COLUMN
專欄
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能對住在海外的買方線上做重要事項說明（IT重說）嗎？宅建業法上的要件與本人確認
對住在海外的買方線上做重要事項說明（IT重說），在買賣也獲得認可。日本國土交通省自令和3年（2021年）3月30日起就不動產買賣的IT重說正式運用，海外居住者亦為對象。成立的支柱是：宅建士與買方能視認書面・影像並雙向溝通的環境、事前送達並由買方收到重說書面、以及在畫面上出示宅地建物取引士證。重要事項說明書（宅建業法第35條）・37條書面，經令和4年5月18日施行的修正，可經對方同意電子交付。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理要件與本人確認。
日間照顧（Day Service）的物件要件是什麼？從機能訓練室・入浴設備・接送車停車位來看
日間照顧（通所介護）的物件，最先卡關的是四點：用途地域（建築基準法上比照「兒童福祉設施等」之中的老人福祉設施，工業專用地域以外大致可蓋）、餐廳與機能訓練室合計面積能否達「3㎡×利用定員」以上（指定居宅服務等基準〈平成11年厚生省令第37號〉第95條）、靜養室・諮詢室・事務室，若做入浴介助則須入浴設備，以及接送車的停車與上下車動線。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能確認的事。
開動物醫院要怎麼選物件？獸醫療法的診療設施與構造要件
動物醫院（獸醫師進行診療的診療設施）的物件，最先卡關的是三點：用途地域能否設「動物醫院」（建築基準法上常比照店舖而非診療所，住居專用地域受限）、能否符合獸醫療法的構造設備基準（消毒・防逃逸・傳染病隔離，進行手術則內壁與地面須耐水，進行調劑則須冷暗貯藏），以及排水・隔音・臭味會不會與鄰居衝突。診療設施開設申報（第3條）是開設後10日內的事後申報，書面製作由行政書士承接。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能確認的事。
用出售繼承的不動產來籌措遺產稅的納稅資金？從10個月期限倒推的安排
出售繼承的不動產來籌措遺產稅資金，起點是申報與繳納的期限＝自知悉繼承開始之日的翌日起10個月（遺產稅法第27條・第33條）。倒推之下，真正能用於出售活動的期間其實只有半年左右。順序是「繼承登記→估價・出售→買賣契約→交割・納稅」，登記交司法書士、稅額與特例的判斷交稅理士、遺產分割的紛爭交律師。繼承開始起3年10個月內的出售可用取得費加算（措置法第39條）壓低讓渡稅，來不及10個月時還有延納・物納。
開精釀啤酒釀造所（酒類製造）的物件要確認什麼？
開精釀啤酒釀造所的物件，先看四點：①用途地域（釀造所在建築基準法上是「工場」）②建物側（承載樓地板荷重、天花板高、電力容量、冷藏/貯藏區劃）③釀造排水（BOD高，屬水質汚濁防止法的特定施設，並受下水道規制）④酒類製造免許的最低製造數量（啤酒年60公秉、發泡酒年6公秉）。免許本身由所轄稅務署（國稅廳）管轄，非宅地建物取引業者與行政書士的業務。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。
繼承的土地，用國庫歸屬手放與賣掉哪個划算？
要手放沒用處的繼承土地，有兩條路：讓國家接收（相續土地國庫歸屬制度）與在市場賣出。國庫歸屬的審查手數料每筆土地1萬4000日圓，獲承認須繳負擔金原則20萬日圓，是「付費手放」的制度。若土地賣得掉，反而有手取（淨收入）。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士把兩者並列比較。
電子遊藝場・娛樂設施的物件能選到什麼程度？（風營法5號）
電子遊藝場屬風營法第2條第1項第5號的「遊技場（5號營業）」，能設點的地方受雙重限縮：一是建築基準法用途地域可否興建遊技場，二是依風營法第4條第2項各都道府縣條例所定的營業限制地域（與保全對象設施的距離・住居系地域的排除）。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前可確認的事項。
