冷藏・冷凍倉庫（低溫物流中心）的物件該看哪裡來挑？

結論（先講重點）：冷藏・冷凍倉庫（低溫物流中心）若用與常溫普通倉庫相同的眼光來挑，會卡關。物件端須先確認的是：用途地域（經營倉庫業的倉庫只能蓋在準住居・鄰近商業・商業・準工業・工業・工業專用地域，住居系地域不可——建築基準法別表第二）、樓板的承載荷重（取得倉庫業登錄的倉庫樓板每平方公尺須承受3,900牛頓以上——建築基準法施行令第85條）、天花板高度與庫內擺放冷凍機・冷凝器的空間，以及能讓冷凍機持續運轉的受電容量。冷凍設備涉及高壓氣體保安法、冷媒氟氯碳化物的充填・回收涉及氟氯碳化物排出抑制法、所保管的食品或醫藥品涉及食品衛生法或醫藥品醫療機器等法，而倉庫業的登錄須取得國土交通大臣的登錄（倉庫業法第3條）。不動產公司（本公司）負責的是用途地域・樓板荷重・電力・冷凍機空間等物件適合性的調查，以及含重要事項說明（宅地建物取引業法第35條）的仲介。倉庫業登錄與高壓氣體・氟氯碳的許認可申請書類製作為行政書士、冷凍設備與受變電的施工為有資格的設備・電氣工程業者、保管物的營業許可為所管官廳，各為獨立事業體、以分別簽約為前提為您轉介（無介紹費的往來）。

本文面向低溫物流・食品批發・醫藥品流通的業者，以及評估3PL・倉庫投資的法人不動產負責人，依法條與國土交通省資料的順序，整理冷藏・冷凍倉庫的物件在簽約前該從哪裡判斷。本文為一般性資訊提供，個別物件是否符合倉庫業登錄基準或高壓氣體・氟氯碳規制的最終判斷，屬所管官廳與各有資格者的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦事業用不動產的調查與仲介。歡迎從「能否在這間空倉庫開設低溫物流中心」的階段開始諮詢。

冷藏・冷凍倉庫與普通倉庫，挑物件的方式差在哪？

常溫的營業倉庫也會確認用途地域與樓板荷重，但冷藏・冷凍倉庫多了「冷凍設備」這項笨重機械，要看的項目因此增加。擺放冷凍機・冷凝器・受變電設備的位置、持續運轉這些機械的電力、維持庫內低溫的隔熱・氣密，以及因應結露與樓板凍脹的對策——這些都是常溫倉庫沒有的論點。

項目	常溫營業倉庫	冷藏・冷凍倉庫
用途地域	準住居〜工業專用可（住居系不可）	相同（視為經營倉庫業的倉庫）
樓板荷重	3,900N/㎡以上（施行令第85條）	相同基準加上凍脹・隔熱樓板的構造
設備	原則不需	冷凍機・冷凝器・受變電・隔熱板
相關法令	倉庫業法・建築基準法	另加高壓氣體保安法・氟氯碳排出抑制法
保管物規制	依物品而定	食品衛生法・醫藥品醫療機器等法較易牽涉

常溫營業倉庫的登錄物件看法見取得營業倉庫登錄的物件該看哪裡，擺放無人冷凍自動販賣機的店舖物件見可擺放無人冷凍自動販賣機的物件條件。本文聚焦低溫物流設施特有的冷凍設備・樓板荷重・電力・冷鏈適合性等物件要件。

用途地域・樓板荷重・天花板高度・受電容量，該確認什麼？

簽約前，不動產公司的調查能確認的是以下各點。入口不是許認可本身能否通過，而是看這是不是「能前往取得許認可的物件」。

確認項目	依據・目安	確認方式
用途地域	建築基準法別表第二。經營倉庫業的倉庫在準住居・鄰近商業・商業・準工業・工業・工業專用可，住居系不可	自治體的都市計畫資訊、建築確認完成證的用途地域欄
是否市街化調整區域	市街化調整區域原則不可建築。未取得開發許可的倉庫無法進入倉庫業登錄	向自治體確認都市計畫的區域區分
樓板承載荷重	取得倉庫業登錄的倉庫樓板須3,900N/㎡以上（建築基準法施行令第85條第3項）	結構計算書・建築確認圖書，必要時請建築師確認
天花板高度・庫內空間	冷凍機・冷凝器・隔熱板・荷役機械能進入的高度與平面	現場實測、與設備業者事前協商
受電容量	運轉冷凍機・急速凍結機的電力。現有契約容量與增設餘地	向電力公司・電氣工程業者確認（非法定的一律基準）

