開卡拉OK包廂店的物件，用途地域與消防・噪音該確認到什麼程度？

結論（先說重點）：卡拉OK包廂店的物件，先看建築基準法的用途地域可否興建。卡拉OK包廂在比第二種住居地域更偏住居的地域（須為準住居・近鄰商業・商業・準工業等）不可興建，第一種住居地域以下原則不可。其次是消防：物件屬消防法施行令別表第一(2)項ニ（卡拉OK包廂等），不論延床面積都須設自動火災報知設備等。若在深夜供酒，另有屆出或許可重疊。物件的事前調查（用途地域・隔音・區劃）由本公司（四葉不動產株式會社）以資訊提供承擔；深夜酒類提供飲食店營業的屆出與特定遊興飲食店營業的許可申請由四葉行政書士事務所、消防用設備的判斷由所轄消防署與消防設備士處理。這些是各自獨立的事業體，請分別直接簽約。

想在幹道旁或車站前店面開卡拉OK包廂店時，比起內裝與機台，更早發生作用的是「這裡能不能設」。租下物件後才發現用途地域不許、隔音不足與鄰居衝突、消防設備後裝產生意外費用——這些都是簽約前可從不動產側確認的論點。本文寫給找卡拉OK包廂店物件的業者・投資者，以及介紹其物件的不動產人員：依法令與公開資料，整理用途地域・風營法該當性・消防・噪音的論點。許認可可否的最終判斷由所轄警察署・消防署與有資格者為之，本公司承擔資料・資訊的整理。

開卡拉OK包廂對用途地域有限制嗎？

有。卡拉OK包廂是依建築基準法第48條・別表第二受用途限制的建築物，能設物件的用途地域有限。

用途地域	卡拉OK包廂
第一種・第二種低層住居專用、第一種・第二種中高層住居專用、田園住居	不可興建
第一種住居地域	原則不可興建
第二種住居地域・準住居地域	附床面積上限等條件可興建
近鄰商業・商業・準工業・工業・工業專用	可興建（條件依地域而異）

請留意第一種與第二種住居地域的分界。 第二種住居地域可在一定條件（床面積上限等）下興建卡拉OK包廂，但第一種住居地域不把卡拉OK包廂列為許容用途，原則不可興建。不要把「住居地域」一概而論，要確認是第一種或第二種，這是選物件的入口。別表第二另有各地域的面積條件，以及特定行政廳許可（第48條但書）的例外，故含工業專用地域在內的個別可否，請以e-Gov法令檢索的別表第二現行條文與物件所在地自治體的建築指導課確認。事業用物件的找法見投資・事業用不動產，用途地域的看法可參考介護事業所的物件與用途地域。物件諮詢請洽事務所・店舖的物件。

那間卡拉OK店算風俗營業嗎？供酒會讓許認可怎麼變？

客人自己唱的一般卡拉OK包廂，其本身通常不算風俗營業（風營法的許可營業）。成為論點的是兩件事：是否在深夜（午前0時至午前6時）供酒，以及店家是否讓客人「遊興」。

業態	架構	手續
深夜（0〜6時）主要供酒	深夜酒類提供飲食店營業（風營法第33條）	向公安委員會屆出
深夜讓客人遊興並提供飲食（酒類）	特定遊興飲食店營業（第2條第11項・第31條の22）	公安委員會的許可
客人僅自行歌唱・深夜不供酒	原則不需許可・屆出	—

「讓客人遊興」指店家以積極行為使客人遊玩盡興，典型如舞台上有歌手或DJ演出、設跳舞空間並以演出讓客人跳舞。若僅客人自行歌唱，通常不算遊興，但依營運方式判斷可能不同。同樣是「卡拉OK店」，也會因深夜是否供酒、是否讓客人遊興而分為屆出或許可。 判斷該當何種架構與屆出・許可申請，屬行政書士與所轄警察署（生活安全課）的領域，本公司承擔物件適合可能性的初步確認。