繼承了父母無償出借的「使用借貸」土地——要賣該從何做起？
繼承父母無償出借的土地時，先掌握「使用借貸（無償）」與「租賃（有償）」的差別。使用借貸不受借地借家法保護，原則因借用人死亡而終止（民法第597條第3項）；但出借人死亡不使其終止，繼承人承繼出借人地位（第896條）。賣的可否・估價・找買方由本公司以資訊提供承擔，交還交涉・訴訟找律師、繼承登記找司法書士、讓渡所得・評價找稅理士。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。
開洗衣店（洗染所）時，物件的用途地域與構造設備要確認哪些？
收受衣物並在自家店內清洗的「洗染所（クリーニング所）」，物件先受用途地域與構造設備基準兩點篩選。裝設附原動機洗衣機、在店內清洗的一般洗染所，在建築基準法上通常被當作「使用原動機的工廠」，與無人投幣洗衣店、僅收受轉交的取次所不同。開設須依洗染業法第5條第1項事前向都道府縣知事（保健所）申報，並經第5條之2的檢查確認後才能使用。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理簽約前可確認的事項。
出售文京區有懸崖（崖）・擋土牆（擁壁）的土地時，要確認什麼、由誰判斷安全性？
在坡道與高低差多的文京區，出售有懸崖（崖）・擋土牆（擁壁）的土地時，擋土牆的安全性與改建時的要否左右價格與買方的範圍。東京都建築安全條例第6條要求，在自高度超過2m的懸崖下端起高度2倍以內建築・造成時，須設置高度超過2m的擋土牆；高度超過2m的擋土牆依建築基準法第88條第1項・施行令第138條第1項第5號屬確認的對象，有崖崩之虞時須採取擋土牆等措施（第19條第4項）。自2024年7月31日起，文京區全域為盛土規制法的宅地造成等工事規制區域。安全性由建築士與特定行政廳判斷，本公司負責文件的整理・公所調查・重要事項說明・出口的比較。
文京區15坪前後的狹小地，要賣還是活用？四個出口與買方的種類是什麼？
文京區15坪（約50㎡）前後的狹小地，有①賣給鄰地的所有人、②蓋狹小住宅自住・出租、③作為停車場等出租、④以仲介出售（若希望收購，則以收購業者為買方的仲介）四個出口。買方分為鄰地所有人・狹小住宅的建築公司・自住需求的個人・停車場經營公司・收購業者，適合哪一種，由臨路・最低基地面積（建築基準法第53條之2）・東京都建築安全條例第3條的路地狀基地規定・防火地域決定。能否建築由建築士與特定行政廳判斷，本公司負責公所調查與出口的比較、仲介。
賣給鄰地・加購鄰地，能成為難以出售土地的出口嗎？由誰去洽詢？
像不可重建・狹小地・旗竿地這樣單獨時買方有限的土地，從鄰地所有人看來，有時會成為合併即可使用的土地。賣給鄰地、加購鄰地的一部分以補足臨路（建築基準法第43條第1項）或基地面積，是難以出售的土地共通的出口。洽詢由本公司依仲介契約（宅地建物取引業法第34條之2）、明示交易態樣（第34條）後進行，有紛爭性的交涉分派給律師、境界確定與分筆・合筆（不動產登記法第41條的限制）分派給土地家屋調查士、登記分派給司法書士。民法第209條的鄰地使用權並非請求買賣的權利。
不可重建的第43條第2項第1號認定・第2號許可，由誰、向何處申請？文京區的窗口與流程
建築基準法第43條第2項設有即使基地未臨接道路2m以上仍認可建築的第1號認定與第2號許可。基準在建築基準法施行規則第10條之3（第1號＝臨接寬度4m以上的農道等且總樓地板面積500㎡以內等，第2號＝周圍有寬廣空地等），申請人為建築主、實務由建築士推進，申請對象為特定行政廳的文京區，第2號的許可須經文京區建築審查會（委員5名・原則上每月第4個星期三）同意。本公司不判斷可否，進行公所調查、出口的比較與仲介。
把不可重建的房子出租並持續持有時，需要建築確認的工程與不需要的工程，界線在哪裡？
