中華圈的繼承人繼承了日本的空屋，不動產公司最先能做的是什麼

結論（先說重點）：當中華圈的繼承人繼承了日本的空屋，不動產公司在相續發生後能做四件事——現地確認、估價、維持管理、賣出準備。即使人在海外，本公司也能到現場拍照並提出估價。這些能在相續登記（司法書士）與遺產分割談妥之前並行進行。但賣買契約與所有權移轉登記，需要相續登記完成與繼承人全體的合意。

家人在日本留下不動產後過世——對住在台灣、大陸、香港的繼承人，或處理該遺產的專家而言，第一道牆是「無法到日本」。本文寫給處理日本相續不動產的中華圈專家與繼承人：相續發生後不動產公司能做什麼、反過來哪些該交給其他專家。相續登記、稅務、紛爭、署名的認證，各是不同專家的領域。

人不在日本，也能確認物件的現狀嗎？

可以。而且這是相續發生後應優先進行的事。

不動產公司可依繼承人的委託，前往現場，將外觀、室內、臨路、境界的狀況整理成照片與報告書，並提出估價。繼承人不必來日本。空屋一旦放置，漏水、白蟻、非法棄置、鄰居抱怨會逐步發生，價值下降。越早掌握現狀，能留的選項越多。

法律上，相續發生後也並非「什麼都不能做」。依民法（明治29年法律第89號）第898條，繼承人有數人時，相續財產屬其共有。共有物的保存行為（現狀的確認、最低限度的維持），在遺產分割結束前，各共有人也能單獨為之（民法第252條第5項）。也就是說，現地確認、巡視、通風、除草等維持，不必等遺產分割合意就能開始。

至於構成共有物管理・變更的行為（長期租賃、大規模改裝、賣出等），與保存行為的處理不同，需要共有人持分過半數或全體同意。「看與保」可先進行，「租、賣、大幅變更」需要合意——這是出發點。居住中屋主的管理議題，整理在〈在海外居住同時管理日本的不動產〉。

相續登記之前，可以先進行賣出的準備嗎？

可以。但「準備」與「契約・登記」的界線很清楚。

在日本，相續登記自2024年4月1日起義務化。不動產登記法（平成16年法律第123號）第76條之2第1項，對因繼承取得所有權者，課以「自知悉相續開始、且知悉取得該所有權之日起3年以內」申請相續登記的義務。遺產分割未談妥時的中間手當，另有第76條之3的相續人申告登記（向登記所申報自己是繼承人）。

要締結賣買契約並將所有權移轉給買方，其前提是相續登記已完成與繼承人全體同意賣出。這裡無法變動。但到此為止的準備可以並行。

相續登記完成前也能進行的準備	需要相續登記完成・全體合意者
現地確認・拍照・估價	締結賣買契約
權利・臨路・境界等的調查	對買方的所有權移轉登記
取得登記事項證明書・公圖・測量圖	長期租賃・大規模改裝
維持管理（巡視・通風・除草）	—

相續登記本身是司法書士的業務。繼承人在海外時，因無法取得印鑑證明書，日本國籍者以在外公館（大使館・總領事館）的署名證明（簽名證明）、外國籍者以當地公證人（公證處等）的認證代替印鑑證明書，此署名的認證是司法書士・公證人・領事的領域。本公司（不動產公司）處理的是其前的調查、估價，與合意後的仲介。台灣繼承涉及日本不動產的流程寫在〈台灣的繼承與日本的不動產〉，與中華圈不動產專家共同推進交易的形式寫在〈與中華圈的不動產專家共同交易〉。

空屋的固定資產稅與管理費由誰負擔？

從繼承的那一刻起，費用就持續發生。這裡曖昧，繼承人之間之後會起爭執。

固定資產稅依地方稅法（昭和25年法律第226號）第359條，對**每年1月1日（賦課期日）**時點登錄於固定資產課稅台帳為所有者者課徵。相續後名義仍為被繼承人時，實際擁有的繼承人（現實所有者）負納稅義務。遺產分割結束前，繼承人依法定相續分負擔，共有人連帶負納稅義務。

空屋特別要注意的是住宅用地特例。 地方稅法第349條之3之2對住宅的基地減輕固定資產稅的課稅標準（小規模住宅用地＝200㎡以下部分為6分之1）。但依空家等對策推進特別措置法，被市町村勸告為「特定空家等」或「管理不全空家等」時，此住宅用地特例會脫落，土地的固定資產稅上升。管理不全空家等是令和5年（2023年）修法新增，該修法於2023年12月13日施行。「放置後被勸告，隔年稅額暴增」就是這樣發生的。

費目	誰・何時	依據・注意點
固定資產稅・都市計畫稅	1月1日時點的所有者（名義為被繼承人則為現實所有的繼承人）	地方稅法第359條。分割前依法定相續分負擔，共有人連帶
住宅用地特例的喪失	特定空家等・管理不全空家等的勸告後	空家特措法（令和5年修正・2023年12月13日施行）。土地稅額上升
維持管理費	委託的繼承人	巡視・除草・水電基本費等

放置空屋會發生什麼、賣或留的判斷寫在〈繼承到的老家，賣還是留〉，登記義務化改變了什麼寫在〈繼承時，登記義務化改變了什麼〉。相續稅・讓渡所得稅的計算，以及費用由誰負擔的稅務整理，是稅理士的所管。

