能做營業倉庫的物件有什麼條件？從倉庫業登錄的設施基準逆推

結論（先說重點）：能做營業倉庫的物件，首先取決於你是「受他人寄託而保管貨物的倉庫業」，還是「單純出租倉庫空間的不動產租賃」。經營倉庫業需要國土交通大臣的登錄（倉庫業法第3條），而倉庫的設施・設備符合各倉庫種類的基準，是登錄的要件（第6條第1項第4款、倉庫業法施行規則）。物件被看的地方，除了使用權原與相關法令適合之外，還有防水・防濕・遮熱・耐火・防火區劃・防犯・防鼠等。目標種類（一類～冷藏等）不同，條件也會改變。

「想把沒在用的建物變成出租倉庫」「想把物件租給倉庫用途」這類諮詢越來越多。但掛上「倉庫」的招牌，並不等於就是營業倉庫。營業倉庫是倉庫業法下的登錄制度，建物的構造要達到各種類的基準，才會被登錄。本文寫給想開展出租倉庫・保管業務的事業者，以及想租給倉庫用途的物件所有人，依倉庫業法・同施行規則的條文與國土交通省的資料，逐項整理簽約前能確認的事。數值與可否的最終確認，由登錄窗口的地方運輸局進行。

所謂「營業倉庫」與一般出租倉庫，到底差在哪？

分歧點在於「是否為受他人寄託而保管貨物的營業」。

倉庫業法（昭和31年法律第121號）把受寄託而在倉庫保管貨物的營業定為「倉庫業」，並規定想經營者必須取得國土交通大臣的登錄（第3條）。這裡的關鍵是「受寄託而保管」。若從貨主收受貨物、對其保管負責並取得對價，即屬倉庫業，需要登錄。

相對地，若只是把建物這個不動產的空間直接出租，由承租人以自己的管理擺放自己的物品，那是不動產的租賃，並非倉庫業。把自家商品由自家保管的自家倉庫，同樣不是倉庫業。

情形	倉庫業的登錄	主要負責
受貨主寄託而保管貨物並取得對價	需要（倉庫業法第3條）	倉庫業者
出租倉庫建物、承租人擺放自己的物品	不需要（不動產租賃）	宅地建物取引業者（本公司）
把自家商品由自家保管（自家倉庫）	不需要	—

「租倉庫來自己用」與「作為營業倉庫替他人保管貨物」，在法律上完全不同。 目標是哪一種，物件要求的條件與必要的手續都會改變。先確定自己屬於哪一種，是出發點。判斷有疑問時，請向登錄窗口的地方運輸局確認。

能通過倉庫業登錄的物件，建物的哪裡會被看？

會看設施・設備是否符合各倉庫種類、由國土交通省令所定的基準。

倉庫業法第6條第1項第4款規定，倉庫的設施或設備依倉庫種類而未符合國土交通省令所定基準時，即拒絕登錄。該基準在倉庫業法施行規則（昭和31年運輸省令第59號），作為所有倉庫共通的基準（第3條之3），要求對該倉庫有使用權原，且符合建築基準法・都市計畫法等相關法令。

在此之上，最基本的一類倉庫的設施設備基準（施行規則第3條之4），大致由下列項目構成。

被看的地方	基準的思考
使用權原・相關法令適合	所有或租賃的權原；符合建築基準法・都市計畫法等（用途地域・用途變更・檢查完成證的議題）
軸組・外牆・地板強度	能承受保管貨物與裝卸的構造
防水性能	防止雨水從屋頂・外牆・開口部滲入
防濕性能	防止地面來的濕氣
遮熱性能	屋頂・外牆的隔熱
耐火・防火	耐火・準耐火構造、防火區劃
滅火器等	滅火器及其他滅火設備
防犯	照明・上鎖等防盜
防鼠	防止老鼠等侵入的措施

