繼承的老家還有房貸怎麼辦？抵押權的塗銷與剩餘債務、團信、出售的推進方式

重點結論： 附有團體信用生命保險的房貸，常在債務人死亡時由保險金全額清償，此時即可塗銷抵押權後出售。若無團信或仍有剩餘債務，請與金融機構洽談還款與任意出售；若有拋棄繼承的可能，出售前先向律師確認。

本文寫給繼承了仍背負房貸（抵押權）老家的繼承人。與繼承的舊耐震公寓出售、以換價分割出售的流程重疊之處不再重複，這裡聚焦於「房貸與抵押權」。

本公司負責估價、將剩餘債務與價格對照、以及出售仲介。繼承登記與抵押權塗銷登記由司法書士負責，剩餘債務的還款條件與任意出售的洽談由金融機構負責，取得費、讓渡所得稅與空屋特例由稅理士負責，資不抵債而考慮拋棄繼承的判斷與共同繼承人間的糾紛由律師負責。這些與四葉不動産株式会社各為獨立事業體，須按業務分別簽約。

附有團體信用生命保險的話，房貸會消失嗎？

許多房貸附有團體信用生命保險（團信），債務人死亡時由保險金全額清償房貸，是常見的機制。此時繼承人無須承擔剩餘債務，清償後即可塗銷抵押權。但團信並非所有房貸都必然附有：如Flat 35等商品為任意加入，也有未加入或因告知問題而不理賠的情形。

請先向金融機構確認團信有無、能否理賠以及剩餘債務金額。在繼承中，繼承人承繼被繼承人財產上一切的權利義務（民法第896條）。房貸債務亦屬此承繼對象，能否由團信清償，是繼承人是否承擔債務的分水嶺。團信條款與剩餘債務證明的個別運用因商品而異，請以條款與金融機構的回覆確認（個別條款內容為一般實務的整理）。

抵押權未塗銷為何無法出售？（塗銷的順序）

抵押權是金融機構為擔保房貸而在老家設定的權利。即使帶著抵押權在法律上也可出售，但買方會迴避「一旦還款中斷即遭拍賣」的物件，因此實務上先塗銷抵押權（或以出售價金同時清償）後再交屋。

塗銷的順序如下。

順序	手續	負責人
1	確認剩餘債務、團信與清償方式	繼承人、金融機構
2	確認繼承及出售所需登記；契約締結、登記與交割分開整理	司法書士
3	於交割等約定階段清償及辦理抵押權塗銷登記	司法書士
4	向買方的所有權移轉登記	司法書士

繼承登記自令和6年（2024年）4月1日起義務化，須於得知取得不動產之日起3年內申請（不動產登記法第76條之2。無正當理由怠於申請，可處10萬日圓以下之過料）。即使以出售為前提，繼承登記也無法迴避。抵押權塗銷登記屬權利登記，原則上由登記權利人與登記義務人共同申請（同法第60條）。登記均屬司法書士的領域。

出售價格低於剩餘債務（資不抵債）時怎麼辦？

剩餘債務多於估價的狀態稱為「資不抵債（Over Loan）」。此時僅憑出售價金無法全額清償，原則上無法塗銷抵押權，一般出售因而困難。選項包括以自有資金補足差額清償，或取得金融機構同意塗銷抵押權的「任意出售」。

任意出售以與金融機構的協商為前提，還款條件與可否塗銷由金融機構判斷。本公司能做的是及早將估價與剩餘債務對照，判斷是否資不抵債，並整理出售的展望。還款條件的協商由金融機構負責，作為手續前提的登記由司法書士負責。

可能選擇拋棄繼承時，出售前要注意什麼？

當剩餘債務大幅超過資產等有資不抵債之虞時，拋棄繼承亦為選項。拋棄繼承須於得知為自己而開始繼承之時起3個月內向家庭裁判所申述（民法第915條），並於此熟慮期間內判斷。

在考慮拋棄期間，不出售或處分老家較為安全。 處分繼承財產之全部或一部，將被視為單純承認（民法第921條），恐致無法拋棄。拋棄後，該繼承人視為自始不為繼承人（民法第939條）。究應拋棄或先出售再整理，最終判斷應就債務全貌向律師確認。本公司僅到以估價呈現資產面展望為止。

