COLUMN
專欄
外國人找房、租賃・買賣小知識、文京區地區資訊等。
為您提供不動產相關的實用資訊。
開卡拉OK包廂店的物件，用途地域與消防・噪音該確認到什麼程度？
卡拉OK物件簽約前要查用途地域、面積、個室圖面與營業方法、消防及噪音。第二種住居地域也可在條件下列為候選；沒有深夜酒類遊興，不足以單獨判定風營法許可不需要。
繼承的分家住宅・農家住宅賣得掉嗎？屬人性建物出售卡關之處
繼承分家住宅、農家住宅的所有權，與第三者能否居住是不同問題。先查建築時許可、地方基準及農地現況，確認規制上的可行性後再比較出售、出租與拆除。
技能實習・特定技能外國人宿舍可用的租賃物件要件是什麼？居室面積・消防・寄宿舍檢查
外國人宿舍須分別確認在留制度面積、勞動法宿舍基準、建築消防及房東同意。寢室與居室計算範圍未必相同，不能只因每人7.5㎡就認定兩種制度都能使用。
「經營・管理」在留資格需要怎樣的事務所物件？中文圈創業者的物件挑選實務
設立法人並承租「經營・管理」用事務所時，簽約前查獨立的事業實體、營業使用權限與持續使用。取得物件不等於取得在留許可，事業計畫作成支援與規定的專家確認也須分開。
認可保育所（定員20名以上）的物件怎麼挑？與小規模保育在物件要件上的差異
定員20名以上的認可保育所，須依年齡確認面積、戶外遊戲場所及樓層別避難防火。國基準的2樓與3樓以上條件不同；東京物件簽約前還要查都的現行基準及區的事前協議條件。
向非居住者（中國大陸・台灣賣主）買日本不動產時，源泉徵收義務在買主身上
向非居住者（生活重心在海外的中國大陸・台灣賣主等）買日本的土地建物時，做源泉徵收的不是賣主而是買主。買主在付款時先扣10.21%（所得稅10%＋復興特別所得稅），並於次月10日前繳給稅務署。但個人為自己或親屬自住而買、且對價在1億日圓以下時不需扣繳。東京都文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依所得稅法212條1項・施行令281條之3・國稅廳Tax Answer No.2879，整理買主在購買時的源泉徵收義務與「自住1億日圓以下」的例外。
就勞繼續支援A型事業所可用物件的要件（與B型的差異處）
就勞繼續支援A型的物件，與B型一樣在建築基準法上被當作「兒童福祉設施等」，用途地域・用途變更・採光・避難・消防的確認手順也與B型共通。差別出在運營――A型與使用者簽雇用契約、適用最低工資，需把物件設計成「工作的場所」；定員也是A型10人以上、B型20人以上。東京都文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依障害者總合支援法・指定基準省令・建築基準法施行令19條・消防法施行令別表第一，整理契約前的確認手順。
華語圈買主該把中古公寓的管理規約與修繕計畫確認到什麼程度？
購買中古公寓前，先讀管理規約、修繕計畫、會計與欠費。規約變更須確認2026年4月施行改正後的表決條件；海外居住者也要區別區分所有建物的國內管理人與稅務納稅管理人。
人工透析診所的物件有何特殊——給排水、電源與樓板荷重
透析診所簽約前，除了醫療設施基準，也要確認給排水、RO設備、電力及樓板荷重。住院病床與地區規制另行核對；必要容量由設計者依設備規格和建築物計算。
把加油站舊址作為事業用途時，地下油槽與土壤要如何確認？
要購買或把歇業加油站舊址改作倉庫、店舗、路邊店時，簽約前先確認三點：地下油槽的現況與消防法的廢止申報、土壤污染之虞與是否需調查、用途地域的限制。加油站的地下油槽與加油設備，通常不屬於水質污濁防止法的「有害物質使用特定設施」，因此即使歇業，原則上也不會啟動土壤污染對策法第3條的調查義務。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依消防法、土壤污染對策法、建築基準法整理確認步驟。
認定日本語教育機關的校舍物件該如何挑？校地校舍的面積要件與用途地域
2024年4月施行的認定日本語教育機關制度，認定基準（令和5年文部科學省令第40號）要求校舍面積115㎡以上、且同時上課的學生每人2.3㎡以上，校地校舍原則上須由設置者自有且無抵押權等負擔。用途地域的限制由建築基準法第48條・別表第二決定。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，說明簽約前可確認之事。
要賣繼承的塔式住宅嗎？令和6年居住用區分所有財產的新評價與售出的步驟
令和6年（2024年）1月1日以後因繼承・遺贈・贈與取得的居住用塔式住宅等，依國稅廳通達「關於居住用區分所有財產的評價」（令和5年9月28日），相續稅評價的計算有所變更。市價與評價額差距大的住戶，評價額被拉升至市價約6成水準。惟這是相續稅評價的框架，與實際能賣的價格是兩回事。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理要點與售出步驟。
中國大陸有資本管制（每年5萬美元額度），日本的不動產要如何結算付款？
