台灣專業人士處理日本不動產時，最困惑的登記與權狀差異在哪？

結論（先說重點）：台灣的「權狀（所有權狀）」與日本的「登記識別情報」，都是顯示所有人本人身分的工具，但性質不同。日本在2004年修正不動產登記法，廢止紙本的權利證（登記濟證），改為12碼英數字的登記識別情報。公示所有權的正本是登記簿（登記記錄），即使遺失權狀或識別情報，也能以事前通知或有資格代理人的本人確認情報出售。日本能代理所有權移轉登記的是司法書士，台灣的地政士無法代理日本的登記。作為專業人士之間的前提知識，本文從條文整理這些差異。

本文寫給處理日本不動產・相續案件的台灣地政士・律師等現地專業人士，整理台灣（有地政士制度・權狀）與日本登記制度的差異。日本登記能否實際執行的判斷，保留予司法書士。台灣制度僅為對照理解而觸及，不作斷定。

台灣的權狀與日本的登記識別情報有何不同？

在台灣，地政事務所會核發紙本的「所有權狀（權狀）」給所有權人，於交易與登記時使用；遺失可申請補發，經公告30日後補發。另有土地登記謄本（地政機關的官方記錄），權狀與謄本的角色不同。

日本過去也核發紙本的「登記濟證（俗稱權利證）」。但2004年（平成16年）不動產登記法全面修正（平成16年法律第123號，因應線上申請的登記識別情報制度於2005年3月7日施行），廢止了權利證，改為「登記識別情報」。 登記識別情報是英數字組合的12碼符號。

	台灣	日本（2005年起）
交給所有人的工具	所有權狀（紙本權利證明）	登記識別情報（英數字12碼符號）
核發時點	登記完成時核發權狀	登記完成時通知登記名義人（不動產登記法第21條）
公示的正本	土地登記謄本（地政機關記錄）	登記簿＝登記記錄（以登記事項證明書查閱）
遺失時	補發（經公告30日後補發）	不再核發，出售時以其他本人確認手續處理

這是第一個誤解點。日本的登記識別情報是「不會再核發」的符號，沒有像紙本權利證那樣的補發制度。 收到通知後，就要嚴密保管符號本身。台灣專業人士在日本交易中會困惑的點（含共同仲介實務），整理在〈與中華圈不動產專業人士合作的共同仲介・介紹費思路〉。

日本為何沒有權利證也能賣？

因為權利證・登記識別情報不是「所有權的證明書」，而是申請所有權移轉等登記時，用來顯示登記義務者（賣方）為本人的工具。真正公示所有權的是登記簿（登記記錄），任何人都能以登記事項證明書取得。

不動產登記法第22條規定，買賣等共同申請時須提供登記義務者的登記識別情報，但**「有正當理由時」得不提供**。無法提供識別情報時的替代方式，備於同法第23條。

替代手段	依據	概要
事前通知	不動產登記法第23條第1項	登記官向登記義務者通知「已有申請」，期間內本人提出申出即續行登記
有資格代理人的本人確認情報	第23條第4項第1款	司法書士等進行本人確認並提供其情報，即可省略事前通知
公證人的認證	第23條第4項第2款	登記義務者取得公證人認證的情形

也就是說，即使遺失登記識別情報，出售本身仍可進行。 若沿用台灣「權狀遺失須補發」的感覺，而認為「沒有權利證，日本的物件就賣不掉」，就會誤讀實務。要用哪種替代手段，是登記專業人士的判斷領域。海外居住所有人管理・處分日本物件的全貌，整理在〈海外居住屋主的日本不動產管理〉。

所有權移轉登記由誰代理？地政士能代理嗎？

在日本，能代理所有權移轉等登記申請的是司法書士。 司法書士法（昭和25年法律第197號）第3條第1項第1款將「就登記或提存的手續進行代理」，同項第2款將「製作向法務局或地方法務局提出、提供的文件」列為司法書士的業務。

台灣的地政士，依地政士法第16條，以台灣的土地登記代理及不動產契約製作為業務，但這是台灣的資格，並非代理日本登記的資格。 日本的登記手續要委託日本的司法書士。「地政士＝日本登記也能辦」是容易混淆之處。

在日本側分工如下。

手續	日本的擔當者
所有權移轉・相續登記的申請代理	司法書士
買賣契約・重要事項說明（宅地建物取引業法第35條）	宅地建物取引士（本公司）
遺產分割協議書等權利義務相關文件的製作	行政書士
相續稅・讓渡所得稅的申報	稅理士
相續人之間的爭議・交涉	律師（弁護士）

台灣的相續人要處分日本物件時，登記需要什麼？

住在台灣的相續人繼承日本不動產要出售時，先辦好相續登記，再進到買賣是基本順序。日本自2024年4月1日起相續登記義務化（不動產登記法第76條之2），自知悉因繼承取得所有權之日起3年以內須申請登記，無正當理由怠於申請者，可處10萬日圓以下的過料。即使以出售為前提，相續登記也無法略過。