電力容量與冷凍機能力並非法令一律規定，會隨處理的溫度帶（冷藏或冷凍、是否急速凍結）與保管量而變。這屬設備・電氣工程業者的設計領域，從選物件階段就以諮詢有資格業者為前提來看，較能避免簽約後才發現「受電不足」。用途地域與樓板荷重可由不動產公司的調查取得佐證，但受電能否增設則要等電力公司・工程業者的回覆。

冷凍設備（高壓氣體）與倉庫業登錄所需的許認可，該委託誰？

開設冷藏・冷凍倉庫，除物件適合性外還會並列多項許認可。這些都不是不動產公司的業務，而屬行政書士・設備業者・所管官廳的領域。物件端要確認的是「這是不是能前往取得這些許認可的物件」。

許認可・手續	概要	主要相關方
倉庫業登錄	作為營業倉庫經營保管業須國土交通大臣的登錄（倉庫業法第3條）。冷藏倉庫為施設設備基準上的一類別	行政書士（製作書類）・國土交通省（地方運輸局）
高壓氣體（冷凍）的許可・申報	壓縮・液化冷媒氣體以冷凍的設備屬高壓氣體保安法規制對象，依一日冷凍能力有知事許可・申報的區分	行政書士（製作書類）・設備業者（保安）・都道府縣
第一種氟氯碳類充填回收業者登錄	充填・回收營業用冷凍空調機器氟氯碳的事業，依氟氯碳排出抑制法須向都道府縣登錄	行政書士（製作書類）・都道府縣
冷凍設備・受變電施工	冷凍機・冷凝器・受變電的設置工程屬有資格者（高壓氣體製造保安責任者・電氣工事士等）領域	設備・電氣工程業者

倉庫業法對冷藏倉庫要求冷藏室保管溫度常時保持攝氏10度以下、於顯眼處設置溫度計、並設通報機，一類倉庫的多數基準亦準用（倉庫業法施行規則、國土交通省告示。2024年將冷藏倉庫的溫度帶區分細分化）。這些登錄申請的書類製作・提出為行政書士之工作，高壓氣體與氟氯碳的保安・施工為有資格設備業者之工作。高壓氣體的販售申報與第一種氟氯碳類充填回收業者登錄等冷凍・空調設備事業許認可的全貌，為您轉介行政書士（另行簽約的獨立事業體）。許認可能否通過或適合與否的最終判斷，由所管官廳與各有資格者作出。

保管食品・醫藥品時，物件會被追加問到的條件是？

冷藏・冷凍倉庫保管何物，會在倉庫業基準之上疊加別的規制。保管物的營業許可本身屬所管官廳領域，但物件是否「能承受該許可的施設基準的構造」，則值得在簽約前看清。

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保管物	主要疊加規制	物件上要留意之點
冷凍食品・生鮮品	食品衛生法（保管衛生管理）	溫度管理記錄、區劃、進出動線
醫藥品	醫藥品醫療機器等法。流通品質基準（GDP）受重視	溫度帶的穩定性、可驗證的設備
需冷藏原材料	各保管物的業法、交易方的品質基準	因應溫度逸脫、停電時的備援

食品・醫藥品的營業許可與品質基準由所管官公廳・交易方判斷。物件端要確認的是「是不是能承載設備・運作的容器」——溫度帶的穩定性、可擺放停電・冷凍機停止時保冷或備援電源的餘地、能否確保區劃與動線。許可要件本身的適合判斷，屬所管官廳與專家領域，而非不動產公司。

現成（附既有冷凍機）與空倉庫，哪個較有利？

留有冷凍機的現成物件較能壓低初期投資，但另有設備老朽、能力不足，以及冷媒種類（是否為規制對象氟氯碳）的風險。空倉庫可自由設計設備，但新設冷凍機・受變電需時間與費用。何者較有利，取決於處理的溫度帶與保管量，以及既有設備的狀態。

觀點	現成（附冷凍機）	空倉庫（無設備）
初期費用	較易壓低	需新設冷凍機・受變電
立案期間	短（若可沿用）	需設計・施工期間
風險	設備老朽・能力不足・冷媒規制	受電能否增設、工程期間
應確認之點	冷凍能力・冷媒種・保養履歷・剩餘耐用	受電餘地・樓板荷重・天花板高度

現成物件應先請設備業者檢視冷凍能力與冷媒種類、保養履歷、剩餘耐用年限。空倉庫則先掌握受電能否增設與樓板荷重・天花板高度。兩者本公司都協助用途地域・樓板荷重・電力的調查與仲介，設備評估轉介有資格設備業者、許認可能否通過轉介行政書士・所管官廳。事業用物件的找法見事業用・投資用物件的諮詢窗口，據點・辦公室物件見事業據點・辦公室物件的諮詢窗口。

