
繼承的房子蓋在租來的土地上——什麼時候需要地主同意，賣掉時的順序
因繼承而承接借地上的建物，本身不需要地主的同意；需要同意的是「賣掉」的時候。日本的借地借家法與舊借地法在哪裡分界、為什麼建物的登記才是對抗第三人的基礎、賣之前該收集哪些文件——東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文逐項整理。
在日本開診所，簽約前該確認什麼——用途地域、用途變更與開設申報的順序
依日本建築基準法的用途限制，「診療所」在13種用途地域全部都能興建。真正卡住的不是用途地域，而是要不要設病床、需不需要用途變更的確認申請、消防設備現況，以及開設者是個人還是醫療法人。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文與行政機關的公告，整理簽約前就能確認的事項。
台灣企業在日本設立據點時，辦公室與住居會發生什麼事
台灣企業進軍日本時，耗時的並不是找物件的期間，而是排在前後的手續。以外國法人名義承租時會被審查什麼、辦公室與代表人住居的先後順序、員工宿舍的思考方式，由東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。四葉依業務主體分別簽約，並可用中文諮詢。
住在海外如何管理日本不動產——管理委託・中文支援・納稅管理人
住在海外仍持有並出租日本不動產時，代表性的管理方式有自行管理、代收租金、管理委託。日本端的管理窗口與稅務窗口（納稅管理人）是兩個不同議題。四葉依業務主體分別簽約：租賃管理由四葉不動產株式會社負責，稅務由稅理士負責（無介紹費・轉介費），並可用中文諮詢與報告。
在東京用木造蓋出租公寓——3層樓可行嗎？東京都的補助每戶最高200萬日圓
出租公寓用木造也可以蓋到3層樓。東京都對新建的零排放住宅（東京ゼロエミ住宅）設有補助，集合住宅每戶最高200萬日圓，10戶即約2,000萬日圓。本文寫給在東京考慮土地活用、出租經營的土地持有者與投資人，整理木造的可行性、與鋼筋混凝土造（RC）的比較、東京都補助的金額與要件，以及實地參觀木造3層樓出租住宅的見聞。諮詢免費，可直接使用中文。
給中華圈的不動產同業——如何與日本持牌業者合作推進日本物件交易
在日本國內以業務方式居間（仲介）不動產買賣，需要日本的宅地建物取引業執照。沒有該執照的海外公司，與日本的持牌業者分工推進交易。本文寫給想向客戶介紹日本物件的中華圈不動產公司與業務人員，說明與日本宅建業者的分工方式、重要事項說明由誰進行、賣方為非居住者時交屋會發生什麼、一棟或多戶打包交易的流程，以及可以委託四葉不動產株式會社的事項。諮詢免費，可直接使用中文。
非居住者在東京買了不動產，20日內要向外為法申報 ─ 2026年4月起「不問目的」都納入對象
人住在海外、以非居住者身分取得日本不動產的人，必須在取得後20日內透過日本銀行向財務大臣提出申報書。2026年4月1日以後的取得，不論自住用或投資用，不動產本身都成為申報對象，自其他非居住者取得時的免除也已廢除。申報事項新增了不動產號碼，必須把登記完成與20日期限一起往回推算。本文並列兩份一手資料——萊坊《The Wealth Report 2026》的東京＋58.5％（全球第1）與日本國土交通省依登記資訊統計的東京23區國外住所者取得308件、其中台灣192件——同時掌握「台灣是最大買家」與「東京都整體為3.0％」。由宅建士・行政書士浦松丈二解說。文京區小日向・茗荷谷站步行5分鐘。
向稅務署申報了納稅管理人，住民稅也就沒問題了嗎？ —— 地方稅是另一個窗口
即使向稅務署提交了「所得税・消費税の納税管理人の届出書」（所得稅、消費稅之納稅管理人申報書），也不等於已為住民稅與固定資產稅做好安排。地方稅是依地方稅法進行的另一套手續，在東京23區窗口還會再分開。特別區民稅、都民稅向區申報納稅管理人，固定資產稅、都市計畫稅向東京都申報。原因是23區的固定資產稅屬於都稅（地方稅法第734條第1項、第736條第1項）。住民稅課予1月1日在該地有住所的人（同法第294條第1項第1號、第318條），即使在1月2日以後才出境，該年度分仍會課稅。東京都都稅條例第125條規定，申報應於「產生指定必要之日起10日內」提出；若要委任居住在都轄區外的人，須於10日前提出核准申請。申報處至少有3個地方。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。
