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專欄
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出國後未繳的稅，會追到什麼時候？——加算稅、扣押，以及下一次的簽證審查
納稅義務不會因為出國而消失。一旦遲繳，會加上延滯稅（令和8年為年2.8%，繳納期限次日起經過2個月後為年9.1%）與無申報加算稅（5〜30%，若有隱匿或偽裝則為重加算稅40%），留在日本的存款與不動產也會成為扣押的對象。徵收權的時效為自法定繳納期限起算5年，但時效不需援用、也無法拋棄其利益，一旦有催繳便不再進行。而最沉重的，是下一次來日本的時候。出入國在留管理廳的準則明訂，在在留期間更新、在留資格變更時，未履行納稅義務會被作為負面因素評價；令和8年6月的修正更加註「本廳得依據自相關機關取得之納稅義務等履行狀況資訊，作出准駁判斷」。永住許可方面，即使申請時已繳清，若未在當初的期間內繳納，原則上仍作負面評價。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
委託估價金額最高的公司，不就好了嗎？——估價與出價，是兩回事
估價金額是「我認為這個價格賣得掉」的意見，並不是買下來的承諾。宅地建物取引業法規定，宅地建物取引業者就價額或評價額陳述意見時，必須說明其依據（第34條之2第2項）。詢問依據，是委託人的權利。而「出價」，是收購業者舉手表示「這個金額我買」的金額，不是意見。在距離出國只剩有限天數的出售中，沒有時間等估價書，所以我們收集的是出價。委託了開出高估價金額的公司，事後卻被要求降價——本文以條文整理這個業界最古老的糾紛結構，以及簽訂仲介契約之前應確認的事項（有效期間、向指定流通機構登錄、業務處理狀況的回報）。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
納稅管理人需要資格嗎？公司也可以擔任嗎——在出國之日前要提出的申報書
納稅管理人並無資格上的限制。只要在日本國內有住所或居所，且就事務的處理具有便宜者，個人或法人都可以擔任（國稅通則法第117條第1項／國稅廳 Tax Answer No.1923）。申報要在出國之日前完成。所得稅法把「出國」定義為「未提出納稅管理人申報，而不再於國內有住所及居所」，因此只要事先申報，就不構成稅法上的「出國」，讓渡所得的申報適用隔年2月16日至3月15日的一般期限。沒有申報的話，當年度的申報就必須在出國之時前完成；而且制度上還備有稅務署得指定配偶、親屬或往來對象擔任納稅管理人的機制（特定納稅管理人）。法人雖然也能擔任，但四葉不動產不承接這個角色，而是為您引介稅理士（由您本人直接簽約）。本文寫出了理由，以及所需費用的大致行情。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
找不到購買時的契約書，稅金會變成怎樣？——「售價的5%」這道牆
取得費不明時，可以把售出金額的5%相當額作為取得費（國稅廳 Tax Answer No.3258／所得稅法第33條・第38條，租稅特別措置法第31條之4、同法通達31之4-1）。反過來說，找不到購買時的買賣契約書，剩下的95%就可能成為課稅對象。以5,000萬日圓賣出而取得費不明，取得費就是250萬日圓，讓渡所得為4,750萬日圓。即使按長期讓渡（非居住者的所得稅15.315%）計算，稅額也會超過700萬日圓。一張契約書，就牽動數百萬日圓。所以在準備出國時，我們最希望您優先去找的，就是購買時的買賣契約書。本文也會整理：找不到時可以改為收集哪些資料，以及那些資料是否會被認可。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
登記簿上的住址還停留在搬家之前，會怎麼樣？——2026年4月起成為義務
