继承到的旧耐震公寓卖得掉吗？新耐震基准与买主房贷的那道墙

结论（先说重点）：继承到的旧耐震公寓卖得掉，但分界是「1981年6月1日」。这天之后取得建筑确认的建物为「新耐震」，买主的房贷与税的减免是否适用都以此为界。卖出的关键在买主能否借得到钱。即使是旧耐震，依登记簿上的建筑日期与耐震性能的确认，买主层也会扩大。先确认建筑时期，与估价并行安排时程。

从父母继承到区分所有的公寓，却被告知「旧耐震所以难卖」——旧耐震的公寓并非卖不掉，但买主能否办房贷，会左右好不好卖与价格。本文写给继承1981年之前兴建的区分公寓、正在犹豫卖或留的继承人：与新耐震的分界在哪、买主的房贷与税的减免会有什么改变，依法令与国税厅的资料顺序整理。税额计算与登记代理，本公司不做。

旧耐震还是新耐震，看什么、在哪确认？

分界由明确的日期决定：1981年（昭和56年）6月1日。

这天，「建筑基准法施行令部分修正之政令」（昭和55年7月14日政令第196号）施行，对地震的构造基准大幅改变。1981年6月1日之后取得建筑确认的建物为「新耐震基准」，之前为「旧耐震基准」（2026年8月24日参照）。新耐震以中规模地震几乎不受损、大规模地震也不倒塌崩坏为目标。

问题是，要确认的「日期」因场合而异。

是什么日期	使用的场合
取得建筑确认之日	「新耐震／旧耐震」的本来区分（1981年6月1日为界）
登记簿上的建筑年月日	买主税的减免的判定（见下。昭和57年1月1日为界）
完工（竣工）年月	广告・简介上会看到的日期

公寓从动工到完工工期长，可能在1981年6月之前取得确认，却在1982年以后完工，反之亦然。所以光凭「房龄」无法确定是新耐震还是旧耐震。确认的起点是确认完成证・检查完成证、建筑计划概要书（可在特定行政厅取得）、登记簿的建筑年月日。这里可与估价同时着手。用途地域与容积率如何牵动土地・建物的定价，整理在〈日本的土地价格为何会因「容积率」而改变〉。

旧耐震的话，买主就办不了房贷吗？

不是「办不了」，而是「较难办／要件增加」。这最左右好不好卖。

买主要就二手住宅取得房贷扣除（住宅借入金等特别扣除），住宅须符合一定要件。依租税特别措置法第41条的国税厅案内（No.1211-3，令和4年以后居住）整理如下（2026年8月24日参照）。

住宅的建筑时期	买主取得房贷扣除的条件
昭和57年1月1日以后兴建	符合建筑时期要件（视为适合新耐震基准）
昭和56年12月31日以前兴建（旧耐震）	于取得日前2年内，以耐震基准适合证明书・建设住宅性能评价书的影本（耐震等级1以上）・既存住宅买卖瑕疵担保责任保险的付保证明书之一，证明适合耐震基准

也就是说，登记簿上的建筑日期在昭和57年1月1日以后的公寓，买主无须额外证明即可取得房贷扣除。 更早（旧耐震）的话，买主除非备妥上述之一的证明，否则无法取得房贷扣除。

再者，房贷本身的审查也对旧耐震不利。长期固定的Flat 35要求物件符合技术基准，民间银行也在担保评价上严看房龄老・旧耐震。买主若办不了房贷，买主层就缩到不用贷款的现金客，价格容易下跌。 正因如此，下一章的「证明」成为卖出的分岔点。

有耐震基准适合证明书，卖出会有什么改变？

买主能取得的优惠会改变。有耐震基准适合证明书（或建设住宅性能评价书・既存住宅买卖瑕疵保险的付保证明），即使旧耐震的公寓，买主也能符合房贷扣除的要件（措法第41条・前揭国税厅No.1211-3）。连是否可能成为登录免许税或不动产取得税的减免对象在内，买主的税负会改变，也就更容易选这个物件。