交割當天，實際上發生了什麼事？——誰在確認什麼
交割當天，相關的人聚在同一個房間裡，司法書士做完本人確認和文件確認，判斷「這樣就可以申請登記」之後，錢才會開始動。順序不會顛倒過來。最先進行的是司法書士的本人確認。日本司法書士會聯合會的會規——司法書士行為規範第44條要求確認本人、意思與標的物，第47條則規定不得讓輔助人員進行不動產交易的到場見證。確認入帳之後，會在當天之內申請登記。因為不動產登記法第4條規定登記的順位依登記的先後，第19條規定要編收件號碼，不動產登記規則第58條規定要依收件號碼的順序辦理登記。人在海外時要準備的文件，本文也整理成表格。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。
管理費積欠未繳，公寓大廈還賣得掉嗎？ —— 由買方承接的機制
即使管理費、修繕儲備金積欠未繳，公寓大廈仍然賣得掉。不過積欠的部分會由買方承接。建物の区分所有等に関する法律（關於建築物區分所有等之法律，以下稱區分所有法）第8條規定，管理委員會等的債權「對債務人即區分所有人之特定繼受人亦得行使」，而國土交通省的標準管理規約評註把特定繼受說明為「買賣及互易等」。積欠金額會在重要事項說明時傳達給買方（宅地建物取引業法第35條第1項第6號、同法施行規則第16條之2第6號、第7號，以及國土交通省的解釋、運用之考量方式）。即使買方支付了，賣方的債務在條文上也不會因此消滅。管理委員會即使沒有確定判決，也可以聲請拍賣（民事執行法第181條第1項第2號ハ）。本文把到交割清算為止的結構整理出來。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。
找不到權利證。這樣還賣得掉嗎？——三種替代的方法，以及各要花多少天
權利證（登記識別資訊）不會補發。因為不動產登記法第21條只規定「於完成該登記時」通知，並沒有再發一次的規定。即使如此，還是賣得掉。不動產登記法第22條但書把「就無法提供一事有正當理由的情形」列為例外，並且準備了三種替代的方法：司法書士製作的本人確認資訊、事前通知，以及公證人的認證。不過期間由法令定下來的只有事前通知一種，依不動產登記規則第70條第8項，住所在外國的情形，是從發送通知之日起算4週。不是從收到那天起算。以30天賣掉並出國的行程來說，幾乎不會選這個方法。本文用表格比較三種方法的內容、天數與費用。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。
有承租人住著就出售，押金會怎麼樣？——帶租約轉售時一併承接的東西
即使在有承租人居住的狀態下出售出租物件，押金的返還義務在法律上也當然移轉給買方。因為民法第605條之2第4項規定，出租人地位移轉時，押金返還相關的債務由受讓人承接。也不需要承租人同意。不過，要能對承租人主張這一點，必須先辦好所有權移轉登記；而相當於押金的金錢要如何從賣方交到買方手上，並沒有條文規定。是要從價金中扣除，還是另外匯款，由當事人以契約決定。本文依照條文，把出售出租中物件時「自動移轉的東西」和「必須用契約決定的東西」分開整理。本文寫給即將離開日本、要處分出租中物件的人，以及居住在海外的屋主，由四葉不動產股份有限公司撰寫。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。
業者收購與仲介，實拿金額差多少？——把會被扣掉的東西全部列出來
業者收購和仲介，要比的不是表面的價格，而是實拿金額。仲介會產生媒介報酬，而且在找到買方之前，管理費、修繕儲備金、固定資產稅、都市計畫稅這類持有成本會一直支出下去。業者收購則有另一種價值，就是可以把契約不符責任約定為免責；不過即使設了免責特約，依民法第572條，賣方明知而未告知的事實，仍然無法免除責任。本文依照條文和告示，把訂定媒介報酬上限的國土交通省告示、800萬日圓以下物件的特例、持有成本在法令上的依據，以及出售之後的責任，逐項列出來。哪一種比較划算，本文不寫結論。這是為了讓您用自己的數字計算而寫的文章，由四葉不動產股份有限公司撰寫。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。