消防法上物件被要求哪些設備與屆出？

卡拉OK包廂作為在包廂內對客人提供歌唱等服務的店舖，區分於消防法施行令別表第一(2)項ニ（卡拉OK包廂等）。2007年兵庫縣寶塚市卡拉OK包廂火災造成死者後，依2008年施行令修正，不論延床面積都須設自動火災報知設備。

• 自動火災報知設備不論延床面積均須設置（消防法施行令第21條）
• 包廂以聲音隔開，須採取措施使警報在各室可聽見（規則）
• 誘導燈・滅火器・避難路徑等，依面積・層數・無窗層別而異
• 複合用途大樓，依建物整體區分（別表第一(16)項イ等）而判斷不同

「包廂被聲音封閉」以不易察覺火災為由，讓設備變重。 既然物件具區劃化的包廂，自動火災報知設備即不論面積成為前提。既有內裝是否已有設備、若無能否後裝，直接牽動費用。消防用設備的具體要否與防火對象物屆出屬消防法領域，由所轄消防署與消防設備士處理。選物件階段，於看屋時確認現況設備與後裝餘地。

噪音・振動的規制與隔音區劃，如何改變選物件？

卡拉OK店與鄰居衝突最大的要因是聲音。騷音規制法本身主要以工廠・事業場（特定施設）與建設作業為對象，直接規制卡拉OK營業聲音的，多半是都道府縣・市區町村的生活環境保全條例（例：東京都環境確保條例規制深夜營業噪音與音響機器使用）。

• 規制值依地域區分（住居系或商業系）與時段（尤其深夜）而變
• 鄰接是住宅、或上下層有其他承租戶，會改變所需隔音程度
• 構造（RC造或輕量鐵骨）、界牆・樓板・天花的遮音與防振，是選物件的分水嶺

隔音「事後再加」成本高，故簽約前就看物件的構造與鄰接關係。 低音（重低音）尤其易傳，若上下層或隔壁為住宅易生客訴，故商業系・準工業系且周圍住宅少的立地較穩。規制值依條例與時點而異，請向自治體環境主管窗口確認營業時段的規制值並記下參照日。隔音工程的設計施工屬設計事務所・內裝業者的領域。

簽約前該向不動產公司確認什麼？

卡拉OK包廂店物件，用途地域・風營法該當性・消防・噪音四者重疊。分派角色如下。

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要做的事	承擔者
用途地域・床面積・區劃・隔音的事前調查、物件介紹・租賃契約確認	宅地建物取引業者（四葉不動產株式會社）
深夜酒類提供飲食店營業屆出、特定遊興飲食店營業許可申請、行政廳對應	行政書士（四葉行政書士事務所）・所轄警察署
消防用設備的判斷・設置、防火對象物屆出	所轄消防署・消防設備士
內裝的區劃・無窗居室・隔音的設計施工	建築士・設計事務所・內裝業者
員工排班・深夜加給等勞務	社會保險勞務士（四葉社會保險勞務士事務所）

這些是各自獨立的事業體，請分別直接簽約。 本公司・本事務所不收受也不支付介紹費・送客手續費。物件找宅建業者、屆出・許可找行政書士與所轄警察署、消防找消防署・消防設備士、勞務找社會保險勞務士，皆由您分別直接委任。許可未定前即簽租約的風險，可參考租賃契約書該讀哪裡的停止條件・特約思路。

該找誰諮詢？

物件的用途地域・床面積・區劃・隔音事前調查、物件介紹、租賃契約內容確認，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承辦。深夜酒類提供飲食店營業屆出、特定遊興飲食店營業許可申請、行政廳對應由四葉行政書士事務所，消防用設備・防火對象物屆出由所轄消防署與消防設備士，內裝的區劃・隔音設計施工由建築士・設計事務所・內裝業者處理。

這些是各自獨立的事業體，請分別直接簽約。 本公司・本事務所不往來介紹費・送客手續費。員工深夜加給・排班等勞務找社會保險勞務士（四葉社會保險勞務士事務所），皆由您分別直接委任。諮詢免費。

