繼承到的舊耐震華廈賣得掉嗎？新耐震基準與買主房貸的那道牆

結論（先說重點）：繼承到的舊耐震華廈賣得掉，但分界是「1981年6月1日」。這天之後取得建築確認的建物為「新耐震」，買主的房貸與稅的減免是否適用都以此為界。賣出的關鍵在買主能否借得到錢。即使是舊耐震，依登記簿上的建築日期與耐震性能的確認，買主層也會擴大。先確認建築時期，與估價並行安排時程。

從父母繼承到區分所有的華廈，卻被告知「舊耐震所以難賣」——舊耐震的華廈並非賣不掉，但買主能否辦房貸，會左右好不好賣與價格。本文寫給繼承1981年之前興建的區分華廈、正在猶豫賣或留的繼承人：與新耐震的分界在哪、買主的房貸與稅的減免會有什麼改變，依法令與國稅廳的資料順序整理。稅額計算與登記代理，本公司不做。

舊耐震還是新耐震，看什麼、在哪確認？

分界由明確的日期決定：1981年（昭和56年）6月1日。

這天，「建築基準法施行令部分修正之政令」（昭和55年7月14日政令第196號）施行，對地震的構造基準大幅改變。1981年6月1日之後取得建築確認的建物為「新耐震基準」，之前為「舊耐震基準」（2026年8月24日參照）。新耐震以中規模地震幾乎不受損、大規模地震也不倒塌崩壞為目標。

問題是，要確認的「日期」因場合而異。

是什麼日期	使用的場合
取得建築確認之日	「新耐震／舊耐震」的本來區分（1981年6月1日為界）
登記簿上的建築年月日	買主稅的減免的判定（見下。昭和57年1月1日為界）
完工（竣工）年月	廣告・簡介上會看到的日期

華廈從動工到完工工期長，可能在1981年6月之前取得確認，卻在1982年以後完工，反之亦然。所以光憑「屋齡」無法確定是新耐震還是舊耐震。確認的起點是確認完成證・檢查完成證、建築計畫概要書（可在特定行政廳取得）、登記簿的建築年月日。這裡可與估價同時著手。用途地域與容積率如何牽動土地・建物的定價，整理在〈日本的土地價格為何會因「容積率」而改變〉。

舊耐震的話，買主就辦不了房貸嗎？

不是「辦不了」，而是「較難辦／要件增加」。這最左右好不好賣。

買主要就中古住宅取得房貸扣除（住宅借入金等特別扣除），住宅須符合一定要件。依租稅特別措置法第41條的國稅廳案內（No.1211-3，令和4年以後居住）整理如下（2026年8月24日參照）。

住宅的建築時期	買主取得房貸扣除的條件
昭和57年1月1日以後興建	符合建築時期要件（視為適合新耐震基準）
昭和56年12月31日以前興建（舊耐震）	於取得日前2年內，以耐震基準適合證明書・建設住宅性能評價書的影本（耐震等級1以上）・既存住宅買賣瑕疵擔保責任保險的付保證明書之一，證明適合耐震基準

也就是說，登記簿上的建築日期在昭和57年1月1日以後的華廈，買主無須額外證明即可取得房貸扣除。 更早（舊耐震）的話，買主除非備妥上述之一的證明，否則無法取得房貸扣除。

再者，房貸本身的審查也對舊耐震不利。長期固定的Flat 35要求物件符合技術基準，民間銀行也在擔保評價上嚴看屋齡老・舊耐震。買主若辦不了房貸，買主層就縮到不用貸款的現金客，價格容易下跌。 正因如此，下一章的「證明」成為賣出的分岔點。

有耐震基準適合證明書，賣出會有什麼改變？

買主能取得的優惠會改變。有耐震基準適合證明書（或建設住宅性能評價書・既存住宅買賣瑕疵保險的付保證明），即使舊耐震的華廈，買主也能符合房貸扣除的要件（措法第41條・前揭國稅廳No.1211-3）。連是否可能成為登錄免許稅或不動產取得稅的減免對象在內，買主的稅負會改變，也就更容易選這個物件。