決定出國之後再賣。現在該先做好什麼？——只有在抽掉住民票之前才能辦的事
如果您選了出國之後再賣這條路，就有一些事只能趁人還在日本時辦。抽掉住民票之後，印鑑登記隨之消滅，印鑑登記證明書就領不到了。替代方式是駐外使領館的簽名證明，預約與跑一趟都要花時間。登記簿上的住址若還停在舊址，辦理變更登記所需的證明文件，也是人在日本時比較容易湊齊。購買時的買賣契約書一旦找不到，取得費就會按售價的5%處理，稅額可能相差數百萬日圓。日本的銀行帳戶，收取售屋款與繳稅都要用到。而納稅管理人的申報，只要在出國之日前提出，就不構成稅法上的「出國」，申報可以適用隔年的一般期限。本文把出國前最後幾週能做的事，依序排出來。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
日本的土地價格為何取決於「容積率」？——鄰近的成交價無法直接套用的理由
在日本，鄰近土地以多少成交，無法直接套用到自己的土地上。因為日本依都市計畫劃定「用途地區」，各地區可興建的建築量（容積率）有上限，而這會左右土地的價格。實務上會先修正容積率的差異，再進行比較。 本頁整理日本業者在推估土地價格時究竟在看什麼，寫給參與日本不動產交易的實務工作者。本文不處理個別物件的評估金額。
經營・管理簽證的更新變得困難時，公司與不動產該怎麼收尾？——順序不能弄錯
先賣掉不動產，之後再結束公司。反過來做就走不通了。公司一旦解散，清算股份有限公司就必須在官報上公告，要求債權人於一定期間內申報其債權，而該期間不得少於2個月（會社法〔日本的公司法〕第499條第1項但書）。也就是說，結束一家公司至少要2個月。而清算完結、法人格消滅之後，該公司名下的不動產就動不了了。另一方面，在留資格是有期限的。2025年10月16日施行的修正，把經營・管理的出資額（資本金）標準從500萬日圓提高到3,000萬日圓，於是出現了預計更新不易通過的人。在留資格到期之日、公司結束之日、不動產的交屋日——本文整理這3個日期該怎麼排列。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
外國人的印鑑登記，可以當天辦好嗎？——卡住的不是印鑑，而是名字的寫法
當天就能辦好。本人帶著在留卡到區公所窗口，當場就會完成登記，印鑑登記證明書也在當天核發。卡住的不是印鑑本身，而是名字的寫法。在文京區，可以登記的印鑑僅限於「表示住民基本台帳所登記之姓、名、姓名或通稱」者。外國籍人士若想以拉丁字母、漢字、通稱、片假名登記，條件是該寫法已登記在住民票（居民票）上。在留卡是拉丁字母，卻準備了漢字或片假名的印鑑，當場就登記不成，必須先完成住民票的併記。交屋時的所有權移轉登記一定要附印鑑登記證明書，出國日期若已確定，請及早確認。本頁依據的是文京區的做法，各市區町村的處理方式可能不同。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
有執照的不動產公司，要怎麼分辨？——問出號碼，當場查詢
先問一句「請告訴我貴公司宅地建物交易業執照的號碼」，再把這個號碼拿到行政機關的網站上查詢。事務所設在東京都內的業者，可以用東京都住宅政策本部的「宅地建物取引業者免許情報提供サービス」（宅地建物交易業者執照資訊提供服務）查到都知事執照業者與國土交通大臣執照業者。全國範圍則用國土交通省的「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」（建設業者．宅建業者等企業資訊檢索系統）。未取得執照而經營宅地建物交易業是違法的（宅地建物取引業法第3條．第12條），無照者不受監督，也在保證制度之外。執照號碼括號裡的數字是更新次數，執照的有效期間為5年。數字越大表示營業時間越長，但新並不等於不好。本文整理的是：該看什麼，不必看什麼。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