中國大陸個人能匯往境外的外匯，受便利化額度（結售・結購各每人每年等值5萬美元）這個狹窄的框限制，而且額度內的購匯不能用於「境外購房」這個資本項目。因此日本不動產的結算，起點是在簽約前先看清訂金與尾款何時、以用什麼來源能匯出。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依中國資本管制與日本結算日程兩面整理。
能設置農電共生（營農型太陽光）的農地條件是什麼？
農電共生（營農型太陽光）不是把農地整片轉為建地，而是僅就支柱基礎部分依農地法的「臨時轉用許可」來使用，下方持續務農。因此通常難以轉用的第一種農地，只要符合一定要件也有設置的餘地。關鍵是面板下方農地的單產不得減少約2成以上。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依農地法與農林水產省指引整理農地條件。
能成為指定汽車駕訓班的物件是？場地（跑道）・技能/學科教室・休息室的面積與用途地域
能成為指定汽車駕訓班的物件，大致由三點決定：①用途地域（依建築基準法別表第二，汽車駕訓班在第一種住居地域可建至樓地板3,000㎡以下，第二種住居地域至工業專用地域無限制，低層・中高層住居專用與田園住居地域不可建）②場地（跑道）的面積（依指定汽車駕訓班相關內閣府令，原則8,000㎡以上，專辦大型・普通自動二輪執照者3,500㎡以上）③建物能否容納學科教室・候客・休息室・廁所。物件階段可先作判斷，但指定可否的最終確認在都道府縣公安委員會。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。
繼承的老家竟是「凶宅（事故物件）」——出售時的告知義務與步驟該如何？
即使繼承的老家過去曾有人過世，出售時也並非必須一律告知。國土交通省「宅地建物取引業者就人之死告知的指引」（令和3年〔2021年〕10月）把老衰・病死等自然死，以及跌倒・嗆噎等日常生活中的意外死視為原則上不必告知，自殺・他殺等或進行了特殊清掃的情形則為告知對象。租賃以事案起概ね3年經過為不必告知的目安，買賣則無此年數的切分。買方詢問時或社會影響大時，不論期間・死因都要告知。怠於告知可能成為契約不符合・損害賠償的問題（民法第562條〜第564條・第566條）。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。
可作為民間車檢場（指定自動車整備事業）的物件要滿足什麼？與認證工廠的差異及設備・基地要件
可作為民間車檢場（指定自動車整備事業，道路運送車輛法第94條之2）的物件，取決於三點——首先要滿足認證工廠的要件；其次基地能否容納完成檢查場（能取得長度與天花板高度的檢查線）；第三地板與電源能否安放煞車測試機等檢查用機械器具。指定由地方運輸局長核發，還需選任自動車檢查員。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前該確認的事項。
繼承的「區分所有辦公室（一間租戶單位）」該如何賣？租賃的承繼與管理組合的實務
繼承的出租中區分所有辦公室，連同出租人地位一併由繼承人當然承繼（民法第896條）。出售時買方承接出租人地位，要對租戶主張須辦所有權移轉登記（第605條之2）。賣前確認三點：管理規約能否作事業用途、有無管理費與修繕積立金的欠繳、租戶契約內容。買方較住宅大樓有限，價格易以租金（收益率）決定。以賣為前提，先辦妥繼承登記（2024年4月起義務化）。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。
買日本新建「青田售」的中文圈買方，要確認的訂金等保全
買完工前的新建（青田售）時，買方支付的訂金等由宅地建物取引業法的「訂金等保全措施」保護。當賣方為宅建業者、買方非宅建業者時（同法第78條第2項）發揮作用。完工前（未完成）依第41條，完工後（完成）依第41條之2，保全的方法不同：未完成僅①銀行等的保證委託契約②保險業者的保證保險契約，完成再加上③指定保管機關的訂金等寄託契約。保全在訂金等超過代金5％或1000萬日圓（未完成）、或10％或1000萬日圓（完成）時需要；買方完成所有權移轉登記後，不論金額均不需要。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，踏入條文整理要件。
開設助產所的物件要滿足什麼？醫療法的要件（入所9人以下）
助產所（分娩・產後照護）的物件，醫療法先定三點。①入所最多9人——助產所不得設有可收容妊婦、產婦或褥婦10人以上的入所設施（醫療法第2條第2項）②若接生，須設樓地板面積9平方公尺以上的分娩室，入所室的樓地板面積（一母子6.3平方公尺以上，以內法測量／醫療法施行規則第17條）③接生的助產所須定有委託的產科・婦產科醫師與緊急時對應的醫院（第19條・施行規則第15條之2）。與診所不同，醫師不常駐；助產師本人開設為申報，非助產師的業者為許可。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理物件上可確認之處。
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