繼承的一般定期借地權付建物或公寓，該怎麼出售？

結論（先說重點）：繼承來的一般定期借地權付建物或公寓也賣得掉。但與普通借地權（有更新）不同，一般定期借地權（借地借家法第22條）不更新，存續期間屆滿時原則上要拆除建物、把土地作為空地返還給地主。因此剩餘期間愈短，愈難找到買主，也愈影響價格。 出售原則上需地主的同意，相續登記由司法書士、稅務由稅理士承接。

從父母繼承的家或公寓，原來是「定期借地權付」——土地不是自己的，契約寫著「不更新」「期滿返還」。到底賣得掉，還是只能持有到屆滿？本文寫給繼承一般定期借地權付戶建・公寓、在出售與繼續持有之間猶豫的繼承人，從條文整理與普通借地權的差異・剩餘期間的作用・同意・稅務的分工。這是繼承建物與借地權的借地人一側的視角，並非持有土地（底地）的地主一側。

普通借地權與一般定期借地權，有什麼不同？

最大的差異，在於是否更新、還是期間屆滿即空地返還。

借地借家法（平成3年法律第90號）就以擁有建物為目的的借地權，備有兩個系統。其一是有更新的普通借地權（第3條以下。存續期間屆滿時若有建物即可請求更新，地主的拒絕更新須有正當事由）。其二是不更新的定期借地權等。

一般所稱「一般定期借地權」，是借地借家法第22條所定者（條文的標題為「定期借地權」），以50年以上為存續期間設定，並定有①契約不更新②不因建物築造而延長存續期間③不行使第13條的建物買取請求，這三個特約，以公正證書等書面（含電磁紀錄）為之。期間屆滿時，原則上由借地人拆除建物、把土地作為空地返還給地主。此外，還有專以事業用建物擁有為目的的事業用定期借地權等（第23條。存續期間10年以上未滿50年・以公正證書為之），以及於經過30年以上之時點把建物讓與地主的特約之建物讓與特約付借地權（第24條）。

借地類型	依據	更新	期間屆滿時
普通借地權	借地借家法第3條・第5條	有（無正當事由即更新）	有建物即較易延續
一般定期借地權	借地借家法第22條	無	原則拆除建物、空地返還
事業用定期借地權等	借地借家法第23條	無	用途限於事業用
建物讓與特約付借地權	借地借家法第24條	—	把建物讓與地主的特約

屬哪一類型，取決於借地契約書的記載與設定日。在考慮出售之前，請先確認契約書有無「定期借地權」「不更新」「期滿空地返還」的記載。繼承普通借地權時的同意與出售順序，整理在〈繼承的借地權付建物要出售，地主的同意需要到什麼程度〉。繼承不動產整體的推進方式，請見繼承的不動產諮詢。

剩餘期間短，對售價會有什麼影響？

剩餘期間，直接就是「還能住・還能出租那棟建物幾年」的年數。愈短，價格愈低。

因一般定期借地權期間屆滿即空地返還，買主看到的價值，僅限於「所剩年數之間能使用的價值」。以50年設定的定期借地公寓，於設定後30年繼承並出售時，買主能用的約剩20年。再者，以下三點會把價格往下壓。

第一是住宅貸款。 金融機構一般要求把借款期間收在借地剩餘期間的範圍內，故剩餘期間短時，買主難以承作長期貸款，能買的層次變窄。第二是屆滿時的建物拆除費用。 空地返還為原則，故拆除費由誰、如何負擔，會進入價格協商。第三是保證金（預託金）的處理。 定期借地有時於簽約時已交付保證金，其返還債權在買賣中如何承接，需寫進契約。

影響價格的要素	內容
剩餘期間	愈短「可用年數」愈少、價格愈低
住宅貸款	借款期間受剩餘期間限制，能買的層次變窄
拆除費用	屆滿時空地返還所伴隨的拆除費
保證金・地代	保證金返還債權的承接、地代水準與調整條款

另外，相續稅計算上的定期借地權等的評價，依剩餘期間等，循財產評價基本通達進行；但此課稅上的評價額，與實際在市場能賣出的價格並不一致。 本文不寫評價額・稅額，相續稅評價・讓渡所得以請稅理士確認為前提。本公司不先擺出查定額，而是先讀借地契約書・地代紀錄・剩餘期間，再組合條件。

地主的同意與讓渡承諾料，該怎麼處理？

繼承本身不需同意，但要出售給第三人時就需要同意。

依民法（明治29年法律第89號）第896條，繼承人承繼被繼承人財產上之一切權利義務。借地權亦包含在內，故繼承本身不需地主的同意。 但出售不同，把借地上的建物賣給第三人，土地的賃借權也一併移轉，民法第612條第1項規定「賃借人非經賃貸人同意，不得讓與其賃借權……」，故在此需要地主的同意。 這在普通借地權與定期借地權都一樣。

作為同意對價支付的「讓渡承諾料（名義變更料）」，法律上並無一律的基準。 雖有以借地權價格的一定比例為概數的說法，但無法確認支撐該比例的公家一律基準，故本文不斷定金額・比例。地主不同意時，有向法院請求代替同意之許可的借地非訟（借地借家法第19條第1項）一途，由法院判斷是否許可與財產上給付的數額。