不過——華廈要取得這份證明，往往很困難。

理由是，區分華廈無法只就一戶做耐震補強。對耐震基準的適合由整棟建物的構造決定，要證明舊耐震的華廈適合現行耐震基準，前提是整棟的耐震診斷與必要補強。沒有管理組合的合意與費用就無法著手。獨棟房可由賣方做耐震補強取得證明，但區分華廈往往不切實際——把這差異納入賣法的決定。

	獨棟房（舊耐震）	區分華廈（舊耐震）
耐震補強的主體	所有人單獨可為	管理組合（單獨不可）
適合證明的取得	補強後較易取得	視整棟性能而定，往往困難
現實的賣法	補強取證，讓買主的房貸過關	現況交屋＋價格調整，訴求現金客・投資人

稅負的判定與能否取得證明，因物件與買主而異。登錄免許稅・不動產取得稅・讓渡所得稅的計算請找稅理士，各自直接諮詢。本公司處理的是估價、賣出活動，以及耐震基準適合證明取得可能性的安排（含向管理組合・調查公司確認）。

繼承到的舊耐震華廈，能用3000萬日圓扣除嗎？

這裡誤解很多。賣繼承到的空屋時的「3000萬日圓特別扣除」有兩種不同的東西，區分華廈原則上不能用其中一種。

其一是被繼承人居住用財產（空屋）的特別扣除（租稅特別措置法第35條第3項）。國稅廳的案內（No.3306）列出對象的被繼承人居住用家屋的要件為**「於昭和56年5月31日以前興建」且「非已辦理區分所有建物登記的建物」**（2026年8月24日參照）。也就是說——像分售華廈那樣以區分所有建物登記的建物，原則上被排除在此空屋特例之外。

其二是賣自己曾居住的家時的居住用財產3000萬日圓特別扣除（同條第1項），這對區分華廈也可能成為對象，但繼承後直接賣（自己並未居住）時要件不同。

	空屋特例（措法35條3項）	居住用財產特例（措法35條1項）
區分所有華廈	原則 對象外	可能成為對象（以自住為前提）
建築時期要件	昭和56年5月31日以前興建	無建築時期要件
主要場合	繼承到的獨棟空屋	賣自己曾居住的家

空屋特例還有其他要件：賣出代金1億日圓以下、於相續開始之日起3年經過之日所屬年度的12月31日前讓渡、令和9年12月31日前讓渡、繼承人3人以上則扣除額為2000萬日圓。能否用哪個扣除的判斷，直接關係稅額，是稅理士的領域。 本公司不做稅額計算也不做申報代理。賣或留的意思決定，整理在〈繼承到的老家，賣還是留〉；相續登記義務化與賣的順序，整理在〈繼承時，登記義務化改變了什麼〉。

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管理不善・修繕準備金不足的物件，怎麼推出？

舊耐震華廈，除耐震外，管理狀態也影響價格。修繕準備金不足，或管理費・修繕準備金有滯納，會成為買主的不安材料，房貸審查上也可能被負面看待。

推出前值得先確認的，是以下各點。

要確認的事	從哪得知
管理費・修繕準備金的金額與有無滯納	管理公司・管理組合（重要事項調查報告書）
大規模修繕的履歷與長期修繕計畫	管理組合
耐震診斷的實施狀況・重建或基地出售的檢討狀況	管理組合
總會的決議事項（規約修正・特別負擔）	議事錄

這些也是重要事項說明中向買主揭露的事項。不隱瞞、先整理好再提出，結果反而讓買主的不安變小。 管理費・修繕準備金有滯納時的賣法，整理在〈管理費滯納還賣得掉嗎〉；租約要讀哪裡，整理在〈租賃契約書，該讀哪裡〉。相續不動產整體的進行方式整理在相續・空屋的諮詢。

該找誰諮詢？

物件的估價、建築時期・耐震性能的調查、賣出活動、耐震基準適合證明取得可能性的安排，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。