不过——公寓要取得这份证明，往往很困难。

理由是，区分公寓无法只就一户做耐震补强。对耐震基准的适合由整栋建物的构造决定，要证明旧耐震的公寓适合现行耐震基准，前提是整栋的耐震诊断与必要补强。没有管理组合的合意与费用就无法着手。独栋房可由卖方做耐震补强取得证明，但区分公寓往往不切实际——把这差异纳入卖法的决定。

	独栋房（旧耐震）	区分公寓（旧耐震）
耐震补强的主体	所有人单独可为	管理组合（单独不可）
适合证明的取得	补强后较易取得	视整栋性能而定，往往困难
现实的卖法	补强取证，让买主的房贷过关	现况交房＋价格调整，诉求现金客・投资人

税负的判定与能否取得证明，因物件与买主而异。登录免许税・不动产取得税・让渡所得税的计算请找税理士，各自直接咨询。本公司处理的是估价、卖出活动，以及耐震基准适合证明取得可能性的安排（含向管理组合・调查公司确认）。

继承到的旧耐震公寓，能用3000万日元扣除吗？

这里误解很多。卖继承到的空屋时的「3000万日元特别扣除」有两种不同的东西，区分公寓原则上不能用其中一种。

其一是被继承人居住用财产（空屋）的特别扣除（租税特别措置法第35条第3项）。国税厅的案内（No.3306）列出对象的被继承人居住用家屋的要件为**「于昭和56年5月31日以前兴建」且「非已办理区分所有建物登记的建物」**（2026年8月24日参照）。也就是说——像分售公寓那样以区分所有建物登记的建物，原则上被排除在此空屋特例之外。

其二是卖自己曾居住的家时的居住用财产3000万日元特别扣除（同条第1项），这对区分公寓也可能成为对象，但继承后直接卖（自己并未居住）时要件不同。

	空屋特例（措法35条3项）	居住用财产特例（措法35条1项）
区分所有公寓	原则 对象外	可能成为对象（以自住为前提）
建筑时期要件	昭和56年5月31日以前兴建	无建筑时期要件
主要场合	继承到的独栋空屋	卖自己曾居住的家

空屋特例还有其他要件：卖出代金1亿日元以下、于相续开始之日起3年经过之日所属年度的12月31日前让渡、令和9年12月31日前让渡、继承人3人以上则扣除额为2000万日元。能否用哪个扣除的判断，直接关系税额，是税理士的领域。 本公司不做税额计算也不做申报代理。卖或留的意思决定，整理在〈继承到的老家，卖还是留〉；相续登记义务化与卖的顺序，整理在〈继承时，登记义务化改变了什么〉。

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管理不善・修缮准备金不足的物件，怎么推出？

旧耐震公寓，除耐震外，管理状态也影响价格。修缮准备金不足，或管理费・修缮准备金有滞纳，会成为买主的不安材料，房贷审查上也可能被负面看待。

推出前值得先确认的，是以下各点。

要确认的事	从哪得知
管理费・修缮准备金的金额与有无滞纳	管理公司・管理组合（重要事项调查报告书）
大规模修缮的履历与长期修缮计划	管理组合
耐震诊断的实施状况・重建或基地出售的检讨状况	管理组合
总会的决议事项（规约修正・特别负担）	议事录

这些也是重要事项说明中向买主披露的事项。不隐瞒、先整理好再提出，结果反而让买主的不安变小。 管理费・修缮准备金有滞纳时的卖法，整理在〈管理费滞纳还卖得掉吗〉；租约要读哪里，整理在〈租赁契约书，该读哪里〉。相续不动产整体的进行方式整理在相续・空屋的咨询。

该找谁咨询？

物件的估价、建筑时期・耐震性能的调查、卖出活动、耐震基准适合证明取得可能性的安排，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。