場面	地主的同意	依據
繼承承接	不需	民法第896條（包括承繼）
出售給第三人（建物＋借地權）	需要	民法第612條第1項
地主不同意時	可請求法院許可	借地借家法第19條第1項（借地非訟）

借地非訟是法院的手續，是否許可與金額均由法院逐案判斷，本公司不作此判斷。 與地主的條件協商惡化成紛爭時，或借地非訟的聲請，會請直接委託律師。需要同意與不需要同意的場面切分，也整理在〈繼承的家原來是借地──需要地主同意與不需要的場面〉。

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相續登記與稅務，該找哪位專家？

首先是建物的相續登記。 借地權本身多半未登記，但依借地借家法第10條第1項，借地權人若在土地上擁有已登記的建物，即可對第三人主張借地權。對抗力的基礎是建物的登記，故建物名義若仍為亡者，基礎便會動搖。定期借地公寓中，區分所有人準共有敷地的借地權，會把專有部分（建物）與敷地利用權一併出售。

相續登記也是義務。不動產登記法（平成16年法律第123號）第76條之2第1項，要求因繼承取得所有權者，自知悉繼承開始與取得所有權之日起3年內申請（令和6年4月1日施行）。義務化與出售的順序，寫在〈沒辦好相續登記，實家賣得掉嗎〉。

角色	承辦者
建物買賣的仲介，借地契約書・剩餘期間・條件的調查	四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）
遺產分割協議書・戶籍蒐集等文件的製作	四葉行政書士事務所
建物的相續登記・借地權的登記	司法書士
相續稅・讓渡所得的申報、定期借地權的評價	稅理士
與地主的條件協商惡化時的紛爭・借地非訟	律師

四葉不動產株式會社與四葉行政書士事務所，是各自獨立的事業體，請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。司法書士・稅理士・律師，也請分別直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 一般定期借地權付的公寓，究竟賣得掉嗎？
A. 賣得掉。但一般定期借地權（借地借家法第22條）不更新，期間屆滿時原則上空地返還。買主能用的僅限於剩餘期間，住宅貸款的借款期間也易受該範圍限制，故剩餘期間愈短愈難找到買主、也愈影響價格。請先在契約書確認存續期間與設定日。

Q. 普通借地權與一般定期借地權，出售的難易如何不同？
A. 普通借地權有更新（借地借家法第3條・第5條），有建物即較易延續，故價值較易維持。一般定期借地權（第22條）不更新、期間屆滿即終了，故剩餘期間愈短愈影響價格。屬哪一類型，取決於借地契約書的記載與設定日。出售難易的前提會改變，請先確認契約書。

Q. 出售定期借地權付建物，需要地主的同意嗎？
A. 繼承本身不需同意（民法第896條），但出售給第三人時伴隨借地權的讓與，故依民法第612條第1項需地主的同意。這在定期借地權也一樣。承諾料法律上並無一律基準，地主不同意時，有向法院請求代替同意之許可的借地非訟（借地借家法第19條第1項）一途。

Q. 期間屆滿在即時，建物的拆除費用由誰負擔？
A. 一般定期借地權原則上於期間屆滿時由借地人拆除建物、空地返還，故拆除費用的負擔會成為價格協商的論點。由誰、如何負擔，因契約的約定與買賣條件而異，並無單一答案。請在確認契約書的空地返還條款與保證金處理後，逐案組合條件。具體的稅與拆除費用估算，請向稅理士・拆除業者確認。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「借地借家法」（平成3年法律第90號。第3條＝存續期間、第5條第1項＝更新請求、第10條第1項＝借地權的對抗力、第13條第1項＝建物買取請求權、第19條第1項＝土地賃借權讓與或轉租的許可、第22條＝定期借地權〈一般定期借地權〉、第23條＝事業用定期借地權等、第24條＝建物讓與特約付借地權。公布＝1991年10月4日。現行條文為令和4年法律第48號修正・2026年5月21日施行。2026年9月22日參照）
• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第612條第1項＝賃借權的讓與及轉租的限制、第896條＝繼承的一般效力。最終修正為令和8年法律第45號，反映至2026年6月24日施行部分。2026年9月22日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2第1項＝因繼承等取得所有權的移轉登記申請・3年內。令和6年4月1日施行。2026年9月22日參照）
• 國土交通省「定期借地權的解說」（一般定期借地權〈存續期間50年以上〉・事業用定期借地權等・建物讓與特約付借地權之別。2026年9月22日參照）

※讓渡承諾料・更新料的水準、借地權與底地價格的比例，因無一手資料可確認的一律基準，本文未寫金額。
※相續稅計算上的定期借地權等的評價，依剩餘期間等循財產評價基本通達進行，但課稅上的評價額與市場價格不一致。具體的評價額・稅額請向稅理士確認。本文未寫金額。
※借地非訟（借地借家法第19條的聲請）是法院的手續，是否許可及財產上給付的數額由法院判斷。本文並未就個別案件作出判斷。
※本文為一般性的資訊提供，並非個別的法律判斷。建物的相續登記由司法書士，相續稅・讓渡所得的申報及定期借地權的評價由稅理士，與地主的紛爭及借地非訟由律師進行。
※不動產的調查・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，遺產分割協議書等文件的製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就繼承的不動產，把契約書與登記與期限放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。