中华圈的继承人继承了日本的空房，不动产公司最先能做的是什么

结论（先说重点）：当中华圈的继承人继承了日本的空房，不动产公司在相续发生后能做四件事——现地确认、估价、维持管理、卖出准备。即使人在海外，本公司也能到现场拍照并提出估价。这些能在相续登记（司法书士）与遗产分割谈妥之前并行进行。但买卖合同与所有权移转登记，需要相续登记完成与继承人全体的合意。

家人在日本留下不动产后过世——对住在台湾、大陆、香港的继承人，或处理该遗产的专家而言，第一道墙是「无法到日本」。本文写给处理日本相续不动产的中华圈专家与继承人：相续发生后不动产公司能做什么、反过来哪些该交给其他专家。相续登记、税务、纠纷、署名的认证，各是不同专家的领域。

人不在日本，也能确认物件的现状吗？

可以。而且这是相续发生后应优先进行的事。

不动产公司可依继承人的委托，前往现场，将外观、室内、临路、境界的状况整理成照片与报告书，并提出估价。继承人不必来日本。空房一旦放置，漏水、白蚁、非法弃置、邻居抱怨会逐步发生，价值下降。越早掌握现状，能留的选项越多。

法律上，相续发生后也并非「什么都不能做」。依民法（明治29年法律第89号）第898条，继承人有数人时，相续财产属其共有。共有物的保存行为（现状的确认、最低限度的维持），在遗产分割结束前，各共有人也能单独为之（民法第252条第5项）。也就是说，现地确认、巡视、通风、除草等维持，不必等遗产分割合意就能开始。

至于构成共有物管理・变更的行为（长期租赁、大规模改装、卖出等），与保存行为的处理不同，需要共有人持份过半数或全体同意。「看与保」可先进行，「租、卖、大幅变更」需要合意——这是出发点。居住中屋主的管理议题，整理在〈在海外居住同时管理日本的不动产〉。

相续登记之前，可以先进行卖出的准备吗？

可以。但「准备」与「合同・登记」的界线很清楚。

在日本，相续登记自2024年4月1日起义务化。不动产登记法（平成16年法律第123号）第76条之2第1项，对因继承取得所有权者，课以「自知悉相续开始、且知悉取得该所有权之日起3年以内」申请相续登记的义务。遗产分割未谈妥时的中间手当，另有第76条之3的相续人申告登记（向登记所申报自己是继承人）。

要缔结买卖合同并将所有权移转给买方，其前提是相续登记已完成与继承人全体同意卖出。这里无法变动。但到此为止的准备可以并行。

相续登记完成前也能进行的准备	需要相续登记完成・全体合意者
现地确认・拍照・估价	缔结买卖合同
权利・临路・境界等的调查	对买方的所有权移转登记
取得登记事项证明书・公图・测量图	长期租赁・大规模改装
维持管理（巡视・通风・除草）	—

相续登记本身是司法书士的业务。继承人在海外时，因无法取得印鉴证明书，日本国籍者以在外公馆（大使馆・总领事馆）的署名证明（签名证明）、外国籍者以当地公证人（公证处等）的认证代替印鉴证明书，此署名的认证是司法书士・公证人・领事的领域。本公司（不动产公司）处理的是其前的调查、估价，与合意后的中介。台湾继承涉及日本不动产的流程写在〈台湾的继承与日本的不动产〉，与中华圈不动产专家共同推进交易的形式写在〈与中华圈的不动产专家共同交易〉。

空房的固定资产税与管理费由谁负担？

从继承的那一刻起，费用就持续发生。这里暧昧，继承人之间之后会起争执。

固定资产税依地方税法（昭和25年法律第226号）第359条，对**每年1月1日（赋课期日）**时点登录于固定资产课税台账为所有者者课征。相续后名义仍为被继承人时，实际拥有的继承人（现实所有者）负纳税义务。遗产分割结束前，继承人依法定相续分负担，共有人连带负纳税义务。

空房特别要注意的是住宅用地特例。 地方税法第349条之3之2对住宅的基地减轻固定资产税的课税标准（小规模住宅用地＝200㎡以下部分为6分之1）。但依空家等对策推进特别措置法，被市町村劝告为「特定空家等」或「管理不全空家等」时，此住宅用地特例会脱落，土地的固定资产税上升。管理不全空家等是令和5年（2023年）修法新增，该修法于2023年12月13日施行。「放置后被劝告，隔年税额暴增」就是这样发生的。

费目	谁・何时	依据・注意点
固定资产税・都市计划税	1月1日时点的所有者（名义为被继承人则为现实所有的继承人）	地方税法第359条。分割前依法定相续分负担，共有人连带
住宅用地特例的丧失	特定空家等・管理不全空家等的劝告后	空家特措法（令和5年修正・2023年12月13日施行）。土地税额上升
维持管理费	委托的继承人	巡视・除草・水电基本费等

放置空房会发生什么、卖或留的判断写在〈继承到的老家，卖还是留〉，登记义务化改变了什么写在〈继承时，登记义务化改变了什么〉。相续税・让渡所得税的计算，以及费用由谁负担的税务整理，是税理士的所管。