出國後未繳的稅，會追到什麼時候？——加算稅、扣押，以及下一次的簽證審查
納稅義務不會因為出國而消失。一旦遲繳，會加上延滯稅（令和8年為年2.8%，繳納期限次日起經過2個月後為年9.1%）與無申報加算稅（5〜30%，若有隱匿或偽裝則為重加算稅40%），留在日本的存款與不動產也會成為扣押的對象。徵收權的時效為自法定繳納期限起算5年，但時效不需援用、也無法拋棄其利益，一旦有催繳便不再進行。而最沉重的，是下一次來日本的時候。出入國在留管理廳的準則明訂，在在留期間更新、在留資格變更時，未履行納稅義務會被作為負面因素評價；令和8年6月的修正更加註「本廳得依據自相關機關取得之納稅義務等履行狀況資訊，作出准駁判斷」。永住許可方面，即使申請時已繳清，若未在當初的期間內繳納，原則上仍作負面評價。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
把委任狀交給別人再回國，該寫什麼、怎麼寫？——空白委任與限定委任
委任狀是一張「等同於您親口所說」的紙。代理人於權限內表明為本人而為的意思表示，直接對本人發生效力（民法第99條第1項）。不寫明範圍就交出去，即使代理人做了權限外的行為，只要相對人有「足以相信其有代理權的正當理由」，本人也可能要負責任（第110條）。所以要寫成限定的：委任事項的特定、買方、買賣價金的下限、價金的匯款帳戶、禁止複代理（第104條）、有效期限、製作日期。委任隨時都可以解除（第651條第1項），但只是解除還不夠。因為對不知道代理權已經消滅的相對人，仍有可能要負責任（第112條）。要連同委任狀正本的回收、以及對相對人的通知，一併納入考量。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
從什麼時候起成為「非居住者」？——簽約日、交付日、出國日，由哪一個決定
是不是非居住者的判定，既不是出國日，也不是簽約日。土地的讓渡對價，通常以「交付之日」為應支付之日，因此就源扣繳的要否，取決於那一天賣方是居住者還是非居住者（國稅廳 質疑應答事例／所得稅基本通達36-12）。國稅廳對於「收取價金時已經回國、恢復為居住者」的事例，也以交付發生在非居住者期間為由，答覆需要就源扣繳。也就是說，「只把簽約趕在出國前完成」並不夠，必須連交付一起完成。本文並一併整理居住者・非居住者的定義（所得稅法第2條第1項第3號・第4號）、作為生活重心所在地的住所，以及在國外擁有通常需要連續居住1年以上之職業時的住所之推定（所得稅法施行令第15條）。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
登記簿上的住址還停留在搬家之前，會怎麼樣？——2026年4月起成為義務
不動產的所有人在姓名、名稱或住址有變更時，必須自變更之日起2年以內申請變更登記（不動產登記法第76條之5），已於令和8年4月1日施行。無正當理由而怠於申請者，會成為5萬日圓以下罰鍰（行政罰）的對象（同法第164條第2項）。施行日之前住址已經變更的情形也在對象之內，須在令和10年3月31日前完成登記。而在出售的場面，即使不談義務，也會因為另一個理由必須先更正：登記簿上的住址與印鑑登記證明書上的住址不一致時，所有權移轉登記無法受理。已經確定要出國的人，請在抽掉住民票之前先確認。遷出之後，變更登記的手續會更麻煩一層。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
納稅管理人需要資格嗎？公司也可以擔任嗎——在出國之日前要提出的申報書
納稅管理人並無資格上的限制。只要在日本國內有住所或居所，且就事務的處理具有便宜者，個人或法人都可以擔任（國稅通則法第117條第1項／國稅廳 Tax Answer No.1923）。申報要在出國之日前完成。所得稅法把「出國」定義為「未提出納稅管理人申報，而不再於國內有住所及居所」，因此只要事先申報，就不構成稅法上的「出國」，讓渡所得的申報適用隔年2月16日至3月15日的一般期限。沒有申報的話，當年度的申報就必須在出國之時前完成；而且制度上還備有稅務署得指定配偶、親屬或往來對象擔任納稅管理人的機制（特定納稅管理人）。法人雖然也能擔任，但四葉不動產不承接這個角色，而是為您引介稅理士（由您本人直接簽約）。本文寫出了理由，以及所需費用的大致行情。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
