住海外的繼承人，要賣出租賃中的公寓該如何進行？

結論（先說重點）：住海外的繼承人賣出繼承來的租賃中公寓（業主變更物件）時，三個條件重疊——繼承・租賃中・非居住者賣主。要點三個：①業主變更（owner change）賣出，把租賃契約・押金・承租人原封不動移轉給買方（出租人地位的移轉＝民法第605條之2，押金由受讓人承繼）②即使以賣為前提也先辦繼承登記（不動產登記法第76條之2・2024年4月1日施行）③賣主為非居住者時，買方就賣出代金源泉徵收10.21％（所得稅法第212條・第213條），之後以確定申報精算。具體稅額・登記・分割的判斷交給稅理士・司法書士・有資格者。

住在台灣或中國等海外，繼承了日本租賃中的區分公寓（業主變更物件），想把它賣掉——本文寫給這樣的繼承人，以及代理・當地的專家，把租賃中賣出的實務，依民法・借地借家法・所得稅法・不動產登記法的條文與國稅廳資料順序整理。空屋的海外業主賣出一般見「住海外的業主賣日本不動產時」；持有中的租金源泉是另一論點。本文聚焦「繼承×租賃中（業主變更）×非居住者賣主」三條件重疊的情形。不動產的估價・仲介・買賣契約由本公司（四葉不動產株式會社）承擔，登記・稅務・紛爭分別轉介各有資格者。

租賃中直接賣（業主變更）與空屋賣，有何不同？

業主變更是承租人照住、把出租人（業主）地位連同移轉給買方的賣法。買方層・價格・手續，都與空屋賣不同。

論點	業主變更（租賃中）	空屋賣
買方層	投資家（看收益率）	自住需求＋投資家
承繼的東西	租賃契約・承租人・押金	無（交屋時空屋）
看屋	因有承租人，室內看屋受限	可自由看屋
價格看法	租金收入與收益率	周邊成交案例
騰空	不需（承租人照住）	交屋前需騰空

租賃中的物件，能在不打斷承租人生活下賣出，是其優點。 另一方面室內看屋受限，價格以租金與收益率被看。繼承物件「賣或租或留」的判斷本身，見「繼承的老家，賣還是留」。繼承不動產的全貌見繼承・不動產諮詢。

住海外的繼承人賣出時，最先要做什麼？

在買賣契約之前，先把物件整成可賣狀態。在被繼承人名義下無法把所有權移轉給買方，故先辦繼承登記。

順序	要做的事	擔い手
1	遺產分割協議（決定誰取得此物件）	繼承人／協議書製作＝行政書士
2	繼承登記（把名義從被繼承人移到繼承人）	司法書士
3	確認租賃契約・押金・承租人狀況	宅地建物取引業者
4	估價・仲介・找買方	宅地建物取引業者
5	買賣契約・交割（所有權移轉登記）	宅地建物取引業者・司法書士

繼承登記自2024年（令和6年）4月1日起義務化。不動產登記法第76條之2要求，自知悉因繼承取得不動產之日起3年內申請登記，無正當理由怠於申請者，處10萬日圓以下過料（同法第164條第1項）。並非「要賣就可省略登記」，正因要賣才需登記。 海外居住的繼承人，須在當地的日本在外公館等準備代替日本印鑑證明的簽名證明（sign證明），備齊書類費時。當地簽名證明・認證的取得，屬當地當局・在外公館的扱い。估價・現況確認即使人在海外也能進行，故可與登記或協議並行。

對承租人的通知與押金的承繼，會怎樣？

承租人具備對抗要件（建物的交付。借地借家法第31條）時，租賃中的建物被賣出，出租人地位當然移轉給買方（受讓人）（民法第605條之2第1項）。承租人的同意，以及原則上通知，都不是地位移轉的要件。 惟實務上，因租金匯款處與聯絡處變更，由買方對承租人通知。

論點	會怎樣	依據
出租人地位	當然移轉給買方（新業主）	民法第605條之2第1項
對承租人的租金請求	買方不辦所有權移轉登記，即不能對承租人對抗	民法第605條之2第3項
押金	買方（受讓人）承繼押金返還債務	民法第605條之2第4項
通知	非地位移轉的要件，但為匯款處變更等而實務上進行	實務

因押金由買方承繼，故交割時**把押金相當額由賣方移交買方（自代金精算）**是通例。租賃契約書・承租人有無欠繳・押金額，在契約前確認。業主變更物件的押金承繼與精算實務，詳見「業主變更物件的押金如何承繼」。

從賣出代金被源泉徵收的10.21％是什麼？

賣主為非居住者（住海外的繼承人）時，日本境內土地・建物的讓渡代金會被源泉徵收。所得稅法第161條第1項把國內不動產的讓渡代金定為國內源泉所得，第212條第1項課支付者（買方）源泉徵收義務，第213條定稅率。稅率為10.21％（所得稅10％＋復興特別所得稅0.21％）。 買方源泉徵收，於支付月的次月10日前繳納（國稅廳稅務解答No.2879）。

論點	內容
由誰徵收	買方（代金的支付者）
稅率	10.21％（所得稅10％＋復興特別所得稅0.21％）
例外（免源泉）	買方為個人、為自己或親族的居住用取得，且代金1億日圓以下（所得稅法施行令第281條之3）
租賃中的投資物件	買方多為投資家・法人、不屬「居住用」，故通常會被源泉徵收
精算	非居住者賣主在日本確定申報，與實際讓渡所得稅精算（過繳則退還）