將冷藏・冷凍倉庫的找物件交給四葉不動產（諮詢免費）

請在來信寫明「冷藏・冷凍倉庫」，並填入希望區域、處理的溫度帶（冷藏／冷凍／急速凍結）、預估保管量，以及您在考慮現成或空倉庫。我們會從用途地域・樓板荷重・受電容量的確認，談到許認可轉介對象的整理。

常見問題

Q. 冷藏・冷凍倉庫可蓋在哪些用途地域？
A. 經營倉庫業的倉庫依建築基準法別表第二，可蓋在準住居・鄰近商業・商業・準工業・工業・工業專用地域，不可蓋在低層・中高層住居專用地域或第一種・第二種住居地域。市街化調整區域原則不可，未取得開發許可的倉庫無法進入倉庫業登錄。對象地的用途地域可在自治體的都市計畫資訊或建築確認完成證確認。

Q. 樓板荷重需要多少？
A. 取得倉庫業登錄的倉庫樓板，依建築基準法施行令第85條須承受每平方公尺3,900牛頓（約400kg/㎡）以上的承載荷重。冷藏・冷凍倉庫還要再加上隔熱樓板的構造與凍脹對策的論點。既有建物可用結構計算書與建築確認圖書確認，必要時請建築師檢視較為確實。

Q. 冷凍設備或倉庫業登錄的手續，不動產公司會代辦嗎？
A. 不會。不動產公司負責的是用途地域・樓板荷重・電力・冷凍機空間等物件適合性的調查，以及含重要事項說明（宅地建物取引業法第35條）的仲介。倉庫業登錄與高壓氣體・氟氯碳的許認可申請書類製作為行政書士、冷凍設備・受變電的施工為有資格的設備・電氣工程業者、保管物的營業許可為所管官廳。各為獨立事業體、分別簽約。

Q. 留有冷凍機的現成倉庫能直接使用嗎？
A. 能否使用取決於設備狀態。應先請有資格的設備業者確認冷凍能力是否足夠應付您的溫度帶與保管量、冷媒屬哪種（是否為規制對象氟氯碳）、保養履歷與剩餘耐用年限。可沿用則能壓低初期費用與立案期間，但也可能發現老朽或能力不足。物件的用途地域・樓板荷重・電力由本公司調查。

本文的出處（第一手資訊）

以下為確認的出發點公開資料。法令會修正，條文・項・號・施行日・最終修正請於e-Gov法令檢索確認最新。倉庫業登錄的施設設備基準與冷藏倉庫溫度帶區分會以告示隨時修正，請以國土交通省最新案內確認。個別物件是否符合各基準，由所管官廳與各有資格者判斷。公開資料的參照日皆為2026年11月3日。以下出處皆為日文。

• e-Gov法令檢索「倉庫業法」（昭和31年法律第121號。第3條＝國土交通大臣的登錄）
• e-Gov法令檢索「倉庫業法施行規則」（昭和31年運輸省令第59號。冷藏倉庫的施設設備基準。請於e-Gov法令檢索確認條號與最新）
• 國土交通省「倉庫業登錄的手引」與「倉庫業法第三條登錄基準等之告示」（平成14年國土交通省告示第43號。冷藏倉庫的保管溫度・溫度帶區分。2024年將溫度帶區分細分化。參照日2026年11月3日。最新請於國土交通省頁面確認）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。別表第二＝用途地域內建築物的限制）
• e-Gov法令檢索「建築基準法施行令」（昭和25年政令第338號。第85條＝承載荷重。經營倉庫業的倉庫樓板須3,900N/㎡以上）
• e-Gov法令檢索「都市計畫法」（昭和43年法律第100號。第8條＝用途地域）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第35條＝重要事項說明）
• e-Gov法令檢索「高壓氣體保安法」（昭和26年法律第204號。冷凍製造的許可・申報，第20條之4＝販售事業的申報。請於e-Gov法令檢索確認條號與最新）
• e-Gov法令檢索「氟氯碳類使用合理化及管理適正化法（氟氯碳排出抑制法）」（平成13年法律第64號。第一種氟氯碳類充填回收業者登錄。請於e-Gov法令檢索確認條號與最新）

本文為一般性資訊提供，不保證個別物件符合倉庫業登錄基準・用途地域・高壓氣體・氟氯碳規制。物件適合性的調查與仲介為不動產（本公司）、倉庫業・高壓氣體・氟氯碳的許認可申請書類製作為行政書士、冷凍設備・受變電的施工為有資格的設備・電氣工程業者、保管物的營業許可為所管官廳，各自判斷・負責。

浦松 丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役・宅地建物取引士。承辦事業用不動產的調查與仲介。作者簡介

更新日：2026年11月3日