不動產的所有人在姓名、名稱或住址有變更時，必須自變更之日起2年以內申請變更登記（不動產登記法第76條之5），已於令和8年4月1日施行。無正當理由而怠於申請者，會成為5萬日圓以下罰鍰（行政罰）的對象（同法第164條第2項）。施行日之前住址已經變更的情形也在對象之內，須在令和10年3月31日前完成登記。而在出售的場面，即使不談義務，也會因為另一個理由必須先更正：登記簿上的住址與印鑑登記證明書上的住址不一致時，所有權移轉登記無法受理。已經確定要出國的人，請在抽掉住民票之前先確認。遷出之後，變更登記的手續會更麻煩一層。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
從什麼時候起成為「非居住者」？——簽約日、交付日、出國日，由哪一個決定
是不是非居住者的判定，既不是出國日，也不是簽約日。土地的讓渡對價，通常以「交付之日」為應支付之日，因此就源扣繳的要否，取決於那一天賣方是居住者還是非居住者（國稅廳 質疑應答事例／所得稅基本通達36-12）。國稅廳對於「收取價金時已經回國、恢復為居住者」的事例，也以交付發生在非居住者期間為由，答覆需要就源扣繳。也就是說，「只把簽約趕在出國前完成」並不夠，必須連交付一起完成。本文並一併整理居住者・非居住者的定義（所得稅法第2條第1項第3號・第4號）、作為生活重心所在地的住所，以及在國外擁有通常需要連續居住1年以上之職業時的住所之推定（所得稅法施行令第15條）。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
把委任狀交給別人再回國，該寫什麼、怎麼寫？——空白委任與限定委任
委任狀是一張「等同於您親口所說」的紙。代理人於權限內表明為本人而為的意思表示，直接對本人發生效力（民法第99條第1項）。不寫明範圍就交出去，即使代理人做了權限外的行為，只要相對人有「足以相信其有代理權的正當理由」，本人也可能要負責任（第110條）。所以要寫成限定的：委任事項的特定、買方、買賣價金的下限、價金的匯款帳戶、禁止複代理（第104條）、有效期限、製作日期。委任隨時都可以解除（第651條第1項），但只是解除還不夠。因為對不知道代理權已經消滅的相對人，仍有可能要負責任（第112條）。要連同委任狀正本的回收、以及對相對人的通知，一併納入考量。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
繼承的空屋以3,000萬元扣除出售──從「第3年12月31日」反向推算
繼承空屋的3,000萬元特別扣除有期限限制，即從繼承開始日起經過3年的該年12月31日。但反向推算時，最先發揮作用的不是稅務問題，而是物業的使用方式。「為了不浪費，先暫時出租」，一旦這樣做，特例就無法使用。根據2024年修正，買方在翌年2月15日前完成耐震改修或拆除的形式也獲得認可，契約的架構方式直接影響稅額。位於文京區小日向的四葉不動產股份有限公司將說明如何根據期限反向推算制定售出時程。
簽約頂讓店面前必須確認的衛生主管機關要件──避免「簽約後卻無法取得許可」的窘境
即使是頂讓物件，前店家的營業許可也不一定能直接沿用。雖然自民國114年（2025年）12月13日起可辦理事業讓渡的地位承繼申報，但這僅適用於承接營業全部的情況。若僅租賃物件，則需要重新申請營業許可。東京都食品衛生法施行條例的設施基準、簡易營業的寬和、消防與警察的申報期限，由文京區小日向的四葉不動產株式會社與四葉行政書士事務所整理成簽約前檢查清單。
為了派駐與返國搬了10次家，最感謝的一次──曼谷一家房仲的故事
包含公司派遣的進修在內，我為了海外派駐與返回日本，搬了10次家。老實說，大多數都糟透了。但有一次在曼谷，發生了一件我至今難忘的事。
與兄弟姊妹共同繼承老家時──「暫且先用共有名義」為何是最危險的選擇
兄弟姊妹以共有名義繼承老家時，出售與出租都需要全體同意，且每次繼承都會讓共有人持續增加。本文整理現物、代償、換價三種分法的比較，以及從協商到繼承登記的步驟。
人在台灣，如何「賣掉」繼承的日本不動產？——從估價到交屋的完整流程
人在台灣也可以賣掉繼承的日本不動產。前提只有一個：房子必須先完成「相続登記」（過戶到繼承人名下）。之後的估價、委託銷售、簽約到交屋，多數環節都能從台灣遠端進行。稅務上有幾個非居住者特有的論點，需由日本稅理士個案確認。