符合建築基準法・都市計畫法，被放在這套基準的入口。 用途地域能否蓋倉庫、既存建物是否需要用途變更的確認申請、有沒有檢查完成證，都在選物件的階段先發生作用。把沒有檢查完成證的中古物件轉為其他用途時的議題，整理在沒有檢查完成證的中古物件能否轉作其他用途。適合與否本身，由建築士・特定行政廳判斷。

從一類到冷藏倉庫，種類不同物件條件如何變？

倉庫種類不同，所要求的設施設備基準的條文就會改變。

倉庫業法施行規則第3條把倉庫種類分為一類・二類・三類・野積・水面・貯藏槽・危險品・冷藏等。以保管什麼決定種類，各種類都有各自的基準。

種類	主要保管貨物例	基準的條	物件條件的特徵
一類倉庫	一般貨物（範圍廣）	施行規則第3條之4	防水・防濕・遮熱・耐火・防火・防犯等最為綜合
二類倉庫	比一類受限（不易燃物品等）	第3條之5	一類基準去掉耐火性能的構成
三類倉庫	不易受濕氣・溫度影響的物品	第3條之6	一類基準的一部（不需防濕・遮熱等）
野積倉庫	適合戶外保管的物品（原木・礦物等）	第3條之7	周圍的防護設施・防犯設備・防止掉落
貯藏槽倉庫	散裝・液狀（穀物・液體等）	第3條之9	筒倉・儲槽的密閉構造・強度
危險品倉庫	消防法・高壓氣體等的危險物	第3條之10	工作物型・土地型的分別基準（其他法令也重疊）
冷藏倉庫	攝氏10度以下保管的物品	第3條之11	定溫維持・溫度計・防熱等溫度管理

「同一棟建物，也會因為保管什麼而使能通過的種類不同」是重點。 一般貨物為一類，攝氏10度以下保管的物品為冷藏倉庫，危險物為危險品倉庫，目標種類不同，物件要求的性能也不同。危險品倉庫還會重疊消防法・高壓氣體保安法等其他法令的規制，因此從選物件的階段就要看其適合。先決定要做哪一種，再去對物件，可減少反覆。

登錄前可以先進行物件契約嗎？順序該怎麼做？

先確認登錄的可能性，再確定物件比較安全。 若先押下不符設施設備基準的物件，恐怕改修費暴增，或無法登錄而閒置。實務上，下列順序較穩。

順序	要做什麼	主要負責
1	決定目標倉庫種類與保管貨物	事業者
2	下調候選物件的用途地域・用途變更・檢查完成證・構造	宅地建物取引業者（本公司）・建築士
3	確認對設施設備基準的適合可能性	建築士・向地方運輸局事前諮商
4	租賃・買賣的條件交涉與簽約（改修可否特約等）	宅地建物取引業者（本公司）
5	倉庫業登錄的申請	行政書士
6	若有增改建，建物表題・變更登記	土地家屋調查士・司法書士

若以租賃借倉庫，重點是把出租人是否同意改修與設備設置、回復原狀的範圍到哪裡，寫進契約。租賃契約該讀哪裡，整理在租賃契約書，該讀哪裡。本公司（不動產公司）陪跑物件是否可能符合倉庫業基準的下調，以及取得・租賃的條件交涉。 對設施設備基準的適合與否本身，由建築士・地方運輸局判斷，登錄申請由行政書士承擔。事業用物件整體請見投資用・事業用不動產，事務所與許認可的關係請見公司設立與辦公室選擇。運送業的營業所・車庫物件條件，另整理在要開運送業，營業所與車庫的物件該看哪裡選。

誰該找誰做什麼（物件＝不動產／登錄＝行政書士／登記＝司法書士）？

角色是分開的。倉庫牽涉的專家多，一開始先做好分工就不會迷路。

要做的事	負責
物件的調查・取得・租賃仲介與契約	四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）
倉庫業登錄的申請書類製作・提出支援	行政書士
設施設備基準的適合設計・用途變更的確認申請	建築士
建物的表題登記・增改建後的變更登記	土地家屋調查士・司法書士
租金・保證金・折舊等稅務	稅理士