源泉徵收是「稅金的預繳」，不是最終稅額。 實際的讓渡所得稅，把取得費・取得時期自被繼承人承繼（所得稅法第60條）計算，以確定申報精算。非居住者要確定申報，通常須選任並申報納稅管理人，此申報・精算屬稅理士領域。業主變更物件多因買方非居住用，故以10.21％源泉徵收實際會發生為前提做資金計畫。這與持有中每月租金的源泉是另一論點，請勿混同。是否非居住者及其與交屋日的關係，見「是否非居住者由什麼決定」。

登記・確定申報・分割協議，各找誰（分離受任）？

三條件（繼承・租賃中・非居住者）重疊時，擔い手跨事業體。

要做的事	擔い手
估價・仲介・買賣契約・租賃的承繼	宅地建物取引業者（四葉不動產株式會社）
遺產分割協議書的製作	行政書士（四葉行政書士事務所）
繼承登記・所有權移轉登記	司法書士
非居住者的確定申報・源泉稅精算・納稅管理人	稅理士
遺產分割有爭執時	律師
當地簽名證明・認證	當地當局・在外公館

本公司（不動產公司）承擔的是估價・仲介・買賣契約，以及租賃・押金的承繼。 繼承登記與所有權移轉登記轉介司法書士，非居住者的確定申報與源泉稅精算轉介稅理士，遺產分割協議書的製作轉介行政書士，分割有爭執時轉介律師。

該找誰諮詢？

不動產的估價・仲介、買賣契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承辦。遺產分割協議書等書類的製作，由四葉行政書士事務所承辦。繼承登記・所有權移轉登記由司法書士，非居住者的確定申報・源泉稅精算由稅理士，遺產分割有爭執時由律師，各自處理其獨占領域。當地的簽名證明・認證屬當地當局・在外公館的扱い。

這些各為獨立的事業體，須各自直接簽約。 本公司・本事務所，不收取也不支付介紹費・送客手續費。勞務找社會保險勞務士（四葉社會保險勞務士事務所），各自直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 有承租人在也能賣嗎？需要承租人的同意嗎？
A. 可以賣。承租人已受建物交付並具備對抗要件（借地借家法第31條）時，賣出時出租人地位當然移轉給買方（民法第605條之2第1項）。承租人的同意原則上不需要。惟實務上，因租金匯款處變更，由買方對承租人通知。

Q. 押金最後由誰返還？
A. 買方（新業主）承繼押金返還債務（民法第605條之2第4項）。故交割時把押金相當額由賣方移交買方（自代金精算）是通例。欠繳有無與押金額在契約前確認。

Q. 10.21％的源泉徵收一定會被扣嗎？能取回嗎？
A. 租賃中的投資物件，買方多為投資家・法人、不屬「居住用」，故通常被源泉徵收10.21％（所得稅法第212條・第213條）。這是稅金的預繳，實際讓渡所得稅以確定申報精算，過繳則退還。非居住者的申報通常須選任納稅管理人，精算請向稅理士確認。

Q. 可以先推進賣出、繼承登記留待之後嗎？
A. 估價與找買方可並行，但在被繼承人名義下無法把所有權移轉給買方，故交割前需登記。繼承登記自2024年4月1日起義務化，須自知悉取得之日起3年內申請（不動產登記法第76條之2）。海外居住的繼承人備妥簽名證明等費時，請及早向司法書士・行政書士諮詢。

本文出處（第一手資料）

• e-Gov法令檢索「所得稅法」（昭和40年法律第33號。第161條第1項＝境內土地等的讓渡代金為國內源泉所得、第212條第1項＝對非居住者支付者的源泉徵收義務、第213條＝稅率、第60條＝因繼承等取得資產的取得費・取得時期承繼。加計復興特別所得稅0.21％、稅率為10.21％。2026年9月3日參照）
• e-Gov法令檢索「所得稅法施行令」（昭和40年政令第96號。第281條之3＝買方為個人、為自己或親族的居住用取得，且讓渡代金1億日圓以下時免源泉徵收之旨。2026年9月3日參照）
• 國稅廳稅務解答 No.2879「向非居住者等購入土地等時」（稅率10.21％、1億日圓以下・居住用的例外、次月10日前繳納。2026年9月3日參照）
• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第605條之2＝不動產出租人地位的移轉（第1項＝具備對抗要件的承租人在時當然移轉、第3項＝無所有權移轉登記即不能對承租人對抗、第4項＝押金返還債務的承繼）。改正民法的施行日為令和2年（2020年）4月1日。2026年9月3日參照）
• e-Gov法令檢索「借地借家法」（平成3年法律第90號。第31條＝建物租賃有交付即具備對抗要件。2026年9月3日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2＝繼承所有權移轉登記的申請義務（自知悉取得之日起3年內。2024年（令和6年）4月1日施行）、第164條＝無正當理由怠於申請的過料（10萬日圓以下）。2026年9月3日參照）

※源泉徵收的要否・稅率・以確定申報的精算、取得費的計算、各特例的可否，隨物件・買方・各人情事而變。本文未就個別案件作判斷。稅額・申報請向稅理士，持分・分割的法律判斷請向律師・有資格者，登記請向司法書士確認。
※本文為一般性資訊提供，並非就個別繼承・賣出的可否或稅額作判斷或保證。
※不動產的估價・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，遺產分割協議書等書類的製作由四葉行政書士事務所承辦，各為獨立的事業體、須分別直接簽約受任。繼承登記・所有權移轉登記找司法書士、稅務找稅理士、紛爭找律師各自直接委託。介紹費・送客手續費無往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分。把物件（不動產）與手續（繼承・行政手續）的論點擺在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。