人在台灣，繼承了日本的不動產怎麼辦？——登記期限、必要文件與委託方式完整指南
人在台灣，繼承了日本的不動產，第一步是確認「相続登記」（繼承登記）的期限——日本自2024年4月起改為義務制，原則上須自知悉因繼承取得不動產之日起3年內申請。之後再從管理、活用、出售三條路中選擇出口。您不必飛來日本，多數事情可以從台灣開始安排。
日本不動產的繼承與投資，最讓人擔心的「稅金與手續」——四葉的分工與支援方式
日本不動產的繼承與投資，最讓人卻步的往往不是錢，而是「稅金與手續」：登記、申報、取得後的行政程序——全是日文，分屬不同專業。四葉的做法是：不動產業務由我們執行，需要各領域專家的部分與專家協作，您只面對一個中文窗口。
文京區收益物件的看點——為什麼「教育之城」的家庭型租賃如此搶手
文京區收益物件的底氣，來自一個簡單的結構：這裡是東京著名的「教育之城」，家庭型租賃的需求長期強勁——採訪中甚至有「刊登三天就消失」的說法。教育帶來的需求有黏性、不易退潮。本文整理這個結構，數字與判斷，最後仍要回到個別物件。
台灣人繼承日本不動產完整指南——手續、期限，與出售・管理・出租三條出路【專題總覽】
人在台灣，繼承了日本的不動產，順序只有三步：第一，確認「相続登記」（繼承過戶）——2024年4月起為義務制，原則3年內；第二，確認日本相続税的申報期限（知悉後10個月內）；第三，從「出售・管理・出租」三條出路中，用數字選一條。本篇是全系列的總整理，帶您看懂全局。
台灣人的日本不動產諮詢窗口——繼承・投資，都能用中文在單一窗口諮詢｜東京文京區・四葉不動產
繼承了親人留在日本的房子，不知道從哪裡開始；或是想把資產的一部分配置到東京，卻擔心語言和手續。四葉不動產在東京文京區，代表是會說中文的前每日新聞中國總局長。**不動產的事我們直接處理，需要各領域專家的部分與專家協作**——您只需要用中文，面對單一窗口。
在日本有不動產的台灣親人過世了——繼承人該怎麼辦？跨國繼承手續的全體像
在日本持有不動產的台灣籍親人過世時，手續是「兩層結構」：誰有繼承權、比例多少，依日本國際私法原則上以被繼承人的本國法（台灣法）判斷；但日本不動產的過戶（相続登記），必須依日本的程序辦理。先弄懂這兩層，再一步一步走，就不會亂。
人在台灣，如何「管理・活用」繼承的日本老家？——遠端管理、出租活用與放置的風險
繼承了日本的老家，還不想賣、也不打算搬去住——這時的答案是「先管理，再決定」。空屋放著不管，在日本會累積實際的風險與費用；反過來說，交給當地業者定期巡查，甚至整理後出租，房子就能從負擔變成資產。這些都可以人在台灣遠端安排。
為什麼台灣富裕層現在買進東京不動產？——五個結構性背景的整理
台灣資金買進東京不動產，不是一時的風潮，而是幾個結構性因素的疊加：史上少見的民間資金實力、匯率造成的相對便宜感、資產分散的需求、可行的融資管道，以及「與全球主要城市相比，東京漲得慢」的觀點。本文整理這五個背景——判斷，留給您。
海外業主必讀:日本不動產出售完整指南 ─ 長期持有為前提也應知道的5種出售方式
本文整理海外業主(日本稅法上非居住者)出售日本不動產的5種主要方式,根據日本國土交通省2025年11月25日公布的最新數據解析。東京23區海外居住者取得的308戶中,台灣192戶(超過62%)佔壓倒性多數。涵蓋10.21%源泉徵收、讓渡所得稅(非居住者短期30.63%、長期15.315%)、過去自宅可適用的3,000萬日圓特別控除、2026年4月外為法省令修正等核心議題。由原《每日新聞》中國總局長、行政書士・宅建士資格（社會保險勞務士考試合格・預定2026年9月開業）專家撰寫。請以「萬一發生時的知識」來閱讀。
前日本台灣交流協會台北代表泉裕泰大使就任四葉不動產株式會社名譽顧問
四葉不動產株式會社（總公司：東京都文京區小日向，代表取締役：浦松丈二／https://luck428.com/）宣布，邀請前日本台灣交流協會台北事務所代表（大使）、現任公益財團法人笹川和平財團資深研究員泉裕泰（いずみ ひろやす）氏擔任本公司名譽顧問。