找不到購買時的契約書，稅金會變成怎樣？——「售價的5%」這道牆
取得費不明時，可以把售出金額的5%相當額作為取得費（國稅廳 Tax Answer No.3258／所得稅法第33條・第38條，租稅特別措置法第31條之4、同法通達31之4-1）。反過來說，找不到購買時的買賣契約書，剩下的95%就可能成為課稅對象。以5,000萬日圓賣出而取得費不明，取得費就是250萬日圓，讓渡所得為4,750萬日圓。即使按長期讓渡（非居住者的所得稅15.315%）計算，稅額也會超過700萬日圓。一張契約書，就牽動數百萬日圓。所以在準備出國時，我們最希望您優先去找的，就是購買時的買賣契約書。本文也會整理：找不到時可以改為收集哪些資料，以及那些資料是否會被認可。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
委託估價金額最高的公司，不就好了嗎？——估價與出價，是兩回事
估價金額是「我認為這個價格賣得掉」的意見，並不是買下來的承諾。宅地建物取引業法規定，宅地建物取引業者就價額或評價額陳述意見時，必須說明其依據（第34條之2第2項）。詢問依據，是委託人的權利。而「出價」，是收購業者舉手表示「這個金額我買」的金額，不是意見。在距離出國只剩有限天數的出售中，沒有時間等估價書，所以我們收集的是出價。委託了開出高估價金額的公司，事後卻被要求降價——本文以條文整理這個業界最古老的糾紛結構，以及簽訂仲介契約之前應確認的事項（有效期間、向指定流通機構登錄、業務處理狀況的回報）。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
簽約頂讓店面前必須確認的衛生主管機關要件──避免「簽約後卻無法取得許可」的窘境
即使是頂讓物件，前店家的營業許可也不一定能直接沿用。雖然自民國114年（2025年）12月13日起可辦理事業讓渡的地位承繼申報，但這僅適用於承接營業全部的情況。若僅租賃物件，則需要重新申請營業許可。東京都食品衛生法施行條例的設施基準、簡易營業的寬和、消防與警察的申報期限，由文京區小日向的四葉不動產株式會社與四葉行政書士事務所整理成簽約前檢查清單。
繼承的空屋以3,000萬元扣除出售──從「第3年12月31日」反向推算
繼承空屋的3,000萬元特別扣除有期限限制，即從繼承開始日起經過3年的該年12月31日。但反向推算時，最先發揮作用的不是稅務問題，而是物業的使用方式。「為了不浪費，先暫時出租」，一旦這樣做，特例就無法使用。根據2024年修正，買方在翌年2月15日前完成耐震改修或拆除的形式也獲得認可，契約的架構方式直接影響稅額。位於文京區小日向的四葉不動產股份有限公司將說明如何根據期限反向推算制定售出時程。
為了派駐與返國搬了10次家，最感謝的一次──曼谷一家房仲的故事
包含公司派遣的進修在內，我為了海外派駐與返回日本，搬了10次家。老實說，大多數都糟透了。但有一次在曼谷，發生了一件我至今難忘的事。
與兄弟姊妹共同繼承老家時──「暫且先用共有名義」為何是最危險的選擇
兄弟姊妹以共有名義繼承老家時，出售與出租都需要全體同意，且每次繼承都會讓共有人持續增加。本文整理現物、代償、換價三種分法的比較，以及從協商到繼承登記的步驟。
日本不動產的繼承與投資，最讓人擔心的「稅金與手續」——四葉的分工與支援方式
日本不動產的繼承與投資，最讓人卻步的往往不是錢，而是「稅金與手續」：登記、申報、取得後的行政程序——全是日文，分屬不同專業。四葉的做法是：不動產業務由我們執行，需要各領域專家的部分與專家協作，您只面對一個中文窗口。
台灣人繼承日本不動產完整指南——手續、期限，與出售・管理・出租三條出路【專題總覽】
