要賣繼承來的底地（sokochi）——與借地人的關係、地租、出售路徑

結論（先說重點）：底地（sokochi）是附有借地權的土地所有權。因繼承而承接，本身不需要借地人的同意（民法第896條＝包括承繼）。賣的對象主要是借地人・第三人（含收購底地的業者），借地人買下的話，借地關係即消滅。價格隨地租水準・剩餘期間・借地權比例而變，並不一律。賣之前，要先完成「土地」而非建物的相續（繼承）登記。

在整理過世父母的土地時，發現「明明是自家的土地，卻蓋著別人的房子」。地租收得到，卻無法自由使用——那就是底地。這是繼承場面中讓人較難處理的議題之一。本文寫給繼承了出租給借地人之土地（底地）、正考慮出售或整理的地主，依民法・借地借家法・財產評價基本通達的條文與國稅廳的資料，整理賣的對象・價格的思考・進行的順序。價格與稅額的最終確認，由稅理士與本公司的估價進行。

底地（sokochi）是什麼？與借地權有何不同？

底地是「附有借地權的土地所有權」，借地權是「借用該土地使用的權利」。是同一塊土地的一體兩面。

一筆土地上有借地契約時，該土地的價值就分成地主側的底地與借地人側的借地權。地主擁有所有權，但因借地人擁有建物並使用土地，地主無法自由使用或要求返還。地主收到的是地租。

	底地（地主側）	借地權（借地人側）
內容	附有借地權的土地所有權	借用土地、擁有建物並使用的權利
得到什麼	地租	土地的使用
限制	無法自由使用・難以要求返還	地租的支付・契約的條件
繼承時	不需同意（民法第896條）	不需同意（民法第896條）

繼承本身，地主側與借地人側都不需要對方的同意。 因為民法（明治29年法律第89號）第896條規定「繼承人自繼承開始時起，承繼被繼承人財產上的一切權利義務」。繼承並非依當事人意思的移轉，而是依法律的包括承繼。從借地人側看同意的要否，整理在繼承的房子蓋在租來的土地上。

繼承的底地能賣給誰？

主要有借地人、第三人（含收購底地的業者），以及與借地人交換這幾個選項。

底地帶著借地權的限制，相較於空地，買方較少、價格也較易偏低。即便如此，仍有以下組法。

賣法	概要	留意點
賣給借地人	借地人買下底地即成完全所有權	借地人是否有資金與意願
賣給第三人・收購業者	底地原樣賣給第三人	被當地租收益物件評價，價格易偏低
借地權與底地同時賣	地主與借地人合作，以完全所有權賣給第三人	需雙方合意與價格分配的調整
等價交換（借地權與底地交換）	分割一筆，地主・借地人各得所有權	需分筆・測量與稅務的檢討

「借地人常是最主要的買方人選」，但仍隨資金與意願而變。 賣給借地人、賣給第三人、同時賣、或交換——哪種有利隨地租水準・剩餘期間・與借地人的關係而變，本公司提示一般性的選項與議題。以共有繼承底地要賣時，需全體共有人合意，這與繼承了私道的持分時是相同的結構。

底地的價格與地租・更新料如何決定？

沒有一律的基準。稅務上的評價與實際的買賣價格，要分開來想。

稅務上底地（貸宅地）的評價，依財產評價基本通達。借地權的價額，以自用地的價額乘以借地權比例求得（通達27）；貸宅地＝底地則從中扣除借地權的價額來評價（通達25）。借地權比例在路線價圖・評價倍率表上依地域訂定。

區分	相續稅的評價（財產評價基本通達）
借地權	自用地的價額 × 借地權比例（通達27）
底地（貸宅地）	自用地的價額 −（自用地的價額 × 借地權比例）（通達25）

不過，這個稅務上的評價額，與實際能賣出的價格並不一致。 底地的實際成交價，隨地租水準、剩餘期間、更新或讓與的同意見込、借地人的屬性而變動。關於地租的增減，借地借家法（平成3年法律第90號）第11條第1項規定，因租稅公課的增減・土地價格的變動・與鄰近類似地租的比較而變得不相當時，當事人可就將來請求地租等的增減。承諾料或更新料的水準，因無一手資料可確認的一律基準，本文未寫金額。 出售手取的比較方式，請見收購與仲介，手取差多少。相續稅評價與讓渡所得的計算，請向稅理士確認。

賣之前，相續登記與測量要到什麼程度？

先完成土地的相續登記是前提。境界不明時，也要考慮測量。

買賣以賣方為登記名義人為前提。底地是「土地」，所以需要的是土地而非建物的相續登記（建物是借地人的）。相續登記也是義務。不動產登記法（平成16年法律第123號）第76條之2第1項規定，因繼承取得所有權者，須自知悉繼承開始且知悉取得該所有權之日起3年內申請移轉登記（相續登記的申請義務化於令和6年〈2024年〉4月1日施行）。登記的申請本身是司法書士的業務。