能委託日本不動產公司的範圍到哪裡？

界線很清楚。本公司（不動產公司）能做的是下列四項。

能做的事（不動產公司）	交給誰
現地確認・拍照・估價	—
權利・臨路・境界・法令上限制的調查	—
空屋的維持管理（巡視・通風・除草等）	—
賣出・出租的仲介（合意後）	—
相續登記・相續人申告登記	司法書士
相續稅・讓渡所得稅・取得費	稅理士
遺產分割的紛爭・交涉	律師
海外繼承人署名的認證	公證人・在外公館（領事）

本公司，與司法書士・稅理士・律師・公證人，各是獨立的事業體。繼承人請與各方分別、直接簽約。 本公司與這些專家之間，既不收取也不支付介紹費・轉介費。誰做什麼分開，才能讓費用與責任的所在清楚。相續不動產整體的進行方式整理在相續・空屋的諮詢。

相續發生後的順序？

順序	要進行的事	擔當者
1	現地確認・拍照・估價，開始維持管理	不動產公司
2	收集登記事項證明書・公圖・測量圖等資料	不動產公司
3	確定繼承人、相續登記（或相續人申告登記）	司法書士
4	固定資產稅・相續稅・讓渡所得稅的估算	稅理士
5	遺產分割的合意（談不攏則調停・交涉）	繼承人・（紛爭時）律師
6	賣出・出租的仲介與契約，所有權移轉登記	不動產公司・司法書士

第1、2項能不等遺產分割合意就開始。空屋以時間為敵。先掌握現狀、掌握費用的發生，再整備合意與登記——這個順序，即使從遠方也能把損失縮到最小。

該找誰諮詢？

物件的現地確認、估價、調查、維持管理、賣出・出租的仲介，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。無論日語或中文、繼承人是否在海外，我們都會轉達現場的狀況。

相續登記請找司法書士、相續稅・讓渡所得稅請找稅理士、遺產分割的紛爭請找律師、海外繼承人署名的認證請找公證人・在外公館（領事），各自直接委託。 這些是各自獨立的事業體，與本公司分別簽約。本公司既不收取也不支付介紹費・轉介費。諮詢免費。

常見問題

Q. 繼承人全都在海外，能確認日本空屋的現狀嗎？
A. 能。不動產公司可依繼承人的委託前往現場，將外觀、室內、臨路、境界的狀況整理成照片與報告書，並提出估價。現狀確認與巡視、通風等維持（保存行為），在遺產分割合意前也能由各繼承人單獨委託。繼承人不必來日本。

Q. 相續登記完成前，能開始賣出的準備嗎？
A. 準備能開始。估價、權利・臨路・境界的調查、登記事項證明書等資料的收集都能並行。但賣買契約與對買方的所有權移轉登記，需要相續登記完成與繼承人全體同意賣出。相續登記的申請請直接委託司法書士。

Q. 放置空屋，固定資產稅會上升嗎？
A. 可能上升。被市町村勸告為「特定空家等」或「管理不全空家等」時，住宅用地特例（小規模住宅用地為6分之1）會脫落，土地的固定資產稅上升。管理不全空家等是令和5年修正（2023年12月13日施行）新增的。稅額估算請向稅理士・市町村確認。

Q. 海外繼承人沒有印鑑證明書，也能辦手續嗎？
A. 能。無日本住民登錄、無法辦印鑑登錄時，日本國籍者以在外公館（大使館・總領事館）的署名證明（簽名證明）、外國籍者以當地公證人的認證，代替印鑑證明書為一般作法。格式與提交對象的要件，請向司法書士・公證人・領事確認。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2第1項＝自知悉因相續取得所有權之日起3年以內的相續登記申請義務、第76條之3＝相續人申告登記。相續登記申請義務化自2024年4月1日施行。2026年8月24日參照）
• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第898條＝共同相續財產的共有、第252條＝共有物的管理・保存行為。2026年8月24日參照）
• e-Gov法令檢索「地方稅法」（昭和25年法律第226號。第359條＝固定資產稅的賦課期日（1月1日）、第349條之3之2＝住宅用地的課稅標準特例（小規模住宅用地為6分之1）。2026年8月24日參照）
• 國土交通省「空家等對策推進特別措置法一部修正法律（令和5年法律第50號）」（管理不全空家等的新增、對特定空家等・管理不全空家等的勸告使住宅用地特例除外。2023年12月13日施行。2026年8月24日參照）
• 日本司法書士會連合會「繼承人中有海外居住者時」（代替印鑑證明書的在外公館署名證明（簽名證明）・在留證明書的實務。2026年8月24日參照）

※固定資產稅的負擔、住宅用地特例的適用、勸告的有無，會因市町村的課稅・空家對策運用而異。著手時請直接向該市町村確認。相續稅・讓渡所得稅・取得費的計算為稅理士的所管。繼承人署名的認證（署名證明・公證人認證・領事認證）為司法書士・公證人・領事的領域。

本文為一般性的資訊提供，並非對個別相續或物件作出判斷或保證。物件的調查・估價・維持管理・仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接。相續登記為司法書士、稅務為稅理士、紛爭為律師、署名的認證為公證人・在外公館，均為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與手續（相續・行政）的議題放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。