能委托日本不动产公司的范围到哪里？

界线很清楚。本公司（不动产公司）能做的是下列四项。

能做的事（不动产公司）	交给谁
现地确认・拍照・估价	—
权利・临路・境界・法令上限制的调查	—
空房的维持管理（巡视・通风・除草等）	—
卖出・出租的中介（合意后）	—
相续登记・相续人申告登记	司法书士
相续税・让渡所得税・取得费	税理士
遗产分割的纠纷・交涉	律师
海外继承人署名的认证	公证人・在外公馆（领事）

本公司，与司法书士・税理士・律师・公证人，各是独立的事业体。继承人请与各方分别、直接签约。 本公司与这些专家之间，既不收取也不支付介绍费・转介费。谁做什么分开，才能让费用与责任的所在清楚。相续不动产整体的进行方式整理在相续・空房的咨询。

相续发生后的顺序？

顺序	要进行的事	担当者
1	现地确认・拍照・估价，开始维持管理	不动产公司
2	收集登记事项证明书・公图・测量图等资料	不动产公司
3	确定继承人、相续登记（或相续人申告登记）	司法书士
4	固定资产税・相续税・让渡所得税的估算	税理士
5	遗产分割的合意（谈不拢则调停・交涉）	继承人・（纠纷时）律师
6	卖出・出租的中介与合同，所有权移转登记	不动产公司・司法书士

第1、2项能不等遗产分割合意就开始。空房以时间为敌。先掌握现状、掌握费用的发生，再整备合意与登记——这个顺序，即使从远方也能把损失缩到最小。

该找谁咨询？

物件的现地确认、估价、调查、维持管理、卖出・出租的中介，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。无论日语或中文、继承人是否在海外，我们都会转达现场的状况。

相续登记请找司法书士、相续税・让渡所得税请找税理士、遗产分割的纠纷请找律师、海外继承人署名的认证请找公证人・在外公馆（领事），各自直接委托。 这些是各自独立的事业体，与本公司分别签约。本公司既不收取也不支付介绍费・转介费。咨询免费。

常见问题

Q. 继承人全都在海外，能确认日本空房的现状吗？
A. 能。不动产公司可依继承人的委托前往现场，将外观、室内、临路、境界的状况整理成照片与报告书，并提出估价。现状确认与巡视、通风等维持（保存行为），在遗产分割合意前也能由各继承人单独委托。继承人不必来日本。

Q. 相续登记完成前，能开始卖出的准备吗？
A. 准备能开始。估价、权利・临路・境界的调查、登记事项证明书等资料的收集都能并行。但买卖合同与对买方的所有权移转登记，需要相续登记完成与继承人全体同意卖出。相续登记的申请请直接委托司法书士。

Q. 放置空房，固定资产税会上升吗？
A. 可能上升。被市町村劝告为「特定空家等」或「管理不全空家等」时，住宅用地特例（小规模住宅用地为6分之1）会脱落，土地的固定资产税上升。管理不全空家等是令和5年修正（2023年12月13日施行）新增的。税额估算请向税理士・市町村确认。

Q. 海外继承人没有印鉴证明书，也能办手续吗？
A. 能。无日本住民登录、无法办印鉴登录时，日本国籍者以在外公馆（大使馆・总领事馆）的署名证明（签名证明）、外国籍者以当地公证人的认证，代替印鉴证明书为一般作法。格式与提交对象的要件，请向司法书士・公证人・领事确认。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第76条之2第1项＝自知悉因相续取得所有权之日起3年以内的相续登记申请义务、第76条之3＝相续人申告登记。相续登记申请义务化自2024年4月1日施行。2026年8月24日参照）
• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第898条＝共同相续财产的共有、第252条＝共有物的管理・保存行为。2026年8月24日参照）
• e-Gov法令检索「地方税法」（昭和25年法律第226号。第359条＝固定资产税的赋课期日（1月1日）、第349条之3之2＝住宅用地的课税标准特例（小规模住宅用地为6分之1）。2026年8月24日参照）
• 国土交通省「空家等对策推进特别措置法一部修正法律（令和5年法律第50号）」（管理不全空家等的新增、对特定空家等・管理不全空家等的劝告使住宅用地特例除外。2023年12月13日施行。2026年8月24日参照）
• 日本司法书士会连合会「继承人中有海外居住者时」（代替印鉴证明书的在外公馆署名证明（签名证明）・在留证明书的实务。2026年8月24日参照）

※固定资产税的负担、住宅用地特例的适用、劝告的有无，会因市町村的课税・空家对策运用而异。着手时请直接向该市町村确认。相续税・让渡所得税・取得费的计算为税理士的所管。继承人署名的认证（署名证明・公证人认证・领事认证）为司法书士・公证人・领事的领域。

本文为一般性的资讯提供，并非对个别相续或物件作出判断或保证。物件的调查・估价・维持管理・中介由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接。相续登记为司法书士、税务为税理士、纠纷为律师、署名的认证为公证人・在外公馆，均为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。把物件（不动产）与手续（相续・行政）的议题放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。