要收集的・要做的	從哪裡・誰	為何需要
土地的登記事項證明書・公圖	法務局	確認名義人・範圍・地番
土地租賃契約書（借地契約書）	自宅・保管箱・借地人	讀地租・期間・更新・讓與的條項
地租的入帳記錄	存摺・收據	確認現在的地租與有無欠繳
土地的相續登記	司法書士	使賣方＝名義人（3年內的義務）
境界確定・測量・分筆	土地家屋調查士	因應境界不明・等價交換的分筆

契約書找不到並不罕見。 即便如此，仍可從地租的入帳記錄與登記追出線索。境界不明或以等價交換分割一筆時，需土地家屋調查士的測量・分筆。義務化與出售的順序，整理在尚未做相續登記能賣掉老家嗎。繼承不動產的全貌，彙整在繼承不動產的諮詢。

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稅金與跟借地人的紛爭該找誰談？

角色是分開的。底地牽涉的專家多，一開始先做好分工就不會迷路。

要做的事	負責
底地的調查・價格思考・買賣仲介與契約	四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）
遺產分割協議書等權利義務・官公署提出書類的製作	行政書士
土地的相續登記	司法書士
底地・借地權的相續稅評價與讓渡所得的申報	稅理士
境界確定・測量・分筆	土地家屋調查士
與借地人的紛爭・借地契約的解釋・地租增減的爭訟	律師

底地的調查、價格的思考、與買方・借地人的條件調整、仲介與契約，由四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。遺產分割協議書等權利義務書類・向官公署提出的書類製作，由四葉行政書士事務所承接。這兩者是各自獨立的事業體。請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。土地的相續登記請找司法書士，相續稅評價與讓渡所得的申報請找稅理士，測量・分筆請找土地家屋調查士，與借地人的紛爭及借地契約的解釋・地租增減的爭訟請找律師，各自直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 把繼承底地一事告訴借地人，會被索取什麼嗎？
A. 繼承是民法第896條的包括承繼，地主變更本身不需借地人同意，承諾料也無條文上的根據。不過地主側仍以書面告知借地人名義已變更為實務，因為地租的請求對象與更新的相對人會改變。若個別契約另有約定則不同，請確認契約書。

Q. 底地能賣多少？能以相續稅評價額賣掉嗎？
A. 通常不一致。稅務評價依通達25從自用地價額扣除借地權價額，但實際成交價隨地租水準・剩餘期間・同意見込・借地人屬性而動。本公司不先擺出評價額，而是讀過契約書與地租記錄後再組條件。稅務上的評價與申報請向稅理士確認。

Q. 借地人不買底地，能賣給第三人嗎？
A. 能。有把底地原樣賣給第三人或收購底地業者的途徑。但因借地權的限制仍在，會被當地租收益物件評價，價格較空地易偏低。也有把借地權與底地同時賣給第三人、或以等價交換分割一筆的組法。哪種有利隨條件而定，本公司提示一般性的選項與議題。

Q. 繼承人有數位。底地能以共有狀態賣嗎？
A. 能，只要全體共有人成為賣方。這需要每一位的意思確認與蓋章、印鑑證明書（民法第898條・第899條）。若無法談攏，就成為民法第256條共有物分割的問題，談不成最終走法院手續。此階段的爭議屬律師領域。要先以遺產分割改為單獨名義再賣，或以共有狀態賣，由期限與人數逆推決定。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第896條＝繼承的一般效力（包括承繼）、第898條・第899條＝共同繼承的共有・依應繼分承繼、第256條＝共有物分割請求。令和8年法律第45號於2026年6月24日公布（施行日期依該法附則第1條）。2026年9月14日參照）
• e-Gov法令檢索「借地借家法」（平成3年法律第90號。第3條＝存續期間、第5條＝更新請求、第9條＝強行規定、第11條第1項＝地租等增減請求權、第19條第1項＝土地租賃權讓與或轉租的許可。最終修正為令和5年法律第53號。2026年9月13日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2第1項＝因繼承等的所有權移轉登記申請・3年內。2026年9月13日參照）
• 國稅廳「No.4613 貸宅地的評價」・「No.4611 借地權的評價」（財產評價基本通達25＝貸宅地（底地）的評價，27＝借地權的評價＝自用地的價額×借地權比例。2026年9月13日參照）
• 法務省「民法・不動產登記法（所有者不明土地相關）的修正等」（相續登記的申請義務化＝令和6年4月1日施行。2026年9月13日參照）

※承諾料・更新料的水準，以及底地與借地權的價格比例，因無一手資料可確認的一律基準，本文未寫金額（未驗證）。實際成交價隨個別物件・地租・借地人的狀況而變。相續稅評價額與實際買賣價格並不一致；相續稅評價・讓渡所得的計算・申報由稅理士進行。共有物分割・地租增減・借地契約解釋的爭議可能經法院手續，可否與金額由法院判斷；本文未就個別事案判斷可否。

本文為一般性的資訊提供，並非提示個別的法律判斷。土地的相續登記由司法書士、相續稅・讓渡所得的申報由稅理士、測量・分筆由土地家屋調查士、與借地人的紛爭由律師進行。底地的調查・仲介及買賣契約由四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）承接，遺產分割協議書等書類的製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉行政書士事務所 代表行政書士、四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就繼承的底地，把契約書・登記・評價放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。