相续登记（所有权名义变更）请找司法书士、让渡所得税・空屋特例等税的可否判断与申报请找税理士、继承人间卖出方针分歧而纷争化时的交涉・调停请找律师，各自直接委托。 这些是各自独立的事业体，与本公司分别签约。本公司既不收取也不支付介绍费・转介费。本公司不做税额计算也不做登记代理。咨询免费。

常见问题

Q. 听说「1981年」决定新耐震或旧耐震，可以用房龄判断吗？
A. 本来的分界是「建筑确认是否在1981年6月1日以后取得」，与房龄（完工年）未必一致。公寓工期长，有确认为旧耐震但完工在1982年以后的例子。请以确认完成证、检查完成证、建筑计划概要书、登记簿的建筑年月日确认。买主的房贷扣除，以登记簿上的建筑日期是否在昭和57年1月1日以后判定。

Q. 旧耐震公寓是卖不掉吗？
A. 卖得掉。但买主较难办房贷，且无耐震基准适合证明书时买主无法取得房贷扣除（措法第41条）。公寓无法只就一户补强，证明往往难取得，因此以现况交房的价格调整、诉求现金客・投资人来组合卖法。请先确认建筑时期与管理状态。

Q. 继承到的旧耐震公寓，能用3000万日元的空屋特别扣除吗？
A. 原则上不能。被继承人居住用财产（空屋）的特例（措法第35条第3项）以「非已办理区分所有建物登记的建物」为要件，因此分售公寓被排除。是否适用及其他特例的可能性，是直接关系税额的专业判断。请向税理士直接确认。

Q. 修缮准备金不足的公寓也卖得掉吗？
A. 卖得掉，但修缮准备金不足或管理费滞纳是买主的不安材料，房贷审查上也会被看。金额、有无滞纳、长期修缮计划、大规模修缮履历也是重要事项说明中披露的事项。先整理好再披露，能让买主的不安变小。

本文出处（一手资料）

• 日本法令索引「建筑基准法施行令部分修正之政令」（昭和55年7月14日政令第196号）（订定新耐震基准的修正政令。施行日1981年（昭和56年）6月1日。之后取得建筑确认的建物为新耐震基准。2026年8月24日参照）
• 国税厅问答 No.1211-3「取得二手住宅并于令和4年以后供居住（住宅借入金等特别扣除）」（依据：租税特别措置法第41条。住宅「于昭和57年1月1日以后兴建」，或更早者于取得日前2年内以耐震基准适合证明书・建设住宅性能评价书影本（耐震等级1以上）・既存住宅买卖瑕疵担保责任保险付保证明书之一，证明适合耐震基准。2026年8月24日参照）
• 国税厅问答 No.3306「卖出被继承人居住用财产（空屋）时的特例」（依据：租税特别措置法第35条第3项。被继承人居住用家屋须「于昭和56年5月31日以前兴建」且「非已办理区分所有建物登记的建物」等。令和9年12月31日前让渡、卖出代金1亿日元以下、相续开始日起3年经过之日所属年度12月31日前让渡、继承人3人以上则扣除额2000万日元。2026年8月24日参照）
• 法务省「不动产登记法」的相续登记申请义务化（继承取得所有权者，自知悉取得之日起3年内有申请登记的义务。2024年4月1日施行。2026年8月24日参照）

※新耐震／旧耐震的区分由取得建筑确认之日决定，买主的房贷扣除由登记簿上的建筑日期（昭和57年1月1日）判定。两者是不同的日期。本文并未就个别物件作出判断。耐震基准适合证明书能否取得，会因整栋建物的耐震性能与管理组合的状况而异；区分公寓往往难以取得，敬请留意。
※本文为一般性的资讯提供，并非对个别物件的卖出可否・价格或税的特例适用作出判断或保证。让渡所得税・空屋特例等税的可否判断为税理士的所管。物件的估价・调查・中介由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接。相续登记为司法书士、税务为税理士、继承人间的纷争为律师，均为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。把物件（不动产）与手续（行政・继承）的议题放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。