不可重建的房子也能修繕後一邊出租一邊持續持有。因為接道義務（建築基準法第43條第1項）發生作用的是新建・增建・改建・遷移（第2條第13號），修繕・模樣變更不屬於建築。但就主要結構部的一種以上進行過半修繕・模樣變更的大規模修繕・模樣變更（第2條第14號・第15號），在具有二層以上樓層或總樓地板面積超過200㎡的建築物需要確認（第6條第1項第2號）。這條線是令和4年法律第69號的修正於2025年4月1日施行後劃出的，修正前木造2層樓住宅的大規模修繕不在確認的對象內。判斷由建築士與特定行政廳進行，本公司進行出租・出售・持有的比較與租賃・出售的仲介。
出售有第42條第2項道路退縮（セットバック）的土地時，面積與價格該怎麼考量？
臨接寬度未滿4m的道的土地，多數面向建築基準法第42條第2項的道路，自道的中心線起2m（沿崖地・河川者為4m）的線視為道路境界線。退縮（セットバック）部分不計入基地面積（建築基準法施行令第2條第1項第1號），也不得興建建築物・擋土牆（同法第44條第1項）。出售時，以登記簿的面積與建築上的基地面積不同為前提提示價格的根據（宅地建物取引業法第34條之2第2項），並作為重要事項說明法令上的限制（第35條第1項第2號）。中心線與退縮寬度由特定行政廳與土地家屋調查士・建築士確定，本公司不算定個別的面積。
借地權與底地的同時出售・等價交換，對地主與借地人雙方而言是什麼樣的形式？
借地權的讓與需要地主的承諾（民法第612條第1項），沒有承諾就要走法院許可（借地借家法第19條第1項）的程序；另一方面，底地只要有借地人就無法自由使用，單獨出售時兩者的買方都有限。同時出售是地主與借地人一起賣給第三人、以完全所有權交付後分配價金的形式，等價交換是以借地權的一部分與底地的一部分交換、各自持有完全所有權土地的形式。價金與交換的比例沒有固定行情，本公司以仲介身分將雙方的合意寫成書面，不擔任交涉的代理人。紛爭性交律師，測量・分筆交土地家屋調查士，登記交司法書士，稅務交稅理士。
有所在不明的共有人的土地・房屋賣得掉嗎？修正民法的持分取得・讓渡制度
共有人之一所在不明的土地・房屋，因出售需要全員的同意（民法第251條第1項），照原樣是賣不掉的。經令和3年法律第24號修正的民法（2023年4月1日施行）新設了以法院的裁定取得所在等不明共有人持分的制度（第262條之2），以及取得連同該持分一併讓渡給第三人之權限的制度（第262條之3），提存時價相當額後推進。因繼承而成為共有的不動產，有自繼承開始起未經過10年即無法使用的場面。聲請的代理由律師、登記由司法書士承擔，本公司不代理裁判程序，負責可售形式備妥後的估價・仲介與安排的整理。
不賣繼承不動產來分——「代償分割」的估價怎麼定、需要賣嗎？
由一人繼承老家等不動產、向其他繼承人支付代償金（現金）來清算，就是代償分割。要點：取得者若能備妥代償金，就能不賣而保留不動產；金額由繼承人合意決定，通常以不動產的時價（實勢價格）為基準；相續稅的課稅價格計算須與相續稅評價額調整（國稅廳質疑應答No.4173）。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理估價怎麼定與是否需要賣。
要開設處理危險物的事業用物件（加油站、危險物倉庫）該用什麼條件找？
處理危險物（汽油、塗料、溶劑、燃料）的物件，規範強弱首先取決於「處理多少量」。分界是指定數量：達到指定數量以上的設施須取得市町村長等的設置許可與完工檢查（消防法第11條），指定數量的五分之一以上至未滿則以市町村火災預防條例的少量危險物申報即可。物件上要看三點：使用分區、構造與保安距離、保有空地，以及加油站舊址的地下油槽與土壤。東京都文京區的宅地建物取引士兼行政書士說明。
繼承來的不動產上還留著舊抵押權，要塗銷後再賣該怎麼做？
繼承的不動產即使留著舊抵押權也能賣，但買方與銀行通常要求以無擔保狀態交屋，故塗銷是賣的前提。明明已清償卻仍留著抵押權，是因為清償不會自動塗銷，須用銀行交付的文件自行申請，卻被擱置。塗銷登記由司法書士辦理（登記是司法書士的獨占業務），本公司不代辦登記。若債權人公司已消滅，可用休眠擔保權的塗銷（不動產登記法第70條・第70條之2，2023年4月1日施行），以提存或經過30年等方式處理。東京都文京區的宅地建物取引士兼行政書士說明。
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