中華圈的繼承人共有的日本不動產怎麼賣？持分・委任狀・當地公證的實務

結論（先說重點）：住在台灣・香港・中國大陸的多位繼承人以共有名義繼承了日本不動產想賣——此時，把建物・土地整筆賣需全體共有人同意（民法第251條第1項）。即使無法全員到齊，只賣自己的持分仍可不經其他人同意賣給第三人，但價格易偏低、買方也有限。海外繼承人以在外公館的簽名證明代替日本的印鑑證明，並在委任狀上疊加當地公證或領事認證來備妥。買賣仲介・共有持分的交易實務由本公司（四葉不動產株式會社），繼承人的確定・涉外遺產分割協議書與委任狀的要否由行政書士（涉外繼承），繼承登記由司法書士，相續稅由稅理士，共有人間的對立或持分分割請求由律師，本國側的公證由當地公證人・律師，各自作為獨立事業體、分別直接簽約承擔。

多位繼承人住在海外（台灣・香港・中國大陸），以共有繼承了日本不動產——本文寫給這樣的當事人與當地的專家：海外共有人賣日本不動產時的段落，依民法・法之適用通則法・所得稅法・不動產登記法的條文與國稅廳的資料整理。售出的進行・估價・媒介由本公司以資訊提供承擔，繼承人確定・文書要否・登記・稅務・紛爭由有資格者為之。與國內繼承人的共有售出、與單獨處分的空屋都不同，本文聚焦「海外的多位共有人」特有的委任・當地公證・結算與海外匯款的安排。

海外的繼承人共有的不動產，非全員到齊不能賣嗎？

前提是，被繼承人若為日本國籍，其繼承依日本法（法之適用通則法第36條＝繼承依被繼承人的本國法）。誰是繼承人、以何比例共有，皆以此準據法判斷為出發點。

在此之上，共有不動產的賣法與國內繼承同一框架。把建物・土地整筆賣需全體共有人同意（民法第251條第1項）。而只賣自己的持分，不需其他共有人同意即可賣給第三人（只是無法單獨使用、價格易偏低）。

賣法	需要的同意	特徵
整筆賣	全體共有人同意（民法第251條第1項）	易以市價賣，但需全員一致
只賣持分	各共有人可單獨為之	不需同意，但買方有限、價格易偏低

有海外共有人時，實際集齊這「全員的同意」比國內更費力。共有售出的基本框架見賣掉繼承來的共有不動產；海外繼承人涉及空屋的初動見中華圈的繼承人繼承日本空屋時。繼承不動產全般見繼承與不動產。

售出所需的委任狀與當地公證・領事認證要備妥什麼？

海外繼承人若把售出委由在日本的代表者或代理人，需要委任狀。問題在本人確認的佐證。日本居民以實印＋印鑑證明所示的本人性，海外居民如下備妥。

日本國內文書	海外居民的替代
印鑑證明書	在外公館（日本大使館・總領事館）的簽名證明（サイン證明）
住民票（住址證明）	在外公館的在留證明
委任狀的真正	將簽名證明與委任狀合綴，必要時疊加當地公證・領事認證

簽名證明有「貼付形式」（在委任狀等特定文書上於領事面前簽名並證明）與單獨證明書形式。登記與結算所需的形式因手續而異，故哪份文書該附哪種證明，宜先向熟悉涉外繼承的行政書士・司法書士確認。

本國側若需公證人的公證或認證，由當地公證人・律師承擔。日本側文書在海外用／海外文書在日本用，這雙向的認證要否會變，須注意。

只賣持分與整筆賣，手續有何不同？

賣的對象是「共有物本身」還是「自己的持分」，需要的同意與段落都會變。

論點	整筆賣	只賣持分
同意	全體共有人同意（民法第251條第1項）	各共有人可單獨為之
遺產分割	未分割時多先整理遺產分割協議（民法第907條）	法定持分可單獨處分
委任	含海外居民從全員收集委任・簽名證明	賣出本人的委任・簽名證明即足
價格	易以市價賣	無法單獨使用、有分割之勞，易偏低
買方	一般買方	專買共有持分的業者或其他共有人等

含海外居民全員整筆賣，則遺產分割協議書與各人的委任・簽名證明的備齊是關鍵。談不攏時，共有物分割（民法第256條・第258條）或賣持分成選項，但共有人間的對立成爭訟則屬律師的領域。先探整筆賣的合意，難成時再把賣持分當出口，是一般的順序。

代金的海外匯款與非居住者的源泉徵收如何處理？

賣主為非居住者（海外居住）時，買主側可能產生源泉徵收義務。國內土地等的讓渡對價屬國內源泉所得（所得稅法第161條），支付的買主原則須就對價10.21%源泉徵收並向國家繳納（所得稅法第212條）。賣主以確定申報精算。

不過有例外。讓渡對價1億日圓以下，且買主為以自己或其親族的居住用而取得的個人時，不需源泉徵收（所得稅法施行令第281條之3）。事業用或高額交易，宜認為會有源泉徵收較安全。