常見問題

Q. 住宅區的空店面可以做成卡拉OK包廂嗎？
A. 視用途地域而定。第二種住居地域・準住居地域可在床面積上限等條件下興建，但第一種住居地域或更偏住居的地域（低層・中高層住居專用等）原則不可。「住宅區」不能一概而論，簽約前請向自治體建築指導課確認物件所在是第一種或第二種。

Q. 不供酒的話，需要風營法的屆出或許可嗎？
A. 客人僅自行歌唱、深夜（午前0時後）不供酒、店家不讓客人遊興的卡拉OK包廂，原則不需許可・屆出。深夜主要供酒須深夜酒類提供飲食店營業屆出（第33條），深夜提供遊興與飲食須特定遊興飲食店營業許可。因營運而判斷不同，請向所轄警察署事前諮詢確認，屆出・許可申請由行政書士承辦。

Q. 自動火災報知設備，小店也一定要嗎？
A. 卡拉OK包廂區分於消防法施行令別表第一(2)項ニ，不論延床面積都須設自動火災報知設備（2008年施行令修正），理由是包廂以聲音隔開不易察覺火災。既有設備有無與後裝可否會改變費用，請於看屋時確認現況，具體要否向所轄消防署與消防設備士確認。

Q. 擔心鄰居噪音客訴，物件該看哪裡？
A. 看構造（是否RC造等耐遮音躯體）、界牆・樓板・天花的遮音、上下層或隔壁是住宅或其他承租戶，以及物件所在地生活環境保全條例的深夜規制值。重低音尤其易傳，故商業系・準工業系且周圍住宅少的立地較穩。規制值依條例與時點而異，請向自治體環境主管窗口確認並記下參照日。

這篇文章的出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第48條・別表第二＝依用途地域的建築物用途限制；卡拉OK包廂可否興建與各地域床面積條件。2026年10月9日參照）
• e-Gov法令檢索「消防法施行令」（昭和36年政令第37號。別表第一(2)項ニ＝卡拉OK包廂等的區分、第21條＝自動火災報知設備設置基準；不論延床面積均須設置。2026年10月9日參照）
• e-Gov法令檢索「風俗營業等の規制及び業務の適正化等に関する法律」（昭和23年法律第122號。第2條第11項＝特定遊興飲食店營業定義、第31條の22＝特定遊興飲食店營業許可、第33條＝深夜酒類提供飲食店營業屆出、第13條＝營業時間限制。2026年10月9日參照）
• 消防廳「因應寶塚市卡拉OK包廂火災的消防法施行令修正（2008年）」（將卡拉OK包廂等置於別表第一(2)項ニ、不論面積均強制自動火災報知設備的經緯。2026年10月9日參照）
• 騷音規制法（昭和43年法律第98號；主要對象為特定工廠等・特定建設作業），及各都道府縣・市區町村的生活環境保全條例（卡拉OK營業的深夜噪音・音響機器使用限制；請確認營業所所在地的條例並記下參照日。東京都之例＝都民の健康と安全を確保する環境に関する条例）。

※用途地域的適合、風營法該當性、消防用設備要否、噪音規制值的具體適用，隨物件所在地・用途地域・自治體條例・營業運營而變。本文未就個別物件判斷許可可否或適法性。可否的最終判斷由所轄警察署・消防署與有資格者為之。特定遊興飲食店營業・深夜酒類提供飲食店營業的屆出・許可申請找行政書士（四葉行政書士事務所）、消防用設備找所轄消防署・消防設備士，請分別直接諮詢。
※本文為一般性資訊提供，並不判斷或保證個別物件的許可可否或適法性。
※物件的調查・媒介及租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業），風營法屆出・許可申請等文書製作由四葉行政書士事務所，各自為獨立事業體、分別直接簽約的形式受任。無介紹費・送客手續費往來。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄番號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分。把物件（不動產）與許認可（用途地域・風營法・消防的分派）的論點放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。