人在台灣，繼承了日本的不動產，順序只有三步：第一，確認「相続登記」（繼承過戶）——2024年4月起為義務制，原則3年內；第二，確認日本相続税的申報期限（知悉後10個月內）；第三，從「出售・管理・出租」三條出路中，用數字選一條。本篇是全系列的總整理，帶您看懂全局。
文京區收益物件的看點——為什麼「教育之城」的家庭型租賃如此搶手
文京區收益物件的底氣，來自一個簡單的結構：這裡是東京著名的「教育之城」，家庭型租賃的需求長期強勁——採訪中甚至有「刊登三天就消失」的說法。教育帶來的需求有黏性、不易退潮。本文整理這個結構，數字與判斷，最後仍要回到個別物件。
為什麼台灣富裕層現在買進東京不動產？——五個結構性背景的整理
台灣資金買進東京不動產，不是一時的風潮，而是幾個結構性因素的疊加：史上少見的民間資金實力、匯率造成的相對便宜感、資產分散的需求、可行的融資管道，以及「與全球主要城市相比，東京漲得慢」的觀點。本文整理這五個背景——判斷，留給您。
人在台灣，如何「管理・活用」繼承的日本老家？——遠端管理、出租活用與放置的風險
繼承了日本的老家，還不想賣、也不打算搬去住——這時的答案是「先管理，再決定」。空屋放著不管，在日本會累積實際的風險與費用；反過來說，交給當地業者定期巡查，甚至整理後出租，房子就能從負擔變成資產。這些都可以人在台灣遠端安排。
在日本有不動產的台灣親人過世了——繼承人該怎麼辦？跨國繼承手續的全體像
在日本持有不動產的台灣籍親人過世時，手續是「兩層結構」：誰有繼承權、比例多少，依日本國際私法原則上以被繼承人的本國法（台灣法）判斷；但日本不動產的過戶（相続登記），必須依日本的程序辦理。先弄懂這兩層，再一步一步走，就不會亂。
台灣人的日本不動產諮詢窗口——繼承・投資，都能用中文在單一窗口諮詢｜東京文京區・四葉不動產
繼承了親人留在日本的房子，不知道從哪裡開始；或是想把資產的一部分配置到東京，卻擔心語言和手續。四葉不動產在東京文京區，代表是會說中文的前每日新聞中國總局長。不動產的事我們直接處理，需要各領域專家的部分與專家協作——您只需要用中文，面對單一窗口。
人在台灣，繼承了日本的不動產怎麼辦？——登記期限、必要文件與委託方式完整指南
人在台灣，繼承了日本的不動產，第一步是確認「相続登記」（繼承登記）的期限——日本自2024年4月起改為義務制，原則上須自知悉因繼承取得不動產之日起3年內申請。之後再從管理、活用、出售三條路中選擇出口。您不必飛來日本，多數事情可以從台灣開始安排。
人在台灣，如何「賣掉」繼承的日本不動產？——從估價到交屋的完整流程
人在台灣也可以賣掉繼承的日本不動產。前提只有一個：房子必須先完成「相続登記」（過戶到繼承人名下）。之後的估價、委託銷售、簽約到交屋，多數環節都能從台灣遠端進行。稅務上有幾個非居住者特有的論點，需由日本稅理士個案確認。
海外業主必讀:日本不動產出售完整指南 ─ 長期持有為前提也應知道的5種出售方式
本文整理海外業主(日本稅法上非居住者)出售日本不動產的5種主要方式,根據日本國土交通省2025年11月25日公布的最新數據解析。東京23區海外居住者取得的308戶中,台灣192戶(超過62%)佔壓倒性多數。涵蓋10.21%源泉徵收、讓渡所得稅(非居住者短期30.63%、長期15.315%)、過去自宅可適用的3,000萬日圓特別控除、2026年4月外為法省令修正等核心議題。由原《每日新聞》中國總局長、行政書士・宅建士資格（社會保險勞務士考試合格・預定2026年9月開業）專家撰寫。請以「萬一發生時的知識」來閱讀。
前日本台灣交流協會台北代表泉裕泰大使就任四葉不動產株式會社名譽顧問
四葉不動產株式會社（總公司：東京都文京區小日向，代表取締役：浦松丈二／https://luck428.com/）宣布，邀請前日本台灣交流協會台北事務所代表（大使）、現任公益財團法人笹川和平財團資深研究員泉裕泰（いずみ ひろやす）氏擔任本公司名譽顧問。
從一句「這該怎麼辦？」開始就可以。
代表將親自回覆，了解您的需求後，若有符合條件的物件將透過LINE為您介紹。
LINE直接連到代表・浦松丈二本人。24小時皆可傳訊，將依序回覆。
東京Metro丸之內線「茗荷谷」站 步行5分｜10:00〜18:00（週二・週三公休）