物件的調查、取得・租賃的仲介、買賣・租賃的契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。倉庫業登錄等向官公署提出的書類製作，由四葉行政書士事務所承接。這兩者（不動產公司・行政書士事務所）是各自獨立的事業體。請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。設施設備基準的適合設計與用途變更請找建築士，建物的表題・變更登記請找土地家屋調查士・司法書士，稅務請找稅理士，各自直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 只是租倉庫擺自己的庫存，也需要倉庫業的登錄嗎？
A. 不需要。把自家貨物由自家保管的自家倉庫，或出租倉庫這個不動產、由承租人擺放自己物品的情形，一般不屬倉庫業（受他人寄託而保管的營業），故不需倉庫業法第3條的登錄。反之，若受貨主寄託而保管並取得對價，就需要登錄。判斷有疑問時，請向地方運輸局確認。

Q. 能把中古倉庫租來做營業倉庫嗎？
A. 有可能。但前提是該倉庫除了使用權原・相關法令適合外，還能符合目標種類的設施設備基準（防水・防濕・遮熱・耐火・防火區劃・防犯・防鼠等）。既存建物中，用途地域・用途變更確認申請的要否・檢查完成證・構造會先發生作用。適合與否請向建築士與地方運輸局確認。

Q. 常溫的一般貨物與冷凍品，物件條件會不同嗎？
A. 會不同。一般貨物是一類倉庫（施行規則第3條之4），攝氏10度以下保管的物品是冷藏倉庫（第3條之11），冷藏倉庫還加上定溫維持・溫度計・防熱等溫度管理。以保管什麼決定目標種類，物件要求的性能也會改變，因此先決定種類再去對物件較實務。

Q. 倉庫業的登錄申請能委託不動產公司嗎？
A. 不能。向官公署提出的登錄申請書類製作是行政書士的業務，由四葉行政書士事務所承接。物件的調查・仲介・契約由四葉不動產株式會社承接。設施設備基準的適合設計與用途變更確認申請由建築士承擔。皆為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「倉庫業法」（昭和31年法律第121號。第3條＝想經營倉庫業者須取得國土交通大臣的登錄、第4條＝登錄的申請（倉庫種類・設施設備・保管貨物種類等的記載）、第6條第1項第4款＝倉庫的設施或設備依種類未符合國土交通省令所定基準時拒絕登錄。2026年9月9日參照）
• e-Gov法令檢索「倉庫業法施行規則」（昭和31年運輸省令第59號。第3條＝倉庫的種類（一類・二類・三類・野積・水面・貯藏槽・危險品・冷藏等）、第3條之3＝所有倉庫共通的基準（使用權原・相關法令適合）、第3條之4＝一類倉庫的設施設備基準（防水・防濕・遮熱・耐火・防火區劃・滅火器・防犯・防鼠等）、第3條之5〜第3條之11＝二類・三類・野積・水面・貯藏槽・危險品・冷藏各基準。2026年9月9日參照）
• 國土交通省「關於倉庫業」（倉庫業登錄的制度概要・登錄申請手引・倉庫的種類。2026年9月9日參照）

※倉庫業登錄的具體數值基準（構造・強度・防火區劃面積等）、危險品倉庫重疊的消防法・高壓氣體保安法等規制、各地方運輸局的運用，由施行規則及各地方運輸局的案內所定。本文未就個別物件判斷適合。請在動手時向登錄窗口的地方運輸局與建築士確認。 用途變更確認申請的要否・耐震・檢查完成證的處理，會因物件的樓地板面積・構造・區域指定而異，最終判斷由建築士・特定行政廳的窗口進行。費用・期間的具體金額會因物件與改修規模大幅變動，本文未予確定（未驗證）。

本文為一般性的資訊提供，並非就個別物件的可否或登錄的受理作判斷・保證。物件的調查・仲介及買賣・租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，登錄申請等向官公署提出書類的製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就營業倉庫的物件，把用途地域・設施設備基準・登錄要件放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。