在外相續人容易卡關的，是沒有相當於日本印鑑證明的文件。實務上，會在住所地的駐外館處（大使館・領事館）等取得簽名證明（簽章證明）或在留證明來替代。遺產分割協議書由行政書士製作，登記申請由司法書士辦理，有爭議則轉由律師。繼承的老家要賣或留的判斷材料，整理在〈繼承的老家，賣・租・留的分歧點〉。

另外，台灣的戶籍・相續資格證明與相續人的確定，依台灣制度進行，故實務上是現地資格者（地政士・律師）與日本側的司法書士・行政書士分工推進。日本側登記能否執行，向司法書士確認。

作為專業人士，該把什麼交給日本側的誰？

日本物件的調查、仲介、買賣契約與重要事項說明（宅地建物取引業法第35條），由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。遺產分割協議書等向官公署・相對人提出的文件之製作，由四葉行政書士事務所承接。所有權移轉・相續登記的申請代理交給司法書士、相續稅・讓渡所得稅交給稅理士、相續人之間的爭議交給律師，分別振分。

不動產公司與行政書士事務所是各自獨立的事業體。請各自直接簽約。 本公司・本事務所既不收取也不支付介紹費・轉介費。與台灣的地政士・律師先進，以分擔現地側與日本側手續的方式合作。相續不動產的出售流程，也整理在〈台灣的相續人繼承了日本不動產該怎麼辦〉；相續與不動產的全貌，在相續諮詢窗口。諮詢免費。

常見問題

Q. 日本的權利證（登記濟證）現在還會核發嗎？
A. 不會。2004年（平成16年）不動產登記法全面修正廢止了登記濟證，自2005年3月7日起，登記完成時向登記名義人通知登記識別情報（英數字12碼符號）（不動產登記法第21條）。以前核發的登記濟證仍然有效，但不再核發新的權利證。

Q. 遺失登記識別情報，日本的物件就賣不掉了嗎？
A. 賣得掉。登記識別情報不是所有權證明書，而是登記申請時顯示登記義務者本人身分的工具。無法提供時，可以事前通知（不動產登記法第23條第1項）、司法書士等有資格代理人的本人確認情報（同條第4項第1款）、公證人的認證（同項第2款）替代。沒有台灣權狀那樣的補發制度。

Q. 台灣的地政士能代理日本的所有權移轉登記嗎？
A. 不能。日本能代理登記申請的是司法書士（司法書士法第3條第1項第1款）。地政士是台灣的資格，依地政士法第16條以台灣的土地登記等為業務。日本的登記要委託日本的司法書士。

Q. 住在台灣的相續人要賣日本不動產，從何開始？
A. 先辦相續登記，再進到買賣。自2024年4月1日起相續登記義務化（不動產登記法第76條之2），自知悉取得之日起3年內須申請。在外相續人以簽名證明・在留證明（於駐外館處取得）替代印鑑證明，遺產分割協議書由行政書士、登記由司法書士辦理。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第21條＝登記識別情報的通知（登記完成時向登記名義人）、第22條＝登記識別情報的提供（共同申請時，有正當理由得不提供）、第23條＝事前通知・有資格代理人的本人確認情報・公證人認證、第76條之2＝相續登記的申請義務（3年內）。2026年8月29日參照）
• e-Gov法令檢索「司法書士法」（昭和25年法律第197號。第3條第1項第1款＝就登記或提存手續的代理、第2款＝製作向法務局等提出・提供的文件，為司法書士的業務。2026年8月29日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第35條＝重要事項的說明（在買賣・租賃契約成立前，由宅地建物取引士交付書面並說明）。2026年8月29日參照）
• 台灣「地政士法」（第16條＝地政士的業務範圍＝土地登記的代理・不動產契約的製作等）。作為對照參照，說明其為台灣的資格，並非代理日本登記的資格。2026年8月29日參照
• 台灣所有權狀（權狀）的補發，經地政事務所公告30日後補發（依各地政事務所的案內）。作為與日本登記識別情報無補發制度的對照參照。2026年8月29日參照

※台灣的登記・權狀・相續資格制度，僅為對照理解而列示概要。台灣制度的適用・解釋，請向現地資格者（地政士・律師）確認，本文未判斷其當否。
※日本登記的執行可否・具體必要文件，會因個別情事與管轄登記所的運用而變。最終確認請向司法書士・登記所窗口進行。
※本文為一般性的資訊提供，並非對個別交易或登記的可否作出判斷或保證。登記是司法書士、稅務是稅理士、爭議是律師的領域。
※物件的調查・仲介與買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接；遺產分割協議書等官公署提出文件的製作由四葉行政書士事務所承接——各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與登記・行政手續的議題放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。