論點	內容
源泉徵收對象	非居住者讓渡國內土地等的對價（所得稅法第161條・第212條）
稅率	10.21%（所得稅10%＋復興特別所得稅0.21%）
例外	對價1億日圓以下且買主為自己・親族居住用的個人時不需（施行令第281條之3）
精算	賣主（非居住者）以確定申報精算。宜定納稅管理人（國稅通則法第117條）
海外匯款	結算後代金的海外匯款，依往來銀行的本人確認・原資確認手續

具體的源泉徵收要否・稅額・確定申報・納稅管理人的選任屬稅理士的領域。海外匯款依往來銀行手續，故由著款逆算結算日的安排也宜及早定妥。海外繼承人賣出租賃中物件的場面，另見住在海外的繼承人如何賣出租賃中的公寓。

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當地的專家與日本側的宅建・行政書士・司法書士如何連攜（分離受任）？

海外共有人的售出牽涉日本與當地的多位專家。分工如下。

要做的事	承擔者
買賣仲介・共有持分交易實務・估價・媒介・買賣契約	宅地建物取引業者（四葉不動產株式會社）
繼承人的確定・涉外遺產分割協議書・委任狀與當地公證文書的要否	行政書士（四葉行政書士事務所／涉外繼承）
繼承登記・所有權移轉登記	司法書士
相續稅・非居住者的讓渡所得稅・納稅管理人	稅理士
共有人間的對立・持分的分割請求等紛爭	律師
本國側的公證・認證	當地公證人・律師

這些各自為獨立的事業體。請分別直接簽約。 本公司・本事務所不收取也不支付介紹費・送客手續費。繼承人的確定・文書要否找行政書士、登記找司法書士、稅務找稅理士、紛爭找律師、本國側公證找當地專家，皆請分別直接委託。諮詢免費。

該找誰諮詢？

海外共有人賣日本不動產，估價・媒介・買賣契約・共有持分的交易實務，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。繼承人的確定・涉外遺產分割協議書・委任狀與當地公證文書的要否等向公家機關・私人間提出的文書製作，由四葉行政書士事務所承接。繼承登記・所有權移轉登記由司法書士、相續稅・非居住者讓渡所得稅・納稅管理人由稅理士、共有人間紛爭由律師、本國側公證由當地公證人・律師處理。把物件（不動產）與權利・手續放在同一張桌上確認。

常見問題

Q. 一位繼承人在海外且難以聯絡。其餘的人能賣嗎？
A. 把建物・土地整筆賣需全體共有人同意（民法第251條第1項）。含海外共有人在內，須從全員備妥委任與簽名證明。無法全員一致時，可考慮只賣自己持分，或以共有物分割了結。

Q. 拿不到印鑑證明。海外怎麼辦？
A. 以在外公館（日本大使館・總領事館）的簽名證明代替日本的印鑑證明，住址以在留證明示之。委任狀該附哪種證明、是否需本國側公證・認證，因手續而異，宜先向熟悉涉外繼承的行政書士・司法書士確認。

Q. 把賣得的代金匯到海外時，會被扣稅嗎？
A. 賣主為非居住者時，買主原則就對價10.21%源泉徵收（所得稅法第161條・第212條）。但對價1億日圓以下且買主為自己・親族居住用而買的個人則不需（施行令第281條之3）。要否・稅額・確定申報・納稅管理人由稅理士處理。

Q. 本國（台灣・香港・中國大陸）側也需備文書嗎？
A. 委任狀與繼承關係文書，本國側可能需公證人的公證或認證，由當地公證人・律師承擔。日本側文書在海外用與海外文書在日本用，認證要否會變，宜雙向確認。

這篇文章的出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第249條〜第264條＝共有（第251條第1項＝共有物的變更・處分需全員同意）、第256條・第258條＝共有物分割、第907條＝遺產分割協議。2026年9月21日參照）
• e-Gov法令檢索「法之適用通則法」（平成18年法律第78號。第36條＝繼承依被繼承人的本國法。2026年9月21日參照）
• e-Gov法令檢索「所得稅法」（昭和40年法律第33號。第161條＝國內源泉所得（國內土地等的讓渡對價）、第212條＝對非居住者支付的源泉徵收義務。2026年9月21日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2＝因繼承的所有權移轉登記申請義務；自知悉取得之日起3年內；令和6年4月1日施行。2026年9月21日參照）
• 國稅廳タックスアンサー No.2879 向非居住者購買土地等時（向非居住者購買土地等與源泉徵收（對價10.21%・1億日圓以下且買主自己/親族居住用的例外）。2026年9月21日參照）

※整筆賣・賣持分的可否、遺產分割、簽名證明・當地公證・領事認證的要否、源泉徵收的要否與稅額，隨繼承人的國籍・居住地・交易內容而變。本文未就個別案件作判斷。繼承人的確定・文書要否找行政書士，繼承登記找司法書士，相續稅・讓渡所得稅找稅理士，共有人間紛爭找律師，本國側公證找當地公證人・律師。
※本文為一般性資訊提供，並不判斷或保證個別售出的可否或稅額。
※不動產的調查・媒介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業），涉外遺產分割協議書・委任狀等文書製作由四葉行政書士事務所，各自為獨立事業體、分別直接簽約的形式受任。無介紹費・送客手續費往來。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄番號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分。把物件（不動產）與權利・手續（繼承・登記・稅務的分派）的論點放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。