相續登記（所有權名義變更）請找司法書士、讓渡所得稅・空屋特例等稅的可否判斷與申報請找稅理士、繼承人間賣出方針分歧而紛爭化時的交涉・調停請找律師，各自直接委託。 這些是各自獨立的事業體，與本公司分別簽約。本公司既不收取也不支付介紹費・轉介費。本公司不做稅額計算也不做登記代理。諮詢免費。

常見問題

Q. 聽說「1981年」決定新耐震或舊耐震，可以用屋齡判斷嗎？
A. 本來的分界是「建築確認是否在1981年6月1日以後取得」，與屋齡（完工年）未必一致。華廈工期長，有確認為舊耐震但完工在1982年以後的例子。請以確認完成證、檢查完成證、建築計畫概要書、登記簿的建築年月日確認。買主的房貸扣除，以登記簿上的建築日期是否在昭和57年1月1日以後判定。

Q. 舊耐震華廈是賣不掉嗎？
A. 賣得掉。但買主較難辦房貸，且無耐震基準適合證明書時買主無法取得房貸扣除（措法第41條）。華廈無法只就一戶補強，證明往往難取得，因此以現況交屋的價格調整、訴求現金客・投資人來組合賣法。請先確認建築時期與管理狀態。

Q. 繼承到的舊耐震華廈，能用3000萬日圓的空屋特別扣除嗎？
A. 原則上不能。被繼承人居住用財產（空屋）的特例（措法第35條第3項）以「非已辦理區分所有建物登記的建物」為要件，因此分售華廈被排除。是否適用及其他特例的可能性，是直接關係稅額的專業判斷。請向稅理士直接確認。

Q. 修繕準備金不足的華廈也賣得掉嗎？
A. 賣得掉，但修繕準備金不足或管理費滯納是買主的不安材料，房貸審查上也會被看。金額、有無滯納、長期修繕計畫、大規模修繕履歷也是重要事項說明中揭露的事項。先整理好再揭露，能讓買主的不安變小。

本文出處（一手資料）

• 日本法令索引「建築基準法施行令部分修正之政令」（昭和55年7月14日政令第196號）（訂定新耐震基準的修正政令。施行日1981年（昭和56年）6月1日。之後取得建築確認的建物為新耐震基準。2026年8月24日參照）
• 國稅廳問答 No.1211-3「取得中古住宅並於令和4年以後供居住（住宅借入金等特別扣除）」（依據：租稅特別措置法第41條。住宅「於昭和57年1月1日以後興建」，或更早者於取得日前2年內以耐震基準適合證明書・建設住宅性能評價書影本（耐震等級1以上）・既存住宅買賣瑕疵擔保責任保險付保證明書之一，證明適合耐震基準。2026年8月24日參照）
• 國稅廳問答 No.3306「賣出被繼承人居住用財產（空屋）時的特例」（依據：租稅特別措置法第35條第3項。被繼承人居住用家屋須「於昭和56年5月31日以前興建」且「非已辦理區分所有建物登記的建物」等。令和9年12月31日前讓渡、賣出代金1億日圓以下、相續開始日起3年經過之日所屬年度12月31日前讓渡、繼承人3人以上則扣除額2000萬日圓。2026年8月24日參照）
• 法務省「不動產登記法」的相續登記申請義務化（繼承取得所有權者，自知悉取得之日起3年內有申請登記的義務。2024年4月1日施行。2026年8月24日參照）

※新耐震／舊耐震的區分由取得建築確認之日決定，買主的房貸扣除由登記簿上的建築日期（昭和57年1月1日）判定。兩者是不同的日期。本文並未就個別物件作出判斷。耐震基準適合證明書能否取得，會因整棟建物的耐震性能與管理組合的狀況而異；區分華廈往往難以取得，敬請留意。
※本文為一般性的資訊提供，並非對個別物件的賣出可否・價格或稅的特例適用作出判斷或保證。讓渡所得稅・空屋特例等稅的可否判斷為稅理士的所管。物件的估價・調查・仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接。相續登記為司法書士、稅務為稅理士、繼承人間的紛爭為律師，均為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與手續（行政・繼承）的議題放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。