從出售價金依何順序清償債務與費用？

出售成立後，自價金清償剩餘債務與各項費用。大致順序如下。

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清償對象	內容
房貸剩餘債務	向抵押權人（金融機構）全額清償，藉此塗銷抵押權
登記費用	繼承登記、抵押權塗銷登記、移轉登記的費用（司法書士報酬、登錄免許稅）
仲介報酬	支付不動產公司的仲介手續費
稅金	出售利得的讓渡所得稅。取得費加算（租稅特別措置法第39條）與空屋特例（最高3000萬、一定情況2000萬日圓）（同法第35條第3項）不得併用，何者有利由稅理士試算

空屋特例控除最高3000萬日圓；2024年1月1日以後的讓渡，取得對象家屋、敷地等的繼承人為3人以上時，最高為2000萬日圓（國稅廳No.3306，2026年10月12日參照）。此人數不一律等於全體繼承人人數。個別適用及與取得費加算的選擇請由稅理士確認。

清償後實際剩餘的金額，隨剩餘債務與價格的差額而變。稅務特例的要件與期限繁瑣，適用與否及利弊判斷屬稅理士的領域。另請參閱繼承不動產出售諮詢。手續上，還款協商委由金融機構、登記委由司法書士、稅務委由稅理士，各為獨立事業體分別簽約。以直接簽約、直接請款、直接入帳進行，不收受介紹費與送客手續費。

常見問題

Q. 附有團信的話，繼承人就不用還房貸嗎？
A. 由團信全額清償時無須繳納。但有任意加入的商品及未加入、不理賠的情形，請先向金融機構確認有無、能否理賠與剩餘金額。

Q. 抵押權未塗銷也能出售嗎？
A. 法律上可以，但因買方會迴避，實務上先塗銷抵押權後（或以價金同時清償）再交屋。塗銷登記由司法書士負責。

Q. 剩餘債務多於估價時會如何？
A. 資不抵債時僅憑價金無法全額清償，多半無法塗銷抵押權，可考慮以自有資金補足或取得金融機構同意的任意出售。還款條件由金融機構判斷。

Q. 若考慮拋棄繼承，可以出售老家嗎？
A. 出售或處分恐被視為單純承認而無法拋棄（民法第921條）。於尚可拋棄期間請暫緩出售，向律師確認後再判斷。

本文的資料來源（第一手資訊）

• 民法 第896條（繼承的一般效力）
• 民法 第915條、第921條、第939條（熟慮期間、法定單純承認、拋棄的效力）
• 不動產登記法 第60條（共同申請）、第76條之2（繼承登記的申請義務）
• 國稅廳 Tax Answer No.3267 讓渡繼承財產時的取得費加算特例
• 國稅廳 Tax Answer No.3306 出售被繼承人居住用財產（空屋）時的特例

本文更新與追加資料確認日：2026年10月12日。空屋特例的控除上限已由實際取得的國稅廳No.3306本文確認。民法、不動產登記法、租稅特別措置法的現行整合條文、最終修正號與完整施行歷程，以及團信條款、剩餘債務證明、任意出售的個別運用未驗證。本文整理一般確認步驟；個別適用由金融機構、司法書士、稅理士及律師確認原始資料。公開保留待資格者確認。

本文為一般性資訊提供，並非就個別法律判斷、許可符合性或稅務判斷作成結論。須由主管機關與各具資格者確認。四葉不動産株式会社、四葉行政書士事務所、四葉社会保険労務士事務所與其他專業人士各為獨立事業體，須按業務分別簽約。登記由司法書士、還款協商由金融機構、稅務由稅理士、糾紛與拋棄繼承的判斷由律師負責。以直接簽約、直接請款、直接入帳進行，不收受介紹費與送客手續費。物件初次諮詢免費，各專業人士的受任範圍與費用請向各簽約對象確認。

本文作者

浦松丈二 — 宅地建物交易士、行政書士。四葉不動産株式会社代表取締役／四葉行政書士事務所代表。負責估價與仲介、剩餘債務與價格的對照，登記、稅務、還款協商與糾紛的判斷交由各負責人。作者頁面。